Négociation prêt immobilier

[gt69]

Bonjour à tous,

Avec ma compagne on est en pleine recherche d'un crédit immobilier pour un achat en PSLA. Voici quelques infos nous concernant :
- 34 ans CDI cadre, je suis à 3118 net/mois + ~3750 net de prime annuelle, 4ans d'ancienneté.
- Ma femme, 30 ans cdd (normalement en CDI bientôt...) dans le domaine hospitalier (non fonctionnaire) à 1500e net par mois, 1 an d'ancienneté.
Nous avons un enfant à charge.
~70k d'épargne

Notre projet, c'est un appartement à 256500e sur lyon.

On a démarché quelques banques et les retours sont plutôt bon en terme de faisabilité. On tournerait autour de 20% de taux d'endettement sur 25ans. Ma question concerne principalement le taux du crédit. Nos simulations sont composées principalement d'un apport de 5k, d'un PTZ (102000e) et d'un crédit classique 149000e sur 25 ans.
Nous avons démarché deux banques et les taux pour la partie crédit classique nous semble extrêmement élevé :
- Le CA 1.45%
- Le Crédit mutuel 1,35%

Avec le PTZ le taux moyen est correct mais avec mon profil je peux espérer mieux ? Avez-vous vous un taux cible sur lequel on pourrait orienter nos négociations ?

En parlant de négociation, avez-vous quelques stratégies ? Ou simplement des choses à ne pas faire/dire ?

Je voulais également votre avis sur l'assurance. Les banques nous proposent du 100% sur chaque tête. Honnêtement, je suis partagé car effectivement un accident peut vite arriver. Mais je crois qu'ils ne remboursent jamais plus que le restant dû ? Donc on est perdant au jour 1 du prêt avec du 100%... La question est assez personnelle mais vous privilégiez quel ratio lors de vos achats ? Histoire d'avoir une idée. Personnellement, je serais plus sur 70/30 voir jusqu'à 70/50.

En vous remerciant par avance.

 

[Olmar]

Bonjour,

en fonction de vos revenus 70:30 (ou 70:50 ou 90:30) pour les quotités me paraît pertinent. Tout dépend de votre aversion au risque mais 100 sur deux têtes se justifie rarement du point de vue du client.

Dites-leur clairement que vous avez une épargne et déclinez fermement 100:100. Faites les calculs mais sachez que souvent vous pourrez gagnez plus en diminuant les quotités qu’en baissant le taux d’intérêt de 0,10.

 

[gt69]

Bonjour Olmar,

Merci de votre retour. Effectivement, je pense déjà voir de ce côté-là ce qui peut être fait. Par exemple pour le Crédit Mutuel, d'après le conseiller, ils ne font pas en dessous 70:70... Ça me parait un peu bizarre, mais bon on verra bien.

 

[Olmar]

Bonjour,

on apprend chaque jour, je vous assure qu'ils le font... Peut-être pas dans votre cas, ils ont le droit de proposer ce qu'ils veulent et vous avez le droit de voir ailleurs. Vous n'avez pas précisé si vous êtes leur client. Ma conseillère BP voulait me convaincre que le directeur d'agence était très soucieux de proposer aux clients l'assurance qui les protège (100 % par tête). Et si je divorçais un jour? (rien à voir avec une assurance prêt, les divorces se passent sans décès ou invalidité dans leur majorité). Bref, n'importe quoi. C'est mignon quand ils veulent vous protéger contre votre gré.

Tentez vos chances auprès des banques qui n'insistent pas autant sur l'assurance et surtout celles qui ne misent pas sur leur propre produit d'assurance de prêt (par exemple, justement CA en fait sa fierté). Je vous conseillerais des banques en ligne mais elles ne font pas de PTZ autant que je sache.

Après il faut en être conscient qu'avec PTZ, le taux moyen des deux prêts devraient se situer bien au-dessous du taux que vous auriez pu avoir sans PTZ.

 

[Anonyme]

pourquoi partir sur 25ans de crédit?

20 ans sera l'idéal pour avoir un meilleur taux.

pour l'assurance, vu que vous avez un gros salaire par rapport à votre femme, c'est elle qu'il faut proteger en cas de pepin de la vie.
prendre du 80 voir 100% pour la protéger.
pour vous, un 50% est amplement suffisant, vous pourrez faire face financièrement.

une précision:
une assurance est toujours trop cher quand on en a pas besoin.
mais si par malheur vous en avez besoin ( ce que je ne vous souhaite pas), vous regretterez peut-être d'avoir voulu économiser quelques € sur cette assurance en cas de besoin.
bien sur, payer une assurance pour vous protéger "correctement".

pensez-y.

 

[hargneux]

Le total de vos revenus s'élève à 5 250, vos revenus représente 71.42 % des revenus du couple et ceux de votre conjointe 28.52 %
Si vous voulez une protection qui colle au plus près de la réalité économique il vous faut faire du 70/30.
Mais on peut penser qu'une charge de 30 % de la mensualité sur un salaire de 1500 e, à fortiori avec des enfants, les fins de mois pourraient s'avérés compliqués pour votre conjointe en cas de disparition prématurée de votre part , un deal à 100 % sur votre tête et 30 % sur la sienne pourrait être un bon compromis

 

[gt69]

Merci pour vos réponses/conseilles.

