Louer sa RP pour louer, ou la revendre pour acheter ?

[havana]

Bonjour à tous les cBanqueurs,

Il y a peu de temps, j'ai appris que j'allais être papa .
Ce n'est pas pour vous apprendre cela que j'ai ouvert cette file mais plutôt pour solliciter vos conseils sur la perspective de louer ma RP pour louer plus grand, voire de revendre pour acheter plus grand.

Quelques infos me concernant :

* Région Toulonnaise,
* 38 ans, célibataire fiscal,
* Revenu mensuel : 4000€ net (60K€ brut annuel)
* Imposition 2011 : 7731€
* Imposition 2012 : 3292€ (grâce au scellier)
* Livret A, Livret A Grand format, LDD, CEL : tous remplis
* PEA et PEE en cours

* Un scellier intermédiaire (échéance 01/2027) :
Mensualité du crédit 950€, loué 540€, et géré par mes soins

* Une RP : T3 de 70m² (2 chambres)
Acheté en 2001 à 111000€, estimation 2013 à 270000€
il reste un crédit en cours jusqu'en 2017 de 300€/mois (capital restant dû : 11300€).

Pour revenir à mes interrogations, ma RP actuelle sera trop petite dans quelques mois.
Ma femme à une fille qui vit avec nous une semaine sur deux, et trois chambres seront nécessaires.
Cependant, cet appartement est un petit bijou (AMHA) car quartier résidentiel, jardin de 150 m², à 5 mn à pied de la plage et de toutes les commodités. Je me vois bien revenir y vivre à la retraite.

1) Ainsi, je me pose la question de mettre en location ce bien, estimation de revenu de 900€/mois, pour louer un appartement plus grand et un peu plus éloigné des commodités pour une valeur de 1200€/mois, soit un delta de 300€/mois.
Mon salaire me permettrai de continuer à épargner entre 700 et 800€/mois.

Mes charges actuelles sont de 1250€/mois (300+950), soit 31,25% d'endettement (hors prise en compte du loyer scellier qui serait de 540*0,7).

2) A contrario, je me demande aussi s'il n'est pas mieux "finalement" de vendre cette RP pour acheter une maison sachant que les tarifs des maisons qui nous plaisent sont de l'ordre de 500000€.

Mes charges si je vends la RP seront de 950€/mois, soit 23,75% d'endettement.

En calculant rapidement : 500000 (Prix achat) -270000 (Vente RP) +11000 (Crédit RP à solder) -60000 (Livret) = 181000€ restant à financer.
Au regard de mon taux d'endettement, les possibilités sont restreintes si je souhaite financer ce restant via un crédit immo. La durée sera très longue, et le cout du crédit abyssal.

3) Un autre solution s'offre à moi, c'est l'achat d'un appartement dans un quartier populaire, le temps que "bébé" arrive à ses 6 ans, pour revenir dans ma RP actuelle. Dans ce quartier, des appartements à 150000€ se vendent.
Pour moi, cela est équivaut à : 150000 (Prix achat) -60000 (Livret) = 90000€ à financer.
A l'issue des 6 ans, et de mon retour dans ma RP actuelle, je pourrai louer cet appartement en vue de la retraite.

Qu'en pensez-vous :

1) Louer la RP pour louer un appartement plus grand ? => Sachant que j'assurerai la gestion du bien
2) Ou vendre la RP pour acheter plus grand ?
3) Acheter un appartement de bonne taille en centre ville à 150000€, le conserver et le louer ?

A première vue, mon confort de vie sera meilleur en (1), tandis que pour un achat, je serai endetté "jusqu'au cou" pendant 25 ans au moins...

Ai-je oublié de prendre quelque chose en compte qui me fasse opter pour la vente/achat, ou l'achat en quartier populaire ?

Merci par avance pour vos contributions.

 

[Buffeto]

personnellement je privilégierais la solution 2) vendre la RP pour acheter plus grand ...
sauf si le vente ne se fait pas dans de bonnes conditions ( MV par exemple si le marché n'est pas porteur ) .

il vaut mieux , notamment lorsqu'un enfant parait ( charges et dépenses qui augmentent durablement ) consacrer ses efforts sur les fondamentaux ( la RP ) quitte à réinvestir plus tard ou à se diversifier dans un second temps sur des SCPI ....

ceci n'est que mon avis .

