Merci Googbylenine.
Mais , après avoir approfondi mes recherches, je viens de trouver sur un autre site( Dr...-Fin....comm...ca.marc...fr =), si cela peut aider d'autres membres du forum:
Le loueur en meublé peut aussi opter pour le régime réel d'imposition. Il devra tenir alors une véritable comptabilité selon les règles des BIC. Son revenu imposable pour cette activité sera schématiquement égal à la différence entre le montant réel des recettes et celui des charges, liées à la location et à l'acquisition, la conservation et l'entretien du logement (chauffage, électricité, travaux d'entretien, taxes locales, etc.).
Il pourra aussi déduire le montant des droits de mutation payés lors de l'achat, soit en une seule fois l'année de l'acquisition, soit en étalant cette imputation sur cinq ans.
A côté des charges, comptabilisées TTC, le loueur en meublé pourra pratiquer un amortissement annuel sur tous les biens dont le prix unitaire dépasse 500 euros. Ce qui concerne essentiellement le mobilier (10% par an pendant dix ans) et le logement (environ 2% par an).
Attention... Quand le logement meublé est donné en location toute l'année, sans que le propriétaire y séjourne, celui-ci peut déduire l'intégralité de ces charges. Mais pour les locations saisonnières, la déduction doit être calculée prorata temporis. Sauf naturellement pour les frais directement liés à la location : ménage, téléphone, etc.
Exemple : M. Martin donne le logement en location pendant six semaines au total. Il ne pourra déduire que 6/52èmes du montant total des charges définies ci-dessus.
Le bénéfice réel ainsi calculé est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Les déficits
L'imputation des éventuels déficits dépend du statut du loueur.
• S'il bénéficie du statut de "professionnel", ce qui est rare en matière de location saisonnière, le déficit est imputable en totalité sur son revenu global.
Le statut de loueur professionnel est accordé aux propriétaires qui ont demandé leur inscription au registre du commerce et qui perçoivent chaque année plus de 23 000 euros TTC de loyers ET qui retirent de la location meublée plus de 50% de leur revenu.
En cas de location en cours d'année, le plancher de recettes est réduit prorata temporis.
La limite de 50% compare le revenu net de la location (déduction faite des charges) à l'ensemble des revenus nets catégoriels du contribuable (y compris les revenus de la location et les revenus taxés à un taux proportionnel).• Dans le cas contraire, le déficit ne peut être imputé que sur les revenus de ses autres locations meublées exercées à titre non professionnel de l'année en cours et des dix années suivantes.
Donc pour mon cas, si j'ai bien compris, si je loue seulement 8 semaines, je ne pourrai retirerque la fraction correspondante à la durée de location, c'est à dire avec 52 semaines 8/52 seulement du total des frais .
Mon total de frais serait alors le suivant :
Prix d'achat : 70 000€ financé par un emprunt
Intérêt d'emprunt les 2 premières années : environ 2500€
Charges mensuelles: 100€
Nombres de semaines de location :appartement mis en location toute l'année ( excepté 5 semaines que je me réserve ) sans passer par une agence mais par un organisme qui facture uniquement les servives basiques ( remises de clés et inventaire ) . La location effective est de 8 semaines pour une recette totale de 3500€
Frais de gestion à l'organisme:500 €
Frais annuel d'assurance : 100€
Taxe foncière : 480 €
Taxe d'habitation : 450€
Pour l'amortissement :75000 * 0.85 / 40 = 1600 €
J'ai oublié les frais de notaires: 5000€ à amortir sur 5 ans donc 1000€
Mobilier à renouveler et à amortir sur 10 ans : 3000 € donc 300 € par an
EDF-chauffage: 400 €
Pour mon exemple: ce serait alors pour le calcul des frais :
2500+100*12+500+100+480+450 + 1600 + 1000 + 300 + 400 = 8530
Puis 8530 *8/52 = 1312€
A comparer aux 1750 € obtenus avec le régime micro_Bic, ce dernier serait alors à ma grande surprise plus intéressant !!!!!!!!!
Et donc cela m'obligerait à imputer 1750€ de plus à mon RI
Cela confirme ce que je pense depuis le début: un tel investissement est plus un pied à terre dont on veut profiter et a l'air bien moins rentable qu'un investissement locatif LMNP loué à l'année.
