Mise en place dune strategie patrimoniale

[romC]

Je ne savais pas par où commencer pour apporter ma contribution, ça risque d'être un peu confus mais je me lance !

J'ai récemment fait seul et en lisant énormément (forum money vox, quelle mine dinfos !! presse spécialisée...) le point, et me décide à établir une stratégie patrimoniale, pour avoir une stratégie.

Situation de départ :
Cadre sup 35 ans en couple, 1 enfant, TMI 30 quasi 41%, capacité épargne 30 à 40k annuel.
RP acquise il y a 3 ans, 500k, restent 80% à rembourser sur 22 ans.

Pas de grosse dépense prévue

Épargne existante a ce jour :
- 70 k : 55 k€ sur Pel 1% / LDD / LA + 35k epargne non rémunérée (je sais, c'est moche)
- 10 k sur un PER ouvert en catastrophe fin 2021 pour defiscaliser, 6k€ fds€, 4k ETF monde / cac 40, il est prévu d'augmenter progressivement la part ETF à 70 80%
- 10 k sur une assurance vie fortuneo ouverte il y a 1 mois, 50% fiscale € , 50% UC (Comgest monde, carmignac ptf Europe, msci world)
- 2 AV linxea spirit et linxea avenir pour prendre date ouvertes il y a 10.15 jours
- 5k€ sur un pea ouvert il y a 1 mois, 30% msci world, 30% sp500, 20% cac 40 et 20% msci europe.

Le projet : profil assez défensif et plutôt averse au risque, contre balancé par âge jeune, et conscience que le rendement est en bourse et qu'à long terme ça paie (sauf guerre nucléaire / effondrement du capitalisme / extinction de l'humanité )

Je veux :
Garder 50 a 60k€ d'épargne de précaution (je sais ça paraît trop, mais c'est mon profil)
Augmenter la part de risque sur pour obtenir du rendement long terme


Je veux placer 15k€ annuel en bourse sur le pea + 10k€ la 1e année (on est déjà à 5k€ donc)

Et la même somme en ETF sur AV / PER pour profiter des avantages fiscaux des 2 enveloppes.

Investir dans de l'immobilier pour profiter du levier credit, pour diversifier et defiscaliser, d'abord en direct (biais cognitif?) pour maîtriser un peu + ce que je fais, puis pourquoi pas scpi direct à crédit puis en dernier sci / scpi en AV pour diversifier securiser les AV


Bien que le pinel soit souvent decrié, je me dis que reflechi ce peut etre une bonne option.
Je m'apprête à me lancer sur une opération a 200k pour un 46m2 en paca pas tres loin de la mer et à 5 mn de là où j'habite, donc les fondamentaux sont là : bon emplacement, tension, espoir de valorisation.

Les 2 moteurs étaient "investir avec l'effet de levier" et "defiscaliser" étant du coup imposé à 5 chiffres.

Je pars sur du 2.5% de rendement net en prenant frais gestion assurance loyers impayés etc et dans l'hypothèse d'une revente à 9 10 ans au prix d'achat.

Ça me paraît pas l'opération du siècle mais je me dis que ça diversifie, et ça me paraît moins compliqué à gérer que de l'ancien, pas forcément aux normes, sans decennale, avec des travaux à faire etc...

Je suis preneur bien évidemment de tout commentaire et avis,

To be continued !

 

[Buffeto]

établir une stratégie patrimoniale, pour avoir une stratégie.

Situation de départ :
Cadre sup 35 ans en couple,

la stratégie patrimoniale commence là.....
en couple ok mais ? concubinage , pacs, mariage ?
les choses sont différentes selon qu'on envisage l'un ou l'autre cas

- 70 k : 55 k€ sur Pel 1% / LDD / LA + 35k epargne non rémunérée (je sais, c'est moche)

ce n'est pas moche au contraire . c'est juste mal optimisé

- 10 k sur un PER ouvert en catastrophe fin 2021 pour defiscaliser,

PER à 35ans ca c'est moche

Je veux :
Garder 50 a 60k€ d'épargne de précaution (je sais ça paraît trop, mais c'est mon profil)
Augmenter la part de risque sur pour obtenir du rendement long terme


Je veux placer 15k€ annuel en bourse sur le pea + 10k€ la 1e année (on est déjà à 5k€ donc)

Et la même somme en ETF sur AV / PER pour profiter des avantages fiscaux des 2 enveloppes.

