Lmnp

[VIERI]

Je voulais savoir s'il y avait un avantage à faire un crédit in fine plutôt qu'un crédit amortissable.
J'ai actuellement un PEL au plafond qui pourrait servir pour le crédit in fine j'envisage de faire un lmnp pour environ 100 000 €.
merci d'avance

 

[babas]

bonjour,
avec un in fine vous ne remboursez que des intérêts d'emprunts, qui sont en totalité déductibles des revenus fonciers (ou des bic), et qui sont de même montant tous les ans (suun amortissable, la part du capital augmente tous les ans, alors que les intérêts diminuent). Cela permet de n'être jamais en bénéfice foncier, donc de payer des impots supplémentaires sur les loyers perçus (impot sur l'ir+csg).
Si vous le faites sur du lmnp, vous ne paierais quasiment jamais d'impots, vous percevrez des loyers net d'impots, même au delà du financement, car le lmnp permet d'amortir le bien et de reporter le déficit sans limitation de durée.
Je me relis, et c'est pas très clair...désolé

 

[VIERI]

mercipour votre réponse qui est très claire,

mais j'ai l'impression

que l'amortissement des biens et des meubles suffisent à obtenir des rentes défiscalisés sur une période suffisamment longue (moins longue bien sûr comme vous l'avez dit que si on prenait un crédit in fine,
intérêts toujours constants)

- que le crédit in fine parce qu'il est plus cher qu'un crédit amortissable rende moins rentable l'opération.

J'espère que ce n'est pas trop brouillon
pouvez vous me donner votre avis?

merci

 

[babas]

effetivement l'amortissement permet d'avoir une rente suffisament longue, encore un peu plus longue avec du in fine. Je ne suis pas très chaud pour le in fine, même si certains pensent que c'est le top et le reméde à tout...

 

[stunt38]

j'aime bien ce crédit mais il ne peut convenir à tout le monde.

si vous êtes dans une tranche imposable de 30% au moins, oui ca peut le faire.

pourquoi ? car comme disais babas les mensualités ne sont composés que d'intérêts et donc 100% déductibles des revenus contrairement à l'amortissable, et donc ces mêmes mensualités sont moins importantes qu'avec un prêt classique.

la contrainte c'est que la banque demande en général un nantissement de capital et que le support de ce nantissement peut être parfois exposé aux fluctuations du marché, donc risque pour vous de devoir reverser sur ce compte nantis pour obtenir à terme la somme à rembourser...

bien sur cela dépend des banques et ca se négocie

Cdt

 

[VIERI]

moi aussi j'ai une préférence dans ce cas là pour le crédit amortissable
moins cher que le in fine

d'autant plus nous sommes bien d'accord les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles des revenus donc pas de réduction d'impôts dans le cas du LMNP???

en résumé le in fine pourrait servir à allonger le déficit
même si avec un amortissable et par le jeu des amortissement comptables on obtient aussi des rentes défiscalisantes pendant de nombreuses années.

Merci encore

 

[babas]

exact vieri

 

[VIERI]

ultime question,

au bout des 20 ans, si je décide de vendre ainsi je ne rends pas la tva à l'état c'est bien cela?

que se passe t-il? Est ce que la revente est aisée? Je revends à qui? à l'exploitant ou à qui je veux? ou faut il voir ce placement uniquement comme une rente et si c'est le cas lorsque les amortissements sont terminés et que je ne peux plus les défiscaliser
quel est l'imposition qui s"applique?
la valorisation des loyers se fait sur quel indice?

on me propose un bail 9 ans ferme, que se passe t-il
j'ai reçu une proposition de reside études, vous connaissez la renta me paraît élevé 5,30% est ce que c'est un exploitant sérieux.

j'espère que ce n'est pas trop brouillon.

merci.

 

[babas]

effectivement pas de tva à rendre, mais ce serait béte de revendre car ce n'est pas le but du lmnp, c'est à ce moment que vous allez défiscaliser entre guillemets, car vos loyers perçus ne seront pas imposables.
pour la revente, les acheteurs pourront bénéficier de l'amortissement, donc intéréssant pour un investisseur.*
pour l'indice de sloyers, c'est sur votre bail
reside etude, c'est sérieux, jamais entendu de mal d'eux

 

[Gagarine]

Lorsque l'amortissement est terminé, votre activité dégage alors des bénéfices qui viennent s'ajouter à vos revenus (salaires, fonciers, mobiliers...). Tout simplement.
L'indexation des loyers est effectivement decrite dans votre Bail. Généralement 50 à 65% de l'ICC. GFE m'a annoncé que leurs nouveaux baux étaient à 100%... de l'IRL ! LOL Toujours le mot pour rire ces commerciaux !
La revente du bien se fait généralement entre particulier. L'exploitant n'a pas vocation à être propriéataire des logements qu'il gere.
Une ultime fois, la TVA n'est qu'un jeu d'écriture. Donc en rendre une partie, la totalité ou rien du tout ne change rien en terme de tresorerie.
Le LMnP se fait normalement dans un but patrimonial. Donc pas de raison d'acheter pour vendre à 20 ans. Pourquoi pas à 10 ans, à 15 ans. Profitez au moins des 3 à 5 ans d'amortissement qu'il doit vous rester pour avoir des revenus non fiscalisés.

Enfin, si vous trouvez que 5,30% est une renta élevé, c'est que vous marchez sur la tête.

Cordialement.

