Mise en location de ma résidence principale

[lamy91]

Bonjour à tous,

Je mets actuellement en location ma résidence principale suite à l’achat d’une nouvelle résidence principale.

À l’origine, je prévoyais de vendre l’ancienne, mais l’acquéreur n’a finalement pas pu obtenir son crédit. Ma capacité d’emprunt me permettant malgré tout d’acheter ma nouvelle résidence principale en conservant l’ancienne en location, j’ai donc décidé de la louer.

J’ai davantage d’expérience dans la colocation que dans la location d’une maison à un seul locataire, c’est pourquoi je sollicite vos conseils.

Précisions :

• En colocation, la maison offrirait une rentabilité nette d’environ 7 %, mais cela nécessite la création d’une chambre supplémentaire dans le séjour.
• En location meublée à un seul locataire, la rentabilité nette serait d’environ 5 %.

Mes questions :

1. Selon vous, quelle est la meilleure garantie contre les loyers impayés ?
2. Est-il préférable que je prenne en charge les factures d’eau et d’électricité avec un forfait et une régularisation annuelle, ou vaut-il mieux que les abonnements soient au nom du locataire ?
3. Fiscalité : y a-t-il une différence particulière lorsque l’on met en location en LMNP une ancienne résidence principale ?
4. J’envisage de louer en LMNP, car c’est un régime que je maîtrise déjà. Je connais moins bien la location nue. Qu’en pensez-vous ?

Merci d’avance pour vos retours et conseils.

 

[moietmoi]

J’envisage de louer en LMNP, car c’est un régime que je maîtrise déjà. Je connais moins bien la location nue. Qu’en pensez-vous ?

Bonjour,il n 'y a pas forcément un marché pour la location meublée...

• En colocation, la maison offrirait une rentabilité nette d’environ 7 %, mais cela nécessite la création d’une chambre supplémentaire dans le séjour.
• En location meublée à un seul locataire, la rentabilité nette serait d’environ 5 %.

la création donnerait elle de la valeur, ou au contraire se serait un handicap pour une vente future?
la faible différence(5/7) me laisse penser que le tracas de la coloc(turn over...) ne le justifie pas... quoique:

Selon vous, quelle est la meilleure garantie contre les loyers impayés ?

la coloc est une bonne garantie..

Est-il préférable que je prenne en charge les factures d’eau et d’électricité avec un forfait et une régularisation annuelle,

c'est interdit pour l'électricité (interdiction de revente). si tu gardes l'abonnement, c'est obligatoirement au forfait en précisant dans le bail qu'il n'y aura pas de régul, et que le locataire reste libtre de choisir son fournisseur, et que dans ce cas le loyer sera baisser du montant du forfait.
si le chauffage est électrique, on ne peut que se méfier

Fiscalité : y a-t-il une différence particulière lorsque l’on met en location en LMNP une ancienne résidence principale ?

non; tu fais évaluer ton bien, et cela servira de base pour les amortissements;
attention puisque ce n'est plus une rp, en cas de revente, il y a une imposition de la plus value..

 

[lamy91]

Bonjour,il n 'y a pas forcément un marché pour la location meublée...


la création donnerait elle de la valeur, ou au contraire se serait un handicap pour une vente future?
la faible différence(5/7) me laisse penser que le tracas de la coloc(turn over...) ne le justifie pas... quoique:


la coloc est une bonne garantie..


c'est interdit pour l'électricité (interdiction de revente). si tu gardes l'abonnement, c'est obligatoirement au forfait en précisant dans le bail qu'il n'y aura pas de régul, et que le locataire reste libtre de choisir son fournisseur, et que dans ce cas le loyer sera baisser du montant du forfait.
si le chauffage est électrique, on ne peut que se méfier



non; tu fais évaluer ton bien, et cela servira de base pour les amortissements;
attention puisque ce n'est plus une rp, en cas de revente, il y a une imposition de la plus value..

