Obtenir le PTZ+ dans une banque, le prêt principal étant contracté dans une autre

[Matzou]

Bonjour,

Alors voilà je suis éligible au PTZ+ et je souhaite bien évidemment en bénéficier. Hors, je travaille dans une institution me permettant d'obtenir, en interne, un prêt immobilier à taux préférentiel sur lequel les banques commerciales ne peuvent s'aligner.
Toutefois, je dois passer par une banque commerciale afin d'obtenir le PTZ+. J'ai déjà essuyé plusieurs refus avec pour seul motif que "leur établissement n'accorde pas de PTZ+ sans accorder eux-mêmes le prêt principal".

Sachant que la séparation est techniquement possible, que le bénéfice est bien présent tandis que la part de risque est moindre puisque le PTZ+ représente 25% de l'opération totale, je cherche donc une banque qui accepterait de faire cette opération.

En connaissez-vous ? Des conseils ?

Merci d'avance

 

[hargneux]

Tout d'abord aucune banque n'a l'obligation de faire un prêt si elle n'en a pas envie.
Enuite, dans votre cas de figure on n'a pas la ventilation des sommes et des durées et le plus important des garanties qui pourraient être retenues tant sur le PTZ que sur le prêt principal.

 

[Matzou]

Pour info :
PTZ+ pour 71 940€ sur 300 mois dont 60 mois de différé.
Prêt principal pour 240 000€ sur 300 mois à 2,5%. Garantie sur celui-ci : hypothèque sur la maison, privilège de prêteur de deniers sur le terrain.

Des pistes ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Vous aurez forcément un problème pour trouver une banque qui accepte de vous consentir le PTZ car si votre employeur qui vous accorde le prêt complémentaire prend le premier rang en PPD + Hypothèque, celle qui accorderait le PTZ serait alors en second rang ce qu'elle n'est sans doute pas prête à accepter.

Par ailleurs, hormis un crédit d'impôts que la banque obtient de l’État (qui paie les intérêts du PTZ à votre place), quel autre avantage/contrepartie peut-elle attendre si tous les flux/produits/services financiers sont maintenus chez votre banque actuelle ?

Cdt

 

[hargneux]

Je suis ok avec Aristide, ou alors essayer de retourner le problème, votre employeur accepterait il d'être en second rang.
Il faudrait payer le terrain avec le PTZ et l'IPPD et le solde et la construction avec le prêt employeur qui caserait son hypothèque.

Ca me parait quand même délicat.

 

[Matzou]

Merci pour vos conseils.

Mon employeur accepte l'hypothèque et le PPD "à rang égal" mais ne sera pas en second rang. Je l'ai avancé à mes interlocuteurs mais ceux-ci rechignent tout de même pour des raisons commerciales, voulant gagner plus en accordant également le prêt principal complet, sans hésiter à me demander de ce fait 0,9% de plus soit plus de 30k€.

Quant aux autres avantages, ce serait le transfert du compte de ma conjointe, donc revenus plus livret d'épargne.

Le métier de la banque de crédit n'est-il pas de prêter de l'argent en se faisant rémunérer pour celui-ci et pour le risque lié tout en se couvrant de son mieux ? Obtenir les intérêts totaux d'un emprunt de 72k€ sur 25 ans, en prenant un risque minime (hypothèque à rang égal pour une maison estimée à 5 fois la valeur du prêt et sur une région porteuse, l'île-de-france), c'est pas assez, ils sont même prêts à REFUSER de se faire ce bénéfice juste pour essayer d'en avoir un plus élevé ?

C'est pas n'importe quoi ?

Désolé je m'emporte mais je trouve ça franchement décevant alors que nos banques centrales baissent leur taux pour continuer de dynamiser le crédit en zone euro, alors que l'Etat paye des intérêts aux banques pour favoriser encore cette démarche, etc.

Je vous renouvelle mes remerciements en tout cas

 

[Aristide]

Bonjour,

Obtenir les intérêts totaux d'un emprunt de 72k€ sur 25 ans............ils sont même prêts à REFUSER de se faire ce bénéfice juste pour essayer d'en avoir un plus élevé ?

Vous confondez chiffres d'affaires (le produit net bancaire) et bénéfices (marge financière).

Pour vous prêter la banque doit elle même trouver des sources de financement/refinancement; elles sont de diverses natures mais toutes ont un coût.

Les 72K€ qu vous citez sont les intérêts que vous payez mais pour obtenir la marge financière de la banque il faut en déduire son coût de refinancement.

Ensuite, pour obtenir la marge nette (avant impôts) il faut encore déduire :
+ Le coût d'immobilisation des fonds propres (règles sécurité internationale et BCE)
+ Le coût de gestion
+ Le coût du risque

Cdt

 

[Matzou]

Aristide,

Je suis très au fait de ces éléments, je travaille dans l'analyse de risque
C'est bien ça qui me sidère. Grosso modo, qu'elle m'accorde uniquement le PTZ ou qu'elle m'accorde le prêt complémentaire, elle aura le même taux de marge puisque les intérêts versés par l'Etat sont selon la moyenne constatée sur ce type de prêt. D'ailleurs, elle aurait un meilleur taux de marge sur le PTZ puisqu'en raison du différé le paiement d'intérêts serait bien plus fort rapport au capital immobilisé.

Toutefois, la banque veut le beurre et l'argent du beurre, voilà tout. Car on m'a parlé de garanties, j'ai expliqué qu'on pouvait mettre à rang égal, et la garantie couvre largement l'emprunt. On m'a alors parlé de raison commerciale (plus honnête), j'ai expliqué ne pas pouvoir supporter le taux d'endettement avec la hausse de 0,9 point sur l'emprunt de 25 ans.
En fait, il serait même plus rentable pour moi de ne pas prendre le PTZ et tout faire via mon employeur que de prendre le PTZ et un taux classique sur 25 ans : j'y gagnerais environ 10k€.

Mais là, on me parle de "norme", de "procédure" et même de "doute juridique"... Autant dire qu'on m'invoque n'importe quel argument pour ne pas dire "les chefs ont décidé qu'ils n'accorderaient aucun PTZ seul, sans même étudier les cas particuliers, pour forcer le client à tout contracter chez nous".

Décevant, vraiment...