Premier investissement, besoin de conseils

[BertrandL]

Bonjour à tous,

Je suis un nouvel inscrit sur le forum même si j'ai pu le parcourir ponctuellement ces dernières années.
Bon, voici ma situation familiale:

• J'ai 27 ans, je suis en CDI et je gagne 3800€ net/mois
• Ma femme (nous sommes pacsés) a 27 ans, est titulaire de la fonction publique et gagne 2400€ net/mois
• Nous n'avons pas d'enfant
• Nous sommes propriétaires de notre résidence principale avec un loyer mensuel de 1350€ et n'avons pas d'autres charges
• Nous allons payer environ 8000€ d'impôts au titre de l'année 2023 selon nos revenus actuels

Côté patrimoine, ça donne ça:

• Moi
  • Assurance vie - 10k€
  • Epargne salariale - 12,5k€ intégralement disponibles
  • Parts sociales de ma banque - 8,5k€
  • Livret A - 10k€
• Ma femme
  • Livret A - 3k€
  • PEL - 12k€

Mes objectifs sont:

1. Réduire mes impôts durablement
2. Diversifier mon patrimoine
3. Garder un montant suffisant d'épargne disponible pour anticiper les prochaines années (mariage, enfant, remplacement voiture)

Je suis tombé sur une pub de Climb et j'ai pris RDV avec un de leur CGP.
1er RDV > On étudie ma situation et s'oriente vers du Pinel car j'ai de la capacité d'emprunt (taux d'endettement de 22%).
2ème RDV > On me propose 3 simulations en Pinel+ dans différentes villes.

A ce stade, j'aimerais avoir votre avis sur Climb. Pensez-vous que le Pinel est une bonne solution compte-tenu de ma situation et de mes objectifs?
De mon côté, je glane un maximum d'avis sur le dispositif Pinel et c'est assez mitigé. Il y a les risques habituels d'un investissement locatif (vacances locatives, dégradations...) mais aussi le risque d'acheter du neuf trop cher et de faire une moins-value à la revente quand tout le monde revendra au bout de 9 ans.

Ensuite, je suis tombé sur un article de l'avenue des investisseurs qui soulignait que la majorité des CGP fonctionnent à la rétro-commission et sont donc biaisés dans leurs conseils. L'ADI met en avant sa société de CGP indépendant > Prosper conseil qui rémunère sous forme d'honoraires.
Avez-vous des retours d'expériences avec eux? Je suis tenté de les contacter.

Merci d'avance pour vos précieux conseils à un jeune investisseur !

Salut ,

Pourquoi réduire les impôts.
J'avais la même réflexion avant et il vaut mieux et de loin augmenter ses revenus tout en gardant le même niveau d'imposition.
Bref, pas de Pinel, mais je suis au LMNP avec mes 3 appartements.
Je n'ai payé que la CFE depuis 2018 et faisant un bon montage au réel (à condition de trouver des biens à travaux)

 

[RisingDuke]

Bonjour,

Je reviens vers vous après quelques semaines de réflexion.
Cela m'a permis d'intégrer vos conseils. Ainsi, voici mon état d'esprit actuel:

• Je souhaite investir pour me constituer un patrimoine et m'enrichir en profitant de l'effet de levier. L'objectif est de me créer au fil des investissements une rente suffisante pour ne pas craindre un accident de parcours ou une retraite plus qu'hypothétique.
• La défiscalisation n'est pas une fin en soi mais un moyen pour optimiser la rentabilité d'un investissement. De plus, mon imposition est amenée à baisser d'elle-même dans les années à venir lorsque j'aurai des enfants.
• Les programmes Pinel sont souvent risqués car le prix d'achat est trop élevé et il y a un "prérequis" de revendre au bout de 9 ans. Acheter dans le neuf à +30% minimum et revendre dans l'ancien à peine 9 ans après, c'est un mauvais pari pour une si faible rentabilité.

