Placement pour optimiser rendement

[Lark]

Bonjour à tous,

Je viens vous exposer mon cas afin d'obtenir des conseils :

J'ai 32 ans, vis avec ma compagne (non mariée, non pacsée) et mon fils (à ma charge fiscalement).
Je gagne environ 1250 € nets par mois (ma femme aussi)
J'ai un loyer de 660Euros par mois, divisé par deux.
Et une capacité d'épargne limitée pour ce qui est de mon revenu, environ 200€ par mois, parfois moins.

J'ai
un LEP au plafond,
un Livret A avec environ 4000€
95 000€ sur des super livrets à taux promo, respectivement 6% et 5.75% (cette somme est un don exonéré d'impots fait il ya 6 mois environ).
une assurance vie avec 300€ depuis 2 ans.

J'ai un revenu fiscal de référence d'environ 13500 €uros pour 1 part et demi soit, si je ne m'abuse, un TMI de 5.5%.

Je souhaite avoir votre avis quand à la gestion des 100K€ euros afin d'optimiser leur rendement au maximum, sans risques pour le capital, et en fonction de mon taux d'imposition. Ils sont actuellement placés sur des super livrets comme indiqué ci dessus.


Pas de projet immobilier pour le moment. Toutefois si une très bonne occasion devait se présenter, je pourrais me décider rapidement.

Merci beaucoup de vos réponses !

 

[lopali]

Bonjour et bienvenue Lark,

...J'ai un revenu fiscal de référence d'environ 13500 €uros pour 1 part et demi soit, si je ne m'abuse, un TMI de 5.5%.

Je souhaite avoir votre avis quand à la gestion des 100K€ euros afin d'optimiser leur rendement au maximum, sans risques pour le capital, et en fonction de mon taux d'imposition. Ils sont actuellement placés sur des super livrets comme indiqué ci dessus...

Avec un TMI de 5,5%, je continuerais sur la voie que vous avez déjà prise.

 

[moietmoi]

Bonjour à tous,


Pas de projet immobilier pour le moment. Toutefois si une très bonne occasion devait se présenter, je pourrais me décider rapidement.

!

Bonjour, cela dépend de la région ou vous vivez; vous avez 660 euros de loyer

vous pouvez réfléchir dans 2 sens pour l'immobilier; acheter pour vous loger; ou acheter pour avoir un rendement avec un locataire;

acheter pour vous loger: vous regardez quelle est la valeur du bien qu il faut acheter pour vous loger comme vous le souhaitez à la place de votre location; si vous achetez a 2 vous avez une capacité d'emprunt+ votre apport( attention a bien répartir l'achat en indivision correspondant à votre apport); ceci veut dire que vous êtes dans VOTRE logement, mais que vous ne vivez pas plus d'argent pour vivre.. vos 100 ke étant mangé et le credit+taxe foncieres remplace le loyer;

Acheter pour mettre un locataire; c'est un choix qui vous poussera a être vous même locataire pendant encore plusieurs années (10 au minimum) mais cela est un bon choix pour certains qui veulent avoir un complément de revenus et avoir une valeur sûr pour leur retraite; ca dépend de là ou vous êtes; et du marché immobilier et du marché locatif

 

[Lark]

Je voudrais avoir votre avis sur une possibilité à laquelle je pense:

Il s'agit d'une maison de ville à acheter dans une ville de 50K Habitants, 80M2 (4 chambres), 79K€ à débattre

La maison est actuellement loué 600€ par mois.

Partons sur le prix de base, au plus cher, ainsi après négociation les tarif de notaires seront compris (au moins).

Si mon calcul s'avère correct, en considérant l'achat du bien comptant, ça ferait un gain de 9.11% par ans brut (100*(600*12))/79000.
Si je décompte la Taxe foncière d'environ 1000 Euros (fourchette haute) et 1000 Euros de frais annuels divers ça ferait 9% net de frais mais brut d'imposition.

Mais comment calculer le montant des impots générés par ces loyers dans le cadre du micro foncier en fonction de ma situation (1 part et demi et revenu fiscal de référence d'environ 13500 sans ce loyer) ?

Est ce que c'est imposé comme les impots sur le revenu ? Comment faire pour calculer le taux de rentabilité net d'impots ?

Par ailleurs, l'idée est elle cohérente ou vraiment vue ma situation, je dégrade ma rentabilité en m'orientant vers ce type d'investissement ?

Merci de tous les éléments que vous jugerez utiles.

PS: Si vous avez des arguments pour ne pas acheter comptant mais à crédit (ou tout autre commentaire), je suis tout ouïe.
Je partais du postulat que sans crédit sur le dos: 1) la rentabilité du bien est meilleurs 2) Si un jour je veux acheter ma RP j'aurai la possibilité de faire un crédit sans trop de problèmes

 

[pruls]

Bonjour,

dans votre premier message vous parliez de capital garanti. Ayez bien conscience qu'acheter un logement pour le louer ne garantie pas votre capital.

