Location à un proche - déficit foncier

[klesk]

Bonjour,

J'ai une question concernant une location.
Avec ma soeur nous avons les 7/8 ème d'une maison. Nous avons fait des travaux de rénovation (isolation, fenêtre etc...).
Elle voudrait y vivre. Est ce que étant propriétaire, je peux lui louer via un contrat classique, alors qu'elle est en partie propriétaire, pour créer par la suite un déficit foncier avec les travaux qu'on a fait (et payer 50/50)?
Nous sommes nue propriétaires, est ce préférable de récupérer le 1/8 et être complètement propriétaire, car l'usufruitière est notre grand mère (qui est ok pour faire un don de son vivant).
Et si on doit mettre ça en place, c'est avec un expert comptable qu'il faut voir ça ou bien un gestionnaire de bien, ou un notaire..?

Seconde question, j'ai du mal à retrouver l'info. Si on hérite d'un bien, qu'on souhaite le mettre ne location LMNP. Peut on faire un amortissement du bien? alors que c'est un vieil appartement.

merci pour vos éclaircissements

 

[Buffeto]

. Est ce que étant propriétaire, je peux lui louer via un contrat classique, alors qu'elle est en partie propriétaire

et donc elle est d'accord pour louer un bien dont elle est propriétaire ?

 

[klesk]

Oui si ça permet de faire une réduction d'impôt derrière. On s'entend très bien (y a pas d'entourloupe), on cherche des pistes pour essayer de créer un déficit foncier dans les règles/lois.

 

[titif0u]

i on hérite d'un bien, qu'on souhaite le mettre ne location LMNP. Peut on faire un amortissement du bien? alors que c'est un vieil appartement.

Oui tout à fait

 

[moietmoi]

Bonjour, tout cela me semble bien fumeux...
Déjà , je vais essayer de comprendre...

Avec ma soeur nous avons les 7/8 ème d'une maison.

Nous sommes nue propriétaires,

Peux tu exactement définir ce que toi, tu possèdes, ainsi que ce que ta soeur possède?

Si tu es nu propriétaire, l'usufruitiere étant la grand mère, c'est elle qui peut louer le bien et en tirer les fruits.

Si elle est usufruitière, c'est à elle de payer les travaux d'entretien et d'amélioration et c'est le nu propriétaire qui doit payer pour la toiture et les murs porteurs... Pour les fenêtres, cela peut se discuter.. si le montage a été fait en rénovation en utilisant les huisseries en place, c'est l'usufruitiere, si il s'agit d'avoir rebâti complètement le béton et les huisseries, alors c'est le nu propriétaire qui paye....
Je ne comprends donc pas du tout le montage envisagé.

 

[klesk]

Alors sur nos papiers d'héritage, ma soeur et moi avons les 7/8ème en nue propriété de cette maison. Le 1/8 est à notre grand mère qui en est aussi l'usufruitière. Elle est en EHPAD à ce jour. C'est un peu la maison familiale, plutôt que la vendre on voulait la rénover avec des travaux d'isolation ++ et on paye les travaux car notre grand mère ne peut absolument pas (avec le coût de l'EHPAD etc) pour en faire une maison de vacance. On a pas regardé qui doit faire quoi, on prend en charge parce que sinon personne d'autre peut le faire. Sauf que beaucoup de problèmes avec une entreprise qui avait le gros des travaux, faillite de l'entreprise, perte d'argent etc. Donc on essaye de limiter la casse comme on peut, d'où mes questions voir si c'est légal/possible.

Mais déjà je pensais qu'étant nue propriétaire nous donnait la possibilité de gérer une location. On va devoir faire un don du vivant de notre grand mère pour avoir la pleine propriété donc.

