Pinel contre location classique

[paal]

J'ai mal formulé alors : je voulais dire que je ne cherche pas à souscrire un PINEL mais à comprendre le mécanisme.
Le terme était peut etre trop faible.

Voilà qui est précisé ...

Je comprends les principaux freins

Qui sont donc d'une portée générale ...

Compte tenu de ma situation, le locatif classique sans gestionnaire serait plus intéressant, mais je juge le risque trop élevé de me lancer : celà reviendrait à mettre dans ce "placement" toute ma capacité d'épargne...et je préfère panacher.

Il est certain que la position de bailleur, n'est pas forcément la plus tranquille qui soit, et il vaut alors mieux que le bien loué se trouve à proximité de votre domicile, afin de pouvoir répondre facilement aux requêtes du locataire ; et c'est vrai, quelle que soit la modalité d'acquisition retenue ...

Alors ensuite, et si vous n'êtes pas préparé à consacrer un peu d'épargne pour un investissement locatif de taille et de prix modeste, alors effectivement, ce n'est pas fait pour vous non plus ; ensuite, et dans le cadre d'un logement locatif, il est souvent intéressant d'avoir recours à l'emprunt, puisque les intérêts sont déductibles fiscalement, et que les loyers participent à la couverture des mensualités ...

De plus acquérir un studio, histoire d'approcher le marché et les modalités de cette activité, c'est aussi une façon d'apprendre ...

 

[Zyvou]

Je reprends vos chiffres :

Pinel
- 2 pièces 46m² / 133 000 € = 2 891 €/m²
- loyer 465 €
=> rentabilité brute 4,2%

Locatif classique
- 2 pièces 54m² / 97 000 € = 1796 €/m²
- 560 € pour un 45m²
=> rentabilité brute 6,9%

Ces données font apparaître un loyer au m2 de 10,10€ pour le bien Pinel (en fait, j'imagine qu'il s'agit du plafond de la zone B1 à 10,06€) et un loyer au m2 de 10,37€ pour le bien ancien.
Il me semble évident que dans le cas où on peut louer l'ancien au niveau du neuf, voire au dessus, l'intérêt du Pinel est plus que sujet à caution.

Pour trouver des investissements Pinel performants par rapport à l'ancien, il faut que, malgré le plafond locatif, le niveau du loyer soit supérieur à celui d'un appartement ancien, et là, c'est commune par commune que cela se joue.

Exemple : prenons la zone de Rennes Métropole, classée en B1.
Dans la plupart des quartiers de Rennes, dans le neuf comme dans l'ancien, les loyers sont supérieurs à 10€/m2 : un investissement Pinel sera donc difficilement plus rentable qu'un investissement dans l'ancien.
Ecartons-nous de Rennes pour aller dans des communes périphériques, parfois assez éloignées (Bruz, L'Hermitage, Mordelles, etc.) : nous sommes encore en zone Pinel B1. Là, un appartement neuf proposant un meilleur niveau de confort, notamment au niveau isolation thermique, pourra se louer à un loyer supérieur à un bien ancien, car l'effet plafond ne joue pas, on est plus autour de 9€/m2 que de 10.

Dans ce cas de figure, à rentabilité relativement proche, je préfère la voie Pinel à l'ancien, compte tenu des performances énergétiques de l'appartement neuf, qualité qui logiquement devrait lui permettre de conserver une valeur résiduelle plus élevée à échéance 12-15 ans.

 

[Akeron]

Ce qui apparaît donc assez clairement, c'est qu'en vous vendant un bien avec surcote, ces vendeurs de packages vous font de fait payer l'avantage fiscal que l'on vous promet ...

Vous (certains sur ce fil) parlez souvent de vendeurs de package, d'intermédiaire, etc... Qui prennent de grosses commissions au passage...

Mais on peut acheter en direct chez un promoteur ! les biens sont surevalués dit-on...
mais dans le prix d'un logement neuf il y a une TVA à 20%, frais d'archi, raccordement réseaux, etc, etc.. et en terme de construction (label RT2012 BBC), il y a un coût bien réel.

Ne pensez vous pas qu'aujourd'hui une vrai fracture est en train de se créer dans le futur marché de l'immobilier de la revente ?

Dans 15 ans, le coût des énergies aura continué sa progression, ne pensez vous pas qu'il y aura d'un côté les biens énergétiquement économiques (BBC classe A) et les autres ?