Fort des ces constats, je suis tombé sur un topic qui m'a fait découvrir un CGP indépendant basé à Toulouse.
Parmi les différents montages auxquels il est habitué, il m'a suggéré le meublé (LMNP) en colocation ciblant les emplacements recherchés par les étudiants.
Il m'a fait part d'une première opportunité d'appartement que j'ai loupé par manque de réactivité.
Il s'agissait d'acheter un T5 de 100m² pour le transformer en T6 en ajoutant une seconde douche et un second WC.
L'opération s'autofinançait et générait même un cash-flow théorique net d'impôts de 250€ en partant du principe que 3 chambres sur 5 seraient inoccupées 2 mois/an.
A la fin du crédit, cela reviendrait à 685€/mois.
Je peux vous donner plus de détails pour ceux qui le souhaiteraient.

A ce stade, j'aimerais avoir vos conseils/mises en gardes sur ce nouveau type d'investissement vers lequel je m'oriente ainsi que sur la ville de Toulouse en général.

Merci d'avance pour votre aide !

 

[Buffeto]

Fort des ces constats, je suis tombé sur un topic qui m'a fait découvrir un CGP indépendant basé à Toulouse.

sur quel topic as tu découvert ce CGPI ?

 

[RisingDuke]

sur quel topic as tu découvert ce CGPI ?

Ce n’est pas sur un topic de MoneyVox, c’est sur QueChoisir. Mais au final peu importe non ?

 

[Buffeto]

Mais au final peu importe non ?

si si moi ca m'importe ...car personne n'a le droit de venir ici pour se faire de la pub ou recruter des prospects....

 

[svprets]

Bonjour,

Je reviens vers vous après quelques semaines de réflexion.
Cela m'a permis d'intégrer vos conseils. Ainsi, voici mon état d'esprit actuel:

• Je souhaite investir pour me constituer un patrimoine et m'enrichir en profitant de l'effet de levier. L'objectif est de me créer au fil des investissements une rente suffisante pour ne pas craindre un accident de parcours ou une retraite plus qu'hypothétique.
• La défiscalisation n'est pas une fin en soi mais un moyen pour optimiser la rentabilité d'un investissement. De plus, mon imposition est amenée à baisser d'elle-même dans les années à venir lorsque j'aurai des enfants.
• Les programmes Pinel sont souvent risqués car le prix d'achat est trop élevé et il y a un "prérequis" de revendre au bout de 9 ans. Acheter dans le neuf à +30% minimum et revendre dans l'ancien à peine 9 ans après, c'est un mauvais pari pour une si faible rentabilité.

Fort des ces constats, je suis tombé sur un topic qui m'a fait découvrir un CGP indépendant basé à Toulouse.
Parmi les différents montages auxquels il est habitué, il m'a suggéré le meublé (LMNP) en colocation ciblant les emplacements recherchés par les étudiants.
Il m'a fait part d'une première opportunité d'appartement que j'ai loupé par manque de réactivité.
Il s'agissait d'acheter un T5 de 100m² pour le transformer en T6 en ajoutant une seconde douche et un second WC.
L'opération s'autofinançait et générait même un cash-flow théorique net d'impôts de 250€ en partant du principe que 3 chambres sur 5 seraient inoccupées 2 mois/an.
A la fin du crédit, cela reviendrait à 685€/mois.
Je peux vous donner plus de détails pour ceux qui le souhaiteraient.

A ce stade, j'aimerais avoir vos conseils/mises en gardes sur ce nouveau type d'investissement vers lequel je m'oriente ainsi que sur la ville de Toulouse en général.

Merci d'avance pour votre aide !

Bonjour,
Pour te répondre, il conviendrait que tu nous livres plus d'informations...Situation ? Montant de l'acte en main ? Montant de l'emprunt ? Règlement de copropriété ? => [lien réservé abonné]
J'ajoute que l'on est, ici, sur un investissement forcément chronophage - 5 colocataires dans une copro...!!! - et qu'il me paraît illusoire de tenter de le gérer à distance...but why not ?