Le montage envisagé en fait: ma soeur loue, je perçois un revenu foncier. Les travaux ayant couté plus que les revenus dégagés, j'en obtiens un déficit foncier qui me permet de réduire mes revenus globaux et donc diminuer mes impôts. On ne peut pas déduire ces travaux car maintenant il y a une prime renov' qui nous est peu avantageuse. Cette économie d'impôt permettra de poursuivre les travaux.

 

[Triaslau]

Donc tous les loyers doivent aller à la grand mère vous n'avez aucun droit dessus;

 

[klesk]

Oui c'est ce que je comprends donc elle va nous faire don de cette maison (avec son accord hein). Et ma question est donc est ce que le coté loué à sa soeur (copropriétaire) pour permettre un déficit foncier est possible.

 

[paal]

Donc tous les loyers doivent aller à la grand mère vous n'avez aucun droit dessus;

Si la grand mère est usufruitière, et que les 7/8ème du bien sont avec les descendants, c'est tout à fait logique ...

Alors ensuite, ils ont quand même un droit, puisqu'ils sont nus propriétaires, mais ils n'ont pas le droit de percevoir les revenus du bien concerné (des loyers)

 

[paal]

Oui c'est ce que je comprends donc elle va nous faire don de cette maison (avec son accord hein). Et ma question est donc est ce que le coté loué à sa soeur (copropriétaire) pour permettre un déficit foncier est possible.

Tant que les parties sont d'accord sur ce montage, et sauf si quelqu'un venait à y mettre le bout du nez pourquoi pas ....

Maintenant cela reste du domaine de la règle "pas vu, pas pris ni questionné"

 

[klesk]

On est d'accord sauf si on est en dehors des règles. On s'engagerai dedans seulement s'il y avait un contrôle fiscal et que le contrôleur jugerait que c'est autorisé. j'me disais qu'à la limite, si on est 50/50 avec ma soeur, je déduis la moitié des travaux car j'aurai payé la moitié. Mais peut etre trop border line. J'vais poser la question aux impots directement peut etre? Ou un expert comptable?

 

[Buffeto]

Oui c'est ce que je comprends donc elle va nous faire don de cette maison (avec son accord hein).

elle a déjà du mal à payer son EHPAD et elle ferait donation d'une partie de son patrimoine?

pas très logique ça ....

 

[paal]

On est d'accord sauf si on est en dehors des règles. On s'engagerait dedans seulement s'il y avait un contrôle ...... fiscal et que le contrôleur jugerait que c'est autorisé. j'me disais qu'à la limite, si on est 50/50 avec ma soeur, je déduis la moitié des travaux car j'aurai payé la moitié.

J'vais poser la question aux impôts directement peut être? Ou un expert comptable?

Il est probable que l'expert comptable vous renverrait aux impôts .....

 

[moietmoi]

Premier point, il faudrait qu'elle vende ou donne le 1/8 ème et idem pour l'usufruit.
Ce qui est curieux pour une personne avec faible ressources. Buffeto vient de soulever le même point...
La maison appartiendrait donc en indivision 50/50 à vous 2.
L'un peut il louer 50%du bien a l'autre? Cela me semble difficile, mais une convention d'occupation serait possible.
Le coût des travaux engagés par le loueur ,donc 50%, antérieurement, serait il déductible des loyers payés? Vu qu ils ont été payés de manière illégitime, il faudrait préalablement une convention entre les nus pro et l'usufruitiere.
Cette convention pourrait être vu , dans son application fiscale , comme un abus de droit
Tout ceci me paraît lourd pour pas grand chose.

 

[klesk]

1- Buffeto: Alors ça serait une donation parce que ni elle ni nous ne souhaitons vendre ce bien. Trop de souvenirs etc. C'est une zone avec peu voir pas de logement dispo à la location. Ma soeur qui souhaite vivre ici ça serait une bonne solution pour tout le monde car c'est quasi voisin de l 'EHPAD pour les visites et autre. Parce que on pourrait verser un loyer à ma grand mère mais pas intéressant de déduire des travaux si elle en avait fait car ne paye pas d'impots.

