loi Scrivener

[foufoudamour]

bonjour a tous,

j'ai besoin d'une petite précision sur l'un des point de cette loi. Dans la partie "Condition suspensive de l'obtention des prêts dans le contrat de vente immobilier", l'on peut lire ceci :

« L'offre de crédit » est réputée acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion du contrat de prêt principal dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation. Cela signifie qu'au cas où la vente du bien immobilier ne pourrait pas se faire pour des raisons indépendantes de la volonté de l'emprunteur dans un délai de 4 mois, l'emprunteur serait dégagé du contrat de prêt qu'il a accepté

cela veut-il dire que la condition suspensive a une durée de validité de 4 mois ?


cordialement

 

[Elaphus]

cela veut-il dire que la condition suspensive a une durée de validité de 4 mois ?

Oui, mais avec les conséquences suivantes:

- vous ne devez pas tricher, par exemple utiliser cette clause pour faire tomber la vente, en retardant volontairement la formation du prêt (retard à constituer la garantie d'assurance par ex.);

- si la vente est retardée en dehors de votre fait, et si les taux ont monté, la banque risque de ne plus vouloir prêter aux conditions de l'offre initiale. Néanmoins le contrat de prêt était parfait et vous seul êtes protégé par la condition suspensive, la banque ne peut s'ne prévaloir contre vous .

 

[foufoudamour]

Merci Elaphus pour cette précision,

dans mon cas j'ai signé un compromis de vente (signé le 15/05/09) avec clause suspensive d'obtention de crédit avec caractéristiques des prêts qui arrivait à échéance le 01 juillet 2009. je suis passé par un courtier qui a eu une réponse favorable mi juin et je reçoit chez moi le 15 juillet 2009 l'offre de prêt. Mais surprise le financement ne correspond pas a mes attentes. (5 années de plus par rapport a ce qui est mentionné dans le compromis). Je ne risque donc rien du fait que mes démarches pour le financement a été fait dans les temps par le courtier ? j'ai des avis différents, l'agent immobilier bien sur me dit que je risque les 10% de pénalités + la commission du fait que la date butoir de la clause est dépassé. j'ai essayé de contacter le notaire (qui est en vacances) donc une de ses collaboratrices m'a répondu en me disant la même chose. Une conseillère de l'ADIL et les participants sur ce forum me disent que je peux me retirer sans crainte.

Si litige il y a, si j'ai bien compris, mon chèque de séquestre sera encaissé en attendant une décision de justice ou un arrangement amiable. Mais par contre je vais être bloqué dans mes recherches de logements du fait de l'encaissement de ce chèque......

je ne pensais pas que c'était aussi compliqué de vouloir se loger

 

[Aristide]

Bonjour,

Deux précisions

si la vente est retardée en dehors de votre fait, et si les taux ont monté, la banque risque de ne plus vouloir prêter aux conditions de l'offre initiale.

La banque a l'obligation de maintenir ses conditions pendant une durée minimale de 30 jours à compter de la réception; pas 4 mois

Néanmoins le contrat de prêt était parfait et vous seul êtes protégé par la condition suspensive, la banque ne peut s'ne prévaloir contre vous.

Ce délai de 4 mois a été prévu pour protéger le prêteur des abus posssibles des acquéreurs.

Donc si dans les 4 mois de votre acceptation de l'offre le contrat principal (c'est le contrat objet du financement = l'acte d'acquisition par exemple) n'est pas signé, la banque peut rendre l'offre caduque.
C'est une faculté, ce n'est pas une obligation.

Cordialement

 

[foufoudamour]

ok, j'ai tout mélangé alors....

 

[Elaphus]

@ Aristide [lien réservé abonné] :

La banque a l'obligation de maintenir ses conditions pendant une durée minimale de 30 jours à compter de la réception; pas 4 mois

Là on se place dans le cadre d'une offre nécessairement acceptée, les 30 jours ne concernent que l'offre pas encore acceptée.

Ce délai de 4 mois a été prévu pour protéger le prêteur des abus posssibles des acquéreurs.

Donc si dans les 4 mois de votre acceptation de l'offre le contrat principal (c'est le contrat objet du financement = l'acte d'acquisition par exemple) n'est pas signé, la banque peut rendre l'offre caduque.
C'est une faculté, ce n'est pas une obligation.