 

[RisingDuke]

si si moi ca m'importe ...car personne n'a le droit de venir ici pour se faire de la pub ou recruter des prospects....

Ok je comprends mieux. Pas de soucis du coup il n’a pas fait sa pub sur ce forum

 

[moietmoi]

s'agissait d'acheter un T5 de 100m² pour le transformer en T6 en ajoutant une seconde douche et un second WC.

Bonjour, ce type de montage , bien fait,en colocation est extrêmement rentable.
Je fais de la colocation depuis plus de 12 ans.
Cependant ,
1 Beaucoup de villes mettent en place l'encadrement des loyers, et le loyer total ne peut pas être plus élevé que le loyer pour un seul locataire. Je pense que toutes les villes de plus de 200 000 habitants vont le mettre en place.
2
5 chambres pour une première colocation.. a 5, il y a forcément des frictions. C'est de la gestion.
4 est optimum.
Par ailleurs 100m2 pour 5 en province est trop faible. Il faut 120 m2
A 5, 2 douches et WC séparés ne suffisent pas.
Les coloc ne resteront pas.
3
Les agences ne savent pas gérer les colocs. Certaines se sont spécialisées sur la coloc. , Sinon ce sera pas rentable, ou alors il faut gérer soit même et c'est du travail
Faire attention à ce que l'aménagement de l'appartement pour la coloc, lui garde sa valeur pour une famille qui rachète par la suite.. il faut garder ou avoir la possibilité d'un beau salon...
La coloc a de l'avenir mais il faut travailler la chose pour ne pas se planter.

 

[svprets]

Bonjour, ce type de montage , bien fait,en colocation est extrêmement rentable.
Je fais de la colocation depuis plus de 12 ans.
Cependant ,
1 Beaucoup de villes mettent en place l'encadrement des loyers, et le loyer total ne peut pas être plus élevé que le loyer pour un seul locataire. Je pense que toutes les villes de plus de 200 000 habitants vont le mettre en place.
2
5 chambres pour une première colocation.. a 5, il y a forcément des frictions. C'est de la gestion.
4 est optimum.
Par ailleurs 100m2 pour 5 en province est trop faible. Il faut 120 m2
A 5, 2 douches et WC séparés ne suffisent pas.
Les coloc ne resteront pas.
3
Les agences ne savent pas gérer les colocs. Certaines se sont spécialisées sur la coloc. , Sinon ce sera pas rentable, ou alors il faut gérer soit même et c'est du travail
Faire attention à ce que l'aménagement de l'appartement pour la coloc, lui garde sa valeur pour une famille qui rachète par la suite.. il faut garder ou avoir la possibilité d'un beau salon...
La coloc a de l'avenir mais il faut travailler la chose pour ne pas se planter.

Forcément chronophage...et, à raison de l'expérience de Moi&moi, en partant sur 4 locataires...On attend donc les chiffres....pour vérifier la renta...

 

[RisingDuke]

Bonsoir,

Merci pour vos premiers retours.
Voici les chiffres-clés de cette 1ère proposition du CGPI (que j'ai pour rappel raté):

• Achat d'un T5 de 100m² actuellement habité par une personne âgée seule (prix de revient: 195 640€) situé en face de l'IFRASS de Toulouse, proche du métro Basso Cambo
  • Prix du bien: 170k€ - 10k€ correspondant à la vente de la place de parking
  • Frais d'acquisition (notaire + agence): 13 400€
  • Commision du CGPI: 12 240€
  • Mobilier: 10 000€
• Transformation en T6 (ajout d'une chambre en conservant un espace salon, ajout d'une douche et d'un WC, remise au normes électrique) pour 30 000€
• Loyer de 450€ par chambre, indexés à 1%
• Revenu mensuel estimé de 2025€ (on suppose que 3 chambres seront inoccupées 2 mois par an)
• Charges fixes (taxe foncière + charges de copro) de 4500€/an
• Charges d'exploitation de 10% des revenus par an (le CGPI passe par une agence avec qui il a l'habitude de travailler pour ses colocations)
• Frais de comptabilité de 680€/an
• Emprunt de l'intégralité de la somme (225 640€)
  • Taux de crédit à 3,00%
  • Assurance à 0,2%
  • Durée: 25 ans

N'hésitez pas si vous souhaitez avoir d'autres précisions.