Investir dans de l'immobilier pour profiter du levier credit, pour diversifier et defiscaliser, d'abord en direct (biais cognitif?) pour maîtriser un peu + ce que je fais, puis pourquoi pas scpi direct à crédit puis en dernier sci / scpi en AV pour diversifier securiser les AV


Bien que le pinel soit souvent decrié, je me dis que reflechi ce peut etre une bonne option.
Je m'apprête à me lancer sur une opération a 200k pour un 46m2 en paca pas tres loin de la mer et à 5 mn de là où j'habite, donc les fondamentaux sont là : bon emplacement, tension, espoir de valorisation.

Les 2 moteurs étaient "investir avec l'effet de levier" et "defiscaliser" étant du coup imposé à 5 chiffres.

Je pars sur du 2.5% de rendement net en prenant frais gestion assurance loyers impayés etc et dans l'hypothèse d'une revente à 9 10 ans au prix d'achat.

beau programme ....sur le papier les choses sont toujours sympa ...à voir à l'usage ..petite question : quel est le prix au M2 de ton PINEL et quel est le prix au M2 de l'ancien dans le meme quartier ?

 

[romC]

merci pour le retour !

la stratégie patrimoniale commence là.....
en couple ok mais ? concubinage , pasc mariage?

--> marié

ce n'est pas moche au contraire . c'est juste mal optimisé

---> oui c'est la non rémunération que je qualifiais de moche

PER à 35ans ca c'est moche

Alors ça je veux bien en reparler : il s'agissait de 10% de mon épargne dispo à ce moment là, et je gagne 3k à investir, je le prends comme un prêt à taux zéro du fisc, bien que je serai imposé des gains, à un âge ou je présume que je serai bien moins fiscalisé.
AV et PEA, fiscalement préférables ont des plafonds à 150k, que je devrais atteindre dans moins de 10 ans ... à moins que tu insinue que je dois doubler les plafonds en prenant en compte ceux de Madame ?
alors je dis pas que je ferai ça tous les ans, mais pour une 1e année de grosse imposition et sans alternative mature de défiscalisation, je trouvais pas mal

beau programme ....sur le papier les choses sont toujours sympa ...à voir à l'usage ..petite question : quel est le prix au M2 de ton PINEL et quel est le prix au M2 de l'ancien dans le meme quartier ?

alors : mon projet (enfin, ce n'est pas encore acté...) = 4230 à 4700 du m² (selon que je compte la terrasse de 10m² avec la formule "surface extérieur /2 plafonné à 4,5m²) - prix secteur : 3400 à 3700 du m².
Evidemment c'est plus cher mais je me dis avantages du neuf DDM réduits et décennale je m'y retrouve presque.
d'autres promoteurs ont tenté de me vendre au même prix donnant sur autoroute ou voie ferrée, ou à 5.5 à 6k du m² sur des emplacement à peine mieux ou plus près des plages mais à mon sens ne justifiant pas le surcout.

