Plusieurs prêts pour une seule acquisition immobilière -> TEG et frais notariés

[EcceLex]

L'hypothèse est la suivante :

- L'achat d'un appartement au moyen de 2 prêts immobilier ;
- Le montant des frais notariés est connu avant la signature des offres de prêt.

Comment répartir le montant des frais notariés entre les 2 prêts pour les inclure dans les 2 calculs de TEG ?

En l'espèce les prêts sont de 60 000 et 67 000 € et les frais notariés de 12 200 €. Faut-il inclure 12 000 € de frais dans le prêt n° 1 ET le prêt n° 2 et donc compter au total 24 400 € de frais notariés ? La solution ne me semble pas très logique mais je ne trouve pas de jurisprudence sur la question...

Quelqu'un connaîtrait-il la solution ?

 

[Cresus93]

La logique voudrait qu'on calcule un prorata, non ?... et surtout pas multiplier fictivement les frais par deux !
60/127 = 47,24 %
47,24 % de 12 200 = 5764 euros.

 

[EcceLex]

Je pense aussi. Mais je voudrais en être certain !

 

[vivien]

Bonjour,

En l'espèce les prêts sont de 60 000 et 67 000 € et les frais notariés de 12 200 €.

Qu'est ce que vous comptabilisez dans les "frais notariés" pour avoir un montant aussi important eu égard au montant des crédits ?

Cdt.

 

[EcceLex]

Les frais notariés sont importants en raison d'un apport personnel assez conséquent, qui s'ajoute au montant des prêts.

Maintenant la question reste la même, indépendamment du montant des frais.

 

[vivien]

Bonjour et merci,

Les frais notariés sont importants en raison d'un apport personnel assez conséquent, qui s'ajoute au montant des prêts.

Auriez vous le texte qui confirme que les frais notariés à inclure pour le calcul du TEG du ou des crédits tiennent compte de l'apport personnel ?

Merci par avance de l'information.

 

[EcceLex]

Non, il me semble simplement qu'ils dépendent du prix du bien immobilier et pas du montant des prêts. Sauf erreur de ma part, certaines informations sont données dans le décret n° 78-262.

Je n'ai pas étudié la question car ce n'est pas le problème qui me préoccupe pour le moment, je cherche seulement la clé de répartition lorsqu'il y a plusieurs prêts et une seule acquisition.

 

[ZRR_pigeon]

répartition lorsqu'il y a plusieurs prêts et une seule acquisition.

je confirme le prorata (cf Cresus93).

 

[vivien]

Re Bonjour

Non, il me semble simplement qu'ils dépendent du prix du bien immobilier et pas du montant des prêts.

Ah bon ????

 

[EcceLex]

je confirme le prorata (cf Cresus93).

Sur quels fondements ?

@ Vivien : je ne sais pas.

 

[ZRR_pigeon]

Sur quels fondements ?

sur mon offre de pret a deux prets (un fixe + un variable).

a la fois, cela coule de source : si en faisant 2 prets au lieu d'un, on payait 2 fois plus de frais de notaire, personne ne ferait deux prets. et de mémoire c'etait environ moitié-moitié sur chaque prêt, et les deux prets étaient de montant similaire (j'ai pas le document sous les yeux la tout de suite).

 

[Aristide]

Bonjour,

Non, les frais d'acte d'acquisition notariés ne sont pas à prendre dans le calcul du TEG du fait :

1) - Qu'ils concernent l'achat du bien et non pas les prêts
2) - Qu'ils seraient dus même en l'absence de crédit
3) - Qu'ils ne sont donc pas rendus obligatoires par la banque
4) - Qu'ils ne peuvent être connus avec précision; même les notaires demandent plusieurs mois avant de produire l'arrêté de compte définitif.

Il est vrai que pendant (trop) longtemps les tribunaux ont pris le texte à la lettre et considéré - stupidement - que le total "frais d'acte d'acquisition notarié + frais de garantie PPD" devaient être pris en considération.

Mais un arrêté de cassation assez récent (~/~1 an ? - faire recherche) a - à très juste titre - rectifié cette interprétation et jugé que seuls les frais de garantie rendus obligatoires par la banque étaient à inclure dans le TEG.