 

[babas]

gagarine, j'ai beau regarder en lmnp tous les promoteurs, avoir entre 5,5 et 6 de renta, c'est super rare, GFE se situant dans cette fourchette pour certains produits, mais bien en dessous pour d'autres.
si vous avez de bonnes rentas, faites moi signe et dites moi quels sont vos plans en la matière

 

[Gagarine]

Je ne dis pas que l'on en trouve. Je dis qu'on ne peut pas parler de renta "élevée" pour du 5,3%. Les gestionnaires proposent des renta qui correspondent au marché. Ni plus, ni moins. Les loyers d'une résidence d'affaires ou de tourisme n'ont pas baissé ces dernieres années il me semble ? Alors pourquoi les renta ont-elles chuté ? Parce que les gestionnaires profitent du marché immo pour s'en mettre plein les poches en vous vendant des produits avec des renta minables. De telle sorte qu'aujourd'hui, tout le monde trouve super d'avoir une renta à 5,3%.

Cordialement

Au pays des chercheurs d'or, les vendeurs de pelles sont les rois.

 

[tbw]

Je crois que vous mettez le doigt sur ce qui est le point chaud actuel, les faibles rentabilités.

Tout le monde s'en accomodait tant que les rendements des placements mobiliers étaient faibles voir très faible car l'inflation officielle était faible et les primes de risques nulles.
Du coup le rendement réèl restait supérieur à 4%.
Les gens compensaient par la valorisation des actifs (augmentation des cours de bourse par exemple).

Maintenant, retournement de tendance fort sur la valorisation du risque à travers les primes de risque + augmentation de l'inflation officielle = rendement des placements financiers garantis par l'état en forte hausse (le livret bleu à 3.5% on a évité de justesse le 4% qui aurait du être appliqué).
La BCE a une vision restrictive et privilégie la lutte contre l'inflation plutôt que la relance eco, ce dont je les félicite, mais un des impacts immédiat à court terme sera le rareté du crédit et son coût plus élevé.

Avec une inflation de 4% et des rendements immobiliers de 6% bruts, on obtient un rendement réèl de 2% brut incluant les différents mécanismes fiscaux, cest tèrs faible.

De ces contraintes, on verra un ajustement des prix immobiliers à la baisse.
Sera t il violent et rapide comme sur la période 1992/1995, je n'en sais rien mais d'après les indicateurs standards du marché (friggits = taux endettement +l'évolution des revenus+taux d'intérêts) on peut tabler sur 20% pour démarrer.


A+
erwan

 

[babas]

Je ne dis pas que l'on en trouve. Je dis qu'on ne peut pas parler de renta "élevée" pour du 5,3%. Les gestionnaires proposent des renta qui correspondent au marché. Ni plus, ni moins. Les loyers d'une résidence d'affaires ou de tourisme n'ont pas baissé ces dernieres années il me semble ? Alors pourquoi les renta ont-elles chuté ? Parce que les gestionnaires profitent du marché immo pour s'en mettre plein les poches en vous vendant des produits avec des renta minables. De telle sorte qu'aujourd'hui, tout le monde trouve super d'avoir une renta à 5,3%.

Cordialement

Au pays des chercheurs d'or, les vendeurs de pelles sont les rois.

oky doky
c'est clair que 5,3%, c'est pas le pérou, mais sur le marché actuel, c'est bon.
les rentas ont baissé car l'immo a trop monté, et que les loyers n'ont pas suivi. maintenant il est clair que les rentas de moins en moins bonnes....

 

[VIERI]

En résumé je ne me trompe pas si je dis que le lmnp n'est pas comme du de robien où il faut faire attention à l'emplacement
(car soit dit en passant les 5.3% proposés c'est pas du centre ville mais dans la pampa je crois)
car on ne revend pas à terme, il faut prendre plutôt ce placement comme une rente défiscalisée.

S'il fallait vendre je pense qu'un bien en région parisienne ou grande ville lyon, marseille se vendra mieux que le mans ou tours.

vous ne croyez pas?

 

[tbw]

il faut tjrs faire attention à l'emplacement lors d'un achat immobilier.

la revente peut être forcée (les aléas de la vie malheureusement).

dans les grandes agglomérations, vous gagnez en "liquidité" (le bien se revend mieux et plus vite en général) mais votre mise initiale est aussi plus conséquente.

En terme de risque, il y a moins de risque pour la revente à Paris mais comme la mise initiale est bcp plus grande, il faut être attentif à la qualite du bien.

A+
erwan

 

[VIERI]

merci mais est ce que je me trompe si j'affirme que lorsqu'on revend le bien je ne vends pas que l'emplacement pas mais sutout les conditions du bail que pourra bénéficier le futur acquéreur.

imaginons que je vende à cause d'un aléa de la vie
je vends dans ce cas à un particulier mon acquéreur désire acheter ce bien mais ne veuille pas faire le louer meublé (car lui ne bénéficiera pas de l'amortissement est ce que je me trompe?) il y habite ou le loue vide car il pense qu'il le louera plus chère que ce que lui donne le gestionnaire. Est ce que c'est possible?

Dans un second cas si je revend au gestionnaire est ce que c'est dans les mêmes conditions qu'un logement vide en terme de valorisation, est ce que cela se vendra moins cher comme je le pense, mais je préfère avoir votre avis.

merci

 

[babas]

il faut faire attention aux 2, emplacement et bail.
l'acheteur peut bénéficier de l'amortissement sans soucis, et il ne l'habitera pas, c'est bien souvent impossible d'en faire sa résidence principale (logement trop petit et pas prévu pour)
enfin les gestionnaires ne rachétent jamais (à ma connaissance) les biens

 

[VIERI]

Si je revends dans 20 ans l'acquéreur dispose d'une réserve d'amortissement au pro rata, c'est à dire qu'il aura perdu une partie des amortissements ou bien l'amortissement est recalculé comme s'il avait acheté neuf?

merci

 

[ace31]

L'amortissement repart à 0, il bénéficiera du même avantage que le primo acquéreur.