Par ailleurs, être bailleur ne s'improvise pas. Vous devez être capable de répondre à différentes questions dont voici une liste pour démarrer:
Comment fait on pour acheter un bien? Quel montage en couple?
Comment mesurer la valeur du bien? (facilité à louer, travaux...)
Comment gérer au quotidien un locataire? (vacance, impayés, bobologie, travaux de rénovation...)
Quel impact sur les impôts sur le revenus? (défiscalisation, expert comptable...)

La rentabilité brute du bien ne change pas selon que vous ayez des prêts ou non car le calcul à faire est: loyer annuel hors provisions pour charge divisé par le cout total d'achat (bien+notaire+frais de dossier).

Par ailleurs, vous n'intégrez pas dans votre calcul d'impayés, de vacance, de frais d'assurance et d'entretien...

Si vous achetez le bien comptant, quel sera votre apport pour l'achat d'une résidence principale?

Ces éléments ne sont pas des arguments contre votre projet, ce sont des éléments à creuser pour limiter votre risque de perte en capital.

Pour conclure, votre question initiale relevait à mon sens de la gestion de trésorerie, votre nouvelle question relève de l'investissement immobilier, quelle est votre stratégie à long terme?

A vous de vous positionner en fonction de votre aversion au risque, de vos connaissances dans le domaine et de vos objectifs (maintenir le pouvoir d'achat en attendant de savoir quoi faire du fric, devenir rentier, avoir un beau logement...)

Cordialement.

 

[moietmoi]

J
Mais comment calculer le montant des impots générés par ces loyers dans le cadre du micro foncier en fonction de ma situation (1 part et demi et revenu fiscal de référence d'environ 13500 sans ce loyer) ?

Est ce que c'est imposé comme les impots sur le revenu ? Comment faire pour calculer le taux de rentabilité net d'impots ?

ca , c'est une question simple , en micro foncier vous prenez le loyer 600*12=7200 -30%=5040 euros

sur ces 5040 vous payez d abord 15,5% de prélèvements sociaux=781 euros

puis vous additionner ces 5040 a votre revenu; pas le revenu fiscal de référence mais votre revenu (net sur la feuille de paye -10%) et vous avez votre revenu imposable
vous allez sur impot gouv.fr et vous calculez votre impot sur le revenu dans cette situation;

sur le fond l opération me semble bonne; une question a ce poser; pourquoi est-ce vendu a ce prix, ou formuler autrement, si vous vouliez, ou étiez obligé de le revendre dans 1 an, vous le revendriez combien?

 

[Lark]

Bonjour et merci de votre réponse !

Ma question en fait sur ce deuxième message était de savoir si cetl'investissement immobilier pourrait être plus interressant financièrement au vue de ma situation fiscale que de laisser l'argent sur des superlivrets en promo.
La question était également comme vous l'avez résumé : "Quel impact sur les impôts sur le revenus? "

Ma stratégie est d'optimiser la somme que j'ai disponible, en terme de rentabilité et en minimisant les risques.
Devenir "rentier" n'est pas quelques chose qui me déplairait ( vu mon faible revenu salarial) !

Si j'investissais dans ce bien il me resterait environ 20K€ d'apport pour la RP.

 

[Buffeto]

Devenir "rentier" n'est pas quelques chose qui me déplairait ( vu mon faible revenu salarial) !

ca ne déplairait à personne .....mais devenir rentier ne s'improvise pas ....

il est nécessaire d'avoir une vision long termiste précise et de s'y tenir mais en restant ouvert à toute possibilité d'improviser en cas d'opportunité à saisir ....

bref devenir rentier c'est un métier à coté du tien et il nécessite d'y passer du temps pour se former et de l'énergie pour y arriver ....

bon courage .

 

[Lark]

ca , c'est une question simple , en micro foncier vous prenez le loyer 600*12=7200 -30%=5040 euros

sur ces 5040 vous payez d abord 15,5% de prélèvements sociaux=781 euros

puis vous additionner ces 5040 a votre revenu; pas le revenu fiscal de référence mais votre revenu (net sur la feuille de paye -10%) et vous avez votre revenu imposable
vous allez sur impot gouv.fr et vous calculez votre impot sur le revenu dans cette situation;

ça ferait donc 200€ IR + 781€ PS= 981€ d'impots par an sur les revenus (TMI 5.5%)

pourquoi est-ce vendu a ce prix, ou formuler autrement, si vous vouliez, ou étiez obligé de le revendre dans 1 an, vous le revendriez combien?