Merci beaucoup pour cette réponse @moietmoi ,
J'ai vu que "vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans", donc d'ici 7 ans je ne paierai pas d’impôt en cas de revente du bien.
Oui ce qui m'a poussé à ne pas faire de la coloc c'est la recherche de colocataires, le turn over, etc...
Merci pour l'info au sujet de l’interdiction de la revente d’électricité
Merci encore

​

 

[Kizzo]

Il reste les prélèvements sociaux, qui ne sont exonérés en totalité qu'après 30 ans de détention

 

[lamy91]

Ok merci Kizzo

 

[lamy91]

Bonsoir, svp en revendant plus tard ma nouvelle RP (la nouvelle acquise) et en retournant à la précédente, juste le temps de la renvendre règle le problème de prélèvements sociaux il me semble...
Merci

 

[Kizzo]

Bonsoir, svp en revendant plus tard ma nouvelle RP (la nouvelle acquise) et en retournant à la précédente, juste le temps de la renvendre règle le problème de prélèvements sociaux il me semble...
Merci

Il ne faut pas prendre le fisc pour ce qu'il n'est pas... je vous laisse regarder la notion d'abus de droit
Ce schéma de "ça devient ma RP juste quand je veux vendre"... un peu gros... surtout avec les outils informatiques d'aujourd'hui et le nombre de malinous qui ont essayé...
Parfois le plus simple c'est d'accepter de payer un peu.

 

[moietmoi]

Bonsoir, svp en revendant plus tard ma nouvelle RP (la nouvelle acquise) et en retournant à la précédente, juste le temps de la renvendre règle le problème de prélèvements sociaux il me semble...
Merci

Pour l'instant ce saut est effectivement utilisable, pourvu que cela soit bien ta rp( travail ou centre d'intérêts proches, consommation eau, edf..).mais au fur et à l'administration essaye de revenir..
Si c'est vraiment ta rp, il n'y a pas de délai.
Mais uniquement si c'est vraiment ta rp.
Cette année , une proposition a même été votée à l'assemblée, pour que la durée de 5 ans soit demandée pour l'exonération.
( Comme le budget n'est pas passé...ce n'est donc pas effectif) Cela indiqueble sens du " progrès"

 

[Kizzo]

Pour l'instant ce saut est effectivement utilisable, pourvu que cela soit bien ta rp( travail ou centre d'intérêts proches, consommation eau, edf..).mais au fur et à l'administration essaye de revenir..
Si c'est vraiment ta rp, il n'y a pas de délai.
Mais uniquement si c'est vraiment ta rp.
Cette année , une proposition a même été votée à l'assemblée, pour que la durée de 5 ans soit demandée pour l'exonération.
( Comme le budget n'est pas passé...ce n'est donc pas effectif) Cela indiqueble sens du " progrès"

Et RP effective sur une durée significative dépassant les quelques mois d'une mise en vente. Par ailleurs, la concomitance demenagement-revente joue clairement en défaveur du dossier en cas d'enquête. Et franchement là, y'a rien pour se défendre.

 

[moietmoi]

Et franchement là, y'a rien pour se défendre

Pas forcément..
J'habite en RP un 4 pièces. Je déménage en achetant ma RP de 2 pièces , je loue l'ancienne RP.
Puis vient un changement dans le vie ( retraite, départ des enfants) je vends ma RP.
Je veux réaliser mon patrimoine pour vivre ailleurs,. Je réintègre le 4 pièces trop grand RP de 3 mois et je vends..pour aller ailleurs ou plus beau, plus petit..

 

[Kizzo]

Pas forcément..
J'habite en RP un 4 pièces. Je déménage en achetant ma RP de 2 pièces , je loue l'ancienne RP.
Puis vient un changement dans le vie ( retraite, départ des enfants) je vends ma RP.
Je veux réaliser mon patrimoine pour vivre ailleurs,. Je réintègre le 4 pièces trop grand RP de 3 mois et je vends..pour aller ailleurs ou plus beau, plus petit..

C'est pas parce que tu as un discours que le comité d'abus de droit et le fisc vont dire "ah OK au temps pour nous". Les tribunaux sont remplis de contribuables de bonne intention

 

[lamy91]

Pas forcément..
J'habite en RP un 4 pièces. Je déménage en achetant ma RP de 2 pièces , je loue l'ancienne RP.
Puis vient un changement dans le vie ( retraite, départ des enfants) je vends ma RP.
Je veux réaliser mon patrimoine pour vivre ailleurs,. Je réintègre le 4 pièces trop grand RP de 3 mois et je vends..pour aller ailleurs ou plus beau, plus petit..

Bonjour, effectivement nous vendons pour acheter plus grand pour les enfants et après le depart de ces dernier, logiquement nous comptons revenir sur la précédente RP et pourquoi pas sur un appartement aujourd'hui en location LMNP( tout ça peux bien se justifier devant l'administration fiscale) : le passage de la maison plus grande à la plus petite du fait des departs des enfants et le passage plus tard de la maison à l'appartement du fait des contraintes diverses : escaliers, espaces à entretenir, etc...
Merci beaucoup pour vos eclairages