2- Moietmoi: Je ne savais pas que l'usufruit se vendait/donnait. Quand on commence à se pencher sur les lois/règles sur l'immobilier patrimoine etc on en fini jamais j'ai l'impression, mais c'est intéressant.
Un abus de droit, c'est ce que je craignais. Pourtant on serait plus gagnant si c'était un locataire lambda et l'état le serait moins pour le coup... bon dommage.

Merci beaucoup pour vos avis et réponses.

 

[Buffeto]

1- Buffeto: Alors ça serait une donation parce que ni elle ni nous ne souhaitons vendre ce bien.

oui j'avais bien compris ça mais la question reste la meme : comment une personne qui a des difficultés à payer son EHPAD peut-elle donner son patrimoine .?

je pourrais comprendre qu'elle te vende ses parts ( 1/8 de PP et l'usufruit des 7/8 ) mais faire donation c'est , pour elle , se priver de ressources essentielles .

 

[klesk]

Parce que avec ma soeur on l'aidera. Mais ça on veut pas l'inquiéter, si on lui dit qu'on doit lui racheter sa part elle refusera (parce que on est les petits enfants...) et si on commence à l'inquiéter avec le fait qu'il y a un problème de trésorerie elle va paniquer et juste angoisser pour pas grand chose (on parle d'un déficit de 100-200 euros qu'on pourra compenser)

 

[klesk]

L'un peut il louer 50%du bien a l'autre? Cela me semble difficile, mais une convention d'occupation serait possible.
Le coût des travaux engagés par le loueur ,donc 50%, antérieurement, serait il déductible des loyers payés? Vu qu ils ont été payés de manière illégitime, il faudrait préalablement une convention entre les nus pro et l'usufruitiere.
Cette convention pourrait être vu , dans son application fiscale , comme un abus de droit
Tout ceci me paraît lourd pour pas grand chose.

Juste pour retour, j'en ai parlé donc avec le centre des finances.
- C'est en effet un abus de droit de faire passer en déficit foncier des travaux si je loue à ma soeur. Mais ce qui peut etre fait c'est une indemnité d'occupation. Comme ce n'est pas une location à proprement parler, pas de déficit, ce qui est vrai, parait de bon sens.

Pour la donation je lui en ai parlé aussi. Pour l'usufruit, elle nous a dit que le plus simple est d'attendre que la pleine propriété nous revienne de façon naturelle si quelqu'un de la famille habite la maison (on croise les doigts pour que ça n'arrive pas de suite). Et pour son autre bien, comme il y a peu de rendement (travaux de copro++), une donation s'entend à partir du moment ou on respecte l'obligation alimentaire, ce qui nous va sans soucis.

 

[Farrek]

Dans le cas où vous auriez 50% de la pleine en propriété et que que votre sœur (ayant les 50% de la pleine propriété aussi) occupe le bien avec une convention d'occupation non seulement vous ne pourrez pas faire du déficit foncier mais en plus vous allez devoir déclarer du revenu foncier... c'est un peu le contraire de ce que vous espériez faire.

 

[klesk]

C'est vrai. Mais j'étais du genre "ces histoires la ça n'arrive qu'aux autres". Les histoires de tune qui peuvent toucher les familles. Mais je vois le truc arriver petit à petit et en fait c'est une maison qui va représenter un gouffre financier à renover. Ce n'est ni ma RP (que j'ai pas encore) ni une secondaire... c'est une maison sentimentale entre ma soeur et moi. On s'entend très bien mais l'argent vient se mettre dans la balance et du fait que je travail depuis que 2 ans, je peux pas y mettre de l'argent sans qu'il y ait un retour. et si elle veut vivre dedans, mais que je paye la moitié...car on est à 50/50 en gros... des discussions gênantes sont en approches. Un projet initial de "on va tout renover ça va etre génial " à " mais ça coute un bras " et on a pas la même vision des choses...