Placement ou remboursement anticipé

[kaziklu]

Bonjour,

Nous avons acquis notre résidence principale grâce à 3 prêts gigognes.
Un petit prêt employeur sur 20 ans à 0% + assurance (100% sur ma tête pris en charge par l'employeur, 50% sur Madame à taux 0,24% pris en charge par nous).
Un prêt sur 13 ans à 0,9% avec un assurance au taux de 0,21% à 80% sur chaque tête (donc 0,336% du capital initial).
Un prêt sur 25 ans à 1,25% avec la même assurance que la ligne à 13 ans.

Mon contrat d'assurance pour les prêts à 13 ans et 25 ans prévoit qu'en cas de remboursement anticipé partiel l'assiette de calcul de la prime d'assurance devient montant initial - montant remboursé.

Donc si je comprends bien, faire un remboursement sur la ligne à 25 ans revient à "placer" de l'argent à 1,25% + 0,336% = 1,586%.

Je vais bientôt avoir une somme disponible, hors épargne de précaution, supérieure à 10% de la ligne à 25 ans soit le montant minimal pour un remboursement anticipé partiel.

On me dit qu'avec les taux que j'ai il serait dommage de rembourser en anticipé mais aujourd'hui cet argent "dors" sur des livrets défiscalisé à 0,75% et j'ai dû clôturer mon vieux PEL à 2,5% pour constituer mon apport.

Quid donc de ce qui serait intéressant financièrement de faire? Rembourser en anticipé? Placer oui mais où?

Sachant que je suis relativement allergique au risque sur les placements (les seuls risques, très mesurés, que je prend sont sur mon plan d'épargne entreprise sachant qu'ils sont largement couverts par l'abondement).

Merci d'avance.

 

[Buffeto]

Sachant que je suis relativement allergique au risque sur les placements.

un placement sans grand risque , et qui est d'un très bon rapport et méconnu ( CHUUUUUttt quand ca se démocratise ca devient moins intéressant ) est l'achat de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété .

je peux développer si jamais ca te tente .

 

[kaziklu]

un placement sans grand risque , et qui est d'un très bon rapport et méconnu ( CHUUUUUttt quand ca se démocratise ca devient moins intéressant ) est l'achat de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété .

je peux développer si jamais ca te tente .

Je viens de regarder un peu ce qu'était ce placement et je comprends qu'il faut plutôt le voir comme un placement retraite. On achète sans usufruit à prix plus bas, on récupère l'usufruit plus tard et idéalement à l'âge de la retraite.
Et c'est là que je me dis ne pas avoir décrit ma situation / volonté d'épargne.
Nous sommes un jeune couple, jeunes parents.
L'idée étant de dégager du cash soit au moment des études supérieures, soit d'ici 3-4 ans si nous devons muter professionnellement.
Le remboursement anticipé répond à ce besoin (soit le prêt se termine avant les études supérieurs, soit récupération du cash à la vente). La SCPI démembrement peut-être moins (je peux faire coïncider avec les études supérieurs mais je crains que le cash soit immobilisé si nous devions déménager).

Peut-être une scpi plus classique?
Est-ce assez liquide?

 

[Buffeto]

Je viens de regarder un peu ce qu'était ce placement et je comprends qu'il faut plutôt le voir comme un placement retraite.

non pas particulièrement

On achète sans usufruit à prix plus bas, on récupère l'usufruit plus tard et idéalement à l'âge de la retraite.

non . le démembrement peu se faire sur 5ans , 8 ,ans , 10ans ....au choix.

L'idée étant de dégager du cash soit au moment des études supérieures, soit d'ici 3-4 ans si nous devons muter professionnellement.

un démembrement sur 5ans te permettra d'encaisser les loyers dans 5ans à la fin de la période de démembrement temporaire

Peut-être une scpi plus classique?
Est-ce assez liquide?

le souci de la SCPI classique c'est l'imposition des revenus ....

dès que j'ai un peu de temps je te fais un exemple chiffré.

