Patrimoine de 500k à investir

[moietmoi]

Quand on achète une SCPI en AV, quel est le prix d'achat ?

1- ce ne sont pas les valeurs habituelles
2-chaque contrat d'av défini, pour chaque scpi, les conditions: frais de souscription,prix d'achat, prix de vente, frais de gestion, paiement des loyers au mois, au trimestre, versement des loyers sur le fonds euros ou achat avec le loyer de parts de la scpi, délai pour acheter; bref une usine à gaz, ou l'on est forcé de faire des approximations; 3-pour le contrat linxea spirit 2 il y a 2 aides:
a- l'annexe spécifique qui défini pour ce contrat d'av les conditions
b-un simulateur qu'a fait un virtuose du contrat et d''excel sur ce forum
annexe: [lien réservé abonné]
simulateur: https://www.moneyvox.fr/forums/fil/estimer-rendement-scpi-dans-av-linxea-spirit.45845/

Pour épargne Pierre dans ce contrat il y a 8% de frais d'entrée du contrat, qui ne sont donc pas investi, mais tu as la part non pas à 208 à 187,20 ; cela revient au fait que tu aurais 1,022222 parts

Dans le simulateur le terme valeur de retrait est à mon avis improprement utilisé, il s'agit de la valeur de rachat total du contrat

​

 

[bc92]

Voilà mon fichier Excel qui compare pour Epargne Pierre le TRI AV vs Nue Pro.
J'ai pris l'hypothèse que la valeur de la part de la SCPI n'aura ni augmenté ni baissé en 10 ans.

Conclusion : Je constate une différence très mince, avec un capital investi de 50K, on est vraiment dans l'épaisseur du trait : 1400€ de delta en faveur du démembrement - à contrebalancer avec le risque d'illiquidité de la part au bout de 10 ans.

Preneuse de vos avis sur mes calculs !

 

[moietmoi]

Preneuse de vos avis sur mes calculs !

dans le tableau av ; loyer brut et loyer net..quelle est la différence?

 

[bc92]

J'enlève les frais :
- prélèvements sociaux : 17,2%
- frais de gestion sur UC de l'AV : 0,5%

 

[bc92]

Je me perds un peu dans mes calculs.
A la revente (AV ou nu-pro), je pense avoir compris que le prix de vente de la part = valeur de retrait = 90% x 208 dans le cas de Epargne Pierre.

Mais quid de la valeur à l'achat ?
Pour nu-pro : on prend en compte la valeur de la part et la décote uniquement ? Donc 66% x 208 ?
Pour AV : on prend en compte la valeur de la part et les frais d'entrée en AV ? Donc 208 * (1+8%)

 

[bc92]

Non pardon, c'est bien ce que j'ai fait, en AV, le prix d'achat et de vente est le prix de retrait. Plus frais d'entrée AV à l'achat

 

[moietmoi]

- frais de gestion sur UC de l'AV : 0,5%

si je me trompe pas les frais de gestion sont imputés sur les unités de comptes, en fraction d'unité, même si le fonds euros est présent; ce qui veut dire que dans la réalité il y a décroissance du nombre de parts donc du loyer, mais en échange, tu as compté le loyer annuel, alors qu'il est versé trimestriellement, ce qui a un effet compensateur, sur le résultat final; ( je disais plus haut, que l'on est forcé de faire des approximations)

A la revente (AV ou nu-pro), je pense avoir compris que le prix de vente de la part = valeur de retrait = 90% x 208 dans le cas de Epargne Pierre.

de fait oui puisque pour cette scpi et cet assureur, la valeur de rachat de la part dans le contrat est égal à la valeur officielle de retrait en PP ou nu pro;

Pour nu-pro : on prend en compte la valeur de la part et la décote uniquement ? Donc 66% x 208 ?

oui;

Pour AV : on prend en compte la valeur de la part et les frais d'entrée en AV ? Donc 208 * (1+8%)

tu as répondu!!
La valeur de 202,18 euros de ton tableau n,'est là que pour dire: tout se passe comme si la part valait cela, mais cette valeur n'existe pas;
je pense que c'est pour cela que tu t 'y perds; cependant
avec 50 000 euros, en av, l 'assureur conserve 8% donc investi 46 000 sur l'av, mais le prix d'achat de la part est de 187,20 euros donc tu auras 245,726496 parts de la scpi,
chaque part délivre la rentabilité( tu as pris la moyenne soit 5,333% de la valeur officielle) donc 11,0864; et comme tu auras 245,726496 parts, tu auras 11,0864x245,/=2725 euros de loyer

