Offres de prêt immobilier et assurance

[Benj37]

Bonjour à tous,
J'ai découvert ce site récemment, et il m'a apporté beaucoup d'infos!!

Je vous expose à mon tour ma démarche auprès des banques, afin que vous me disiez ce que vous pensez des différentes offres que j'ai reçu.

Le projet immobilier concerne un appartement dans l'ancien, pour un emprunt de 250 000€ , frais de notaire et travaux inclus.
Nous sommes deux à emprunter, 24 ans et libéraux tous les deux.

J'ai fait le tour des banques, et dans les simulations que j'ai obtenu, la banque postale, le cic et le lcl se détachent.
Les taux sont fixes et l'assurace à 100% sur les deux têtes:

Cic: 3,5% sur 20 ans et assurance à 0,27% pour deux !!
Banque postale: 3,4% sur 20 ans, 3,5% sur 25ans, assurance à 0,52%.
Lcl: 3,4% sur 20ans, assurance à 0,54 .

Pour l'instant ce ne sont que des simulations, mais le conseiller au lcl doit me recontacter la semaine prochaine pour me dire si le taux de 3,4% serait éventuellement accepté ( ce que je ne pense pas...).
Pour ma part, c'est le lcl qui m'a offert le meilleur plan de financement, car ma compagne à un prêt étudiant pendant encore 5ans à rembourser! Il se présente ainsi:

De maintennant à dans 5ans: mensualités de 1302€
De 5ans à 20ans: mensualités de 1645€.

Ce montage est très interessant pour nous car le montant que ma compagne met dans son prêt pendant 5ans est reporté après dans le prêt immobilier, moi je rembourse toujours la même somme pendant 20ans, et elle, pendant 5ans, prêt étudiant + prêt immo = à peu près son futur remboursement pendant les 15 années suivantes..

Ce n'est pour l'instant qu'une simulation, le conseiller doit avoir l'aval de son directeur. Son interet consiste au rapatriement des mes comptes dans sa banque, de plus, il veut à tout prix me faire ouvrir un compte pro, ce qui ne me branche absolument pas...

Mon problème sur les prêts consiste plus en l'assurance, je suis un peu perdu entre toutes les clauses, l'offre de 47€ pour deux au cic m'a beaucoup plu (50€ mensuel en moins que les autres banques), mais d'autres banques m'ont mis en garde sur cette offre.
L'assurance du lcl est à 110€ mensuel pour deux, il me reste tous les contrats à lire, mais je ne sais pas trop vers quels autres organismes me tourner pour avoir de bonnes offres, j'ai demandé à mon assurance professionnelle, qui sont largement supérieur...

Que pensez-vous de l'offre que me propose le lcl ? Et du point de vue de l'assurance, vers qui me tourner pour essayer de diminuer un peu les mensualités tout en restant couvert à 100%, car en libéral, le moindre arrêt d'activité est très préjudiciable.

Merci d'avance !

 

[Aristide]

Bonjour,

Deux choses:

1) - La plupart des Etablissements doivent pouvoir vous proposer d'intégrer la charge du prêt étudiant dans l'échéancier avec deux techiques possibles :

a) - Prêts à paliers d'échéances (celle du LCL)
b) - Montage à échéances lissées - sans ou avec prêts gigognes.
=> préférer avec...à toutes fins utiles voir :
« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
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2) - Concernant les assurances
a) - Voir :
« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

b) - A une époque le LCL calculait les primes d'assurances décès invalidité au taux de 0,54%
=> Sur le capital dû
=> En technique "in" (voir lien ci-dessus) c'est à dire que le taux de l'assurance était inclus dans le taux da prêt.
Dans cette technique, l'assurance a la même incidence que les intérêts ce qui revient a amortir moins vite le capital ( = le capital restant dû est comparativement plus élevé).

Or, les intérêts et les primes d'assurances étant précisément calculés sur le capital restant dû, cette technique vous amènerait à payer plus d'intérêts et plus d'assurances.

Je ne peux vous dire si le LCL a conservé cette technique mais vous suggère d'y être attentif.
A mon post ci-dessus est attaché un applicatif qui permet de faire des comparaisons.

Cordialement,

 

[Kenko822]

Etes vous certain que le 0.27% pour l'assurance de la première banque couvre bien 100% par tête, je suis étonné de cette tarification qui est totalement en décalage par rapport aux autres.

Ne serait ce pas plutôt une couverture à 50% par tête et donc qui couvre le prêt à 100% au lieu de "200%" quand l'assurance est à 100% par tête.

J'avoue que je suis perplexe.

 

[Benj37]

bonjour et merci pour vos réponses.

OUi c'est bien 100% sur chaque tête, sur 240 mois, avec comme garanties: Décès/PTIA + IT 90j avec en franchise 90jours.
Cela équivaut à 23,63€ pour l'un et 23,35€ pour l'autre. 46,98€ pour 0,27%.
En tout cas c'est clair que c'est totalement en décalage, les autres banques tarifient l'assurance au double..
Je suis un peu perdu au niveau assurance, même en lisant les articles dessus, je comprends pas bien ce qu'il est important d'avoir dedans, ni s'il faut souscrire à l'assurance proposée par la banque ou en prendre une autre ..

