passez en LMP avec 2 aparts ?

[slowpulseboy]

Bonjour,
Je vais me faire livrer un chalet avec 2 apparts à la montagne ds qq semaines, construit par un CCMI de ma région (haute Savoie).
Je pensais vendre l'un des 2 appart et finir de financer l'autre en louant meublé à la semaine, le pb est que je vais devoir payer la TVA sur la plus value (et sur le terrain?) et l'impot sur la plus value...
L'autre solution est de louer les 2 apparts et de vendre après 5 ans pour éviter de payer la TVA.
Puis-je passer en LMP pour ce projet (qui n'est pas une résidence de tourisme)? Puis-je récupérer la TVA payée sur la construction?

merci d'avance

 

[Constantine]

Les terrains sont hors champ de TVA.

Pour passer LMP, il suffit de faire 23 000 € TTC de revenus meublés par an.

Les résidences de tourisme, apportent des services qui permettent de récupérer la TVA, mais ça ne joue en rien sur le statut de LMP.

Et donc, si ce n'est pas une résidence qui offre des services (3 minimums) à vos locataires vous ne pourrez pas récupérer la TVA.

 

[william34]

Vous louez vos appartements meublés a une sarl de gestion para hoteliere par un bail commercial de 9 ans minimum(que vous pouvez creez ex nihilo)
vous recuperez la tva sur la construction (pas le terrain)
la sarl vous reverse un loyer mensuel independant du remplissage si ces loyers sont superieurs à 23000 euros vous etes lmp mais franchement aucun interet car si vous vendez avant 20 ans vous serez obligés de rembourser une partie de la tva.
en lmp ou lmnp vous deduisez vos charges financieres, l ammortissement de l immeuble sur 30 ans les meubles sur 7 ans voilou comment devenir riches pendant que les autres bossent dur en usine

 

[Constantine]

Vous louez vos appartements meublés a une sarl de gestion para hoteliere

Seulement possible et accepté par la société hôtelière si il est possible de créer au moins 3 services, la location meublé étant déjà un service.

En clair, si vous avez un chalet à la montagne sans accueil, sans salle de déjeuner, sans changement de linge de maison, ect. Ce ne sera pas possible

 

[Gagarine]

2 appart pour faire 23ke de chiffre, ca risque d'être court même si c'est possible. Mais pourquoi faire du LMP au lieu d'un LMnP ? Le LMP correspond a des projets assez precis.

 

[william34]

Seulement possible et accepté par la société hôtelière si il est possible de créer au moins 3 services, la location meublé étant déjà un service.

En clair, si vous avez un chalet à la montagne sans accueil, sans salle de déjeuner, sans changement de linge de maison, ect. Ce ne sera pas possible

il n y a pas besoin de salle de déjeuner il suffit de le proposer
en faite vous devez :
1- acceuillir les vacanciers
2-proposer du linge de maison
3-proposer le nettoyage
4- proposer le petit dejeuner
3 de ces conditions sur 4 doivent etre réalisées

 

[william34]

ainsi en creant vous meme la sarl de gestion parahoteliere vous gerez votre bien comme vous le faisiez oparavant mais vous recuperez la tva en plus

 

[Constantine]

il n y a pas besoin de salle de déjeuner il suffit de le proposer
en faite vous devez :
1- acceuillir les vacanciers
2-proposer du linge de maison
3-proposer le nettoyage
4- proposer le petit dejeuner
3 de ces conditions sur 4 doivent etre réalisées

Vous voulez certainement dire 2 conditions sur les 4 ci dessus, l'appartement meublé comptant comme un service.
Il suffit de les proposer ??? Il faut aussi pouvoir respecter vos engagements !

ainsi en creant vous meme la sarl de gestion parahoteliere vous gerez votre bien comme vous le faisiez oparavant mais vous recuperez la tva en plus

On ne gère pas un appart à la montagne comme on gère une société parahotelière. C'est un boulot à part entière, qui prend toujours plus de temps qu'on le pense et un cout aussi un peu plus important .

2 appart pour faire 23ke de chiffre, ca risque d'être court même si c'est possible. Mais pourquoi faire du LMP au lieu d'un LMnP ? Le LMP correspond a des projets assez precis.

Je pense qu'il veut passer LMP (sauf erreur de ma part) pour pouvoir revendre un des chalets sans payer de plus value dans 5 ans.

 

[Gagarine]

C'est possible. Mais n'existe-t-il pas alors un risque (même petit) de requalification par l'administration fiscale ? Car faire un montage dans le seul but de payer moins d'impot est interdit.

 

[Constantine]

A vrai dire, j'en sais rien, il faudrait se renseigner au près d'un juriste pour voir si il y a une jurisprudence pour un cas similaire. Car il y a les lois fiscales pour payer moins d'impôts et une loi comme vous l'avez signalé qui dit qu'il est interdit de faire un montage pour payer moins d'impôts.