 

[havana]

Merci pour cette réponse rapide.

En complément d'information, il me semble judicieux de préciser que mon objectif est de "vivre", "profiter" des bons restaurants et de vacances, et non pas de regarder mon compte bancaire à chaque fin de mois pour savoir si je vais m'en sortir. Pour t'avoir lu si souvent sur ce forum, j'ai bien compris que la psychologie est primordiale.

Je reste cependant étonné, car pour moi, la 2nde solution est la moins intéressante.

Ainsi, et comme expliqué dans mon message initial, je vais mettre tout mon argent dans un crédit pour financer ma nouvelle RP, sans pouvoir épargner. Acheter des couches ou partir en vacances vont être au prix d'efforts non négligeables.

Tandis, que si je loue, je vais payer "seulement" 300€/mois, et pouvoir continuer à épargner 700 à 800€/mois et partir en vacances quand nous le souhaiterons. Je garderai à l'esprit qu'en cas de coup dur, j'ai un appartement qui m’attend.

La troisième solution, et en vérifiant bien le rendement brut de l'investissement, me permettra de frôler l'autofinancement par un cash-flow légèrement négatif (environ 100€/mois). A moi de faire une bonne affaire. Cette solution me permettrait de coupler un investissement sur mon besoin d'agrandissement.

 

[Anonyme]

Bonjour,

Ma réponse n'est pas "financière" mais une chose me semble évidente : vous n'avez pas envie de vendre votre RP actuelle ! Alors je dirais que si vous n'avez pas envie de vendre, ne vendez pas.

J'en veux pour preuve la façon dont vous présentez les 3 solutions envisagées

perspective de louer ma RP pour louer plus grand, voire de revendre pour acheter plus grand.
1) Louer la RP : cet appartement est un petit bijou (AMHA) car quartier résidentiel, jardin de 150 m², à 5 mn à pied de la plage et de toutes les commodités.
Je me vois bien revenir y vivre à la retraite.
2) Ou vendre la RP : je me demande aussi s'il n'est pas mieux "finalement" de vendre cette RP [...] les possibilités sont restreintes si je souhaite financer ce restant via un crédit immo. La durée sera très longue, et le cout du crédit abyssal.
3) Acheter un appartement : A l'issue des 6 ans, et de mon retour dans ma RP actuelle, je pourrai louer cet appartement en vue de la retraite.

A première vue, mon confort de vie sera meilleur en (1), tandis que pour un achat, je serai endetté "jusqu'au cou" pendant 25 ans au moins...

Actuellement je pense que même si quelqu'un vous démontrait par A+B que vendre est de loin le meilleur choix financier (ce qui n'est pas évident), vous auriez du mal à vous y résoudre. Qu'en pensez-vous ?

 

[Buffeto]

pour revenir sur l'aspect psychologique des choses :

. Je me vois bien revenir y vivre à la retraite.

ok c'est une bonne idée mais ....la retraite c'est dans combien de temps ?
d'ici là énormément de choses peuvent se passer.....

1) Ainsi, je me pose la question de mettre en location ce bien, estimation de revenu de 900€/mois, pour louer un appartement plus grand et un peu plus éloigné des commodités pour une valeur de 1200€/mois, soit un delta de 300€/mois.
Mon salaire me permettrai de continuer à épargner entre 700 et 800€/mois.

700, 800euros/ mois ok mais......moins l'augmentation prévisible de l'IRPP ( revenus fonciers) et celles des prélèvements sociaux ( 15.5% ....pour l'instant )

Mes charges actuelles sont de 1250€/mois (300+950), soit 31,25% d'endettement (hors prise en compte du loyer scellier qui serait de 540*0,7).

donc difficile de trouver un nouveau crédit pour une autre RP.