 

[Buffeto]

petit exemple chiffré :

tu achètes de la nue propriété de (par exemple ) PFO2 sur 5ans avec une clé de répartition à 78.5% . la valeur de la part étant de 184€ tu l'acquiers pour une valeur de 144.44€ .
pendant 5 ans tu ne touches rien.
au bout de 5 ans tu récupères la pleine propriété de titres qui vaudront au minimum 184€ ( je n'ai pas pris en compte les éventuelles revalorisations ) .
gain sur 5ans : 39.56€ soit 21.5% soit un gain de 4.04% NET l'an ( en effet ce gain ne supporte ni IR ni PS ) .

tu en connais bcp des placement qui te rapporteraient 4.04% nets ?

ensuite soit tu revends tes parts soit tu les gardes et tu toucheras alors les revenus trimestriels de tes parts .

 

[kaziklu]

Merci. Oui ça peut-être intéressant il faut voir les durées de démembrement. Et même si ça ne convient pas maintenant ça pourra convenir dans quelques années.
Sur quel genre de support est-ce que ça s'achète? Compte titre et AV?

 

[Buffeto]

Sur quel genre de support est-ce que ça s'achète? Compte titre et AV?

en direct .pas besoin d'un compte titre , c'est de l'immobilier.

 

[kaziklu]

Ça m'a l'air intéressant mais avec un horizon 2020 peut-être un peu moins. Mais je me le note.

 

[kaziklu]

Et je retiens aussi le fait de faire attention au revenus.
Car outre le TMI à 30%, le paiement de la crèche est également indexé sur les revenus.

 

[Buffeto]

Car outre le TMI à 30%, le paiement de la crèche est également indexé sur les revenus.

sans oublier les PS

 

[Tubair]

... tu récupères la pleine propriété de titres qui vaudront au minimum 184€ ( je n'ai pas pris en compte les éventuelles revalorisations ) .

Bonjour,
Puisque ça m'intéresse et aussi pour que ça soit clair pour moi, pourquoi minimum 184€? Si le prix de la part baisse alors le coût de ses titres sera moindre, non?

Cordialement,
Tubair

 

[Capricio]

petit exemple chiffré :

tu achètes de la nue propriété de (par exemple ) PFO2 sur 5ans avec une clé de répartition à 78.5% . la valeur de la part étant de 184€ tu l'acquiers pour une valeur de 144.44€ .
pendant 5 ans tu ne touches rien.
au bout de 5 ans tu récupères la pleine propriété de titres qui vaudront au minimum 184€ ( je n'ai pas pris en compte les éventuelles revalorisations ) .
gain sur 5ans : 39.56€ soit 21.5% soit un gain de 4.04% NET l'an ( en effet ce gain ne supporte ni IR ni PS ) .

tu en connais bcp des placement qui te rapporteraient 4.04% nets ?

ensuite soit tu revends tes parts soit tu les gardes et tu toucheras alors les revenus trimestriels de tes parts .

En espérant que l'on ait pas de bulles comme certains "experts" le disent...

Après il ne faut pas avoir besoin de son argent immédiatement et essayer de choisir une SCPI bonne gestionnaire. Ce qui n'est pas forcément des plus faciles ? Une préférence buffetophile ?

 

[Buffeto]

Si le prix de la part baisse alors le coût de ses titres sera moindre, non?

voilà plu de10ans que je m'intéresse aux SCPI et les prix des parts n'ont fait que monter ....ce qui ne signifie pas qu'elles ne peuvent pas baisser mais jusqu'à présent le cas ne s'est pas produit récemment .
je ne vois pas une baisse importante de l'immobilier dans les 5ans à venir .

néanmoins pour se prémunir peut etre faut il sélectionner une SCPI bien diversifiée dans ses localisations géographiques et ses secteurs d'activités ...

 

[Buffeto]

Une préférence buffetophile ?

comme je l'écrivais au message précédent . une SCPI diversifiée autant dans sa zone géographique d'investissement que dans ses secteurs d'activités.
et pourquoi pas une SCPI internationale ( si possible avec une fiscalité allemande )

 

[Tubair]

Ok merci de la réponse; donc le prix sera bien le prix de la future part.

Et si admettons j'achète des parts en nue-propriété avec une décote, les gardes 5ans et les revends juste après avoir obtenu la pleine propriété (=plus value car prix de la part plus élevée), quelle est la fiscalité?

Cordialement,
Tubair

 

[Buffeto]

Ok merci de la réponse; donc le prix sera bien le prix de la future part.