 

[Kenko822]

vous a-t-on demandé si vous étiez fumeur ? Cette nuance pourrait expliquer une telle différence de tarification. Je ne sais pas ce que les autres en diront. Il faudra par contre être très attentif aux exclusions du contrat. Un tel décalage sur le prix de l'assurance fait forcément varier très sensiblement la facture au final. Si certains connaissent le contrat groupe en question, je serais preneurs d'information sur cette particularité qui lui permet de proposer cette tarification.

Pour précision, il s'agit bien d'assurance en Capital Initial pour toutes les simulations que vous avez effectuées ?

 

[Benj37]

Pour le cic, oui on m'a demandé si j'étais fumeur, et ce sont eux qui m'ont fait cette assurance à 0,27% pour deux car nous sommes tous les deux non fumeurs!
Pour le reste je ne saisis pas toutes les nuances, il va falloir que je me plonge dans les contrats d'assurance pour comprendre les différents termes...

 

[Benj37]

Bon je m'apprête à lire tous les contrats d'assurance des différentes banques pour les comparer ( il faut du courage!!!)
En gros, qu'y a-t-il d'important et de nécessaire à avoir dans le contrat d'assurance? et qu'y-a-t-il de facultatif ?
Merci d'avance!

 

[Aristide]

En gros, qu'y a-t-il d'important et de nécessaire à avoir dans le contrat d'assurance? et qu'y-a-t-il de facultatif ?

Bonjour,

Si vous avez lu le post dont je vous ai fourni le lien 6 pages plus haut, vous avez déjà les réponses.

Cordialement,

 

[Benj37]

Bonjour,

J'ai bien lu votre lien, et ai donc décidé de lire ensuite 3 contrats d'assurance...

Celui du cic, le moins cher comprend de nombreuses zones d'ombre, et avec des délais de franchise allongé.
Pour ceux de la poste et du lcl, les conditions sont les mêmes, avec des itt et des ptia prises en charges selon des bilans médicaux, et des délais de franchise de 90j.

Alors faut-il chercher la petite bête ou faire confiance aux établissements bancaires pour ces contrats? ou alors devrais-je me renseigner auprès d'établissements tels que la maaf, maif, macif, la médicale, pour voir leurs prestations ?
Merci!

 

[Kenko822]

il faudrait surtout éclaircir les zones d'ombres, et si vous avez à garantie égales un contrat qui pour l'ITT donne 90 jours de franchise et l'autre 180, il faut chiffrer en coût cette différence. L'ITT étant la garantie la plus chère, mettez vous en situation payer plus chèr pour un contrat plus rapidement activable ou allez au moins chère pour une garantie qui ne sera activable qu'au bout d'un an avec un prêt à payer ?

La réponse dépendra de votre profil d'épargnant et de la couverture dont vous bénéficiez en cas d'arrêt de travail par vos accords d’entreprise ou votre mutuelle sur la préservation de votre niveau de revenu.

comparer une assurance DIADIT avec IT à 90 jours de franchise et une assurance DIADIT avec IT à 180 jours de franchise et davantage d'exclusion, ce n'est pas du tout la même base.

 

[Benj37]

Je reviens vers vous pour actualiser un peu mes démarches!!
J'ai démarché des délégations d'assurance afin de comparer avec l'assurance de groupe.

D'une part, l'assurance de groupe est calculée sur le capital initial, et est facturée 27000€ sur 20 ans.
Avec les mêmes garanties, à la macif, l'assurance est à 9500€, basée également sur le capital initial.
En revanche, pour la maaf, l'assurance est calculée sur le capital dû. A 100% sur chaque tête, pour l'ITT-invalidité-décès ( mais pas perte emploi), et pour une franchise à 90j, on est à 7000€. Pour une franchise à 60j, on est à 12500€.

Je trouve que l'écart pour un mois de franchise est vraiment énorme au niveau financier..
Pensez-vous que 90j de franchise soit vraiment trop ?

D'autre part pour le prêt, j'attends la proposition de la banque, j'ai eu aujourd'hui mon conseiller, qui va essayer de faire passer l'offre à 3,30% sur 20 ans, sans IRA, et sans frais de délégations.
Voila j'espere que ca ira, j'aimerais toutefois avoir vos avis sur les différentes franchises!
Merci d'avance

 

[Aristide]

En revanche, pour la maaf, l'assurance est calculée sur le capital dû.

Bonjour,

En assurance groupe, il y a deux façons de calculer une primes d'assurance sur capital restant dû:

1) - Taux de prime en dehors du taux de prêt (technique "out"); dans ce cas les échéances "assurances comprises" régressent de mois en mois

2) - Taux de primes comprises ddans le taux du prêt (technique "in"): dans ce cas les échéances "assurances comprises" restent constantes.