2) A contrario, je me demande aussi s'il n'est pas mieux "finalement" de vendre cette RP pour acheter une maison sachant que les tarifs des maisons qui nous plaisent sont de l'ordre de 500000€.

le but du jeu est de vendre , de solder lecrédit et le delta servira comme apport perso au nouveau projet

Mes charges si je vends la RP seront de 950€/mois, soit 23,75% d'endettement.

d'où possibilité de thésauriser plus à coté

En calculant rapidement : 500000 (Prix achat) -270000 (Vente RP) +11000 (Crédit RP à solder) -60000 (Livret) = 181000€ restant à financer.
Au regard de mon taux d'endettement, les possibilités sont restreintes si je souhaite financer ce restant via un crédit immo. La durée sera très longue, et le cout du crédit abyssal.

actuellement les taux immo sont aux alentour de 3%

 

[havana]

En effet kzg, cette RP possède des atouts non négligeables. Que ce soit à la location ou à la vente, je ne pense pas rencontrer de difficultés pour mener un dossier à terme. Mon attachement étant indéniable, je reste "ouvert" quant à une démonstration positive qu'une vente serait le meilleur choix. S'il faut vendre, je vendrai.

D'ailleurs, je décrypte dans les messages de buffeto que la vente semble la meilleure option. Les incertitudes gouvernementales actuelles vont dans ce sens.

De ce fait, plus que des approximations, je vais effectuer les différentes simulations (banquières et fiscales) afin d'obtenir des chiffres concrets qui orienteront moins choix.

Je vous remercie pour vos commentaires qui me permettent d'avoir une vision moins obtue et reste bien sur à l'écoute de toute remarque complémentaires.

 

[ZRR_pigeon]

je pense aussi qu'il faut vendre votre RP. votre calcul est faux sur le delta entre loyer et mensualité, il n'y a quasiment plus de pret sur ce bien donc votre loyer net sera de l'ordre de 500 € par mois et non 900. 45.5% d'impots sur le benefice foncier.

louer un appart pour les 6 premieres années de votre fils, c'est justement la ou vous utiliseriez le plus un jardin, ce n'est pas quand ils sont ados que vous allez jouer au ballon avec lui dans le jardin.

de plus comme le dit buffeto, d'ici a la retraite, tellement de choses peuvent changer qu'il ne convient d'elaborer une strategie de ce type que si vous avez une forte probabilité de voir le scénario se dérouler ainsi, hors c'est l'inverse.

le scellier etait une bonne idée a l'epoque (RP acheté , CRD faible), mais maintenant que vous sortez du chapeau que le bien "cible" n'est pas a 270K (valeur de votre bien) mais a 500K, c'est comme si vous n'aviez pas de RP, envie d'une RP a 270K et nous demandiez s'il faut faire un scellier...

attention aux simulations, on a tendance a penser que les charges recuperables sont récupérées (elles ne le sont que si il y a un locataire)....qu'une locataire loue 12 mois sur 12.....etc...

 

[Buffeto]

petit détail en sus .....

si tu vends ta RP maintenant tu ne payes pas d'impôt sur la PV...
par contre si tu la loues , elle devient un bien locatif et donc en cas de vente , il va te falloir attendre 30 ans pour voir l'imposition sur la PV s'annuler......

 

[ZRR_pigeon]

surtout que sur ce cas précis la PV est consequente !!!! (si l'on en croit vos chiffres)

 

[havana]

surtout que sur ce cas précis la PV est consequente !!!! (si l'on en croit vos chiffres)

Oui, les chiffres sont exacts. La PV sera conséquente et le risque d'une taxation dans les prochaines années ne m'étonnerait pas.
De plus, la taxation sur les revenus fonciers est élevée, et quant aux 30 années, je n'en avais pas connaissance.
Ainsi, tous ces critères mis bout à bout, la vente me semble bienvenue.

 

[ZRR_pigeon]

le risque d'une taxation dans les prochaines années ne m'étonnerait pas.

la taxation est bien réelle des aujourd'hui. vous y echappez car vous pouvez die (et justifier) que c'est votre RP. si il y a un locataire dedans ce ne sera plus le cas...

 

[havana]

Oui, c'est bien ce que j'ai retenu de vos précédents messages.
En tout cas, merci pour le partage de vos connaissances qui nous permettent d'éviter certaines déconvenues !

