Partage Usufruit vente RP

[Nelkka]

Bonjour

Je souhaite savoir comment est ventilé l'usufruit dans cette situation :

Couple avec 1 enfant majeur
Régime de la communauté légale
Décès de l'époux à 55 ans
Estimation RP ( 300 k€ )

Choix de l'épouse :
100% de l'usufruit de la part du défunt pour continuer à vivre dans la RP

A 65 ans, elle décide de vendre le bien ( l'enfant a donné son accord )

RP vendue 330 k€

L'épouse récupére sa part PP soit 115 k€ : exonérée sur la plus-value j'imagine ?

L'autre part, dont elle avait 100% en U : comment est-elle ventilée avec l'enfant ?

Ce bien ayant pris de la valeur, la part du défunt va t elle subir une imposition sur la plus-value ?

 

[Kizzo]

Bonjour

Je souhaite savoir comment est ventilé l'usufruit dans cette situation :

Couple avec 1 enfant majeur
Régime de la communauté légale
Décès de l'époux à 55 ans
Estimation RP ( 300 k€ )

Choix de l'épouse :
100% de l'usufruit de la part du défunt pour continuer à vivre dans la RP

A 65 ans, elle décide de vendre le bien ( l'enfant a donné son accord )

RP vendue 330 k€

L'épouse récupére sa part PP soit 115 k€ : exonérée sur la plus-value j'imagine ?

L'autre part, dont elle avait 100% en U : comment est-elle ventilée avec l'enfant ?

Ce bien ayant pris de la valeur, la part du défunt va t elle subir une imposition sur la plus-value ?

Bonjour,
Au choix des vendeurs : répartition selon un usufruit économique évalué par le notaire ou un usufruit fiscal. À voit si le but est de "favoriser" l'usufruitier ou le nu-propriétaire.
Pas de fiscalité pour l'usufruitier car c'est sa RP. Possiblement fiscalité pour le nu-propriétaire car c'est pas sa RP mais il faut reconstituer son coût d'acquisition avec la quote-part de droits de succession éventuels payés pour hériter de la NP. Là il vaut mieux valider avec le notaire.

Évidemment la répartition doit figurer dans l'acte de vente

 

[Nelkka]

Merci Kizzo

Lequel de l'usufruit économique ou fiscal avantagera toujours l'épouse dans mon cas ?

 

[Kizzo]

Merci Kizzo 😉

Lequel de l'usufruit économique ou fiscal avantagera toujours l'épouse dans mon cas ?

Je ne peux pas dire, c'est du cas par cas. L'usufruit économique dépend entre autre de la rentabilité du bien, de l'espérance de vie de l'usufruitier selon les tables de l’Insee... donc impossible à déterminer pour moi sans un simulateur et toutes les données.

 

[SaurToul]

Bonjour,

Je pense qu’il faut se référer au bofip
290 et suivants [lien réservé abonné]

Cession de bien demembré
Votre mere 50% pp
Vous 50 % np acquis a titre gratuit.
Usufruit aussi acquis a titre gratuit.
Si votre mère y habitait au deces de votre pere, peut etre un abattement ( j’ai relu trop vite pour saisir vraiment)

 

[Kizzo]

Bonjour,

Je pense qu’il faut se référer au bofip
290 et suivants [lien réservé abonné]

Cession de bien demembré
Votre mere 50% pp
Vous 50 % np acquis a titre gratuit.
Usufruit aussi acquis a titre gratuit.
Si votre mère y habitait au deces de votre pere, peut etre un abattement ( j’ai relu trop vite pour saisir vraiment)

Sauf si option pour un barème économique, ce qui est parfaitement admis pour une vente (il est même de l'obligation du notaire d'appliquer un barème économique sauf demande dérogatoire il me semble, donc le notaire doit normalement proposer les 2)

 

[SaurToul]

Oui bien sur mais je n’ai pas retrouvé l’article qui le dit ( pour le notaire qui oublierait d’en parler )

 

[Nelkka]

Je voulais surtout comprendre la ventilation de l'Usufruit à la vente.

Pour être simple ds ma projection, je vais retenir l'Usufruit fiscal.

L'Epouse aura 115 k€ ( sa PP ) + 46 k€ ( 40% de l'Usufruit )

L'enfant 69 k€ ( 60% de l'Usufruit )

( J ai volontairement omis les frais notariés et droits de succession pr ne pas me noyer ds ma compréhension )

Ai-je juste ?