La raison officielle est que c'est une famille qui a acheté en SCI pour faire de l'immo locatif et ils sont repartis dans les DOM donc la gestion est devenue contraignante: ils vendent tous les biens qu'ils possèdent dans la région.

Idéalement j'achèterai ~70K€ pour revendre 85€ dans un an si je devais revendre.
(le prix du m² moyen ici c'est 1300€/m² environ)

 

[Lark]

ca ne déplairait à personne .....mais devenir rentier ne s'improvise pas ....

il est nécessaire d'avoir une vision long termiste précise et de s'y tenir mais en restant ouvert à toute possibilité d'improviser en cas d'opportunité à saisir ....

bref devenir rentier c'est un métier à coté du tien et il nécessite d'y passer du temps pour se former et de l'énergie pour y arriver ....

bon courage .

J'en ai bien conscience et c'est pourquoi j'en parle ici entre autres, pour me faire une idée précise de savoir si c'est rentable tant en terme de temps passé, de contraintes y afférant, que de revenus pouvant en découler... ou pas !

Et j'apprécie tous vos commentaires !

PS. Je suis peut être plus sur le bon forum pour cet angle qu'a pris la discussion !

 

[Turbo-057]

Pour du locatif investir en payant cash est plutot inutile cela est la porte ouverte directe au matraquage fiscal des loyers meme avec votre faible TMI (qui remontera d'ailleurs avec le revenus locatifs en sus) prévoir une partie par pret afin de déduire les interets, et ne pas avoir d'impact d'impots au début conserver votre capital afin de le placer correctement et laisser vos locataires rembourser le pret tout en touchant les interets de votre capital que vous aurez toujours a disposition.
D'autant plus que les prets sont actuellement très bas et que vous pourrez éventuellement cautionner votre pret via le capital que vous avez de coté par exemple en le placant sur une AV. Meme si un simple mandat hypothcéaire sur le bien serait plus pratique pour garder le cash 100% disponible.

D'une vous aurez une impact fiscal réduit au départ en raison des interets élevès qui monteront progressivement au fil du temps quand ces derniers descendront. Et d'autre votre cash sera toujours à votre disposition le cas échéant pour qui sait rembourser cahs investir dans autre chose ... Notamment votre RP ...

Je n'ai jamais investi plus de 10% comptant dans mes investissements locatifs. Au final les locataires ont payés les appartements sur 15 ans et je les ai revendu avec une bonne PV exhonéré avant la modif de la loi. J'en ai conservé certain pour avoir une petite rente sympa et donner à mes enfants ensuite.

Le hic quand tu parles de devenir rentier plus tu gagnes plus tu ajustes ton niveau de vie en fonction de tes besoins...
Et forcément tu en veux souvent toujours plus. Du cup si ton objectif était d'etre rentier avec 2k€ par mois à 20 ans ... a 30 ans il devient rentier a 5k€ / mois et ainsi de suite faut savoir ou s'arreter ... et à quel age également.

 

[Turbo-057]

Idéalement j'achèterai ~70K€ pour revendre 85€ dans un an si je devais revendre.
(le prix du m² moyen ici c'est 1300€/m² environ)

Attention a l'impot sur la PV en cas de revente rapide ainsi qu'aux frais de notaire et autres frais connexe.
Si le but est de revendre l'année d'après ... le gain en sera bien affecté.

 

[Lark]

Attention a l'impot sur la PV en cas de revente rapide ainsi qu'aux frais de notaire et autres frais connexe.
Si le but est de revendre l'année d'après ... le gain en sera bien affecté.

J'en ai bien conscience, la revente rapide n'est pas mon objectif, c'était juste pour répondre à la question qui m'était posée sur le prix du bien.

Merci pour les autres éléments

 

[moietmoi]

Idéalement j'achèterai ~70K€ pour revendre 85€ dans un an si je devais revendre.
(le prix du m² moyen ici c'est 1300€/m² environ)

la question n 'est pas de revendre, ni de l'idéal, mais je soulevais ce point pour que vous regardiez vraiment a combien vous pourriez revendre; donc en d autres termes, pouquoi le vendeur, vends moins cher qu il ne pourrait le faire...n y a t il pas un problème caché? les bonnes occasions existent!!

 

[Lark]

la question n 'est pas de revendre, ni de l'idéal, mais je soulevais ce point pour que vous regardiez vraiment a combien vous pourriez revendre; donc en d autres termes, pouquoi le vendeur, vends moins cher qu il ne pourrait le faire...n y a t il pas un problème caché? les bonnes occasions existent!!

Je l'avais bien compris comme ça et quand je dis l'idéal, c'est le prix que je proposerai au vendeur si je devais faire une proposition!