 

[ZRR_pigeon]

une autre facon :
- vous gardez le bien
- vous le faites racheter par une SCI( composée de vous et vos enfants pour but de transmission de patrimoine)
- la SCI s'endette et vous paye le bien et le met en location
- vous recuperez de l'argent frais pour votre autre RP
- la SCI gere le pret d'un cote et les loyers de l'autre, resultat foncier quasi nul, mpot quasi nul
- vous avez un gros apport initial pour l'autre RP (plus value non imposable)
- a l'heure des etudes des enfants, vous leur transferez des parts de SCI pour qu'ils touchent des loyers (defiscalisés ou presque car ils seront etudiants et HORS de votre foyer fiscal)
- la banque est contente car elle a fait un autre pret (pour la SCI)

le beurre et l'argent du beurre....

 

[Buffeto]

la taxation est bien réelle des aujourd'hui.

et pour les 30 ans on dit merci qui? ( merci de ne jamais l'oublier )..

encore un bel exemple de l'instabilité fiscale qui menace les petits investisseurs , et après nos très chers élus s'étonnent que personne n'investisse plus dans notre pays.

moi ce qui m'étonne , c'est que ca les étonne ....

le beurre et l'argent du beurre....

oui sauf ....... les frais de notaire et de constitution de SCI ......

 

[havana]

une autre facon :
- vous gardez le bien
- vous le faites racheter par une SCI( composée de vous et vos enfants pour but de transmission de patrimoine)
- la SCI s'endette et vous paye le bien et le met en location
- vous recuperez de l'argent frais pour votre autre RP
- la SCI gere le pret d'un cote et les loyers de l'autre, resultat foncier quasi nul, mpot quasi nul
- vous avez un gros apport initial pour l'autre RP (plus value non imposable)
- a l'heure des etudes des enfants, vous leur transferez des parts de SCI pour qu'ils touchent des loyers (defiscalisés ou presque car ils seront etudiants et HORS de votre foyer fiscal)
- la banque est contente car elle a fait un autre pret (pour la SCI)

le beurre et l'argent du beurre....

En voila une bonne alternative !!
Je vais de ce pas m'instruire sur les SCI.

Mais cela pose d'autres questions :
* Par exemple, puis-je vendre ma RP à la SCI 500000€ ?
* L'enfant n'étant pas né, le copropriétaire de la SCI peut-il etre mon pere puis transferer sa part à mon fils à la naissance ?
* Puis-je detenir 99% de la SCI et mon pere à 1% ?

Que d'innombrables questions !!
Je vais m'informer, et merci pour l'idée !!

et pour les 30 ans on dit merci qui? ( merci de ne jamais l'oublier )..

encore un bel exemple de l'instabilité fiscale qui menace les petits investisseurs , et après nos très chers élus s'étonnent que personne n'investisse plus dans notre pays.

moi ce qui m'étonne , c'est que ca les étonne ....



oui sauf ....... les frais de notaire et de constitution de SCI ......

* Puis-je envisager de faire payer les frais de notaire et de constitution par mon coproprietaire SCI s'il n'a qu' 1% ?
* Son financement entrerait-il sous forme de donation (par exemple les 31865€ exonérés de droits) ?

 

[Buffeto]

* Puis-je envisager de faire payer les frais de notaire et de constitution par mon coproprietaire SCI s'il n'a qu' 1% ?

lorsqu'une SCI achète un bien c'est elle qui finance le bien et les frais inhérents .

les associés participent aux apports en fonction de leur participation.

effectivement tu devrais consulter cette page .

 

[havana]

une autre facon :
- vous gardez le bien
- vous le faites racheter par une SCI( composée de vous et vos enfants pour but de transmission de patrimoine)
- la SCI s'endette et vous paye le bien et le met en location
- vous recuperez de l'argent frais pour votre autre RP
- la SCI gere le pret d'un cote et les loyers de l'autre, resultat foncier quasi nul, mpot quasi nul
- vous avez un gros apport initial pour l'autre RP (plus value non imposable)
- a l'heure des etudes des enfants, vous leur transferez des parts de SCI pour qu'ils touchent des loyers (defiscalisés ou presque car ils seront etudiants et HORS de votre foyer fiscal)
- la banque est contente car elle a fait un autre pret (pour la SCI)

le beurre et l'argent du beurre....