Sinon, pour répondre à moietmoi:

Bonjour, ce type de montage , bien fait,en colocation est extrêmement rentable.

1 Beaucoup de villes mettent en place l'encadrement des loyers, et le loyer total ne peut pas être plus élevé que le loyer pour un seul locataire. Je pense que toutes les villes de plus de 200 000 habitants vont le mettre en place.
2
5 chambres pour une première colocation.. a 5, il y a forcément des frictions. C'est de la gestion.
4 est optimum.
Par ailleurs 100m2 pour 5 en province est trop faible. Il faut 120 m2
A 5, 2 douches et WC séparés ne suffisent pas.
Les coloc ne resteront pas.
3
Les agences ne savent pas gérer les colocs. Certaines se sont spécialisées sur la coloc. , Sinon ce sera pas rentable, ou alors il faut gérer soit même et c'est du travail
Faire attention à ce que l'aménagement de l'appartement pour la coloc, lui garde sa valeur pour une famille qui rachète par la suite.. il faut garder ou avoir la possibilité d'un beau salon...
La coloc a de l'avenir mais il faut travailler la chose pour ne pas se planter.

Si l'encadrement des loyers venait à être mis en place la colocation perdrait une grande partie de son intérêt en tant qu'investissement non? A ma connaissance Toulouse n'est pas inscrit dans ce dispositif...

Quelles sont les "frictions" que tu as dû gérer tout en passant par une agence?

Pour ce qui est de la taille de l'appartement, j'ai recherché des coloc pour 5 à Toulouse sur Leboncoin et on est souvent entre 100 et 110m².

 

[svprets]

Bonsoir,

Merci pour vos premiers retours.
Voici les chiffres-clés de cette 1ère proposition du CGPI (que j'ai pour rappel raté):

• Achat d'un T5 de 100m² actuellement habité par une personne âgée seule (prix de revient: 195 640€) situé en face de l'IFRASS de Toulouse, proche du métro Basso Cambo
  • Prix du bien: 170k€ - 10k€ correspondant à la vente de la place de parking
  • Frais d'acquisition (notaire + agence): 13 400€
  • Commision du CGPI: 12 240€
  • Mobilier: 10 000€
• Transformation en T6 (ajout d'une chambre en conservant un espace salon, ajout d'une douche et d'un WC, remise au normes électrique) pour 30 000€
• Loyer de 450€ par chambre, indexés à 1%
• Revenu mensuel estimé de 2025€ (on suppose que 3 chambres seront inoccupées 2 mois par an)
• Charges fixes (taxe foncière + charges de copro) de 4500€/an
• Charges d'exploitation de 10% des revenus par an (le CGPI passe par une agence avec qui il a l'habitude de travailler pour ses colocations)
• Frais de comptabilité de 680€/an
• Emprunt de l'intégralité de la somme (225 640€)
  • Taux de crédit à 3,00%
  • Assurance à 0,2%
  • Durée: 25 ans

N'hésitez pas si vous souhaitez avoir d'autres précisions.

Sinon, pour répondre à moietmoi:

Si l'encadrement des loyers venait à être mis en place la colocation perdrait une grande partie de son intérêt en tant qu'investissement non? A ma connaissance Toulouse n'est pas inscrit dans ce dispositif...

Quelles sont les "frictions" que tu as dû gérer tout en passant par une agence?

