Location nue ou meublée ?

[moietmoi]

Revenus annuels nets de charge et d'impots / Valeur de vente du bien.

n'influent ni sur le numérateur ni sur le dénominateur.

C'est là l'intérêt du meublé ,
Augmenter le numérateur en diminuant les impôts.

 

[Gogo7662]

non, vous n'avez rien compris... Et je ne suis pas d'accord avec vous sur la dernière phrase.
Mais puisque vous avez hérité, il n'y a pas vraiment de notion d'investissement pour vous... et pas trop à réfléchir...

Si vos appart sont dans un endroit où le meublé se loue mieux que le nu , louez en meublé et inversement.

Ou d'autres vous diront vendez et acheter de l'air Liquide ou mettez tous en ETF World...

En quoi vous n'êtes pas d'accord avec moi sur la dernière phrase. Il est bien connu que les impôts en location nue hors dispositif ruine la rentabilité à moins d'acheter dans des zones difficiles ou rurales non ?

 

[Kizzo]

Il est bien connu que les impôts en location nue hors dispositif ruine la rentabilité à moins d'acheter dans des zones difficiles ou rurales non

La fiscalité c'est du cas par cas. Les grands principes généraux servent uniquement à certains "vendeurs" pour faire croire qu'on peut maîtriser et tout mettre dans des cases. C'est faux.
Le foncier au réel peut ne pas être fiscalité, prenez le cas d'un bien avec énormément de travaux... même sur Paris ça se tient.
Vous avez déjà essayé de faire du LMNP sur du 150m2 dans le 17e ? À un certain niveau les gens aiment bien choisir leur mobilier même s'ils ne sont pas propriétaires... et meubler des grandes surfaces avec du haut de gamme peut être un peu coûteux...

Le micro foncier ça peut aussi être bien

 

[Pendragon]

Il est bien connu que...

Puisque tout semble bien connu , inutile de répondre... et je ne comprends même pas pourquoi poser des questions auxquelles vous auriez déjà des réponses puisqu'il est bien connu que...

Excellente journée à vous.

 

[Gogo7662]

La fiscalité c'est du cas par cas. Les grands principes généraux servent uniquement à certains "vendeurs" pour faire croire qu'on peut maîtriser et tout mettre dans des cases. C'est faux.
Le foncier au réel peut ne pas être fiscalité, prenez le cas d'un bien avec énormément de travaux... même sur Paris ça se tient.
Vous avez déjà essayé de faire du LMNP sur du 150m2 dans le 17e ? À un certain niveau les gens aiment bien choisir leur mobilier même s'ils ne sont pas propriétaires... et meubler des grandes surfaces avec du haut de gamme peut être un peu coûteux...

Le micro foncier ça peut aussi être bien

J'ai fait cette expérience de faire des travaux mais j'ai remarqué que c'était une fuite en avant et que ça m'obligeait à en faire sans cesse pour diminuer l'imposition...
J'ai vu sur Youtube que pas mal de gens vantaient le meublé comme une martingale d'ou le sujet sur ce forum pour interroger des gens qui pratiquent.

 

[Kizzo]

J'ai fait cette expérience de faire des travaux mais j'ai remarqué que c'était une fuite en avant et que ça m'obligeait à en faire sans cesse pour diminuer l'imposition...
J'ai vu sur Youtube que pas mal de gens vantaient le meublé comme une martingale d'ou le sujet sur ce forum pour interroger des gens qui pratiquent.

On ne fait pas des travaux pour baisser sa fiscalité
On fait des travaux... parce que le bien nécessite des travaux.

La fiscalité NE DOIT JAMAIS être le premier facteur d'un investissement. Ça passe après tout le reste.

Youtube... hmmmm... si vous espérez trouver des choses vraiment solides, c'est peut-être pas le premier endroit où chercher. Il y a sans doute des choses très bien mais que d'âneries également... La preuve en est : tellement convaincu que vous cherchez des infos ailleurs.
Je vous recommande d'une manière générale les avis hyper tranchés qui diront que telle solution est forcément la meilleure. Aucune vérité n'est absolue en matière d'investissement. Et ce qui est vrai un jour peut ne plus l'être le lendemain...
Définissez vos objectifs, vos contraintes etc. Ensuite vous pourrez définir une stratégie. Et elle pourra évoluer dans le temps, c'est pas grave.