 

[william34]

désolé de vous contredire mais le faite de louer en meublé n'est pas un service merci de me montrer le texte de loi auquel vous vous référencé
si vous souhaitez louer un meublé par bail de 9 ans a une société commerciale pour récupérer la tva de la construction sachez que si vus revendez ds les 5 ans alors certes vous ne serez pas imposé sur la plus value si vous etes lmp mais vous devrez rembourser toute la tva
2nd point : creer une sarl para hoteliere n est pas une façon de payer moins d impot puisque vous payerez ensuite de la tva à 5.5% sur toutes vos locations par contre c est un boulot a part entiere mais finalement à peine plus contraignant que celui que vous faisiez en direct si vous gerez vous même vos locations saisonnieres

 

[william34]

je vous invite a lire le livre de pascal denos il y a un chapitre sur le lmp tres instructif
Optimisez votre investissement immobilier
P. Dénos

 

[Gagarine]

Si vous revendez et que l'acheteur conserve l'activité de LM vous ne remboursez plus la TVA. Ce n'était qu'un jeu d'écriture et l'administration fiscale, pour une fois, à simplifier tout cela.
Certaines lois ou mesures vous permettent de réduire votre impot mais certain montage (type sci donc à voir pour le LMP) sont interdit car la seule finalité est de réduire l'impot.

William : On ne doit pas avoir la même vision de ce qu'est la gestion d'une résidence parahoteliere car cela me parait bcp plus contraignant qu'une location saisonnieres "classiques". Surtout si vous n'êtes pas sur place en permanence.

Et il n'en reste pas moins que quelque soit la finalité, passer en LMP avec seulement 2 appart est loin d'être évident.

 

[stumpy2]

Bonjour,
à william34: pas de plus value pour le lmp si revente APRES la 5ème année de détention. Et pas de régularisation de la TVA, comme le rappelle Gagarine, quel que soit le moment de la revente, en vertu de l'application de l'art. 257 bis CGI. Condition d'application: la reprise du bail en cours (donc de l'activité soumise à TVA) par l'acquéreur.
Attention au nouveau rapport parlementaire, qui va recentrer la question des avantages du LMP sur les secteurs prioritaires: [lien réservé abonné]

 

[william34]

bonjour
vraiment je ne comprends pas vos reponses :
la sci est incompatible avec le statut lmp donc hors sujet
la tva est a rembourser integralement si vous avez vendu avant 9 ans puique vous cassez le contrat commercial qui vous lie a la sarl de gestion para hoteliere c'est pour celà que les gogos qui investissent ds des residences pakagées se retrouvent pris a la gorge quand la sarl leur dit je baisse le loyer que je me suis engagé a vous payer pdt 9 ans sinon je depose le bilan et vous remboursez la tva........
enfin effectivement la creation ex nihilo d'une sarl pour gerer ses propres biens ne peut se faire que si vous etes sur place en particulier si vous faites de la location saisonniere mais pas necessairement quand vous creez un meublé a l'année pour des étudiants par exemple

 

[william34]

Bonjour,
à william34: pas de plus value pour le lmp si revente APRES la 5ème année de détention. Et pas de régularisation de la TVA, comme le rappelle Gagarine, quel que soit le moment de la revente, en vertu de l'application de l'art. 257 bis CGI. Condition d'application: la reprise du bail en cours (donc de l'activité soumise à TVA) par l'acquéreur.
Attention au nouveau rapport parlementaire, qui va recentrer la question des avantages du LMP sur les secteurs prioritaires: [lien réservé abonné]

effectivement il faut reprendre l 'activité de location ce qui avait été omis d'etre dit

 

[Gagarine]

William : Effectivement nous ne nous sommes sans doute pas compris. Je faisais le lien avec les sci lorsque l'argument d'une exonération de plus-value était avancé pour justifier le passage au status LMP. En effet, pour une sci, il y a une risque fort de requalification si elle est créée dans le seul but de defiscaliser. La question était : est-ce que ce risque n'existe pas lorsque on passe en LMP simplement pour ne payer de plus value au delà de 5 ans ?
Mais nous sommes bien d'accord que les investissements LM assujetis au régime BIC (ou micro-bic) sont incompatibles avec une sci (dixit Denos ).

 

[william34]

pour moi c est un grand mystere la requalification administrative en marchand de bien je ne sais pas sur quel argument il s'appuient
par contre je persiste a dire que si vous vous faites rembourser la tva il faut attendre 20 ans avant de ne pas avoir une partie à rembourser à moins que l acheteur ne donne lui même ce bien pendant une duree equivalente à une sarl parahoteliere?

 

[Gagarine]

Sauf, comme si vous l'avez dit, le nouveau propriétaire ne casse pas le bail ce qui est tout de même le cas le plus fréquent.
Et en ce qui concerne la requalification, je ne fais que poser la question. Je sais que cela peut arriver pour des sci. C'est tout. Simplement pour éviter les mauvaises surprises.

oups, no mail se sont croisés... Nous sommes donc bien d'accord. Y'a pas de raison qu'il en soit autrement

 

[slowpulseboy]

merci pour vos réponses.
pas de soucis pour atteindre les 23000 euros les 2 apparts font 100m2 chacun (10-12 personnes) et se louent 2000 euros la semaine en haute saison.
Par contre les remises en cause du régime LMP risquent de réduire considérablement l'intérêt du montage...si on monte le LMP avant les remises en cause sont-elle tout de même applicables?