Effectivement, vous avez raison concernant la protection de ma conjointe, je vais aller dans ce sens au niveau de la quotité de l'assurance. Je n’espère pas partir si vite, mais oui, la laisser dans une situation "précaire" n'est pas une option.

J'ai regardé les banques en ligne, mais malheureusement elles ne financent pas les achats PSLA. Mais c'est vrai qu'ils proposent de bon taux. Il faudra être convaincant dans une banque physique ^^

On a choisi de partir sur 25 ans, car ça nous laisse plus de marge pour d'autres projets. Et on pense, peut-être à tort, au vu des taux pouvoir mieux valoriser la différence de mensualité.

 

[hargneux]

Les promoteurs de ce type de programme ont souvent des accords avec un établissement, un renseignement ne coute rien

 

[svprets]

Bonjour à tous,

Avec ma compagne on est en pleine recherche d'un crédit immobilier pour un achat en PSLA. Voici quelques infos nous concernant :
- 34 ans CDI cadre, je suis à 3118 net/mois + ~3750 net de prime annuelle, 4ans d'ancienneté.
- Ma femme, 30 ans cdd (normalement en CDI bientôt...) dans le domaine hospitalier (non fonctionnaire) à 1500e net par mois, 1 an d'ancienneté.
Nous avons un enfant à charge.
~70k d'épargne

Notre projet, c'est un appartement à 256500e sur lyon.

On a démarché quelques banques et les retours sont plutôt bon en terme de faisabilité. On tournerait autour de 20% de taux d'endettement sur 25ans. Ma question concerne principalement le taux du crédit. Nos simulations sont composées principalement d'un apport de 5k, d'un PTZ (102000e) et d'un crédit classique 149000e sur 25 ans.
Nous avons démarché deux banques et les taux pour la partie crédit classique nous semble extrêmement élevé :
- Le CA 1.45%
- Le Crédit mutuel 1,35%

Avec le PTZ le taux moyen est correct mais avec mon profil je peux espérer mieux ? Avez-vous vous un taux cible sur lequel on pourrait orienter nos négociations ?

En parlant de négociation, avez-vous quelques stratégies ? Ou simplement des choses à ne pas faire/dire ?

Je voulais également votre avis sur l'assurance. Les banques nous proposent du 100% sur chaque tête. Honnêtement, je suis partagé car effectivement un accident peut vite arriver. Mais je crois qu'ils ne remboursent jamais plus que le restant dû ? Donc on est perdant au jour 1 du prêt avec du 100%... La question est assez personnelle mais vous privilégiez quel ratio lors de vos achats ? Histoire d'avoir une idée. Personnellement, je serais plus sur 70/30 voir jusqu'à 70/50.

En vous remerciant par avance.

Bonjour, Je fais suite à votre message en vous demandant si vous êtes en train de lever l'option PSLA ou au tout début de vos recherches...

 

[gt69]

Bonjour svprets,

Nous sommes au 'début' de notre recherche de prêt. On nous a dit que ça allait p-t être compliqué de monter un dossier avant la fin de l'année avec un PTZ. On voulait également demander le prêt accession + la prime.

 

[svprets]

Pour bloquer le PSLA, il convient que vous présentiez un accord de principe...La levée d'option se fera après 6 à 12 mois de location...CA nous emmène fin 2022 voire en 2023...Serez-vous toujours éligibles PTZ à ce moment-là ???? Nul ne le sait ????

 

[Aristide]

A toutes fins utiles :

psla et ptz
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/psla-et-ptz.38619/#post-362066

PTZ / Gel de la réglementation pour les contrats de location-accession signés à compter du 1er janvier 2015

N° 2015-29 / À jour au 19 octobre 2015
Décret n° 2015-1301 du 16.10.15 [lien réservé abonné] : JO du 18.10.15 / Arrêtés ETLL1515931A [lien réservé abonné] et ETLL1515933A [lien réservé abonné] du 16.10.15 : JO du 18.10.15

La location-accession est un contrat par lequel un vendeur (particulier ou professionnel) s’engage à transférer la propriété d’un logement à un accédant, qui optera ou non pour l’achat après une période de jouissance à titre onéreux.

Au moment de la levée d’option, l’accédant peut financer l’acquisition du logement avec un prêt à taux zéro. Jusqu’ici, les conditions d’éligibilité et les caractéristiques financières du prêt étaient uniquement déterminées à la date d’émission de l’offre de prêt, c’est-à-dire au moment de la levée d’option.

Faisant suite aux engagements de l’État pris dans le cadre de l’agenda HLM 2015-2018, la deuxième loi de finances rectificative pour 2014 (art. 14) permet à l’accédant qui lève l’option de bénéficier, s’il le souhaite, du PTZ dans les conditions en vigueur au moment de la signature du contrat de location-accession (cf. Analyse juridique n° 2014-22 relative à la loi de finances pour 2015 et loi de finances rectificative pour 2014 [lien réservé abonné]). L’objectif de cette mesure est de sécuriser le locataire-accédant en lui donnant la visibilité sur les conditions financières de son projet à la signature du contrat.