 

[Buffeto]

Alors ça je veux bien en reparler : il s'agissait de 10% de mon épargne dispo à ce moment là, et je gagne 3k à investir, je le prends comme un prêt à taux zéro du fisc, bien que je serai imposé des gains, à un âge ou je présume que je serai bien moins fiscalisé.

normalement cet argent est bloqué pendant 30ans...

aucun argument ne me fera croire qu'il n'aurait pas été mieux employé ailleurs

AV et PEA, fiscalement préférables ont des plafonds à 150k,

où as tu vu que l'AV avait un plafond ?
pour le PEA effectivement chaque membre du couple peut en avoir un

alors : mon projet (enfin, ce n'est pas encore acté...) = 4230 à 4700 du m² (selon que je compte la terrasse de 10m² avec la formule "surface extérieur /2 plafonné à 4,5m²) - prix secteur : 3400 à 3700 du m².

le calcul est simple il ne faut pas que le prix du neuf dépasse de 20% le prix de l'ancien ...

au dessus ca sera difficile à revendre avec PV .

 

[Tornado05]

alors : mon projet (enfin, ce n'est pas encore acté...) = 4230 à 4700 du m² (selon que je compte la terrasse de 10m² avec la formule "surface extérieur /2 plafonné à 4,5m²) - prix secteur : 3400 à 3700 du m².
Evidemment c'est plus cher mais je me dis avantages du neuf DDM réduits et décennale je m'y retrouve presque.
d'autres promoteurs ont tenté de me vendre au même prix donnant sur autoroute ou voie ferrée, ou à 5.5 à 6k du m² sur des emplacement à peine mieux ou plus près des plages mais à mon sens ne justifiant pas le surcout.

Il faut voir le prix de vente des logements récents et non anciens car entre un appartement en vente de 10 ans sous RT2012 et un appartement de 1980 la comparaison est faussée. Si différentiel de 20% et quartier dynamique ça peut le faire. Il faut également regarder le loyer que tu peux en tirer car plafond Pinel à respecter, si en dessous du marché la rentabilité en prend un coup si tu arrives au prix du marché des loyers alors c'est tout bon.
Il faut essayer soit de se faire offrir les frais de notaire soit négocier le prix au promoteur s'il ne vend pas ses appartements comme des petits pains (en début et fin de commercialisation, il y a un peu plus de chance pour que le promoteur soit ouvert à négociation).

 

[romC]

normalement cet argent est bloqué pendant 30ans...
aucun argument ne me fera croire qu'il n'aurait pas été mieux employé ailleurs

Oui, j'en ai conscience.
Pour le moment j'ai pas prévu de renouveler l'expérience, et creuse en parallèle les autres outils de defiscalisation, qui me paraissent encore obscurs (girardin, fcpi, forets)

où as tu vu que l'AV avait un plafond ?
pour le PEA effectivement chaque membre du couple peut en avoir un

Je parlais du plafond des 9.2k de retrait de gains annuels "defiscalisés"

le calcul est simple il ne faut pas que le prix du neuf dépasse de 20% le prix de l'ancien ...

au dessus ca sera difficile à revendre avec PV .

Dans mes estimations, achat 200 revente 180 en n'espérais n'avoir qu'une bonne surprise.
Depuis l'achat de ma RP il y a 30 mois, ça a encore sacrément flambé par chez moi, donc pourquoi pas une bonne surprise

Il faut voir le prix de vente des logements récents et non anciens car entre un appartement en vente de 10 ans sous RT2012 et un appartement de 1980 la comparaison est faussée. Si différentiel de 20% et quartier dynamique ça peut le faire. Il faut également regarder le loyer que tu peux en tirer car plafond Pinel à respecter, si en dessous du marché la rentabilité en prend un coup si tu arrives au prix du marché des loyers alors c'est tout bon.
Il faut essayer soit de se faire offrir les frais de notaire soit négocier le prix au promoteur s'il ne vend pas ses appartements comme des petits pains (en début et fin de commercialisation, il y a un peu plus de chance pour que le promoteur soit ouvert à négociation).

Le plafond loyer me paraît très élevé, mais quand je vois les annonces ce sont les prix pratiqués et il n'y a pas non plus des dizaines de logements à louer sur le marché (il y en a quelques uns malgré tout....)
Je fais mes estimations en louant 5% sous le plafond.

C'est mon 1e rdv physique avec un promoteur, tous les autres par tel me paraissaient délirants dans leur projet et étaient trop insistants pour que ma méfiance m'autorise à les rencontrer.