Et si admettons j'achète des parts en nue-propriété avec une décote, les gardes 5ans et les revends juste après avoir obtenu la pleine propriété (=plus value car prix de la part plus élevée), quelle est la fiscalité?

c'est ce que j'expliquais au message 5 . il n'y a pas de fiscalité puisqu'il n'y a pas de PV . en effet à la fin d'un démembrement de propriété , l'usufruit rejoint la nue propriété .
il n'y a pas de plus value puisque la valeur d'achat de la part est de 184€. si tu n'achètes que la nue propriété , bien sur tu la payes moins cher mais la valeur globale est bien 184€.
donc si à la fin du démembrement tu revends 184 il n'y a pas de PV .

 

[Tubair]

Ça marche merci, dommage que je ne prends connaissance de tout soucis que maintenant...

Cordialement,
Tubair

 

[rémois]

voilà plu de10ans que je m'intéresse aux SCPI et les prix des parts n'ont fait que monter ....ce qui ne signifie pas qu'elles ne peuvent pas baisser

Effectivement... et "les arbres ne montent pas jusqu'au ciel" dit-on souvent dans le monde de la finance.

C'est certain que la période de ces 10 dernières années a été très favorable pour l'immobilier et les SCPI. Est-ce que ça va continuer sans aucun problème? Il faut voir.

Quelques avis:
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[Buffeto]

Effectivement... et "les arbres ne montent pas jusqu'au ciel" dit-on souvent dans le monde de la finance.

ok ils ne montent pas au ciel mais là , je trouve la politique de revalorisation des gestionnaires tout à fait raisonnable .

il ne s'agit pas d'une explosion qui pourrait conduire à une bulle spéculative mais plutôt d'une lente et raisonnable montée qui permet d'amortir les soubresauts (?) du marché immo.
ceci dit il ya plusieurs facteurs qui plaident en faveur d'une stabilisation voire d'une lente augmentation du prix des parts .
1°) le brexit qui n'est pas encore effectif mais qui laisse présager un avenir dégagé pour les locations de bureaux en IDF.
2°) le marché allemand qui a un potentiel encore assez important pour un rattrapage des prix par rapport à la France ( notament avec Paris IDF )
3°) mis à part PARIS et dans une moindre mesure Bordeaux avec l'arrivée de la LGV , les prix ont certes un peu progessé mais de manière tout à fait raisonnable .

tout ceci me fait dire qu'à mon avis , et pour les 5ans qui viennent il est peu probable qu'on assiste à une grosse chute de l'immo notamment sur le tertiaire bien placé .
au delà de 5 ans l'horizon est trop lointain pour envisager une quelconque orientation mais ceci est vrai pour les autres types de placement .

 

[moietmoi]

2°) le marché allemand qui a un potentiel encore assez important pour un rattrapage des prix par rapport à la France ( notament avec Paris IDF )

les scpi ayant des actifs en allemagne sont interessantes à plusieurs titre:
-la fiscalité est allégée ( forfait payé à la source en Allemagne, non double imposition, et pas de PS
-une particularité des baux commerciaux français qui n'est pas présente en Allemagne: en France, un bail commercial fait naître la "commercialité" c'est à dire que le locataire est quasi sûr de garder le bail sauf dédommagement important; Le locataire n'a pas forcément intérêt à avoir un bail long, il est sûr de pouvoir continuer à exercer son commerce dans les locaux;
En Allemagne, rien n'oblige le propriétaire( la scpi) à renouveler le bail; le locataire a donc peur de perdre les murs dans lesquels il exerce: le locataire a donc intérêt a signer un bail long: 15 ans/20 ans; avec le loyer indexé,; le propriétaire( la scpi) est donc garantie d'avoir le loyer sur 20 ans... donc pas de baisse de rendement pour cet actif...

Pour ma part, je diversifie mon investissement en scpi en choisissant plusieurs scpi, chacune spécialisée et non diversifiée, car je ne pense pas qu'un comité d'achat des biens puissent être spécialisé et performant sur plusieurs marchés;
Et je cherche par ailleurs des scpi dont les actifs immobiliers sont un peu décorélés de de la vie économique par exemple le secteur de la santé et de séniors, qui quelque soit l'avenir économique sera rentable; les 2 commencent par P, comme Pierre,.... l 'une s'attache à notre vie et l'autre à notre santé....