Locatif négociation bien avec travaux

[dodo1]

Bonjour,

Je viens de voir un bien pour du locatif avec quelques travaux intérieur (papier peint, moquette, cuisine d'un autre temps) mais également des travaux extérieure étanchéité balcon + ravalement de façade.

Même si les travaux sont déductifs, il vaut mieux négocier un max sur le prix du bien ?

 

[Buffeto]

Même si les travaux sont déductifs, il vaut mieux négocier un max sur le prix du bien ?

bien entendu ......... pour ce bien si tu peux l'avoir à 100 pourquoi le payer 110?

le mieux ça serait d'ailleurs de l'avoir à 90

 

[dodo1]

quand tu es dans un cas comme ça tu réduis du prix des travaux ?

 

[Buffeto]

quand tu es dans un cas comme ça tu réduis du prix des travaux ?

dans une négociation tous les arguments qui permettent de faire réduire le prix d'achat sont recevables

 

[moietmoi]

il vaut mieux négocier un max sur le prix du bien ?

Bonjour, la question n'est pas de savoir si il vaut mieux, mais comment faire; donc lors d'une nouvelle visite, avec un entrepreneur, tu fais chiffrer les travaux; cela montrera au vendeur que tu prends la chose au sérieux et cela montrera que les chiffres que tu donnes pour baisser ne sortent pas de nulle part; par ailleurs vu que c'est d'un autre age, peut être l'électricité, même si les diagnostics sont ok, n'est pas aux normes et suffisante pour supporter les multiples appareils actuels, peut être les tuyaux et fontes d'évacuation sont calcairisés...tout cela peut être évoqué pour montrer que la baisse de prix n'est pas juste une volonté de baisse, mais pour faire prendre conscience au vendeur qu'il en demande trop; Bien sûr si tu es à Paris ou proche...il n'y a en ce moment quasi pas de négociations

 

[dodo1]

Bonjour, la question n'est pas de savoir si il vaut mieux, mais comment faire; donc lors d'une nouvelle visite, avec un entrepreneur,

Les entrepreneurs se déplacent comme ça, pas évident.
L'immeuble n'est pas si vieux que ça puisqu'il a 22 ans, mais personne ne le louera avec la cuisine actuelle.
Le souci se situe à l'extérieur, car l'agent immo, pour les travaux du balcon se base sur le tarif d'un balcon d'un voisin et le ravalement sur un bâtiment voisin.

 

[CharlyBgood]

Hello,

moietmoi a raison, la négo c'est un jeu de rôle, un rapport de force, mais c'est aussi de l'affect: montre à ton vendeur que tu n'es pas un kéké qui veut faire un coup, et que tu t'intéresses sincèrement à son bien, que tu disposes d'un budget limité, que tu es finançable (tu a déjà une bq qui te suivra), mais que les provisions de travaux impliquent un effort du vendeur.

Il te faut faire une offre écrite, ferme mais argumentée, étayée, explicitée, et avec une date limite de validité.

Si tu n'as pas d'offre de travaux écrite, renseigne toi même oralement, fais confirmer l'estimation par 1 à 2 professionnels ou personnes qualifieés de ton entourage; en général il finit par converger un consensus.
Mais tu peux aussi y aller au bluff avec un faux devis légèrement surestimé.

Pour une grosse rénovation intérieure, il te faut compter ~ 900 € / m².

Pour la façade et le balcon, c'est très technique et ça nécessite des recherches.

 

[moietmoi]

Les entrepreneurs se déplacent comme ça, pas évident.

Demande à n'importe quel agent immobilier, si ce n'est pas la galère de devoir se faire 2 ou 3 visites avec les entrepreneurs, et puis encore une dernière avec le beau père qui est " dans le batiment",...Comme tout le monde les entrepreneurs cherchent des affaires et les visites de biens avec les futurs acquéreurs, cela fait partie du job...

 

[dodo1]

Si tu n'as pas d'offre de travaux écrite, renseigne toi même oralement, fais confirmer l'estimation par 1 à 2 professionnels ou personnes qualifieés de ton entourage; en général il finit par converger un consensus.
Mais tu peux aussi y aller au bluff avec un faux devis légèrement surestimé.

Non, je n'ai pas d'offre écrite, car ce sont des travaux qui ont été évoqué lors d'une ancienne AG.
C'est là toute la difficulté, car sois je prend une marge et mon offre risque ne pas passer surtout pas les temps qui court ou tout se vend.
C'est vrai que tu ne te poses pas ce genre de question dans le neuf.

Pour une grosse rénovation intérieure, il te faut compter ~ 900 € / m².

L'appartement assez récent quand même, a part quelques goulottes, car c'est un appartement sans plafonnier, mais avec des prises commandées, la cuisine et le reste, c'est de la déco.