A taux de primes égales la seconde technique génère un coût du crédit (intérêts plus assurances) plus élevé que la première.

Mais s'agissant de l'assurance dite "sur capital restant dû" de la MAAF, comme ce n'est pas une assurance groupe et, par conséquent que la MAAF ne gère pas le prêt (elle n'a pas les en cours réels dans ses fichiers), je pense qu'il s'agit d'une assurance déléguée dont les primes évoluent dans le temps en fonction de deux critères:

1) - Evolution du taux de prime à la hausse d'année en année avec l'âge des assurés
2) - Evolution à la baisse du fait d'une assiette de calcul qui est un semblant de capital restant dû car il s'agit du capital restant dû au début de chaque année.

Concernant le délai de franchise, souvent il est de 90 jours en assurance groupe mais il y a bien d'autres critères qui peuvent justifier une différence de tarifs.

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

vous a-t-on demandé si vous étiez fumeur ? Cette nuance pourrait expliquer une telle différence de tarification. Je ne sais pas ce que les autres en diront. Il faudra par contre être très attentif aux exclusions du contrat. Un tel décalage sur le prix de l'assurance fait forcément varier très sensiblement la facture au final. Si certains connaissent le contrat groupe en question, je serais preneurs d'information sur cette particularité qui lui permet de proposer cette tarification.

Il s'agit d'une assurance specifique au CIC qu'ils appellent anti-April. Elle est beaucoup moins chere et la couverture est proche de celle d'April. Ils devaient en avoir marre de se faire piquer des clients.
Elle n'est applicable qu'aux jeunes non fumeur en bonne sante. sinon ils redirigent vers l'assurance groupe.

 

[Benj37]

Bonjour,
je vous tiens au courant de mon évolution:
le taux de 3,3% sur 20 ans a été accepté, et il accepte la délégation d'assurance sans surplus, reste à choisir le temps de franchise, 60 ou 90 jours!
Voila, reste plus qu'a signer, à priori ça à l'air d'être pas trop mal comme proposition!!

 

[Aristide]

le taux de 3,3% sur 20 ans a été accepté, et il accepte la délégation d'assurance sans surplus, reste à choisir le temps de franchise, 60 ou 90 jours!
Voila, reste plus qu'a signer, à priori ça à l'air d'être pas trop mal comme proposition!!

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Bonjour,

Avec un montage en prêts "gigognes" il me semble que cette proposition pourrait être sensiblement améliorée => gain significatif sur le coût du crédit ( = moins d'intérêts payés mais aussi moins d'assurances payées)

A vous de voir !

Cordialement,

 

[Benj37]

Bonjour,
C'est a dire en prêts gigognes? inclure un prêt sur 10 ans dans un autre sur 20 ans pour réduire le pourcentage du crédit général ?
Que pensez vous du taux de 3,30% sur 20 ans? J'ai regardé sur internet et à priori ça à l'air pas trop mal placé..
Après tout dépend du TEG, ça c'est clair, je verrais ça mercredi!
Merci de vos réponses!

 

[Aristide]

Bonjour,

C'est a dire en prêts gigognes? inclure un prêt sur 10 ans dans un autre sur 20 ans pour réduire le pourcentage du crédit général ?

Oui, dans le principe, "en gros" c'est cela.
Mais, en fonction de votre échéance cible, le montage peut être optimisé.
En début de post je vous ai indiqué un lien qui explique tout cela.

Que pensez vous du taux de 3,30% sur 20 ans? J'ai regardé sur internet et à priori ça à l'air pas trop mal placé..

Suivant les indicateurs, en 20 ans, le marché va de 3,20% à 4,15%.
Après tout dépend :
+ de la qualité du projet (apport personnel - garantie...)
+ de la qualité des emprunteurs (revenus - épargne - fonctionnement comptes- taux endettement - reste à vivre....)
+ des relations avec la banque (qualité - antériorité....)
+ de la banque (politique - objectifs - stratégie....)

Après tout dépend du TEG, ça c'est clair, je verrais ça mercredit

Le TEG est effectivement un critère de comparaison mais, à mon sens, ce n'est pas le meilleur.
D'une part il est calculé,prêt par prêt ce qui ne permet pas de comparer facilement. Il faudrait un TEG de l'ensemble du projet.

Mais d'autre part il suppose que vous puissiez rentabiliser les sommes versées à la banque au taux effectif du crédit.
Cette supposition est - à la limite - plausible vu côté banque, mais vu côté empprunteurs elle est complètement utopique.

Personnellemnt je préfère le "Coût du Crédit Corrigé" = sous entendu "corrigé de votre manque à gagner en intérêts" sur le sommes que vous déboursez.

Toutes les explications sont ici:
« Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »
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NB) - Le coût du crédit (non corrigé) est le moins pertinent des indicateurs.

Cordialement,