Je suis ravi de pouvoir vous éclairer.
Le loyer initial doit être alléchant, le montage semble parfait mais des risques existent.
Dans notre cas, Eurogroup a résilié le bail au bout de 3 ans et a proposé un nouveau bail reduit de 50%. Il en avait le droit puisque ce type d'opération se place dans le cadre du bail commercial, résiliable tous les 3 ans (disposition légale qui n'a pas besoin d'etre expliquée clairement puisque inhérente au bail commercial).
Certains gestionnaires rédigent un bail "ferme et définitif" avec renonciation à la possibilité de résiliation triennale : si ce n'est pas le cas de votre projet, exigez le ou renoncez.
Protection : demandez à votre vendeur et au notaire qui rédige les actes et au gestionnaire Eurogroup ou à sa filiale s'il s'agit d'un bail ferme et définitif avec renonciation de la résiliation triennale : la réponse écrite sera un engagement. N'hésitez pas à citer le nom de notre résidence Domaine des Nouailles à Nontron (24) comme exemple d'attitude à proscrire. Si c'est non, fuyez et faite le savoir.
Dans une de ses résidences, Eurogroup refuse de respecter les conditions de réévaluation des loyers, prétextant des hausses trop importantes par rapport au chiffre d'affaire. Cela vous montre la confiance que l'on peut avoir.
Très souvent, la gestion des résidences est juridiquement isolée du grand groupe dont le nom est mis en avant pour vous appâter : en clair, Olea va créer une SARL pour gérer la résidence. Cette SARL va toucher toutes les aides financières possibles et imaginables, se faire payer les meubles par le constructeur, toucher un "pot de départ" eu égard aux difficultés de lancement d'une nouvelle résidence et reverser une très grande part de ces sommes à Olea au titre de la prestation de service puisque Olea va placer la résidence dans son catalogue. Dans quelques temps, cette SARL ne pourra plus payer les loyers et proposera une baisse des loyers ou un abandon pur et simple.
Reponse possible : La maison mère doit proposer sa caution en cas de non paiement des loyers.
Le bail prévoit surement qu'en cas de manque de clients, d'absence de neige ou de climat trop …..ou pas assez …….., les loyers ne seront pas payés. Mais vos mensualités resteront.
Réponse possible : assurance de loyers impayés.
Si vous etes remboursé de la TVA, attention : en cas de revente avant 20 ans, vous devez rembourser au prorata temporis (donc il faut placer l'argent).
Si votre bail est rompu avant les 9 ans réglementaires, vous avez 1 mois pour trouver un autre gestionnaire sinon ,il faut rembourser les avantages fiscaux (impôts non payés + pénalités de retard +quelques frais éventuels).
Comparez les prix et constatez que le prix du m2 doit être très cher pour une construction collective qui va s'user au fil du temps, sans prendre de valeur. Dans 9 ou 10 ans, tous les propriétaires vendront en même temps !!!!
Je vous copie une partie de message d'un membre d'une autre association, pour information
Lors du Forum de l'Investissement (19 et 20 Octobre ) où je me rend habituellement pour mon activité professionnelle, j'ai pu exprimé vendredi
lors de la séance d'information aux investisseurs " Les Atouts Fiscaux de l'immobilier" de 12h30, les points négatifs des dispositifs ZRR, LMP, LMNP
que quelques gestionnaires peu scrupuleux exploitent du fait d'un manque d'alternative juridique attachée au bail commercial, pénalisant
l'investisseur bailleur.
Je peux vous dire que j'ai eu du mal à placer les dernières phrases sous prétexte que je prenais le temps de parole du public dans la salle. C'était
un peu comme " un pavé dans la mare". J'ai parlé de coresponsabilité du promoteur et du gestionnaire dans un montage immobilier de ce type, ainsi que de la responsabilité du conseiller vendeur (banque, commerciaux, CGPI) ; qu'il fallait être très vigilant sur le choix du gestionnaire au départ et qu'il fallait également moraliser l'ensemble de cette activité.
....la salle a été attentive et j'ai pu glisser qu'une pétition circulait sur Internet par l'Association Apart. A la fin de la séance, quelques personnes m'ont ensuite demandé les coordonnées du site de la pétition : [lien réservé abonné]
et du site de l'association APART : [email protected].
Je ne connais pas votre situation mais réfléchissez bien : personnellement, je regrette d'avoir été "convaincu" par un excellent vendeur d'un Conseiller de patrimoine (Thesaurus). Ses paroles sont présentes dans ma mémoire (loyer garanti, sérieux d'Eurogroup, site merveilleux et attractif en Dordogne) mais cela n'a pas été écrit.
J'espère avoir été clair
La journaliste Martine Denoune a réalisé une enquête pour les Echos (je ne connais pas le numéro) Essayez de la lire car elle recense les pièges des investissements.
Surtout, Ne vous engagez pas trop vite.