 

[bc92]

si je me trompe pas les frais de gestion sont imputés sur les unités de comptes, en fraction d'unité, même si le fonds euros est présent; ce qui veut dire que dans la réalité il y a décroissance du nombre de parts donc du loyer, mais en échange, tu as compté le loyer annuel, alors qu'il est versé trimestriellement, ce qui a un effet compensateur, sur le résultat final; ( je disais plus haut, que l'on est forcé de faire des approximations)

de fait oui puisque pour cette scpi et cet assureur, la valeur de rachat de la part dans le contrat est égal à la valeur officielle de retrait en PP ou nu pro;


oui;

tu as répondu!!
La valeur de 202,18 euros de ton tableau n,'est là que pour dire: tout se passe comme si la part valait cela, mais cette valeur n'existe pas;
je pense que c'est pour cela que tu t 'y perds; cependant
avec 50 000 euros, en av, l 'assureur conserve 8% donc investi 46 000 sur l'av, mais le prix d'achat de la part est de 187,20 euros donc tu auras 245,726496 parts de la scpi,
chaque part délivre la rentabilité( tu as pris la moyenne soit 5,333% de la valeur officielle) donc 11,0864; et comme tu auras 245,726496 parts, tu auras 11,0864x245,/=2725 euros de loyer

Merci d'avoir pris le temps de regarder.

Oui je me suis emmêlée les pinceaux mais le calcul est bon dans mon Excel.

En tenant compte des approximations faites, à savoir loyers annuels et non trimestriels et décroissance du nb de parts), est-ce que tu es OK avec mes calculs et la conclusion ?

 

[bc92]

si je me trompe pas les frais de gestion sont imputés sur les unités de comptes, en fraction d'unité, même si le fonds euros est présent; ce qui veut dire que dans la réalité il y a décroissance du nombre de parts donc du loyer, mais en échange, tu as compté le loyer annuel, alors qu'il est versé trimestriellement, ce qui a un effet compensateur, sur le résultat final; ( je disais plus haut, que l'on est forcé de faire des approximations)

de fait oui puisque pour cette scpi et cet assureur, la valeur de rachat de la part dans le contrat est égal à la valeur officielle de retrait en PP ou nu pro;


oui;

tu as répondu!!
La valeur de 202,18 euros de ton tableau n,'est là que pour dire: tout se passe comme si la part valait cela, mais cette valeur n'existe pas;
je pense que c'est pour cela que tu t 'y perds; cependant
avec 50 000 euros, en av, l 'assureur conserve 8% donc investi 46 000 sur l'av, mais le prix d'achat de la part est de 187,20 euros donc tu auras 245,726496 parts de la scpi,
chaque part délivre la rentabilité( tu as pris la moyenne soit 5,333% de la valeur officielle) donc 11,0864; et comme tu auras 245,726496 parts, tu auras 11,0864x245,/=2725 euros de loyer

Bon je vais refaire les calculs à la lumière de ces nouveaux éléments. Je ne pense pas que ça change grandement la conclusion de l'épaisseur du trait en revanche

 

[moietmoi]

Je ne pense pas que ça change grandement la conclusion de l'épaisseur du trait en revanche

Tout à fait d'accord.
Tu peux faire des contrôles de cohérence avec l'autre simulateur que j'ai cité.. @sorcier, sera sans doute d'un bon avis à consulter..

 

[régalade]

Faudrait aussi comparer avec le PER qui est un prêt à taux zéro qui permet d'épargner plus pour le même effort.

 

[bc92]

Tout à fait d'accord.
Tu peux faire des contrôles de cohérence avec l'autre simulateur que j'ai cité.. @sorcier, sera sans doute d'un bon avis à consulter..

Voici la copie revue. En fait, ça creuse quand même un peu plus le delta en faveur du démembrement.
Est-ce que cela te semble plus correct ? (modulo mon hypothèse de loyers annuels vs. trimestriels).

 

[renanmoneyvox]

...
Voici l'allocation revue de la somme de 500k après réflexion :
.....
- AV Lucya Cardif
* Fonds Euro : 100K (pour profiter de l'offre boostée)
* ETF World : 40K
* Gestion pilotée : 10K (pour profiter de l'offre de bienvenue)

bonjour, c'est quoi cette offre "boostée" sur le Fonds Euro chez Lucya Cardiff ? Merci.

