Loyer impayé

[lopali]

Oui locataire sur pour le moment mais la fiscalité sur le nu me pénalise fortement avec TMI 41%.

Est-ce la rentabilité le plus important dans votre situation ?

 

[MDacier]

En TMI 41, perso je prendrais vite la décision de vendre, sans attendre l'urgence pour vendre dans de bonnes conditions

Sauf que lorsqu'on vend, on se fait allumer par l impôt sur la plus value (sauf s'il n'y a pas de plus value évidemment)

 

[AlbertoWin]

Sauf que lorsqu'on vend, on se fait allumer par l impôt sur la plus value (sauf s'il n'y a pas de plus value évidemment)

Tout dépend de la durée de détention.

 

[Philou75]

Est-ce la rentabilité le plus important dans votre situation ?

On en est tous à rechercher de la rentabilité peu importe le placement je pense. Dans mon cas j’engraisse un maximum l’état sur cet appartement et il me laisse que des miettes. Les intérêts d’emprunt sont de plus en plus faibles (fin du crédit dans deux ans et demi), les travaux quasi inexistants, reste que la TF et les frais d’agence à déduire.
Aussi je me dis Ve dire et quoi faire ensuite avec cet argent, où le placer? C’est un peu toujours pareil, vendre et quoi faire ensuite avec cette somme d argent qui nous tombe dessus.

 

[MDacier]

Tout dépend de la durée de détention.

Évidemment.
Mais dans le cas évoqué on est loin des 30 ans

 

[Philou75]

Sauf que lorsqu'on vend, on se fait allumer par l impôt sur la plus value (sauf s'il n'y a pas de plus value évidemment)

En l’occurrence il y en aurait pas d’après le marché actuel (ça n’était pas le cas après Covid), je serai à l’équilibre donc ça m’embête aussi pour ça la vente.

 

[Philou75]

Évidemment.
Mais dans le cas évoqué on est loin des 30 ans

13 ans

 

[flatty35]

13 ans

Pour la fiscalité de la plus value, 13 ans de détention ça efface déjà 42% a 48% de l'IR (à la base c'est un taux de 19% qui est retenu pour les PV) et 11% des PS d'économisé (base 17.2% ou ça a bougé a 18.6 ?) , soit une fiscalité totale de 26-27% environ de votre éventuelle PV, c'est pas non plus démentiel non ? Si vous l'avez depuis 13 ans je pense que vous pouvez espérer faire une PV non, sauf si achat neuf peut être ?

Pour "ou mettre" :

En général, on en revient souvent à un mix PEA ou CTO + assurances vie pour le coté protecteur (fond euro, fonds inaccessibles sur le PEA ou le CTO). Même un mix du type 50% MSCI World, et 50% de décorrelé (or, immo REIT ou SCPI, fonds de performance absolue, peut etre obligations, managed futures, etc) peut être assez défensif et efficace sur 5-10 ans. Il peut subir des baisses, mais tout comme l'immo seul cela dit, sans concentrer les risques.

Selon votre situation fiscale (je n'ai pas relu tout le thread désolé si ca a été mentionné), un bon PER peut être une bonne option pour défiscaliser un peu au fil de l'eau (DCA annuel dans ce cas)

Si vous voulez rester dans l'immo résidentiel sans les tracas, la SCPI Kyaneos Pierre est sur la France, sur du résidentiel privé, elle est traitée assez gentiment fiscalement car ils font tourné de grandes masses de travaux donc au final le revenu brut est assez proche du net d'impot (car pas mal de déficit créé par la SCPI sur les travaux).

Si vous êtes en TMI très haute, la nue propriété sur certaines SCPI peut s'avérer intéressante,

Et si vous avez un patrimoine financier de l'ordre de > 500k à gérer, un montage via SCI avec apport en compte courant d'associé peut aussi avoir un intérêt, si il existe aussi un but successoral, de gestion, etc (pas seulement fiscal donc). Dans l'idéal la SCI ne se refusera rien en terme d'actifs vous aurez ainsi la liberté de faire croitre le capital dans la SCI.

 

[Philou75]

Pas compris

 

[Philou75]

Pour la fiscalité de la plus value, 13 ans de détention ça efface déjà 42% a 48% de l'IR (à la base c'est un taux de 19% qui est retenu pour les PV) et 11% des PS d'économisé (base 17.2% ou ça a bougé a 18.6 ?) , soit une fiscalité totale de 26-27% environ de votre éventuelle PV, c'est pas non plus démentiel non ? Si vous l'avez depuis 13 ans je pense que vous pouvez espérer faire une PV non, sauf si achat neuf peut être ?

Ok tu parlais par rapport à la PV mais pas de PV si vente actuellement, je serai à l’équilibre car achat en neuf certes mais le marché a bien baissé car je pouvais être largement en PV vers 2021.

Pour les SCPI, je suis déjà bien investi en NP, PER j’ai déjà et je défiscalise pas mal avec un appartement en Pinel, PER et GI.