Et pour ceux qui auront de l'ancien passoire énergétique, ne devront ils pas faire de très lourds travaux pour respecter des performances énergétiques (BBC). Difficile quand le Bâtie n'est pas fait pour cela !

 

[ZRR_pigeon]

Dans 15 ans, le coût des énergies aura continué sa progression, ne pensez vous pas qu'il y aura d'un côté les biens énergétiquement économiques (BBC classe A) et les autres ?

prenons un appart BBC (70KW/m2/an) et un appart RT2000 (140KW/m2/an).
j'ai fait les calculs car ca me concerne directement.

et bien en BBC j'economise 340€ de gaz par an......certes.

mais ca va pas justifier grand chose comme écart de prix !! pas de "fracture" en tous cas.

 

[Akeron]

prenons un appart BBC (70KW/m2/an) et un appart RT2000 (140KW/m2/an).
j'ai fait les calculs car ca me concerne directement.

et bien en BBC j'economise 340€ de gaz par an......certes.

mais ca va pas justifier grand chose comme écart de prix !! pas de "fracture" en tous cas.

Oula elle doit être très bien isoler votre maison !

Quelle est votre consommation totale en € et en kilowatts svp ? Et aussi votre surface shon et vitre surface habitable je suis assez surpris par votre consommation.


Je vous donne la mienne 180m2 de plancher pour 140m2 habitable (séjour double hauteur), 70€/mois pour toutes utilisation confondues (chauffage,lumière, four , sèche linge chaque jours, ECS,etc..) et abonnement effet inclus.
Maison BBC

Les calculs en RT2000 étaient sur la surface shon, en BBC sur la surface habitable (c'est pas pareil) 65kw/m2 pour le nord et 35kw/m2 pour le sud.


Bonne soirée

 

[ZRR_pigeon]

860 KWh (800 m3 de gaz)
maison 180 m2 (SHON et habitable, pas de comble) exposée plein sud avec grandes baies vitrées au sud. plancher chauffant sur 1 seul des 3 niveaux, radiateurs sinon, zone moitié nord de la France.
chauffage gaz condensation avec sonde exterieure, ECS avec panneaux solaires (CESI).

444€ de gaz annuel (hors abonnement).
l'electricité ne me sert pas du tout au chauffage, en cas de panne de soleil, un echangeur relié a la chaudiere gaz prend le relais.
je ne vois pas du tout l'interet de parler de consommation du seche linge quand on parle isolation.
bien sur si vous etes totu électrique vous n'avez aucune iee de ce que coute votre chauffage, mais bon le chauffage électrique, c'est pas économe (même si ça s'est amélioré). On a poussé les gens a le faire pour "utiliser" la pléthore d'énergie électrique de source nucléaire, et maintenant on bat en retraite.

voila j'ai pris les chiffres de ma facture récapitulative 2014-2015, c'est meme pire que ce que j'avais dit pour BBC. Combien de gaz j'economiserais si cette même maison était BBC ?

 

[Akeron]

Bonjour,

D'après vos dires vous consommez 860 kw à l'année pour 180m² ce qui nous amène à une consommation de 4,77 kw/m²/an ... WAHOUUUUuuu c'est mieux que RT2012 BBC, votre maison est passive ! Bon désolé mais votre calcul est faux : 1m3 de gaz ca fait pas 1.075 Kwh !

Bon passons,

Votre maison bénéficie de panneaux solaires vous avez donc investi dans ce mode de production d' ECS, et j'ai donc le plaisir de vous informer que votre maison n'est plus RT 2000. (L'ECS est l'un des poste les plus énergivore d'une maison)
De plus votre maison semble bien conçu, et surement bien isolée, tant meiux pour vous ! Une norme impose un minimum mais pas un maximum. Que votre maison soit peu énergivore c'est une très bonne nouvelle.

Pensez vous que ce soit ce cas la pour les 90% du parc Français ?

Alors qu'en est il d'un foyer classique dans une construction classique ? Quel sera le cout de l'énergie dans 15 ans ?

Aujourd'hui, dans une résidence RT 2012 BBC, la plupart des locataires de logements de petites surfaces T1/T2 ne consomme pas ou quasiment pas d'énergie pour une température de 19°c dans l'appartement.
combien de logements en France ne sont même pas RT 2000, et encore moins RT 2005 ?
Ayant louer dans le parc ancien, pendant plusieurs années, je peux vous assurer que les consommations y était bien différentes, sans compter les charges de copro d'ailleurs.