 

[Niluje]

Votre question est plutôt à poser ici : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/avis-lucya-bnp-cardiff.47258/

 

[bc92]

Bonjour à tous,

Je vous tiens au courant de l'avancée de mes investissements :

** Livret A / LDDS / CC : 21K €

** Assurances-vie : 330K €
* Lucya Cardif - Gestion pilotée : 10K € (pour profiter de l'offre de bienvenue de 300€)
* Lucya Cardif - Gestion Libre : 120K €
- Fonds Général : 60K €
- Lyxor Core MSCI World (DR) ETF EUR : 20K €
- Fonds obligataires datés (Carmignac Credit 2027 / Alienor Investcore 2028) : 40K €
* Linxea Spirit 2 : 100K €
- Fonds € : 20K €
- Fonds monétaire AXA CT : 20K €
- Fonds obligataires datés (Carmignac Credit 2027 / R-Co Target 2027 HY C) : 60K €
* Placement Direct Vie : 100K €
- Fonds € : 40K €
- Fonds obligataires datés (Carmignac Credit 2027 / MAM Target 2027) : 40K €
- ETF MSCI World : 20K €

** PEA : 124K €

Il me reste 25K € à investir. Je comptais mettre cette somme sur un PEA/PME (fonds Independance & Expansion Europe chez Bourse Direct) mais les frais m'ont un peu refroidie. A méditer...

 

[régalade]

Un problème de mise en forme sur Placement Vie + quels supports sur PEA ?
Il me semblait que vous aviez un CTO ?

Les ETF sur AV c'est pour booster les F€ j'imagine ?

 

[Swaily-99]

Bonjour à tous,

Je vous tiens au courant de l'avancée de mes investissements :

** Livret A / LDDS / CC : 21K €

** Assurances-vie : 330K €
* Lucya Cardif - Gestion pilotée : 10K € (pour profiter de l'offre de bienvenue de 300€)
* Lucya Cardif - Gestion Libre : 120K €
- Fonds Général : 60K €
- Lyxor Core MSCI World (DR) ETF EUR : 20K €
- Fonds obligataires datés (Carmignac Credit 2027 / Alienor Investcore 2028) : 40K €
* Linxea Spirit 2 : 100K €
- Fonds € : 20K €
- Fonds monétaire AXA CT : 20K €
- Fonds obligataires datés (Carmignac Credit 2027 / R-Co Target 2027 HY C) : 60K €
* Placement Direct Vie : 100K €
- Fonds € : 40K €
- Fonds obligataires datés (Carmignac Credit 2027 / MAM Target 2027) : 40K €
- ETF MSCI World : 20K €

** PEA : 124K €

Il me reste 25K € à investir. Je comptais mettre cette somme sur un PEA/PME (fonds Independance & Expansion Europe chez Bourse Direct) mais les frais m'ont un peu refroidie. A méditer...

Sur Placement Direct Vie, les frais de gestion sur les ETF sont de 0.8% (les autres UC sont bien à 0.5%) et sur Spirit 2, seulement de 0.5%....
Peut-être un petit switch des 20 k€ entre Spirit (ETF World - en plus c'est un ETF à réplication physique) et fonds monétaire sur Placement Direct ?

 

[bc92]

Un problème de mise en forme sur Placement Vie + quels supports sur PEA ?

Oui bien vu ! Je n'arrive pas à modifier mon message cependant

Sur PEA, full ETF World entre CW8 et EWLD!

Il me semblait que vous aviez un CTO

J'ai ouvert un CTO chez TR effectivement. Sur du LT, peut-être mettre les 25K sur des ETF type S&P 500 ?

Les ETF sur AV c'est pour booster les F€ j'imagine ?

En effet !

 

[bc92]

Sur Placement Direct Vie, les frais de gestion sur les ETF sont de 0.8% (les autres UC sont bien à 0.5%) et sur Spirit 2, seulement de 0.5%....
Peut-être un petit switch des 20 k€ entre Spirit (ETF World - en plus c'est un ETF à réplication physique) et fonds monétaire sur Placement Direct ?

Merci de votre vigilance, en effet, j'avais une note mentale de ne pas mettre d'ETF chez Placement Direct Vie étant donné les frais de gestion, mais c'est passé à la trappe !

Le switch parait en effet une bonne idée

 

[régalade]

Pour moi le CTO est la continuité du PEA, donc même allocation.