Ah non, enfin pas à ma connaissance:

- c'est bien l'emprunteur qui est protégé, le contrat lui devenant inutile, il disparait, la banque ne peut plus le contraindre à l'exécuter;

- cela est appliqué en jurisprudence si la vente vient à être annulée, le contrat de prêt tombe rétrospectivement aussi.

Je m'aperçois du reste que le post initial déforme la clause légale:

« L'offre de crédit » est réputée acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion du contrat de prêt principal dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation."

alors que c'est:

« L'offre de crédit » est réputée acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion du contrat principal dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation."

Ce contrat principal étant bien entendu l'achat immobilier.

 

[Aristide]

La clause exacte est

Article L.312-12 du code de la consommation
L'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.
Les parties peuvent convenir d'un délai plus long que celui défini à l'alinéa précédent"

Cordialement,

 

[hargneux]

Je confirme qu'au bout de 4 mois la banque peut soit accepter une prorogation de l'offre, soit refuser de s'exécuter ce que je ne me suis pas privé de faire à plusieurs reprises ! (variation de taux importante notemment) !

 

[Aristide]

La clause exacte est

Article L.312-12 du code de la consommation
L'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.
Les parties peuvent convenir d'un délai plus long que celui défini à l'alinéa précédent"

Cordialement,

Bonjour,

J'ai pas bien compris ce qui c'est passé car la réponse ci-dessus ne représente qu'une petite partie de ce que j'avais saisi.

Je tente donc de la refaire à l'identique de la première

@ Aristide :
Citation
La banque a l'obligation de maintenir ses conditions pendant une durée minimale de 30 jours à compter de la réception; pas 4 mois

@ Elahus :
Citation
Là on se place dans le cadre d'une offre nécessairement acceptée, les 30 jours ne concernent que l'offre pas encore acceptée.

Oui:
Si l'acceptation intervient dans les 30 jours, le contrat est conclu.

Si l'acceptation intervient au-delà des 30 jours :
=> Les taux de marchés sont restés stables ou ont régressé = la banque maintiendra ses conditions
=> Les taux de marchés ont progressé = la banque ne donnera pas suite à l'offre initiale.

@ Aristide :
Citation
Ce délai de 4 mois a été prévu pour protéger le prêteur des abus posssibles des acquéreurs.

Citation:
Aristide
Donc si dans les 4 mois de votre acceptation de l'offre le contrat principal (c'est le contrat objet du financement = l'acte d'acquisition par exemple) n'est pas signé, la banque peut rendre l'offre caduque.
C'est une faculté, ce n'est pas une obligation.

Citation Elaphus
Ah non, enfin pas à ma connaissance:

- c'est bien l'emprunteur qui est protégé, le contrat lui devenant inutile, il disparait, la banque ne peut plus le contraindre à l'exécuter;

- cela est appliqué en jurisprudence si la vente vient à être annulée, le contrat de prêt tombe rétrospectivement aussi

Je confirme que si le contrat principal, c'est à dire le contrat objet du financement sollicité (acte d'acquisition par exemple) n'est pas signé dans les 4 mois de l'acceptation de l'offre préalable, la banque à la possibilité de faire valoir la clause résolutoire.
C'est une faculté et non pas une obligation de même que ce délai de 4 mois peut être allongé si les parties en sont d'accod.

NB) - Je peux vous assure que je l'ai utilisée à diverses reprises.

Mais ceci n'est pas contracdictoire avec une annulation du contrat de prêt si une vente est ultérieurement annulée ainsi que vous le dites.

Je vous relate un commentaire trouvé dans un code de la consommation, relatif à son article L.312-12:

"Cette condition résolutoire n'a pas d'effet sur l'exécution du contrat de prêt qui peut être immédiate, le prêteur pouvant verser les sommes à l'emprunteur. Cette condition est simplement susceptible de remettre en cause le contrat du prêt qui peut être ultérieurement résolu, si le contrat principal n'est pas passé dans le délai indiqué. Tirant les conséquences de cette résolution, l'article L.312-14 dispose que l'emprunteur doit alors rembourser les sommes qui lui ont été versées au titre du contrat de crédit."