Pour ce qui est de la taille de l'appartement, j'ai recherché des coloc pour 5 à Toulouse sur Leboncoin et on est souvent entre 100 et 110m².

Re,
M'est avis que le CGPI t'a remis une étude détaillée avec une projection de la fiscalité du projet à 25 ans, fonction de ton TMI...As-tu moyen de la transmettre "anonymisée"...? Par ailleurs, ce projet est forcément plus rentable qu'une location nue...C'est mathématique......Cinq "petits" loyers pèsent plus qu'un gros...Je passe outre, la fiscalité des revenus fonciers versus celle des B.I.C, qui sera plus avantageuse...Plusieurs questions et réflexions, toutefois : habites-tu à proximité de Toulouse ? Auras-tu du temps à consacrer à cet investissement ? Je doute, pour ma part, qu'une agence immobilière réussisse à gérer la colocation de 5 jeunes gens...ou alors à quel prix ? Suis convaincu, par ailleurs, que nous pouvons nous en remettre à Moi&moi qui estime la surface trop petite pour cinq locataires...Il est vrai qu'au mieux l'espace commun sera d'une vingtaine de m2, non ? M'inquiéterais, aussi, ici, les relations à venir avec les autres copropriétaires...Ca va forcément modifier la vie de la copropriété de passer d'une mamie ou d'un papy à cinq étudiants...C'est un point à ne pas négliger et qui demandera un peu d'engagement sur place, histoire d'arrondir les angles et de bien "briefer" les locataires...M'interroge, aussi, le plan de financement que l'on te présente...Il faut en obtenir confirmation...A 225 640 €, sur 25 ans !!!, on est sur un "surfinancement" à 133 % du net vendeur...dont 10 k€ de meubles qui ne passeront pas en immo... !!!! Je ne dis pas que c'est impossible...mais, à l'heure où tous les prêteurs flirtent avec le taux d'usure, et margent peu, m'est avis qu'il faut "peser lourd" pour décrocher la timbale...

 

[RisingDuke]

Re,
M'est avis que le CGPI t'a remis une étude détaillée avec une projection de la fiscalité du projet à 25 ans, fonction de ton TMI...As-tu moyen de la transmettre "anonymisée"...? Par ailleurs, ce projet est forcément plus rentable qu'une location nue...C'est mathématique......Cinq "petits" loyers pèsent plus qu'un gros...Je passe outre, la fiscalité des revenus fonciers versus celle des B.I.C, qui sera plus avantageuse...Plusieurs questions et réflexions, toutefois : habites-tu à proximité de Toulouse ? Auras-tu du temps à consacrer à cet investissement ? Je doute, pour ma part, qu'une agence immobilière réussisse à gérer la colocation de 5 jeunes gens...ou alors à quel prix ? Suis convaincu, par ailleurs, que nous pouvons nous en remettre à Moi&moi qui estime la surface trop petite pour cinq locataires...Il est vrai qu'au mieux l'espace commun sera d'une vingtaine de m2, non ? M'inquiéterais, aussi, ici, les relations à venir avec les autres copropriétaires...Ca va forcément modifier la vie de la copropriété de passer d'une mamie ou d'un papy à cinq étudiants...C'est un point à ne pas négliger et qui demandera un peu d'engagement sur place, histoire d'arrondir les angles et de bien "briefer" les locataires...M'interroge, aussi, le plan de financement que l'on te présente...Il faut en obtenir confirmation...A 225 640 €, sur 25 ans !!!, on est sur un "surfinancement" à 133 % du net vendeur...dont 10 k€ de meubles qui ne passeront pas en immo... !!!! Je ne dis pas que c'est impossible...mais, à l'heure où tous les prêteurs flirtent avec le taux d'usure, et margent peu, m'est avis qu'il faut "peser lourd" pour décrocher la timbale...

J'ai anonymisé l'étude que m'a remise le CGPI et je te l'ai envoyée par MP.