Et ces frais de garantie (PPD et/ou hypothèque...ou autres) sont à répartir au prorata des montants des prêts considérés.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 1 octobre 2014, 13-22.320

les frais notariés d’un montant de 12 765 euros, mentionné dans l’acte lui-même, ce qui établit que ce montant était parfaitement déterminé à la date de l’acte, n’ont pas été pris en compte en vue de la fixation de ce taux ;

Qu’en se déterminant ainsi, sans vérifier la nature des frais notariés dont il était prétendu qu’ils étaient liés exclusivement à l’acquisition du bien immobilier constatée par le même acte notarié, et qu’ils ne conditionnaient pas l’octroi du prêt, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il ordonne la substitution de l’intérêt au taux légal à l’intérêt au taux contractuel de 5, 20 % stipulé par l’acte notarié du 20 février

[lien réservé abonné]

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[vincent59]

Bonjour,



A toutes fins utiles.

Cdt

Bonjour,
Que penser alors du jugement suivant:
Les frais de notaire pour le calcul du TEG

- Cour de cassation, Chambre civile 1, 14 oct. 2015, RG N° 14-24.582:

La banque prêteuse (prêt immobilier du 6 novembre 2001 et prêt immobilier et prêt-relais le 13 août 2003) a assigné les emprunteurs en paiement de sommes demeurant dues au titre du prêt-relais.
Les emprunteurs, avançant une inexactitude du taux effectif global (TEG) des différents prêts, ont demandé une substitution du taux légal au taux stipulé. C
1/ C'est en vain que les emprunteurs font grief à l'arrêt d'appel de rejeter leur demande relative à l'irrégularité du TEG du prêt-relais. Après avoir relevé que le prêt-relais se présentait sous forme d'une d'ouverture de crédit en compte courant, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le TEG avait été exactement calculé selon la méthode dite par équivalence, prévue par les articles R. 313-1, III, et R. 313-2 du Code de la consommation.

2/ Pour rejeter la demande des emprunteurs relative aux prêts immobiliers, après avoir constaté que le taux effectif global ne prenait pas en compte le coût des sûretés réelles incluant des taxes diverses et les émoluments de notaire, l'arrêt d'appel retient que ces frais, évalués à 1 386 EUR pour le prêt du 6 novembre 2001 et 1 299 EUR pour le prêt du 13 août 2003, n'étaient pas connus et déterminables avec précision lors de la conclusion du contrat.
En se déterminant ainsi, sans constater que la banque démontrait, comme elle en avait la charge, que le montant desdits frais ne pouvait être connu antérieurement à la conclusion définitive des contrats, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art. 1907 du Code civil et de l'art. L. 313-1 du Code de la consommation, ce dernier dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006.
Il est ainsi confirmé que les frais de notaire doivent être pris en compte dans le calcul du TEG, sauf si le prêteur est en mesure de prouver qu'au moment du prêt ces frais ne pouvaient être connus ni déterminables.

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour que des frais, quels qu'ils soient, soient pris en compte dans le TEG il faut qu'ils aient été rendus obligatoires par la banque et qu'ils puissent être connus préalablement à la conclusion définitive du contrat.

Ainsi que déjà expliqué plusieurs fois, il ne faut pas confondre les frais d'acte d'acquisition (souvent appelés - à tort - frais de notaire, puisqu'il s'agit essentiellement de taxes) avec les frais d'acte concernant l'inscription de garanties réelles immobilières.

Les frais d'acte notarié (= "frais de notaire") :

+ Concernent l'acquisition et pas du tout le crédit,
+ Sont à payer par l'acquéreur même en cas de paiement comptant et, donc, sans recours au crédit,
+ Ne sont pas du tout rendus obligatoires par la banque (c'est la réglementation fiscale),
+ De plus, sachant que les notaires mettent plusieurs mois après la signature de l'acte d'acquisition pour établir le décompte définitif des frais et rendre à l'acquéreur le surplus de la provision volontairement surévaluée qu'ils ont demandée au départ, ne peuvent être connus avec précision "préalablement à la conclusion définitive du contrat".

Les frais dont il s'agit sont donc les frais relatifs à l'acte d'inscription de garanties réelles immobilières (privilège de prêteur de deniers et/ou hypothèque....ou autres similaires)

2/ Pour rejeter la demande des emprunteurs relative aux prêts immobiliers, après avoir constaté que le taux effectif global ne prenait pas en compte le coût des sûretés réelles incluant des taxes diverses et les émoluments de notaire, l'arrêt d'appel retient que ces frais, évalués à 1 386 EUR pour le prêt du 6 novembre 2001 et 1 299 EUR pour le prêt du 13 août 2003, n'étaient pas connus et déterminables avec précision lors de la conclusion du contrat.