 

[SaurToul]

Bonsoir,

je voyais pas ça comme ça mais bon, on arrive peut être à la même chose.
Pour moi,
Votre mère possède 50% en pp ( en quelque sorte elle a 50% de NP réuni à 50% d'usufruit dans sa part en PP
Vous possédez 50 % en NP ( c'est à dire que votre mère à l'usufruit sur votre part de propriété).

La part en PP de votre mère se vend comme dans toute vente.
Pour l'autre partie de la vente, càdire votre part grevé d'usufruit, il est important de savoir sur quel barème, et dont quel % d'usufruit sur votre part, on se base.

Avec le changement de tranche d'age de votre mère, si on prend le bareme officiel de l'usufruit, vous avez déjà fait une plus value de 10% ( plus value fictive).( avec le barème économique on peut augmenter le % d'usufruit)
Le bien ( 300-->330 ke) a pris 10% soit mais si ya un moyen pour que vous ne payiez pour votre plus value fictive, c'est peut être bien de l'utiliser.

 

[moietmoi]

répartition selon un usufruit économique é

Sauf si option pour un barème économique, ce qui est parfaitement admis pour une vente (il est même de l'obligation du notaire d'appliquer un barème économique sauf demande dérogatoire il me semble, donc le notaire doit normalement proposer les 2)

Bonjour,
Si j'ai bien compris le bien est rester une RP, donc , à priori l'usufruit économique ne peut être utilisé.

Couple avec 1 enfant majeur
Régime de la communauté légale
Décès de l'époux à 55 ans
Estimation RP ( 300 k€ )

Choix de l'épouse :
100% de l'usufruit de la part du défunt pour continuer à vivre dans la RP

Il faudrait connaître l'âge de l'épouse au moment du décès du mari.
C'est l'âge de l'usufruitière qui va définir la valeur de son usufruit et de la nue propriété.

En tout cas, elle possède la moitié du bien en pleine propriété, d'une valeur de 150 ke au décès et d'une valeur de 165 ke lors de la vente . Exonéree de plus value.

Concernant la nue propriété, vu que ce n' est pas la RP de l'enfant, il y aura soumission à l'impôt sur la plus value.

 

[Kizzo]

Si j'ai bien compris le bien est rester une RP, donc , à priori l'usufruit économique ne peut être utilisé.

A quel titre s'agissant d'une clé de répartition d'un prix de vente ? Et c'est RP pour l'un mais pas pour l'autre

 

[SaurToul]

Bonjour,
Pour l’age de la mère au décès du pere, j’ai pensé 55 ans mais selon comment on lui l’info de Necckla, CT 55 ans était peut etre l’âge du père ( mais l’âge du père n’intervient pas normalement dans l’affaire).
Du coup entre 55 et 65 ans, le % usufruit de la mere diminue de 10 et donc la nue propriété a pris 10% , meme si le bien se vendait le meme prix qu'il a ete acquis...
C’est pour cela aussi qu’on peut " négocier" ce % d’usufruit..du moins je crois parce moietmoi semble dire que pas possible et je n’ai pas retrouver l’article qui fit que c’est admis par le fisc.

 

[Kizzo]

Bonjour,
Pour l’age de la mère au décès du pere, j’ai pensé 55 ans mais selon comment on lui l’info de Necckla, CT 55 ans était peut etre l’âge du père ( mais l’âge du père n’intervient pas normalement dans l’affaire).
Du coup entre 55 et 65 ans, le % usufruit de la mere diminue de 10 et donc la nue propriété a pris 10% , meme si le bien se vendait le meme prix qu'il a ete acquis...
C’est pour cela aussi qu’on peut " négocier" ce % d’usufruit..du moins je crois parce moietmoi semble dire que pas possible et je n’ai pas retrouver l’article qui fit que c’est admis par le fisc.

Non ce n'est pas ça.
Soit un barème économique est admis - et s'agissant d'une mutation à titre onéreux je ne vois aucune raison pour que ça ne soit pas le cas- et le notaire peut faire l'évaluation appropriée des droits de chacun, il a les outils pour.

Soit un barème fiscal est privilégié par le vendeur et là les droits sont déterminés par rapport à l'âge de l'usufruitier

le bofip explicite les règles de calcul de la plus-value, elles s'appliquent sans distinction d'un barème économique ou fiscal à ma connaissance. Un "changement de tranche" ne vaut que si l'on considère un barème fiscal.

 

[SaurToul]

Pour résumer, la moitié de la vente est une vente de bien demembré vendu en PP ( donc fiscalement traitée différemment que l’autre moitié du bien ).
Sur 1/2 de la vente, il est admis de prendre au moment de la vente le même % d’usufruit qu’au jour de l’acquisition.
A y reflechir, je crois pas qu’il soit possible de dire, si on base la vente sur le barème éco, que l’usufruit est plus important en % aujourd’hui qu’au moment de l’acquisition, par exemple dire que acquisition a 50% mais aujourd’hui vaut 60%.