Cette option concerne les contrats de location-accession signés depuis le 1er janvier 2015.

Le décret du 16 octobre 2015 précise les conditions et les modalités d’exercice de l’option

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[hargneux]

Sauf éléments nouveaux dont il conviendrait de nous indiquer les sources, l'éligibilité du PTZ s'apprécie au moment de la signature du contrat et non pas au moment de la levée d'option !

 

[svprets]

A toutes fins utiles :


Cdt

Je corrige.... Pour bloquer le Psla, il vous faudra un accord de principe...Il vous reste quelques semaines, quelques jours ?, pour signer un contrat et faire valoir vos droits à Ptz à raison de votre RFR 2019...Quid de vos droits en 2022 ?

 

[gt69]

On peut lever l'option à partir du 6 novembre 2021. On a d'ailleurs envoyé la lettre pour.
Voulant attendre la prime accession, on a un peu tardé à faire les premières démarchent ne sachant pas comment la demander. On estimait qu'il valait mieux attendre un ou deux mois de plus et avoir la prime de 10000e, que de prendre le crédit sans.

On a actuellement le dossier en cours de traitement concernant le prêt accession / prime en espérant avoir un retour avant la fin de l'année. Concernant le prêt, on va avancer avec le CA et le crédit mutuel, mais le CA nous a un peu fait comprendre que ça allait être un peu juste pour eux entre le PTZ, prêt accession etc...

Concernant le PTZ, on est encore éligible sur avec notre RFR de 2020 (merci le congé maternité). Donc ça devrait être bon encore pour 2022.

Vous voyez un potentiel problème ?

Cdt

 

[baboune]

Bonjour,
svprets à raison: nous ne savons pas si GT69 est déjà occupant du logement objet de la location accession ou s'il va seulement signer prochainement le contrat de location accession.

du fait des termes employés comme "recherche de prêt", "prêt action logement et prime" je pense qu'il à fait une demande de levée d'option et donc il recherche le financement pour lever l'option d'achat et acquérir le bien..

Déjà pour le prêt action logement et la prime action logement c'est mort pour les obtenir avant la fin d'année.
de ce fait il y a aussi un risque que la banque ne puise éditer les offres PTZ avant le 31 décembre.Pour info, sur mon secteur la caisse d'épargne a arrêté la prise en charge des dossiers avec PTZ depuis le 15 octobre pour les PTZ avec signature avant 31 décembre.

Donc la signature de l'acte notarié devra être repoussé pour 2022.

pour rebondir sur le PTZ en PSLA: il faut savoir que certaines banques ne financent plus les locations accession comme par exemple la SG
et j'ai eu d'autres banques qui, au mépris de la réglementation, refusent de monter le PTZ sur les critères en vigueur à la signature du contrat de location accession mais appliquent les critères en place au moment de la demande de prêt notamment pour le revenu fiscal de référence pris en compte.
Les prêts à taux zéro représentent une charge alourdie au niveau gestion et plusieurs banques refusent maintenant les dossiers courtiers avec des PTZ ou des prêts réglementés.....
Juste pour info:
Certaines banques ont mis en place un contrôle du temps de traitement des dossiers dans leurs pôles immobiliers.
si le rédacteur dépasse les normes de temps pour traiter un dossier cela impacte son score de performance et donc a une incidence sur les primes variables de l'équipe....

Cdt

 

[baboune]

désolé, j'ai posté en même temps que GT69 nous donnait les informations.....

 

[baboune]

Pour lever l'option il vaut mieux prévoir un délai de 4 mois pour avoir le temps de monter les dossiers de prêt.

Nous avons monté un dossier fin mars pour un client auprès d'action logement et nous avons finalement réussi à signer fin octobre.....

 

[gt69]

Bonjour baboune,

Je pourrais savoir ce qui a engendré un délai aussi important ?
Les deux conseillés que j'ai rencontré n'avaient pas l'air d'avoir ce discours. Celui du CA connait bien le sujet, il a acheté en PSLA (un programme qu'on a également regardé) et pour le Crédit mutuel, elle a déjà des financements de ce type en cours et ne m'a pas fait part de ce genre de délais.

 

[baboune]

Bonjour,
le retard était dû au délai de mise en place du prêt action logement.
Le dossier déposé était complet de chez complet lors du dépôt.
mais après plusieurs mois d'attente on nous a réclamé des documents spéciaux comme par exemple l'attestation de conformité du logement aux normes énergétiques (logement construit en 2019) que nous avons du demander au bailleur social.
et j'en passe et des meilleures
avec entre autre des mails reçus par les clients leur demandant s'ils étaient surs de vouloir continuer leur demande de prêt action logement et devant répondre avant 7 jours sous peine d'annulation du dossier chez action logement.
Cdt