Pour te répondre: j'habite loin de Toulouse. Ca ne m'inquiète pas particulièrement d'investir loin de chez moi si c'est une bonne opportunité et que je délègue la gestion locative à une agence. Mais j'idéalise sans doute cette partie puisque c'est mon premier investissement...

Comme l'appartement m'est passé sous le nez je n'ai pas eu le temps d'avoir accès aux plans mais oui je pense que le salon aurait été relativement petit avec la 5ème chambre.
Il se trouve que le voisin de la mamie est également un investisseur qui a fait une colocation et c'est la mamie elle-même qui le mettait en avant pour séduire l'agent immobilier (j'ai la vidéo car le CGPI a filmé sa visite pour moi).
Je n'arrive pas à voir dans quel cas tu ne t'inquièterais pas car une colocation c'est une colocation, quelle que soit la copropriété, non?

Pour ce qui est du financement, tu veux dire qu'il faudrait mettre un minimum d'apport?
Si c'est le cas, je m'étonne que le CGPI ne l'ai pas évoqué...

 

[svprets]

Perso, j'en suis à me déplacer pour changer une ampoule, vérifier un fusible, changer une latte d'un sommier, poser un dérouleur, et surtout gérer la petite fête du samedi soir qui dérape...quand chacun dans l'immeuble a son appart...Mais je suis sur place et ai peut-être mal habitué mes locataires...C'est, dans tous les cas, beaucoup plus chronophage que la location nue mais plus rentable aussi...Je laisse les spécialistes de la colocation te répondre sur la facilité d'une agence immo à gérer ce type de configuration...Ai probablement un a priori...Pour ce qui concerne ton plan de financement, ça fait plusieurs années que je n'ai pas présenté des apports 0 pour du locatif à 25 ans ..surtout par les temps qui courent...Entre les travaux, les meubles, les frais de négo, d'acte et de conseil indépendant, on est,ici, à 133 % du net vendeur !!! J'ajoute que les meubles ne peuvent, réglementairement, pas être financés par un prêt immobilier...Bref, voici, à mon avis, un point à valider...en demandant à consulter la proposition de financement...

 

[Roger31300]

Bonjour, étant toulousain et même si cet appartement vous est passé sous le nez, je peux donner quelques éléments : basso combo n'est pas un quartier très recherché : en bout de ligne de métro, loin du centre ville, proche de quartiers "sensibles". A ma connaissance, les étudiants dans le secteur (université du Mirail...) privilégient des locations en centre-ville.
Je loue moi-même un studio en centre-ville er je trouve très confortable d'habiter à 10 mn à pied de mon locataire pour gérer les petits problèmes (changer le détecteur de fumée, l'abattant des toilettes....) ou faire les états des lieux entrée/sortie
Bonne réflexion

 

[RisingDuke]

Bonjour, étant toulousain et même si cet appartement vous est passé sous le nez, je peux donner quelques éléments : basso combo n'est pas un quartier très recherché : en bout de ligne de métro, loin du centre ville, proche de quartiers "sensibles". A ma connaissance, les étudiants dans le secteur (université du Mirail...) privilégient des locations en centre-ville.
Je loue moi-même un studio en centre-ville er je trouve très confortable d'habiter à 10 mn à pied de mon locataire pour gérer les petits problèmes (changer le détecteur de fumée, l'abattant des toilettes....) ou faire les états des lieux entrée/sortie
Bonne réflexion

Bonjour et merci pour votre avis qui est pertinent en tant que Toulousain !

J’habite pour ma part dans la région Lilloise mais Toulouse me paraît plus prometteuse et Lille a déjà souscrit depuis plusieurs années à l’encadrement des loyers.

D’après votre vécu, quels sont les quartiers à privilégier pour de la colocation étudiante ? Quand vous évoquez le centre ville je suppose que vous ne pensez pas au Capitole car on ne parle plus du tout du même prix au m2.