Je pense que cette moitié a ete acquise avec 50% d’usufruit et aujourd’hui elle est vendu toujours avec 50% d’usufruit.

 

[SaurToul]

Bonjour Kizzo,
( on a écrit en meme temps nos précédents messages!)

J’ai retrouvé cet passage du bofip:
"

. Cession d'un droit démembré acquis isolément​

a. Principe​

320

Le prix d'acquisition du droit est la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation. Il n'a pas à être évalué a posteriori à l'aide d'un barème ou d'une évaluation économique".

Édit: au départ je me basais sur celui la:
"En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. A défaut, selon le cas, de prix stipulé dans l'acte ou de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties."

 

[Kizzo]

Pour résumer, la moitié de la vente est une vente de bien demembré vendu en PP ( donc fiscalement traitée différemment que l’autre moitié du bien ).
Sur 1/2 de la vente, il est admis de prendre au moment de la vente le même % d’usufruit qu’au jour de l’acquisition.
A y reflechir, je crois pas qu’il soit possible de dire, si on base la vente sur le barème éco, que l’usufruit est plus important en % aujourd’hui qu’au moment de l’acquisition, par exemple dire que acquisition a 50% mais aujourd’hui vaut 60%.

Je pense que cette moitié a ete acquise avec 50% d’usufruit et aujourd’hui elle est vendu toujours avec 50% d’usufruit.

Il n'y a pas des 1/2 ventes il y a 1 vente
Le bien est aujourd'hui détenu en indivision successorale. L'indivision porte sur le tout : 1/2 en PP et 1/2 US droits du conjoint survivant dans L'indivision et 1/2 NP droit de l'enfant.

Peu importe que le bien ait été acquis à titre onéreux ou gratuit dans le cadre d'une vente d'un bien demembré la répartition des droits de chacun peut être selon un barème économique ou fiscal. Plusieurs notaires se sont fait condamner pour perte de chance en ayant appliqué d'office un barème fiscal.

 

[SaurToul]

Pas forcément une indivision parce que une indivision est:
"il y a indivision uniquement si les héritiers ont des droits de même nature sur un même bien. C'est le cas, par exemple, lorsque deux enfants sont les héritiers d’un bien immobilier."

Bien sur que c’est une vente d’un bien entier mais
la moitié du bien est démembré ( mon avis: demembré pas en indivision)

 

[moietmoi]

Peu importe que le bien ait été acquis à titre onéreux ou gratuit dans le cadre d'une vente d'un bien demembré la répartition des droits de chacun peut être selon un barème économique ou fiscal.

Je viens de comprendre là où il peut y avoir confusion
- le calcul et répartition des plus values
-le calcul en valeur de ce qui revient à chacun.

Oui Kizzo, je suis bien d'accord avec toi, le calcul en valeur de ce qui revient à chacun peut être fait au choix en fonction de l'usufruit fiscal ou économique.

Cela ne regarde en rien le Bofip.
C'est du civil

Puis vient le calcul des plus values

 

[SaurToul]

Cela ne regarde en rien le Bofip.
C'est du civil
Puis vient ensuite le calcul des plus values et vous avez vu sur quoi le fisc les calcule?

(Je pense à l’instant au forfait travaux qui p.e peut être ajouté au prix d’acquisition de la NP si le nu proprietaire en charge des gros travaux, pour le calcul des PV.

 

[Nelkka]

Bonjour,
Si j'ai bien compris le bien est rester une RP, donc , à priori l'usufruit économique ne peut être utilisé.

Il faudrait connaître l'âge de l'épouse au moment du décès du mari.
C'est l'âge de l'usufruitière qui va définir la valeur de son usufruit et de la nue propriété.

En tout cas, elle possède la moitié du bien en pleine propriété, d'une valeur de 150 ke au décès et d'une valeur de 165 ke lors de la vente . Exonéree de plus value.

Concernant la nue propriété, vu que ce n' est pas la RP de l'enfant, il y aura soumission à l'impôt sur la plus value.

Oui le raisonnement de la ventilation est à mon sens cela ( je prends ds mon analyse l'Usufruit fiscal qui est connu des tableaux de valeur ) et l'épouse dans mon exemple a 65 ans lors de la vente de la RP...

C'est pour ça que je mentionne que son Usufruit fiscal vaut 40% et que la ventilation lui donne le droit de récupérer 46k€