En se déterminant ainsi, sans constater que la banque démontrait, comme elle en avait la charge, que le montant desdits frais ne pouvait être connu antérieurement à la conclusion définitive des contrats, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art. 1907 du Code civil et de l'art. L. 313-1 du Code de la consommation, ce dernier dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006.

Il est ainsi confirmé que les frais de notaire doivent être pris en compte dans le calcul du TEG, sauf si le prêteur est en mesure de prouver qu'au moment du prêt ces frais ne pouvaient être connus ni déterminables.

NON

La Cour de Cassation reproche à la Cour d'Appel de n'avoir pas vérifier si la banque avait ou non la possibilité de connaître avec une précision suffisante le montant des frais relatifs à l'inscription des suretés réelles (= garanties réelles immobilières = PPD/Hypothèque...) avant la conclusion définitive du contrat.

Cdt

 

[vincent59]

Les frais dont il s'agit sont donc les frais relatifs à l'acte d'inscription de garanties réelles immobilières (privilège de prêteur de deniers et/ou hypothèque....ou autres similaires)

Merci pour cette réponse rapide et précise.

Il faut donc en déduire, et corrigez moi si je me trompe, que les frais, débours et émoluments du notaire relatifs à une prise d'hypothèque doivent être intégrés au calcul du TEG. Si l'offre de prêt ne stipule pas expressément, de façon clairement exprimée, que la condition d'octroi de prêt est liée à la constitution de cette garantie hypothécaire, mais que celle-ci est de facto nécessaire (s'agissant d'un crédit finançant l'acquisition d'une maison avec travaux), peut on quand même être en droit de penser que le calcul du TEG dudit prêt doit intégrer tous les frais, débours et émoluments du notaire relatifs à la prise de garantie hypothécaire?

quid dans le cas d'une inscription privilège de prêteur de deniers ou un cautionnement, toujours dans le cas ou l'offre de prêt ne stipule pas expressément, de façon clairement exprimée, que la condition d'octroi de prêt est liée à la constitution de ce type de garantie ?

 

[vivien]

Bonjour,

Si l'offre de prêt ne stipule pas expressément,?

Dans l'offre/contrat de prêt au paragraphe "Garanties" sont indiquées celles qui sont imposées par la banque par exemple : ppd - hypothèque conventionnelle - caution - nantissement et autres.

Pour chacune il y a des frais qui sont à intégrer aux éléments pour calculer le TEG. La jurisprudence est bien établie et constante.

 

[vincent59]

en effet, il y a un montant indiqué en face de la rubrique "garanties" des conditions particulières du prêt. Mais nul par il est noté que cette garantie est nécessaire à l'octroi de ce prêt, d'où ma question.

 

[vivien]

Mais nul par il est noté que cette garantie est nécessaire à l'octroi de ce prêt, d'où ma question.

"nul par" ??????? Si vous voulez indiquer que la mention serait nulle car il est indiqué :

"Nécessaire à l'octroi" je ne le pense pas et c'est contraire à ce qu'indiquait Aristide dans ses précédents messages. Voir ci-dessus.

 

[vincent59]

la seule chose que j'ai trouvée pour l'instant se trouve dans les conditions générales de l'offre de prêt, à la rubrique "formation du contrat de prêt":

"le contrat de prêt sera formé dès que le préteur aura reçu l'acceptation des emprunteurs et des cautions, s'il y a lieu. Il deviendra définitif sous réserve que les garanties prévues dans la présente offre aient été régularisées et dès lors que les emprunteurs auront justifié:
- de leur admission dans une assurance décès-invalidité lorsqu'elle aura été prévue aux conditions particulières de la présente offre.
- de l'obtention des autres prêts consentis pour la même opération représentant plus de 10% du crédit total, mentionnées dans les conditions particulières de la présente offre de prêt"

..Mais à aucun endroit je ne trouve la mention "conditionne l'octroi du prêt" ou "est nécessaire à l'octroi du prêt"...

seule l'élection de domicile l'évoque, sans la nommer, en disant " pour l'application des présentes, des conditions particulières et des conditions spécifiques composant l'offre de prêt, les partis font élection de domicile:
- pour le prêteur en son siège social,
- pour l'emprunteur en son domicile actuel ou en l'étude du notaire chargé de la rédaction de l'acte de prise de garantie,
- pour la caution en son domicile.