 

[Gogo7662]

On ne fait pas des travaux pour baisser sa fiscalité 😭😭
On fait des travaux... parce que le bien nécessite des travaux.

La fiscalité NE DOIT JAMAIS être le premier facteur d'un investissement. Ça passe après tout le reste.

Youtube... hmmmm... si vous espérez trouver des choses vraiment solides, c'est peut-être pas le premier endroit où chercher. Il y a sans doute des choses très bien mais que d'âneries également... La preuve en est : tellement convaincu que vous cherchez des infos ailleurs.
Je vous recommande d'une manière générale les avis hyper tranchés qui diront que telle solution est forcément la meilleure. Aucune vérité n'est absolue en matière d'investissement. Et ce qui est vrai un jour peut ne plus l'être le lendemain...
Définissez vos objectifs, vos contraintes etc. Ensuite vous pourrez définir une stratégie. Et elle pourra évoluer dans le temps, c'est pas grave.

J'avais fait des travaux car les biens avaient besoin d'être remis au gout du jour. Désormais j'ai 47,2% hors foncier qui part aux impôts. Quelles peuvent être les solutions ?

 

[Kizzo]

J'avais fait des travaux car les biens avaient besoin d'être remis au gout du jour. Désormais j'ai 47,2% hors foncier qui part aux impôts. Quelles peuvent être les solutions ?

Vendre, l'imposition passe à 0

 

[moietmoi]

J'ai vu sur Youtube que pas mal de gens vantaient le meublé comme une martingale d'ou le sujet sur ce forum pour interroger des gens qui pratiquent.

La martingale a vraiment existé quand pendant 10 ans se sont cumulés les taux d'emprunt très faibles, un certain laxisme des banques à l'initiative du HCSF autorisant le calcul différentiel du taux d'endettement et une législation favorable ( fiscal, loyers, DPE...aibnb)
Ces temps sont révolus.
Pour l'instant la fiscalité au réel reste meilleure en meublée.
Pour combien de temps?
Le budget censuré proposait de faire payer tout ou partie des impôts éludés lors de la location, lors de la vente du bien.
A priori cette mesure sera en place en 2025.

 

[Gogo7662]

La martingale a vraiment existé quand pendant 10 ans se sont cumulés les taux d'emprunt très faibles, un certain laxisme des banques à l'initiative du HCSF autorisant le calcul différentiel du taux d'endettement et une législation favorable ( fiscal, loyers, DPE...aibnb)
Ces temps sont révolus.
Pour l'instant la fiscalité au réel reste meilleure en meublée.
Pour combien de temps?
Le budget censuré proposait de faire payer tout ou partie des impôts éludés lors de la location, lors de la vente du bien.
A priori cette mesure sera en place en 2025.

Je comprends. Avez-vous un plan B vous qui louez en meublé ? Ou il suffit de conserver longtemps le bien pour passer au travers ?

 

[moietmoi]

Ou il suffit de conserver longtemps le bien pour passer au travers ?

Oui. Il est prévu de conserver la fiscalité des particuliers pour la plus value qui sera augmenté de la valeur des amortissements.
Donc au bout de 22 ans plus de fiscalité, restera les prélèvements sociaux qui disparaissent à 30 ans

nds. Avez-vous un plan B vous qui louez en meubl

En fonction de mon profil, la sci IS .

 

[Gogo7662]

Oui. Il est prévu de conserver la fiscalité des particuliers pour la plus value qui sera augmenté de la valeur des amortissements.
Donc au bout de 22 ans plus de fiscalité, restera les prélèvements sociaux qui disparaissent à 30 ans

En fonction de mon profil, la sci IS .

Ah d'accord. En plus d'étudier le meublé, j'hésite également à faire racheter mes biens par une sci is. J'ai prochainement RDV avec un expert comptable pour étudier cette possibilité.

 

[moietmoi]

Ah d'accord. En plus d'étudier le meublé, j'hésite également à faire racheter mes biens par une sci is. J'ai prochainement RDV avec un expert comptable pour étudier cette possibilité.

Vu ton âge et le coût initial des T3 nul, ceci peut avoir du sens.
Mais la sci IS , doit pouvoir emprunter.
Ceci veut dire que toi et au moins un associé ont les moyens d'emprunter la valeur des T3.
L'achat te générerait du cash pour toi tout de suite.
Libre à toi de compléter la trésorerie de la sci ( si les loyers ne payent pas le crédit) par des apports en compte courant, qui te seraient remboursés sans impôts lorsque le crédit sera fini.
Danger: vouloir faire un prix trop bas pour les biens pour que cela passe en crédit.