Citation:
Elaphus
Je m'aperçois du reste que le post initial déforme la clause légale:

Citation:
« L'offre de crédit » est réputée acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion du contrat de prêt principal dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation."

alors que c'est:

Citation:
« L'offre de crédit » est réputée acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion du contrat principal dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation."
Ce contrat principal étant bien entendu l'achat immobilier.

Envoyé par Aristide
La clause exacte est

Article L.312-12 du code de la consommation
L'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.Les parties peuvent convenir d'un délai plus long que celui défini à l'alinéa précédent"

Cordialement

 

[Elaphus]

Envoyé par Aristide
La clause exacte est

Article L.312-12 du code de la consommation

Oui, mais le posteur initial copiait lui la clause type telle qu'elle existe aux conditions générales des prêts et qui explicite ce texte.

La banque a l'obligation de maintenir ses conditions pendant une durée minimale de 30 jours à compter de la réception; pas 4 mois

Bien entendu, mais la clause en cause ne joue que sur une offre déjà acceptée: le contrat doit être formé, sinon elle n'a pas lieu d'être.

Je confirme que si le contrat principal, c'est à dire le contrat objet du financement sollicité (acte d'acquisition par exemple) n'est pas signé dans les 4 mois de l'acceptation de l'offre préalable, la banque à la possibilité de faire valoir la clause résolutoire.
C'est une faculté et non pas une obligation de même que ce délai de 4 mois peut être allongé si les parties en sont d'accod.
NB) - Je peux vous assure que je l'ai utilisée à diverses reprises.

Soit mais l'intention du législateur était bien la seule protection de l'emprunteur, qui ne pouvait être contraint par la banque de s'embarquer dans un contrat dénué de cause. Peu importe que ce soit la banque qui en prenne l'initiative puisque c'est toujours de protéger l'emprunteur qu'il s'agit (y compris contre lui-même).

Mais je ne suis pas sûr que vous l'ayez fait de façon très légale (bien que non contestable en justice). Il y a en revanche une façon légale d'arriver au même résultat pour la banque, via la non contsitution de la garantie hypothécaire, dès lors qu'elle était demandée...et donc impossible faute de réalisation de la vente.

Je vous relate un commentaire trouvé dans un code de la consommation, relatif à son article L.312-12:

Evidemment, et j'ajoute, cette fois dans le cas de vente résolue après une phase d'exécution du prêt, que la résolution du contrat de prêt laisse subsister l'hypothèque jusqu'à ce que l'emprunteur ait remboursé la banque. Idem en cas d'annulation du prêt en justice.

hargneux [lien réservé abonné]:

Je confirme qu'au bout de 4 mois la banque peut soit accepter une prorogation de l'offre,

Ce n'est plus une offre, une nouvelle fois, mais un contrat de prêt.

Le post initial disait: clause suspensive, non, c'est une clause résolutoire.

 

[Aristide]

@ Elahus :
Citation

Soit mais l'intention du législateur était bien la seule protection de l'emprunteur, qui ne pouvait être contraint par la banque de s'embarquer dans un contrat dénué de cause. Peu importe que ce soit la banque qui en prenne l'initiative puisque c'est toujours de protéger l'emprunteur qu'il s'agit (y compris contre lui-même).

Mais je ne suis pas sûr que vous l'ayez fait de façon très légale (bien que non contestable en justice). Il y a en revanche une façon légale d'arriver au même résultat pour la banque, via la non contsitution de la garantie hypothécaire, dès lors qu'elle était demandée...et donc impossible faute de réalisation de la vente.

Je vous assure que j'ai bien en mémoire les innombrables réunions occasionnées par la mise en oeuvre de ce que l'on appelait à l'époque les lois Scrivener N°1 et N°2 et que, concernant le délais de quatre mois, il avait été institué à la demande des banques.
C'est, tout au moins, ce que les juristes présents nous disaient ?

Cordialement,

 

[Elaphus]

C'est, tout au moins, ce que les juristes présents nous disaient ?

Propagande ?

