LMNP sur courte durée avant passage en résidence principale

[Benjbenjbenj]

Bonjour,

Merci au modérateur pour la validation de mon profil.

J'ai une question concernant ma situation. Je joue un appartement en LMNP régime réel simplifié depuis 2019.
J'ai fait l'acquisition d'une maison en avril 2022 dans le but d'en faire à terme ma résidence principale. Néanmoins pour des raisons professionnelles je ne pouvais pas y habiter tout de suite. Je l'ai donc mise en location meublée saisonnière le temps d'organiser mon déménagement depuis Paris jusqu'en Charente Maritime.
Cette maison a donc été louée 3 mois pendant lesquels ma résidence principale était mon appartement parisien. Ensuite j'y ai déménagé et elle est donc devenue ma RP à partir de fin juin 2022.
Le bien étant en indivision je dois la déclarer au régime réel simplifié également. l'indivision gérant le bien a été créée début avril 2022 et clôturée fin juin 2022.
J'ai des doutes concernant la déclaration. Puis-je prendre en compte les frais d'acquisition, les amortissements dans le calcul du résultat fiscal concernant ce bien ?
En effet il s'agit d'une résidence secondaire sur la dite période et il me semble que c'est justifié. Néanmoins cela va me créer un gros déficit foncier dont je pourrai "profiter" pour mon activité sur l'appartement que je loue depuis 2019.

En effet, pour 3 mois de location, j'aurai "gagné" plusieurs milliers d'euros de déficit à reporter sur ma déclaration fiscale qui pourront m'aider à retarder le moment auquel je paierai des impôts sur les revenus de mon appartement.

Sur le papier cela me semble dans les clous mais j'ai quand même des doutes concernant l'interprétation de l'administration fiscale.
Le comptable semble avoir des doutes aussi mais accepte de faire le dossier comme cela.
Qu'en pensez-vous ? Vaudrait-il mieux renoncer à la déduction des amortissements de la maison, des frais d'acquisition etc... ? Et payer des impôts sur la location de la maison sur avril mai juin. Pour éviter un redressement par la suite. Ou bien le dossier vous semble correct ?

Merci à vous

 

[moietmoi]

l'indivision gérant le bien a été créée début avril 2022 et clôturée fin juin 2022.

Bonjour,
oui c'est pas facile,

que signifie cette phrase? soit le bien est sur la même exploitation que le premier, soit il a été crée au moment de mise en exploitation une nouvelle exploitation( le premier bien est il aussi en indivision;? )
de toute façon dans ce cas d'exploitation sur une durée "courte" tant les amortissements que les charges(tel frais d'acqusition doivent être calculé au pro rata temporis ( ici 3mois /12). ou bien on doit rajouter un loyer fictif sur les 9 mois restants et comptabiliser plein pot les amortissements et les charges:

Par ailleurs un autre point est à surveiller:
êtes vous sans le savoir passer lmp?
en effet il y a un effet pervers de la location sur quelques mois d'un bien
vous avez que pour être lmp, il faut faire plus de 23 000 euros de recettes de que les recettes dépassent les revenus salariés et assimilés....
MAIS
quand on loue pour quelques jours ou quelque mois, pour apprécier le seuil des 23 000, il faut rajouter un loyer fictif de pro ratisation;
exemple vous avez loué votre bien 3 mois à 1500 euros, sur 12 mois il y aurait eu 18 000 euros, et votre autre appartement vous avez fait 6000 euros de loyers brut(recettes)... la somme fictive fait 24 000;

la première condition pour lmp est remplie; reste la seconde...

 

[Benjbenjbenj]

Bonjour,
oui c'est pas facile,

que signifie cette phrase? soit le bien est sur la même exploitation que le premier, soit il a été crée au moment de mise en exploitation une nouvelle exploitation( le premier bien est il aussi en indivision;? )
de toute façon dans ce cas d'exploitation sur une durée "courte" tant les amortissements que les charges(tel frais d'acqusition doivent être calculé au pro rata temporis ( ici 3mois /12). ou bien on doit rajouter un loyer fictif sur les 9 mois restants et comptabiliser plein pot les amortissements et les charges:

Par ailleurs un autre point est à surveiller:
êtes vous sans le savoir passer lmp?
en effet il y a un effet pervers de la location sur quelques mois d'un bien
vous avez que pour être lmp, il faut faire plus de 23 000 euros de recettes de que les recettes dépassent les revenus salariés et assimilés....
MAIS
quand on loue pour quelques jours ou quelque mois, pour apprécier le seuil des 23 000, il faut rajouter un loyer fictif de pro ratisation;
exemple vous avez loué votre bien 3 mois à 1500 euros, sur 12 mois il y aurait eu 18 000 euros, et votre autre appartement vous avez fait 6000 euros de loyers brut(recettes)... la somme fictive fait 24 000;

la première condition pour lmp est remplie; reste la seconde...

Bonjour,

Merci pour votre message. Pour répondre à votre question : mon premier bien est géré en propre via mon entreprise individuelle LMNP créée en 2019 lors de l'achat de l'appartement. Pour le second bien, comme c'est un bien acheté avec ma compagne (non marié non pacsé) on a du créer une indivision pour faire la location meublée en attendant d'habiter dans notre maison.
J'ai donc créé l'indivision le 1er avril et j'ai déclaré une fin d'activité pour cette entreprise le 30 juin. Du coup que se passe-t-il d'après vous dans cette situation ?

Pour le LMP par de souci car nos revenus d'activité principale dépassent largement ceux de la location mais merci pour la remarque !

 

[moietmoi]

J'ai donc créé l'indivision le 1er avril et j'ai déclaré une fin d'activité pour cette entreprise le 30 juin. Du coup que se passe-t-il d'après vous dans cette situation ?

En premier lieu, les amortissements, sur ce bien, ne serviront qu'à ce bien..
Les amortissements en report sont définitivement perdus.
Se pose la question du déficit /2 qui pourrait se reporter sur votre exploitation en propre.
Mais , je comprends votre interrogation. Ja fais une journée de location meublée d'un bien , et super, j'ai du déficit à imputer sur mon autre exploitation.
le bofip répond
Soit pro rata
Soit loyer fictif.
Le fait que l'exploitation soit arrêtée ne s'oppose pas a mon avis à la règle du code des impôts.
Je mettrai la référence d'ici peu.

 

[Benjbenjbenj]

En premier lieu, les amortissements, sur ce bien, ne serviront qu'à ce bien..
Les amortissements en report sont définitivement perdus.
Se pose la question du déficit /2 qui pourrait se reporter sur votre exploitation en propre.
Mais , je comprends votre interrogation. Ja fais une journée de location meublée d'un bien , et super, j'ai du déficit à imputer sur mon autre exploitation.
le bofip répond
Soit pro rata
Soit loyer fictif.
Le fait que l'exploitation soit arrêtée ne s'oppose pas a mon avis à la règle du code des impôts.
Je mettrai la référence d'ici peu.

Voilà c'est exactement la question que je me pose par rapport au déficit ! Cela me semble risqué de le reporter sur mon exploitation en propre.
Si vous avez de la documentation pour m'aider à traiter ce sujet et orienter le comptable cela m'intéresse car il a l'air perdu. Je souhaite minimiser tout risque de contrôle fiscal et faire les choses proprement.