 

[Roger31300]

A Toulouse, pas d'encadrement des loyers (pas encore) sauf à la relocation, interdiction d'augmenter le loyer entre deux locataires.
S'agissant des quartiers, les "faubourgs" (quartiers accolés à l'hyper centre) desservis par le métro ont la côte : les minimes, saint cyprien, Saint Michel...
Mais aussi les quartiers des Carmes, de Compans-Caffarelli , de Saint Aubin, voire patte d'oie
Voilà pour les spots étudiants- jeunes actifs !

 

[PhamNam]

A Toulouse, pas d'encadrement des loyers (pas encore) sauf à la relocation, interdiction d'augmenter le loyer entre deux locataires.
S'agissant des quartiers, les "faubourgs" (quartiers accolés à l'hyper centre) desservis par le métro ont la côte : les minimes, saint cyprien, Saint Michel...
Mais aussi les quartiers des Carmes, de Compans-Caffarelli , de Saint Aubin, voire patte d'oie
Voilà pour les spots étudiants- jeunes actifs !

Bonjour,
Je suis d'accord avec vous. Quand j'étais étudiant sur Tlse, j'ai habité au Rangueil, Carmes, Compans-Caffarelli et Minimes. Ce sont les quartiers sympas au long des métros.
J'ai un ami qui achète un appart HLM à Arènes et ça se loue aussi bien

 

[moietmoi]

Achat d'un T5 de 100m² actuellement habité par une personne âgée seule

locataire ou propriétaire?

Si l'encadrement des loyers venait à être mis en place la colocation perdrait une grande partie de son intérêt en tant qu'investissement non?

oui....

J'ajoute que les meubles ne peuvent, réglementairement, pas être financés par un prêt immobilier.

c'est vrai mais différentes grosses structure proposent des prestations globales de services comprenant le conseil en aménagement et ameublement, et ceci est finançble y compris les meubles, la livraison et le montages de meubles pour ceux que la clé alen d'ikéa rebute;

sauf à la relocation, interdiction d'augmenter le loyer entre deux locataires.

c'est pour cela que je demande si la dame agée est propriétaire ou locataire...

 

[RisingDuke]

locataire ou propriétaire?

oui....

c'est vrai mais différentes grosses structure proposent des prestations globales de services comprenant le conseil en aménagement et ameublement, et ceci est finançble y compris les meubles, la livraison et le montages de meubles pour ceux que la clé alen d'ikéa rebute;

c'est pour cela que je demande si la dame agée est propriétaire ou locataire...

La dame est propriétaire. Mais ça n’a plus d’importance puisque cette opportunité m’est passé sous le nez très vite. J’ai créé ce topic en m’appuyant sur cet exemple, c’est tout.

Dans quelles villes investis-tu? Une de ces villes est elle soumise à l’encadrement des loyers ? Si oui, comment as-tu réagis ?

Je demanderai au CGPI des précisions sur le financement des meubles et les chances que le dossier passe sans apport.

 

[RisingDuke]

Bonsoir,

Je me permets une petite digression par rapport au sujet initial.
Je suis tombé sur plusieurs contenus mettant en avant que la stratégie la plus rentable pour investir dans l'immobilier était la division de maison / l'immeuble de rapport.
Afin de sécuriser le montage, on couvre le remboursement de l'emprunt avec par exemple 2 lots en LLD.
Puis pour créer du cash-flow, on crée 1 colocation et éventuellement 1 ou 2 airbnb.

Ce type d'investissement parait séduisant de prime abord car on peut obtenir des compléments de revenus très conséquents dès le premier jour de location.
Néanmoins, j'aimerais avoir vos avis avant de me laisser happer par une des nombreuses formations qui pululent sur internet.

Avez-vous déjà pratiqué ce type d'investissement? Quels sont pour vous les risques/inconvénients et au final, pour quoi conseillez-vous d'opter?

Merci d'avance !