Exemple (rarissime, voire unique) de jurisprudence:

Cour d'appel de Montpellier , 17 juin 2008, N° de RG: 07/05928

​

Le 28 mai 2002 les consorts X...- A... ont accepté l'offre de prêt immobilier de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel-CRCAM du MIDI- (aux droits de laquelle intervient la CRCAM du Languedoc) pour un montant de 70. 931 € remboursable en 180 mensualités, avec un taux d'intérêt fixe de 5, 15 %, et un taux effectif global de 5, 25 %.

Il devait être erroné, ce TEG.



Madame D... épouse E... a refusé de passer l'acte de vente et Maître G..., Notaire au Pouget (Hérault), a, le 1er octobre 2002, dressé un procès-verbal de défaut.​

Les consorts X...- A... ont ensuite assigné, le 3 décembre 2002, Madame D... épouse E... devant le Tribunal de Grande Instance de Montpellier pour obtenir sa condamnation à régulariser, sous astreinte, l'acte authentique de cession de la maison.​

Par un jugement du 3 septembre 2003 le Tribunal de Grande Instance de Montpellier a débouté les consorts X...- A... de leurs demandes, et a ordonné leur expulsion.​

Ce jugement a été confirmé par un arrêt de la Cour d'Appel de Montpellier du 14 septembre 2004.​

Les consorts X...- A... ont formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.​

Le 25 octobre 2005 ils ont assigné la CRCAM du MIDI devant le Tribunal de Grande Instance de Montpellier en formulant les demandes suivantes :​

" Vu les articles L. 312-12 et suivants du Code de la Consommation,
Vu les articles 1131 et suivants du Code Civil,
Vu les articles 1147 et suivants du Code Civil,​

- dire et juger que tenant la non conclusion du contrat principal, le contrat de prêt devait être résolu ;
- dire et juger qu'à compter du mois d'août 2002, l'établissement bancaire ne devait pas continuer à prélever chaque mois la somme de 566, 48 € sur le compte des requérants ;
​

[/QUOTE]

Par un jugement du 22 août 2007, le Tribunal de Grande Instance de Montpellier a :
- débouté les consorts X...- A... de leurs demandes ;
- constaté que la CRCAM DU MIDI avait renoncé à percevoir toute indemnité de remboursement anticipé ;
- condamné les consorts X...- A... aux dépens et à payer la somme de 800 € à la CRCAM du MIDI au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Les consorts X...- A... ont relevé appel de ce jugement le 7 septembre 2007.​

​

Par leurs dernières conclusions auxquelles il est expressément fait référence pour le détail de leur argumentation, les parties formulent les demandes suivantes :​

- Monsieur Patrick X... et Mademoiselle Véronique A... :​

" Vu les articles L. 312-12 et suivants du Code de la Consommation,
Vu le caractère d'ordre public de ces mêmes dispositions,
Vu les articles 1131 et suivants du Code Civil,
Vu les articles 1147 et suivants du Code Civil,
- réformer le jugement rendu ;
- dire et juger que le contrat de prêt était nécessairement résolu le 28 septembre 2002, soit quatre mois après la signature de l'offre de prêt souscrite par les consorts X...- A... ;
- dire et juger que tenant la non-conclusion du contrat principal, le contrat de prêt devait être résolu, au plus tard à la date du 28 septembre 2002
(etc);​

MOTIFS ET DÉCISION

Attendu qu'après avoir accepté, le 14 janvier 2002, l'offre qui leur avait été faite le 6 septembre 2001 d'acquérir la maison dont ils étaient locataires, les consorts X...- A... ont, le 28 mai 2002, accepté l'offre de prêt immobilier de la CRCAM du MIDI pour un montant de 70. 931 € remboursable en 180 mensualités ;​

L'erreur des emprunteurs dont l'avocat croyait forcer le vente:

que le 3 février 2003 l'avocat des consorts X...- A... a envoyé à la banque une copie de l'assignation, en précisant " je vous indique que, compte tenu du fait que je solliciterai la fixation de cette affaire de façon rapide, je crois qu'il serait utile de maintenir le crédit accordé à Monsieur X... et Mademoiselle A... " ;
que le 14 février 2003 les consorts X...- A... ont demandé à la CRCAM d'encaisser le chèque envoyé par le notaire, et de placer l'argent sur un compte titre nanti, en SICAV de trésorerie ;