 

[Jaumep]

Oui locataire sur pour le moment mais la fiscalité sur le nu me pénalise fortement avec TMI 41%.

Oui, effectivement 41% ça calme; ( avec les PS en sus).
Peut-être faire la comparaison avec un bon fond euros d’Assurance Vie (3%) en profitant sur 1 ou 2 ans de la vogue des taux boostes qui compensera sur 5 ou 6 ans la baisse probable du rendement initial.
Mais pour autant qu'est ce qui te ferait casser un investissement qui ronronne mais présente l’avantage de la régularité ?
- le sentiment d'être « volé » par le fisc ( ce serait un argument de colère compréhensible mais pas forcément rationnel) ?
- la volonté de trouver un meilleur rendement pour un risque équivalent ( avec ton locataire à ton pourrait dire que le risque est faible) ?
- la volonté de trouver un meilleur rendement en prenant plus de risque ( PEA ou autre) ?
Personnellement je préfère regarder le rendement net de l’investissement et le comparer au risque plutôt que m’attarder sur ce qui rogne le rendement qui, au final, est une donnée intégrée.

 

[Philou75]

J’ai vendu un appartement en début d’année et ai profité du boost Linxea sur le FE pour 100k€ investi. C’est sur que j’ai la tranquillité avec cet appartement mais oui la fiscalité est plus que confiscatoire à mon niveau. Je me demande si je ne filerai pas les loyers à mes gamins via un usufruit temporaire par exemple.

 

[moietmoi]

Ayant vendu depuis 4 ans plusieurs appartements, je regrette , non pas les ventes, mais le non réinvestissement en immobilier.
C'est plus tranquille et plus sûr et pour moi, plus rentable.
Je pense savoir avoir de bons rendements nets en immobilier, alors qu'en placements financiers à court terme,je table maximum sur 3% net après impôts en minimisant les risques.

 

[Philou75]

Je pense savoir avoir de bons rendements nets en immobilier

Au fin fond de la Creuse et en DPE G

 

[MDacier]

Ayant vendu depuis 4 ans plusieurs appartements, je regrette , non pas les ventes, mais le non réinvestissement en immobilier.
C'est plus tranquille et plus sûr et pour moi, plus rentable.
Je pense savoir avoir de bons rendements nets en immobilier, alors qu'en placements financiers à court terme,je table maximum sur 3% net après impôts en minimisant les risques.

En immo actuellement, franchement compliqué de faire mieux que 3% net sur de l'investissement locatif , sauf a être prêt à acheter de l'ancien à rénover...

 

[Philou75]

En immo actuellement, franchement compliqué de faire mieux que 3% net sur de l'investissement locatif , sauf a être prêt à acheter de l'ancien à rénover...

Immo non physique plus rentable surtout si investi à l’étranger. Je me suis débarrassé d’un appartement et préfère opter pour les SCPI en NP

 

[Jaumep]

Immo non physique plus rentable surtout si investi à l’étranger. Je me suis débarrassé d’un appartement et préfère opter pour les SCPI en NP

Oui mais en scpi on est un peu pris dans la nasse collective.
En cas de ralentissement ou de crise immobilière ( actuellement par exemple ) si une part significative de co-associes paniquent et veulent vendre on peut avoir beaucoup de difficultés à retirer ses billes et attendre en voyant la valeur de ses parts fondre à vue d’œil.
En immo physique on peut toujours s’en tirer car on ne dépend pas de la nervosité des autres mais uniquement de la valeur intrinsèque de son bien.

 

[MDacier]

En immo physique on peut toujours s’en tirer car on ne dépend pas de la nervosité des autres mais uniquement de la valeur intrinsèque de son bien.

Sauf que l'immobilier physique, c'est typiquement le placement que les politiques continueront à taxer de plus en plus lourdement (comme ils ne se gênent pas de le faire depuis quelques années)

 

[Philou75]

Oui mais en scpi on est un peu pris dans la nasse collective.
En cas de ralentissement ou de crise immobilière ( actuellement par exemple ) si une part significative de co-associes paniquent et veulent vendre on peut avoir beaucoup de difficultés à retirer ses billes et attendre en voyant la valeur de ses parts fondre à vue d’œil.
En immo physique on peut toujours s’en tirer car on ne dépend pas de la nervosité des autres mais uniquement de la valeur intrinsèque de son bien.

Je suis d’accord mais mon objectif est d’obtenir des revenus pérennes une fois à la retraite (J’achète mes SCPI uniquement en NP) donc je ne vais pas dire que le prix de la part ne m’intéresse pas mais ça n’est pas la priorité d’autant plus que j’ai eu des décotes de 30 à 35% à la souscription sans compter le CB et quelques fois décote en plus pour part sponsors comme pour Comète.

 

[Jaumep]

Sauf que l'immobilier physique, c'est typiquement le placement que les politiques continueront à taxer de plus en plus lourdement (comme ils ne se gênent pas de le faire depuis quelques années)

Je crois pas compte tenu de la crise du logement qui est vraiment critique.