LMNP Marseille - besoin d'aide

[utopialist]

Bonjour à tous,

J'ai signé en début de semaine un contrat préliminaire pour un LMNP dans le neuf, mais le conseiller a voulu que je signe tellement vite, avec l'argument que c'était le seul bien à ces conditions... que je m'interroge. Voici les conditions:

T1 de 19 m2 dans une résidence étudiante, gérée par ICADE EUROSTUDIOMES

Prix de l'appartement HT: 51 553 €
Terrain HT: 5 665 €
TVA: 11 214 €

+frais de notaire, de garantie de prêt et de banque: 4 400 €
+frais d'ingénierie (si quelqu'un peut m'expliquer ce que c'est...): 1 368 € TTC
+frais de commercialisation: 5 474 € TTC (c'est pas abusif??)
+frais de mobilier: 2990 € TTC.

soit un total de 82 000 €, dont 12 800 € de TVA.

Ils me paieraient 210€ de loyer mensuel, alors qu'ils touchent 459 €...

La rentabilité me semble faible après lecture de différents sites, et surtout, je m'interroge sur la possibilité d'une revente dans de bonnes conditions...

De plus, les conditions de fixation du loyer en cas de renouvellement du bail ne sont pas indiquées sur le bail commercial. Le bail est fixé à 9 ans ferme.

Pouvez-vous me donner votre avis si vous êtes qualifié? J'ai jusqu'à mardi pour résilier, puisque j'ai signé le 1/12.

Je suis perdu...

Merci beaucoup!

utopialist

 

[lmplmnp]

c'est un LMNP neuf assez classique
sans doute une renta à 3,6% HT/HT. SI c'est ca c'est faible
Icade est un bon gestionnaire
au renouvellement : vs verrez dans 9 ans . Ca dépendra du rapoport de force et de la situation locative à ce moment là.

Je crois que votre lot est le lot 013 dans marseille 3e , livré par monné decroix en septembre. Quartier (très très ) moyen !!! C'est un retour de lot. En effet c'est le dernier !!!

ce n'est pas une défisc CEnsi Bouvard. Aucun interet d'acheter du neuf à 3,6% !! si vs ne réduisez pas vos impots !!!

Acheter du LMNP ancien à 5% BIEN PLACE et pas du 3,6% dans un très très mauvais quartier de marseille. Je crois que vs n'etes pas de MArseille

Mais

 

[utopialist]

Merci pour votre réponse. Effectivement c'est ce lot... Par contre on m'a promis une défisc! (25%) Pourquoi n'y aurais-je pas droit?

D'autres avis?

 

[puystvincent]

Bjr

pouvez vous preciser l adresse de ce projet?

le 3eme ardt n est pas le mieux placé, loin de la, transports/voisinage, etc..loin des facs, pas d animation sympa

prudence, prudence.....

 

[utopialist]

C'est au 73 rue Hoche, entre le 2e et le 3e
C'est le projet indiqué par "lmnplmp"

 

[puystvincent]

c est un quartier tres..."coloré" et exotique, avec un commerce "specifique", on y trouve toutes sortes de produits exotiques aussi

aucun etudiant n ira loger par la, en tout cas aucune étudiantE

la fac la plus proche, fac de sciences St Charles.....est loin!


je ne pense pas que ce soit le bon plan, a mon avis..;resiliez

 

[Buffeto]

c est un quartier tres..."coloré" et exotique, avec un commerce "specifique", on y trouve toutes sortes de produits exotiques aussi

ce que tu nous dis là est proprement stupéfiant ......

 

[puystvincent]

ce que tu nous dis là est proprement stupéfiant ......

faut bien rire un peu

si je peux aider qq1 à eviter un mauvais investissement..

 

[utopialist]

Merci encore!
Effectivement, je ne connais pas Marseille... C'est souvent le problème avec ces lmnp
Mais le loyer est censé être garanti non? Et sur les autres paramètres, qu'en pensez-vous?

 

[puystvincent]

Les parametres financiers dependent essentiellement du remplissage de l appartement et des frais generés par une occupation "aleatoire"


le critere principal avant d investir doit etre la localisation du bien, et non la defisc'

(c est ce que j ai essayé de faire avc mon....Bip..de ZRR= la localisation est excellente, je connaissais la station depuis 20 ans, et je me suis qd meme fait avoir par le gestionnaire.......alors...)

80 000€ pour 19 m² c est ahurissant!!

j habite une villa neuve, dans un tres joli quartier de Marseille, 130m²/500m² de terrain =valeur autour de 500 k€

 

[lmplmnp]

celui qui vous dit que c'est une "DEFISC 25%" est un ... bandit.
le produit est livré ET EXPLOITE par Icade.

Déjà que le quartier est pas terrible
si en plus le "conseiller" vous ment, ou croit savoir...

faites un LMNP à marseille si vs voulez , mais pas dans ce quartier de préférence.
et puis si vs avez besoind 'une rédunction d'impot ne prenez pas un lot déjà livré et loué !!

 

[utopialist]

Merci puystvincent! la localisation est effectivement l'élément essentiel, et je n'y ai pas prêté assez attention... Les mecs vous font signer des trucs dans l'heure, en vous mettant la pression comme pas possible Je pensais être assez méfiant (j'ai déjà refusé 2 projets avant) mais visiblement pas assez...

C'est sûr, qu'il faut que le bien ne soit pas loué pour la défisc?? Ca m'étonne. Je ne vois pas pourquoi. Du moment que c'est du neuf.... non??

 

[yannou79]

Si ca a déjà été loué au moment ou vous achetez, c'est plus vraiment du neuf ...

 

[scultore]

fuyez utopialist ! quand puy saint vincent vous dit que le quartier est très coloré et très exotique il est très politiquement correct ! je suis une vieille marseillaise et si je ne passe dans ce quartier je monte les vitres de la voiture !. Le problème est que le bien peut être loué mais seulement à des "exotiques", aucun marseillais n'y enverra ses enfants. Et PSV a aussi raison, la seule fac, st charles est loin, donc emplacement à fuir.

 

[puystvincent]

fuyez utopialist ! quand puy saint vincent vous dit que le quartier est très coloré et très exotique il est très politiquement correct ! je suis une vieille marseillaise et si je ne passe dans ce quartier je monte les vitres de la voiture !. Le problème est que le bien peut être loué mais seulement à des "exotiques", aucun marseillais n'y enverra ses enfants. Et PSV a aussi raison, la seule fac, st charles est loin, donc emplacement à fuir.

merci scultore...quand je vois le prix au m² qu ils osent annoncer!!!


mais sinon, on a une belle ville, avec des emplacements sympas

 

[Buffeto]

mais sinon, on a une belle ville, avec des emplacements sympas

personne n'en doute , mais faut quand meme chercher un peu

 

[utopialist]

ok, merci à tous pour vos réponses!!
Ce forum est bien utile. J'ai envoyé ma résiliation et je vais arrêter de chercher pour un petit moment...
Bonen semaine à tous

 

[scultore]

Je vais quand même oser : on a la plus belle ville du monde...
qui a dit que les marseillais étaient chauvins ?
(un peu d'humour dans ce monde de brutes)

 

[Gagarine]

Du monde je ne sais pas. Mais certainement la plus belle ville de tout Marseille...

 

[babas]

moi je trouve qu'un petit peu de pub sur ce forum, pour ce super cabinet et ce super vendeur/escroc, ne ferait pas de mal...même si je sais qu'il ne faut pas citer, sur ce coup on pourrait faire une exception !