Attention à l'abus de droit, du point de vue de l'administration fiscale.

Comme le précise ZRR, il faut absolument qu'un enfant soit présent en copropriété de la SCI pour que l'administration fiscale y voie la création de la SCI dans le cadre d'une future transmission. Dans mon cas, l'enfant n'étant pas encore né, il va me falloir attendre, ce qui va à l'encontre de mon souhait initial d'agrandissement de la taille de la RP avant la naissance. Mais quelques mois d'attente semblent permettre de conserver ma RP actuelle en location et de financer la suivante.

Par ailleurs, comme le précise Buffeto, il faudra anticiper également le coût de création de la société civile d’une part, et de la mutation du bien (frais de notaire) d’autre part. De nouveaux frais non négligeables à prendre en compte, sachant que l'on ne peut pas sous-estimer le bien afin de réduire les frais de mutation.

Voici un article fort intéressant concernant la revente de sa RP dans une SCI dont je détiendrai la gérance (Source [lien réservé abonné]). J'ai surligné en rouge les éléments qui me semblent primordiaux :

Le projet de vendre sa résidence principale à une SCI est régulièrement abordé, or ce montage est compliqué tant financièrement que juridiquement.

Montage juridique envisagé

Un couple, des concubins, propriétaires de leur résidence principale, doivent déménager et envisagent, pour conserver la propriété de cette maison et dans le but de la louer, de la vendre à une SCI dont ils seraient associés pour financer l’acquisition d’une nouvelle résidence principale.
Le montage financier entraperçu permet donc à la fois de dégager de la trésorerie pour financer une nouvelle acquisition immobilière et d’obtenir des revenus fonciers par la mise en location du logement racheté par la SCI.
De plus, la vente à soi-même est une solution idéale, dans un marché immobilier déprimé, de s’assurer de son prix de vente et de trouver rapidement un acquéreur.

Financement du rachat à soi-même

L’établissement financier consulté pour l’étude du prêt demandé par la SCI va vérifier la capacité d’endettement de la société, c’est à dire de ses associés (puisqu’une société civile est une société transparente).
Si les associés vendent leur résidence principale et n’ont d’autres emprunts en cours, ils pourront certainement faire bénéficier leur SCI d’un emprunt immobilier. C’est le cas notamment des propriétaires qui veulent quitter leur résidence principale pour en louer une nouvelle.
En revanche, s’ils ont simultanément pour projet d’acquérir une nouvelle résidence principale par un emprunt, il y a de fortes chances pour que le total de ces deux emprunts soit supérieur à la limite d’un tiers des revenus que les banques ne souhaitent plus dépasser. Certes, les revenus fonciers générés par la SCI constitueront des revenus complémentaires mais ces revenus fonciers ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70% de leur montant net pour calculer une capacité d’endettement.
Dans tous les cas, comme cela a déjà été répété sur ce site, contracter un emprunt via une SCI où s’endetter directement ne présente aucune différence pour les banques.

Rentabilité de l’opération et trésorerie

Les taux d’intérêt sont faibles et incitent à l’endettement. Mais attention, le coût du crédit n’est qu’une partie du coût du montage envisagé.
Il faut anticiper également le coût de création de la société civile d’une part, et de la mutation du bien (frais de notaire) d’autre part.
Ensuite, la rentabilité de cette location doit être déterminée avec précision. En effet, une rentabilité après impôt de 2% ou 3% est courante actuellement. Aussi, pourquoi ne pas envisager une autre forme de placement ? L’investissement immobilier permet effectivement une certaine sécurité financière, mais les risques inhérents à une location ne sont pas à écarter (dégradations par le locataire, vacances du bien, travaux...).
La rentabilité d’un investissement doit aussi tenir compte du potentiel de baisse du capital investi. Comme lors de l’acquisition d’actions à fort rendement, certains titres de sociétés cotées permettant de percevoir des dividendes annuels de 10% du montant de son investissement, il faut envisager :
Une baisse de ce pourcentage de revenu annuel d’une part : une baisse des loyers dans le cas d’un investissement immobiliser. Or, contrairement aux revenus bruts qui progressent généralement d’année en année, les revenus nets dépendent totalement de la fiscalité des revenus fonciers. Or l’imposition des revenus fonciers ne cesse de progresser, par l’augmentation continue de la CSG notamment.
La possibilité d’une chute de la valeur de son capital d’autre part : une baisse des prix de l’immobilier. Or, après un cycle de hausse de plus de 15 ans, deux fois plus long que les cycles observés antérieurement, le potentiel de baisse est réel.
Enfin, il ne faut pas oublier que, si la SCI s’endette pour acquérir le bien loué, elle devra durant toute la durée de cet emprunt consacrer l’intégralité de sa trésorerie au paiement des mensualités. Durant toute cette période, les associés ne percevront pas de trésorerie de leur société. Et pourtant, ils paieront de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les bénéfices comptables affichés par la SCI (car il ne faut pas confondre bénéfice fiscal et résultat distribuable).