Tu as une expérience personnelle sur l'immobilier locatif pinel?

Tout le monde autour de moi en a un à priori négatif, ce doit pas être sans raison.

Dans mes calculs, évidemment qu'un bien ancien proche université dans une grosse agglomération universitaire loué en LNMP aura un rendement double sans souci, c'est juste que c'est plus chronophage et plus risqué en théorie

 

[Tornado05]

Tu as une expérience personnelle sur l'immobilier locatif pinel?

Oui j'ai signé chez le notaire en novembre dernier pour un Pinel en zone A bis avec un prix non délirant face à d'autres constructeurs sur le secteur, négocié 5000€ soit quasi les frais de notaire. Prix d'acquisition frais de notaire inclus juste sous les 5500€ du mètre et un plafond de loyer Pinel qui m'autorise à louer au prix du marché tout en ayant acquis le meilleur F2 de la petite résidence (étage et orientation).
Sinon j'ai déjà fait un Scellier en zone A et un Duflot en zone A bis dans les mêmes conditions c'est à dire le choix d'un bon emplacement, ne pas dépasser les 5500€ du mètre, 300k€ et louer au prix du marché malgré les plafonds de loyer.
Tout s'est bien passé que se soit sur le plan locataire (jamais eu de vacance) et réduction d'impôt. Cerise sur le gâteau, si je vendais aujourd'hui au prix du marché, mon Scellier me permettrait de faire quasi 20% de PV et mon Duflot environ 25%.

 

[romC]

Ça fait quelques jours que mon projet se precise investissement locatif et je vous partage là mes doutes, voici les pour et les contre :


Je pense que le bien en question est une bonne option, je rappelle les points clés :
- secteur sous tension,
- plafond loyer aux prix du marché,
- tres bon emplacement, à un prix 18-19% au prix des ventes dans un rayon de 500m sur des biens comparables anciens datant de 2005 à 2015 vendus depuis 36 mois selon Patrimm, avec sur le secteur peu de bien à vendre ni à louer sur le marché ce que je pense est plutôt bon signe

Je tique sur plusieurs points :
- cette opération n'est pas aussi rentable lorsqu'on est TMI 30% ou + que lorsqu'on est TMI 11%, ce qui rend la carotte fiscale moins attractive.
- Le rendement espéré avec je precise une revente estimée à - 10% dans le scenario median ( enrichissement net ~20% de l'investissement global avec un TMI 30%, vs potentiellement ~30% avec un TMI 11% sur le bien que je convoite).

J'estime les charges (copro/TF/frais gestion/assurance PNO/entretien) à environ 30-35% des loyers perçus, auxquels il faut ajouter les frais de financement (intérêts + assurance)

- engagement sur un crédit 25 ans pour que ce soit rentable, fichtre que cest long.

- même si gestion locative et assurance impayés, il y aura probablement un peu d'investissement en temps à consacrer

- actif peu liquide, inconnues sur l'évolution à long terme des prix de l'immobilier, des loyers...
même si concernant ces 2 derniers points, je ferai volontiers le pari d'une au moins lente hausse suivant l'inflation qui a toujours existé. Mais j'en conviens, c'est l'inconnue totale.

A contrario, à trop réfléchir je risque de continuer à rien faire
- mieux faire une bonne opération qu'attendre 10 ans une excellente opération

Quelles sont les alternatives pour investir dans l'immobilier à crédit :
- ancien avec déficit foncier et LMNP : je n'ai pas le temps ni la compétence
- SCPI à crédit : pourquoi pas, mais ça me paraît abstrait, et vu qu'il existe la possibilité de la scpi en AV, cette perspective me tente +

Les alternatives pour defiscaliser :
- Le Girardin, effectivement je creuse la question, mais l'un n'empêche pas l'autre

Voyez vous des paramètres majeurs que j'aurai omis dans l'étude de ce projet ?