Attendu que par un jugement du 3 septembre 2003 le Tribunal de Grande Instance de Montpellier a débouté les consorts X...- A... de leurs demandes à l'encontre de Madame E..., et ordonné leur expulsion ;
que ce jugement a été confirmé par un arrêt de la Cour d'Appel de ce siège du 14 septembre 2004 ;​

Attendu que le 7 février 2005 les consorts X...- A... ont demandé à la CRCAM du MIDI de transférer les SICAV monétaires pour un montant de 70. 931 € dans le PEL de Monsieur X... ; que le 28 février 2005 ils ont demandé que les SICAV monétaires soient remplacées par un contrat d'assurance vie, avec support en euros ;​

Attendu que si les appelants se réfèrent au délai de quatre mois prévu par l'article L. 312-12 du Code de la consommation pour prétendre que le contrat de prêt était résolu au plus tard le 28 septembre 2002, le second alinéa de cet article dispose toutefois que " les parties peuvent convenir d'un délai plus long que celui défini à l'alinéa précédent " ;​

Attendu qu'il ressort des différents courriers échangés entre les parties que les consorts X...- A... ont entendu maintenir les effets de l'offre de prêt jusqu'à l'issue de la procédure qu'ils ont engagée à l'encontre de Madame E... ;
qu'ils ont formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt de la Cour d'Appel de Montpellier du 14 septembre 2004, et que le 19 septembre 2006 la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a cassé et annulé cet arrêt, et renvoyé l'affaire devant la Cour d'Appel de ce siège, autrement composée ;
que dans le cadre de la procédure sur renvoi de cassation, les consorts X...- A... maintiennent leur demande de condamnation de Madame E... à régulariser la vente de la maison ; ​

Attendu en conséquence que la demande des appelants tendant à voir constater la résolution du contrat de prêt au 28 septembre 2002 ne peut qu'être rejetée ;​

Attendu que la CRCAM du MIDI n'a pas commis de faute en plaçant le capital prêté en SICAV de trésorerie, conformément à la demande des appelants ;​

Attendu qu'aucune faute ne pouvant être reprochée à l'intimée, les consorts X...- A... seront déboutés de leur demande au titre d'un préjudice moral ;​

Attendu que les appelants, qui succombent, seront condamnés aux dépens d'appel ;​

Il fallait avoir envie d'acheter pour partir dans un tel feuilleton!!
​

 

[Elaphus]

Pour l'anecdote, la cassation en cause:

Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 19 septembre 2006, 04-19.555, Inédit [lien réservé abonné]

​

Vu l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;​

Attendu que lorsque le bailleur donne congé pour vendre à son locataire, le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; qu'à l'expiration du délai de préavis, qui est de six mois, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ; que le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente ; que si dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois et que si à l'expiration de ce délai la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation ;​

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier,14 septembre 2004), que Mme X... a donné en location un appartement à M. Y... et à Mme Z..., le bail parvenant à son terme le 1er septembre 2002 ; que le 6 septembre 2001, elle a fait délivrer à ses locataires un congé pour vendre au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 14 janvier 2002, M. Y... et Mme Z... ont accepté l'offre de vente et ont assigné Mme X... en réalisation de la vente, après avoir obtenu un prêt le 25 juin 2002 ;​

Attendu que pour rejeter cette demande et ordonner l'expulsion de M. Y... de Mme Z..., l'arrêt retient que Mme X... a accepté dans deux courriers successifs des 29 octobre et 21 décembre 2001 de prolonger le préavis de vente au 15 janvier 2002, que par lettre du 14 janvier 2002 les locataires ont déclaré accepter l'offre et indiqué qu'ils avaient l'intention de recourir à un prêt et que le 14 mai 2002, date d'expiration du délai légal, ils n'ont pu justifier de l'obtention du prêt qui n'a été effective que le 25 juin 2002 ;​

Qu'en statuant ainsi, alors que le bail arrivait à expiration le 1er septembre 2002 et que les effets du congé, qui avait été délivré par anticipation, devaient être reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;​

Donc ils auront gagné sans doute ensuite. Mais à quel prix?