Fiscalité des plus-values lors d’un rachat de sa résidence principale

C’est l’intérêt principal d’un rachat à soi-même : la remise à zéro des plus-values. Lors d’une vente de sa résidence principale, à un tiers comme à une SCI constituée par les vendeurs, la plus-value est immédiatement imposée. Aussi, si le bien immobilier est détenu depuis suffisamment longtemps où si ce bien est une résidence principale, la plus-value est totalement exonérée.
Mais il faut noter que cette purge de la plus-value peut être obtenue de la même façon en apportant son bien à une SCI, cet apport générant une mutation.
Mais attention, créer une société dans le seul but d’annuler les plus-values potentielles constitue un abus de droit.Pour que l’opération ne soit pas remise en cause par le fisc, elle doit également rechercher un objectif autre que fiscal. En particulier, la création d’une société civile pour y associer ses enfants et leur transmettre un patrimoine constitue un objectif juridique parfaitement valable qui évitera un redressement fiscal.

Comme d'habitude, je reste à l'écoute de vos pertinentes remarques.

 

[Bluesky]

Bonjour,

J'ai envie de commenter vos 3 options:
- 1er: Avez vous consulte votre femme? Partir de "notre appartement" pour aller à un appartement "qui n'est pas a nous" est psychologiquement difficile.
- 2eme:Et si vous cherchiez une maison de 400k? Je suppose qu'elle est déjà très jolie pour votre region, et surtout par rapport a la premiere option. Et vous n'êtes pas "endetté jusqu'au cou".
- 3ème: Elle est marrante cette option Vous n'envisagez absolument pas le 2ème enfant, par exemple?

Je trouve qu'il y a trop d'ecart en terme de qualité de vie entre les options. Si c'est moi je prends la 2' c'est à dire maison à 400k voire 350k pour profiter de la vie comme vous dites. Mais je ne suis pas vous

 

[havana]

J'ai envie de commenter vos 3 options [...]

Bonsoir, et merci pour vos commentaires qui sont les bienvenus et qui s'ajoutent aux précédents contributeurs.
En effet, il y a beaucoup d'écarts en termes de qualité. Après analyse de ces différentes possibilités, la solution (n°2) de vendre directement s'impose d'elle même.

* Comme l'indiquait buffeto, la location pour une autre location va m'imposer la taxation à 30% sur la PV.
* La vente à une SCI ne pourra se réaliser compte tenu que mon taux d'endettement (SCI + nouvelle RP) sera supérieure à 33%.
* L'achat d'un appartement de faible valeur m'obligera à louer ma RP actuelle ce qui me ramène à une taxation de 30% sur PV.

Vous n'envisagez absolument pas le 2ème enfant, par exemple?

Non, les premiers mois de grossesse ne se passe pas très bien pour elle.
J'ai donc déjà eu l'annonce qu'il n'y aura pas de second enfant .

 

[Takakak]

J'ai donc déjà eu l'annonce qu'il n'y aura pas de second enfant .

La femme d'un ami a passé 7 mois à vomir, à dire "plus jamais ça"... Le petit à bientôt 6 mois et elle a pas l'air contre le fait d'en faire un 2ème... Faut se méfier des avis de femme enceinte