Loyer impayé

[AlbertoWin]

ocataire qui reste longtemps → la protection se dégrade fortement après 2–3 ans.

La garantir Visale peut elle etre reconduite lors de la reconduction du bail?

 

[AlbertoWin]

jeune actif / alternant / emploi récent → Visale reste intéressante (le risque est souvent au début)

Ou etudiant sur des meubles sur 9 mois.

 

[mathieuLbx]

Oui, la Visale est renouvelable à l'issue des 36 mois si le locataire reste éligible et en fait la demande, c'est ce que Pendragon a bien résumé. Donc à la reconduction du bail, tu peux demander au locataire de refaire une demande Visale si sa situation le permet encore.

Pour le bail étudiant meublé de 9 mois, oui c'est couvert, les étudiants sont justement la cible historique de Visale.

 

[mathieuLbx]

(doublon, voir message précédent)

 

[MDacier]

Impayé – épisode 4

Comme l'avait très justement suggéré @mathieuLbx (merci pour le conseil judicieux !), la résiliation s'est finalement faite à l'amiable.

L'état des lieux de sortie a eu lieu il y a quelques jours.

Un vrai soulagement… mais une expérience qui incite à redoubler de prudence dans le choix du prochain locataire.

 

[Aristide]

Bonjour,

En cas de loyers impayés il y a déjà une trêve hivernale pour les expulsions.

Possible que, bientôt, viendra s'y ajouter une trêve estivale ?

Canicule : une proposition de loi afin d’instaurer une trêve estivale des expulsions
Canicule : une proposition de loi afin d’instaurer une trêve estivale des expulsions [lien réservé abonné]

Cdt

 

[MDacier]

Bonjour,

En cas de loyers impayés il y a déjà une trêve hivernale pour les expulsions.

Possible que, bientôt, viendra s'y ajouter une trêve estivale ?


Cdt

Idée de génie.
Pourquoi pas une trêve annuelle tant qu'à faire histoire d'interdire toute expulsion pendant un bail ...

 

[Philou75]

On y viendra, on y viendra

 

[lebadeil]

Bonjour,

En cas de loyers impayés il y a déjà une trêve hivernale pour les expulsions.

Possible que, bientôt, viendra s'y ajouter une trêve estivale ?


Cdt

Ca plus le reste (fiscalité dont IFI, augmentation taxe foncière indécente, réintégration des amortissements dans la plus value (LMNP), travaux, DPE, plafonnement des loyers dans certaines villes, mauvais payeurs, squats, taux d'emprunt hauts, pouvoir d'achat , charges syndic propriétaire.....) et on s’étonne que le parc locatif est en train de fondre, et que les investisseurs ne veulent plus investir dans l'immobilier ?

En conséquence, la situation est de plus en plus critique pour les locataires dans les grandes villes, et les promoteurs sont en train de mourir !

Et ce n'est pas le dispositif Jeanbrun (dit Jeanbrouille) qui va relancer l'immobilier !

 

[AlbertoWin]

taxe foncière indécente

Oui ca c'est sur.

DPE, plafonnement des loyers dans certaines villes

Enfin dpe ca devient comme la critic air. L'encadrement des loyers est peu respecté malhreusement pour les locataires.

mauvais payeurs, squats, taux d'emprunt hauts

Oui c’est sur et bientôt a taux variable!

 

[Kizzo]

Taux d'emprunts hauts, faut peut-être pas exagérer, historiquement ça a rarement été aussi bas...
La réintégration des amortissements me paraît logique, rien ne justifie que le LMNP ait une fiscalité aussi favorable. Ça reste de la location de logement, la part de "meublé" est tres accessoire dans le loyer. Certains en ont bien profité et tant mieux, mais rien ne justifie un tel écart de fiscalité entre nu et meublé. Et les caisses étant vides, il est logique que l'alignement se fasse vers les revenus fonciers...

 

[Jaumep]

Taux d'emprunts hauts, faut peut-être pas exagérer, historiquement ça a rarement été aussi bas...
La réintégration des amortissements me paraît logique, rien ne justifie que le LMNP ait une fiscalité aussi favorable. Ça reste de la location de logement, la part de "meublé" est tres accessoire dans le loyer. Certains en ont bien profité et tant mieux, mais rien ne justifie un tel écart de fiscalité entre nu et meublé. Et les caisses étant vides, il est logique que l'alignement se fasse vers les revenus fonciers...

Si on prend un peu de recul historique, c’est vrai que les taux ne sont pas si hauts que ça mais il faut les mettre en relation avec le coût des biens qui, eux, n’ont jamais été aussi hauts. ( malgré un petit ralentissement récent).

