Premier investissement, besoin de conseils

[svprets]

Bonsoir,

Je me permets une petite digression par rapport au sujet initial.
Je suis tombé sur plusieurs contenus mettant en avant que la stratégie la plus rentable pour investir dans l'immobilier était la division de maison / l'immeuble de rapport.
Afin de sécuriser le montage, on couvre le remboursement de l'emprunt avec par exemple 2 lots en LLD.
Puis pour créer du cash-flow, on crée 1 colocation et éventuellement 1 ou 2 airbnb.

Ce type d'investissement parait séduisant de prime abord car on peut obtenir des compléments de revenus très conséquents dès le premier jour de location.
Néanmoins, j'aimerais avoir vos avis avant de me laisser happer par une des nombreuses formations qui pululent sur internet.

Avez-vous déjà pratiqué ce type d'investissement? Quels sont pour vous les risques/inconvénients et au final, pour quoi conseillez-vous d'opter?

Merci d'avance !

Bonjour, si j'ai bien compris une ancienne intervention de Moietmoi !!!, cette stratégie a du sens... jusqu'au seuil des 23 k€...en raisons des cotisations sociales qui pourraient être appelées par l'urssaf...Je le laisse infirmer ou confirmer...

 

[RisingDuke]

Bonjour, si j'ai bien compris une ancienne intervention de Moietmoi !!!, cette stratégie a du sens... jusqu'au seuil des 23 k€...en raisons des cotisations sociales qui pourraient être appelées par l'urssaf...Je le laisse infirmer ou confirmer...

Bonjour,
Je n’ai pas connaissance de ce seuil.
Il s’agit de 23k€ de revenus locatifs annuel c’est ça ?
Si c’est le cas, ça va vite… Déjà avec le projet de colocation que j’avais soumis précédemment on dépassait les 2000€ de revenus locatifs par mois.

Pour revenir à la stratégie, le plus compliqué me paraît être la recherche du bien car il ne sera pas facile de trouver une maison à prix raisonnable dans un quartier permettant de trouver des candidats à la LLD, à la colocation et à la LCD en même temps.
La deuxième difficulté sera de trouver une entreprise de rénovation locale fiable et bon marché.
Enfin, je suppose qu’il faudra s’adresser à plusieurs prestataires pour les différents modes de gestion locative.

 

[svprets]

Bonjour,
Je n’ai pas connaissance de ce seuil.
Il s’agit de 23k€ de revenus locatifs annuel c’est ça ?
Si c’est le cas, ça va vite… Déjà avec le projet de colocation que j’avais soumis précédemment on dépassait les 2000€ de revenus locatifs par mois.

Pour revenir à la stratégie, le plus compliqué me paraît être la recherche du bien car il ne sera pas facile de trouver une maison à prix raisonnable dans un quartier permettant de trouver des candidats à la LLD, à la colocation et à la LCD en même temps.
La deuxième difficulté sera de trouver une entreprise de rénovation locale fiable et bon marché.
Enfin, je suppose qu’il faudra s’adresser à plusieurs prestataires pour les différents modes de gestion locative.

De mémoire, ai retenu que, dès 23 k€ de recettes, dont 1 € de location saisonnière, l'Urssaf appelle des cotisations sociales...Il faut donc en tenir compte dans la rentabilité de l'investissement...Mais je laisse Moietmoi infirmer ou confirmer...

 

[Rewolution]

Le seuil des 23000€ ne fonctionne pas tout seul. C'est le seuil de passage de LMNP à LMP qui effectivement appelle les cotisations sociales et impacte le calcul de la plusvalue : les amortissements sont déduits du prix d'achat, donc on est beaucoup plus fiscalisé à la revente...

Ce seuil fonctionne AVEC le dépassement de vos autres revenus par les revenus locatifs.
EN clair, si vous avez 2000€ de loyer par mois, soit 24000€ par an, alors si vous gagnez par ailleurs moins de 24000€, vous devenez LMP avec l'impact décrit plus haut.
Si vous gagnez par exemple 35000€ en tant que salarié, alors vous passez LMP lorsque vos revenus locatifs atteignent ce seuil.

 

[svprets]

Le seuil des 23000€ ne fonctionne pas tout seul. C'est le seuil de passage de LMNP à LMP qui effectivement appelle les cotisations sociales et impacte le calcul de la plusvalue : les amortissements sont déduits du prix d'achat, donc on est beaucoup plus fiscalisé à la revente...

Ce seuil fonctionne AVEC le dépassement de vos autres revenus par les revenus locatifs.
EN clair, si vous avez 2000€ de loyer par mois, soit 24000€ par an, alors si vous gagnez par ailleurs moins de 24000€, vous devenez LMP avec l'impact décrit plus haut.
Si vous gagnez par exemple 35000€ en tant que salarié, alors vous passez LMP lorsque vos revenus locatifs atteignent ce seuil.

Pas de problème de compréhension, ici, sur le passage LMNP /LMP en raison, cumulativement, des 23 k€ de recettes pour un montant supérieur aux autres revenus catégoriels...Ai compris, suite à un échange avec Moietmoi, que l'Urssaf considérait, et non l'administration fiscale, qu'à compter de 23 k€ de recettes dont 1€ de location saisonnière, appelait, a minima, les cotisations sociales...quand bien même cette activité est "secondaire"...Mais peut-être, ai-je mal compris...