Demande à n'importe quel agent immobilier, si ce n'est pas la galère de devoir se faire 2 ou 3 visites avec les entrepreneurs, et puis encore une dernière avec le beau père qui est " dans le batiment",...Comme tout le monde les entrepreneurs cherchent des affaires et les visites de biens avec les futurs acquéreurs, cela fait partie du job...

Je me doute bien que les visites avec des membres de la famille doivent être fréquente.
Tu fais appel quel type d'entrepreneur, car chacun a la spécialité.

 

[moietmoi]

Tu fais appel quel type d'entrepreneur, car chacun a la spécialité

me dernière visite était lundi dernier: j'ai fait venir une entreprise tous corps d'état, qui travaille sur tout, car il y avait pas mal de travaux;Finalement ce que j'avais pris pour une cloison est un mur porteur, et la pose d'un ipn a été refusé dans la copro , il y a quelques années, donc, je passe mon chemin;

C'est là toute la difficulté, car sois je prend une marge et mon offre risque ne pas passer surtout pas les temps qui court ou tout se vend.

si il y a une agence, tâte le terrain, si c est directement avec le vendeur, appelle le au tél en lui disant que tu va lui faire une offre écrite, et profites en pour évoquer le coût des travaux, si il te dit: "c'est votre affaire", il est fermé, sinon il ouvrira peut être la porte à une négociation;

 

[dodo1]

J'ai fait une offre par téléphone, l'agent immobilier me demande de lui faire par mail.
Je suppose que cela va m'engager, je pense qu'il vaut mieux que j'indique une validité sur mon offre.

 

[CharlyBgood]

J'ai fait une offre par téléphone, l'agent immobilier me demande de lui faire par mail.
Je suppose que cela va m'engager, je pense qu'il vaut mieux que j'indique une validité sur mon offre.
[/QUOTE

Ben oui !
Relis moi ci-dessus.
; tjs par écrit: les paroles s’envolent, les écrits restent.

 

[moietmoi]

Bonjour,
Le mieux est un mail avec une piece jointe de ton offre en manuscrit signé, bien sur avec une date de validité, et toutes les conditions.

 

[dodo1]

Bonjour,
Le mieux est un mail avec une piece jointe de ton offre en manuscrit signé, bien sur avec une date de validité, et toutes les conditions.

De quel conditions tu parles, est ce que je dois préciser que c'est sous réserve d'obtention du prêt ?

 

[moietmoi]

De quelles conditions tu parles, est ce que je dois préciser que c'est sous réserve d'obtention du prêt ?

oui, mais cela dépend du bien et de toi.. si tu as un bon apport, il faut le mettre en avant, sinon au contraire, tu peux juste mettre , que pour une partie tu feras classiquement appel à un crédit,(si tu as de très bon revenu et peu de charges , tu peux mettre tes revenus sur l'offre,(endettement avec le futur crédit inférieur à 20%) sinon tu n'en parles pas) tu indiques "mon notaire est maitre.... cela fait plus sérieux et crédibilise ton offre;

 

[dodo1]

Quel est l'intérêt de mettre qu'on a un apport alors que c'est du locatif. J'opterais pour un crédit à 100% ou 110% cela dépendra de la
banque, mais je veux pouvoir me rétracté en cas de refus du prêt.

 

[Hokseed]

Quel est l'intérêt de mettre qu'on a un apport alors que c'est du locatif. J'opterais pour un crédit à 100% ou 110% cela dépendra de la
banque, mais je veux pouvoir me rétracté en cas de refus du prêt.

Si on part du principe que le but d'une offre c'est d'être acceptée, indiquer que tu à un apport veut donc dire que tu as plus de chances de te faire financer et donc cela va jouer dans la décision du vendeur.
Oublie pas de mettre toutes les clauses qui vont bien notamment celle en cas de refus du pret pour pouvoir te retracter au cas ou.

 

[moietmoi]

J'opterais pour un crédit à 100% ou 110% cela dépendra de la
banque, mais je veux pouvoir me rétracté en cas de refus du prêt.

cela sera inscrit dans le compromis , donc dans l'offre met juste une phrase:"le compromis comprendra une clause suspensive de crédit"

 

[dodo1]

N'ayant pas l'habitude de faire des offres d'achats, j'ai pris une lettre type que j'ai trouvé.
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[CharlyBgood]

Perso dans les offres que j'ai faites, je ne vais pas juqsqu'au niveau de détail de mon apport, j'estime que cela ne regarde que moi.

En revanche j'affirme que je sui finançable et me fait écrire par ma banque une capacité d'endettement / financement préalable.

NB: le mieux est d'ailleurs d'en avoir plusieurs, dimensionnées au niveau d'offre qu'on veut produire (pour la partie "bluff" notamment: "j'adore votre bien, et je ne suis finançable qu'à concurrence de X, compte tenu de Y,Z")

Plus qu'une offre c'est en réalité une "lettre de motivation"; en tout cas cela doit être perçu ainsi.