 

[flatty35]

Et bien, le monde de la location devient dur. Entre le temps investi, les réparations, les crédits qui courts... Pour sortir 5-6% de renta net avant souci grand max, moins 2-3% de garantie impayés on arrive au fond euro la

 

[Kizzo]

Si on prend un peu de recul historique, c’est vrai que les taux ne sont pas si hauts que ça mais il faut les mettre en relation avec le coût des biens qui, eux, n’ont jamais été aussi hauts. ( malgré un petit ralentissement récent).

Tout à fait... mais je n'osais l'ajouter car à chaque fois que je dis que les prix devraient baisser d'un bon 20% pour retrouver une cohérence avec les salaires je passe pour un fou.
Il semble plus cohérent que les prix montent quand la rentabilité semble basse

 

[Philou75]

Et bien, le monde de la location devient dur. Entre le temps investi, les réparations, les crédits qui courts... Pour sortir 5-6% de renta net avant souci grand max, moins 2-3% de garantie impayés on arrive au fond euro la

Et oui à se demander encore s’il est opportun de garder de l’immobilier à la location. Je viens de regarder mon bail sur un appartement pour lequel j’ai terminé la défiscalisation et pour lequel ma locataire est en place depuis 8 ans (record de longévité de tous les locataires que j’ai pu avoir sur différents logements) sans jamais eu aucun problème de versement des loyers (au moins un point positif) et je m’aperçois que dans un an la fin du bail des 3 ans arrivera à échéance. Donc j’ai 6 mois pour réfléchir si je stoppe la location pour vendre mon appartement ou pas en sachant que je me fais allumer de par ma TMI élevée et la location en nu.

 

[Jaumep]

Et oui à se demander encore s’il est opportun de garder de l’immobilier à la location. Je viens de regarder mon bail sur un appartement pour lequel j’ai terminé la défiscalisation et pour lequel ma locataire est en place depuis 8 ans (record de longévité de tous les locataires que j’ai pu avoir sur différents logements) sans jamais eu aucun problème de versement des loyers (au moins un point positif) et je m’aperçois que dans un an la fin du bail des 3 ans arrivera à échéance. Donc j’ai 6 mois pour réfléchir si je stoppe la location pour vendre mon appartement ou pas en sachant que je me fais allumer de par ma TMI élevée et la location en nu.

Après si tu as un locataire sûr et pas de projet alternatif particulier autant continuer sur ce chemin tranquille, non ?

 

[lebadeil]

Et oui à se demander encore s’il est opportun de garder de l’immobilier à la location. Je viens de regarder mon bail sur un appartement pour lequel j’ai terminé la défiscalisation et pour lequel ma locataire est en place depuis 8 ans (record de longévité de tous les locataires que j’ai pu avoir sur différents logements) sans jamais eu aucun problème de versement des loyers (au moins un point positif) et je m’aperçois que dans un an la fin du bail des 3 ans arrivera à échéance. Donc j’ai 6 mois pour réfléchir si je stoppe la location pour vendre mon appartement ou pas en sachant que je me fais allumer de par ma TMI élevée et la location en nu.

Bonne question.

Apres la période de defiscalisation, l'impôt en location nue sera egal a ta tranche marginale + prélèvements sociaux, soit près de 50% (si tu es a 30% TMI). Quel sera le rendement net fiscal ?

Tu peux également étudier la formule en meublé , mais tu ne peux pas forcer ton locataire a partir , et le passer de location nue a meublée , meme avec accord du locataire serait considéré comme une optimisation fiscale , non autorisé par les Impots.

 

[moietmoi]

Tout à fait... mais je n'osais l'ajouter car à chaque fois que je dis que les prix devraient baisser d'un bon 20% pour retrouver une cohérence avec les salaires je passe pour un fou.
Il semble plus cohérent que les prix montent quand la rentabilité semble basse

C'est pour cela que on peut appeler immobilier valeur refuge.

 

[Philou75]

Après si tu as un locataire sûr et pas de projet alternatif particulier autant continuer sur ce chemin tranquille, non ?

Oui locataire sur pour le moment mais la fiscalité sur le nu me pénalise fortement avec TMI 41%.

 

[flatty35]

Oui locataire sur pour le moment mais la fiscalité sur le nu me pénalise fortement avec TMI 41%.

En TMI 41, perso je prendrais vite la décision de vendre, sans attendre l'urgence pour vendre dans de bonnes conditions