Louer ou vendre appartement

[havana13]

Bonjour à tous,

Je suis propriétaire d'un appartement acheté 300keuros en 2011. Ma femme et moi souhaitons acheter une maison suite à l'arrivée de notre bébé.
Malheureusement le marché à considérablement baissé et les agences estiment mon bien à 270keuros net vendeur.
Nous étudions donc la possibilité de louer l'appartement au lieu de le vendre.
Nous remboursons 1139 euros de crédit pour encore 19 ans.
Le loyer estimé par une agence est de 1000 euros (+80 euros de charges)
La taxe foncière est d'environ 850 euros et les charges de copro + eau est d'environ 1500 euros.

Qu'en pensez vous? Faut-il que je vende (quitte à perdre de l'argent) ou le garder en location.

Merci d'avance pour vos conseils.
Havana

 

[Juloup]

Ce qui est sûr, c'est que le fait que votre bien vaille moins que le prix auquel vous l'avez acheté n'est absolument pas un critère à prendre en compte pour savoir s'il vaut mieux le vendre ou le louer pour racheter plus grand. Le marché était au plus haut en 2011, si vous n'avez perdu que 10% vous pouvez vous estimer heureux (d'ailleurs, est-ce avec ou sans les frais de notaire ?).

Le critère à prendre en compte pour faire votre choix, c'est essentiellement le rendement net que procurerait la location de votre appartement, qu'il conviendra de comparer au TEG de votre nouveau crédit. À condition bien évidemment que vous ayez la possibilité d'emprunter sans revendre, sans quoi la question ne se pose même pas. La difficulté consiste alors à bien prendre en compte tous les coûts, et notamment :
- Les charges de copropriété qui ne sont pas entièrement récupérables (environ 80% seulement le sont, ce qui ne change pas fondamentalement les choses car les candidats à la location vont regarder le loyer charges comprises). Et qui dépendent de l'état de votre immeuble. Si par exemple un ravalement est à prévoir à moyen terme, c'est une bonne partie des loyers de l'année qui vont y passer.
- Les frais d'agence éventuels si vous ne louez pas en direct (et si vous le faites, sachez que c'est du boulot, et que du fait de la législation qui ne cesse de se renforcer cela demande de plus en plus de connaissances très spécifiques, sinon on fait des erreurs, qui peuvent être plus ou moins coûteuses)
- La perte de loyer à chaque vacance locative, et les frais de remise en état
- Et bien évidemment la fiscalité sur le net de tout cela, après déduction des intérêts d'emprunts.

 

[Buffeto]

sans compter le risque de vacance locative . la situation sera t'elle tenable avec 2 crédits et pas de locataire ?

 

[Turbo-057]

La fiscalité est de mon avis trop risqué en France, j'y avais investi il y environ 16/17 ans au moment ou la fiscalité était "acceptable" environ 25% estimé des loyers pour l'état ...
Maintenant je suis à 45%+15.5% pour l'état ce qui m'a convaincu de retirer au maximum mes billes et d'investir dans le pays voisin celui des frites et de la bière une fois qui est bien plus accueillant pour la fiscalité immobilière.
Sans compter aussi les droits de succession en France .... qui sont quasi confiscatoire au delà de 100k€ par enfants.

Votre objectif est il une rente à terme ? une pv ? un don pour votre enfant ... tout cela joue bcp aussi

 

[ZRR_pigeon]

Je suis propriétaire d'un appartement acheté 300keuros en 2011. Ma femme et moi souhaitons acheter une maison suite à l'arrivée de notre bébé.
Malheureusement le marché à considérablement baissé et les agences estiment mon bien à 270keuros net vendeur.

globalement vous montez en gamme niveau logement donc le marché était a la baisse, ce que vous perdez a la vente est compensé par votre achat (sauf si vous achetez une maison neuve, les prix du neuf étant décorrelés du prix de l'ancien...et de la réalité).

idealement, il faudrait acheter la maison maintenant et vendre l'appartement plus tard pour gagner sur les deux tableaux. Encore faut-il que ce soit possible avec vos finances.

c'est un peu reducteur comme calcul a la fois. car garder l'ancien appart veut dire emprunter + pour la maison, donc sur plus longtemps, donc a des taux encore plus élevés.

a voir combien d'epargne se trouve dans votre appartement (combien est le capital restant du du pret ?).

donc deja voir si vous avez le choix, ensuite si oui voir si patrimonialement c'est une bonne opération de garder ce bien en locatif.