Je maintiens donc, qu' un fossé s'est créer en terme de performance énergétique des batiments, et que seul l'avenir nous le démontrera; mais pour moi l'énergie ne devrait pas baisser, au contraire, et le marché immobilier corrigera à l'avenir, en fonction de la perf. des logements mais aussi en fonction des travaux de réhabilitation à prévoir qui vont certainement s'alourdir dans l'ancien.

Pour ma conso: Je suis en tout électrique, PC + PAC (cop de 4 et fonctionnement jusqu'a -25°c) et je n'ai pas encore de compteur pour la partie chauffage seul, mon isolation n'est pas encore terminée, ça va venir..

 

[ZRR_pigeon]

D'après vos dires vous consommez 860 kw à l'année pour 180m² ce qui nous amène à une consommation de 4,77 kw/m²/an ... WAHOUUUUuuu c'est mieux que RT2012 BBC, votre maison est passive ! Bon désolé mais votre calcul est faux : 1m3 de gaz ca fait pas 1.075 Kwh !

j'ai pourtant pris les chiffres de ma facture recapitulative GDF. je verifie ce soir car votre calcul m'interesse, je ne suis pas là pour me vanter.

Votre maison bénéficie de panneaux solaires vous avez donc investi dans ce mode de production d' ECS, et j'ai donc le plaisir de vous informer que votre maison n'est plus RT 2000. (L'ECS est l'un des poste les plus énergivore d'une maison)
De plus votre maison semble bien conçu, et surement bien isolée, tant mieux pour vous ! Une norme impose un minimum mais pas un maximum. Que votre maison soit peu énergivore c'est une très bonne nouvelle.

j'ai acheté la maison d'occasion (10 ans) et la chaudiere etait morte. j'ai fait installé les panneaux solaires pour l'eau chaude a ce moment là.
c'est vrai que d'avril a octobre c'est quasi autonome tous les jours. et au coeur de l'hiver, si c'est ensoleillé, ca me chauffe l'eau de 13 degres a 30-35 degres, le gaz fait le reste (de 35 a 50 degrés).

Pensez vous que ce soit ce cas la pour les 90% du parc Français ?

non pas 90%, surtout dans les villes.

mais on disait la meme chose quand la VMC est devenue obligatoire, les maison d'avant avaient pris un coup de vieux mais au final ce n'est pas si marqué.

et aujourd'hui je n’achèterai pas une maison passive, car le supplément est tellement énorme par rapport a une faiblement negative que cela ne se rentabilise jamais.

 

[bougnat]

Je vous donne la mienne 180m2 de plancher pour 140m2 habitable (séjour double hauteur), 70€/mois pour toutes utilisation confondues (chauffage,lumière, four , sèche linge chaque jours, ECS,etc..) et abonnement effet inclus.
Maison BBC

Ca doit pas etre donné d'avoir une maison 180 m² à Rouen..

 

[ZRR_pigeon]

j'ai pourtant pris les chiffres de ma facture recapitulative GDF. je verifie ce soir car votre calcul m'interesse, je ne suis pas là pour me vanter.

ok j'ai trouvé le bug :

donc gaz : 713+87=900 m3 ; 943+7729=8672 KWh
ça correspond a ma plus forte consommation des 4 dernieres annees.

 

[Juloup]

Vous avez le coefficient de conversion sur [lien réservé abonné] (il dépend non seulement du type de gaz, mais aussi de l'altitude). On est autour de 11 kWh/m³ en France (k pour kilo et pas K pour Kelvin).

 

[Akeron]

la mienne ne fait pas 180m² en tout cas pas habitable,
140m² habitable pour 165m² de surface plancher (vide sur séjour), 92m² habitable en RDC.


Ca va... la maison est bien conçu et presque bien isolée (j'ai une épaisseur à terminer dans mon grenier) et plancher chauffant hydrolique en rdc et idem à l'étage.

100€/ mois EDF incluant abonnement (environ 400€ d'abonnement et taxes), chauffage, ECS, sèche linge quasiment quotidien, éclairage, four, etc...
ce qui me blaze c'est que ma femme ne veut pas étendre le linge... elle adore son sèche linge ! mais le SL, ca bouffe un maximum !

Consommation environ 6500Kw / an tout inclus

Le label BBC ce n'est pas sur la consommation de chauffage uniquement, dan le calcul est pris en compte la ventilation, ECS, éclairage aussi. j'imagine que c'est un forfait pour le poste eclairage.

A+