 

[Jaumep]

J'ai fait cette expérience de faire des travaux mais j'ai remarqué que c'était une fuite en avant et que ça m'obligeait à en faire sans cesse pour diminuer l'imposition...
J'ai vu sur Youtube que pas mal de gens vantaient le meublé comme une martingale d'ou le sujet sur ce forum pour interroger des gens qui pratiquent.

En nu vous pouvez faire du déficit fiscal, c’est-à-dire étendre sur plusieurs années la défiscalisation issue de travaux importants jusqu’à épuisement du montant de ces travaux.
Comme l’a dit Kizzo, la fiscalité est à étudier au cas par cas même si, d’une manière générale celle di meublé est réputée plus favorable.

 

[Gogo7662]

En nu vous pouvez faire du déficit fiscal, c’est-à-dire étendre sur plusieurs années la défiscalisation issue de travaux importants jusqu’à épuisement du montant de ces travaux.
Comme l’a dit Kizzo, la fiscalité est à étudier au cas par cas même si, d’une manière générale celle di meublé est réputée plus favorable.

Le turnover est-il réellement plus élevé en meublé ? Quid des dégradations de mobiliers ?

 

[Kizzo]

Le turnover est-il réellement plus élevé en meublé ? Quid des dégradations de mobiliers ?

Ça dépend de ce que vous louez, où et à qui... les stats ça ne veut rien dire dans l'absolu. On ne peut pas tout maîtriser, soyez en bien conscient.
Les dégradations sont à la charge du locataire, la vétusté naturelle est à votre charge. Ça c'est la théorie. Dans la pratique, allez-vous faire la guerre pour une assiette cassée si le locataire ne veut pas la remplacer ?

 

[moietmoi]

Le turnover est-il réellement plus élevé en meublé ? Quid des dégradations de mobiliers ?

Je fais de la colocation. Donc pas mal de turn over.
En 12 ans sur plusieurs appartements,je n'ai jamais fait un seul état des lieux.
Une table basse cassée par une fiesta trop arrosée, un canapé dont le siège a été brûlé, un décodeur box télé encrassé par la poussière,une cafetière à 20 euros laissée branchée sans eau..quelques verres, des couettes..
Mais le gros du travail en colocation, c'est l'ignorance par la jeune génération de choses simples,: on ferme la porte du congélateur..on change le sac de l'aspirateur, au cas où on le passe.. on change une ampoule grillée, on ne laisse pas les fenêtres grandes ouvertes lors d'orage...on n'oublie pas régulièrement les clés à l'intérieur....

 

[Gogo7662]

Je fais de la colocation. Donc pas mal de turn over.
En 12 ans sur plusieurs appartements,je n'ai jamais fait un seul état des lieux.
Une table basse cassée par une fiesta trop arrosée, un canapé dont le siège a été brûlé, un décodeur box télé encrassé par la poussière,une cafetière à 20 euros laissée branchée sans eau..quelques verres, des couettes..
Mais le gros du travail en colocation, c'est l'ignorance par la jeune génération de choses simples,: on ferme la porte du congélateur..on change le sac de l'aspirateur, au cas où on le passe.. on change une ampoule grillée, on ne laisse pas les fenêtres grandes ouvertes lors d'orage...on n'oublie pas régulièrement les clés à l'intérieur....

Merci pour votre témoignage. Tous vos meublés sont des colocs ?

 

[moietmoi]

si bien sur nous avons des engagements européens que nous nous sommes engagés à tenir ...

Merci pour votre témoignage. Tous vos meublés sont des colocs ?

Étaient car depuis l'encadrement des loyers applicable depuis décembre 2022, je n'ai plus renouvelé les baux lors des départs et j'ai vendu 2 appartements. Reste maintenant 1 seul..

 

[Gogo7662]

Étaient car depuis l'encadrement des loyers applicable depuis décembre 2022, je n'ai plus renouvelé les baux lors des départs et j'ai vendu 2 appartements. Reste maintenant 1 seul..

Ah d'accord. Pourquoi ne pas avoir fait du meublé classique hors zone liée par l'encadrement des loyers ?