 

[Rewolution]

Je n'ai jamais observé cette bascule engendrant des cotisations sociales, et je suis pourtant dans ce cas.
Donc avec mes connaissances limitées, les cotisations sociales sont liées au passage LMP, rien d'autre...
Ravi d'en apprendre plus toutefois !

 

[svprets]

Je n'ai jamais observé cette bascule engendrant des cotisations sociales, et je suis pourtant dans ce cas.
Donc avec mes connaissances limitées, les cotisations sociales sont liées au passage LMP, rien d'autre...
Ravi d'en apprendre plus toutefois !

Il est probable que j'ai mal interprété ce dernier point...

 

[RisingDuke]

Merci pour ces précisions sur le passage LMNP > LMP. J'ai encore de la marge avant que cela devienne mon activité principale mais c'est toujours bon à savoir !

Pour en revenir à la stratégie de la division, pouvez-vous rebondir sur mes questions ci-dessous?

Pour revenir à la stratégie, le plus compliqué me paraît être la recherche du bien car il ne sera pas facile de trouver une maison à prix raisonnable dans un quartier permettant de trouver des candidats à la LLD, à la colocation et à la LCD en même temps.
La deuxième difficulté sera de trouver une entreprise de rénovation locale fiable et bon marché.
Enfin, je suppose qu’il faudra s’adresser à plusieurs prestataires pour les différents modes de gestion locative.

Ce qui m'attire dans cette stratégie, c'est qu'elle est plus complexe qu'un simple achat/revente d'appartement ou qu'un investissement LLD simple, pour toutes les raisons que j'évoque au-dessus (administratif, travaux lourds, rareté du bien, différents modes de location...).
Je suppose que, dans ce cas, complexité rime avec rentabilité très élevée.
Si d'autres personnes ont éprouvé cette stratégie, je serais très curieux d'avoir leur retour sur expérience, notamment sur la manière dont il est possible d'automatiser cet investissement.

Enfin, d'une manière générale, êtes-vous pour ou contre les formations sur internet liées à l'investissement immobilier?
Je ne peux pas citer celle à laquelle je pense car il est interdit de faire de la pub mais j'ai l'impression qu'elles se ressemblent toutes au final...

 

[Rewolution]

Sur le schéma complexe, je n'ai pas de réponse.
La haute rentabilité est à lier non pas au niveau de complexité mais au niveau de risque.. Une location très rentable mais vacante ne rapporte rien..
Quant aux formations, je pense qu'on est tous ici du même avis : il y a largement de quoi se former ici, sur d'autres forums, ou en achetant 1 ou 2 livres à 20€ plutôt qu'en enrichissant un gourou...

 

[svprets]

Merci pour ces précisions sur le passage LMNP > LMP. J'ai encore de la marge avant que cela devienne mon activité principale mais c'est toujours bon à savoir !

Pour en revenir à la stratégie de la division, pouvez-vous rebondir sur mes questions ci-dessous?


Ce qui m'attire dans cette stratégie, c'est qu'elle est plus complexe qu'un simple achat/revente d'appartement ou qu'un investissement LLD simple, pour toutes les raisons que j'évoque au-dessus (administratif, travaux lourds, rareté du bien, différents modes de location...).
Je suppose que, dans ce cas, complexité rime avec rentabilité très élevée.
Si d'autres personnes ont éprouvé cette stratégie, je serais très curieux d'avoir leur retour sur expérience, notamment sur la manière dont il est possible d'automatiser cet investissement.

Enfin, d'une manière générale, êtes-vous pour ou contre les formations sur internet liées à l'investissement immobilier?
Je ne peux pas citer celle à laquelle je pense car il est interdit de faire de la pub mais j'ai l'impression qu'elles se ressemblent toutes au final...

Il est probable que j'ai mal interprété ce dernier point...

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/lmnp-et-location-de-meuble-de-tourisme-chambres-dhotes.36304/
Bonjour,
+ de 23 k€ de locations saisonnière => Cotisations sociales ...quel que soit le statut...
Avec des recettes "mixtes", locations à l'année + locations saisonnières, de plus de 23 k€, avec statut LMNP, avais compris que l'on était redevable des cotisations...mais aucune certitude,ici ..

 

[desy]

Je ne comprends pas vous dites etre proprietaire de votre RP et vous parlez de loyer de 1350€ !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

 

[RisingDuke]

Je ne comprends pas vous dites etre proprietaire de votre RP et vous parlez de loyer de 1350€ !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Je parle de la mensualité de remboursement du crédit.

 

[arthur667]

Bonjour,
Lorsque vous parler de recettes il s'agit bien du chiffre d'affaire et non du résultat de l'appartement, gite ou maison car en location courte durée. Ce seuil est donc rapidement atteint même avec un seul bien dans certains cas ! On se retrouve vite à être LMP car ces revenus sont comparés aux revenu nets imposables.

 

[svprets]

Bonjour,
Lorsque vous parler de recettes il s'agit bien du chiffre d'affaire et non du résultat de l'appartement, gite ou maison car en location courte durée. Ce seuil est donc rapidement atteint même avec un seul bien dans certains cas ! On se retrouve vite à être LMP car ces revenus sont comparés aux revenu nets imposables.

Bonjour, vous avez bien compris !

 

[arthur667]

Bonjour, vous avez bien compris !

Merci [lien réservé abonné]