LMNP en résidence étudiante, quelques questions

[Perdu]

Bonjour à tous,

Comme mon pseudo l'indique, j'aurais besoin de vos lumières concernant un éventuel investissement. Voilà ce que j'ai pu comprendre :

Achat d'un studio en résidence étudiante à 119600 euros TTC
Récupération de la TVA 19600€ (si le bien gardé au moins 20 ans sinon remboursement au prorata...)
Réduction d'impôts de 18000€ sur 9 ans
3400€ de loyer annuel sur 9 ans 30600€ (sans prendre en compte les revalorisations).

Coût du bien au bout de 9 ans : 51400€ (sans prendre en compte les charges et taxes diverses bien évidemment).

Est-ce bien juste ?

Si oui, quelques questions :
- La récupération TVA concerne-t-elle tout le monde ? Pas de conditions autre que d'investir dans une résidence qui mentionne cette récupération (conditions de ressources ou autre) ?
- Le loyer est-il garanti contractuellement sur les 9 ans ? À la fin du premier bail, le gestionnaire est-il obligé de reconduire le bail sur les 11 ans restants ? 11 pour arriver aux 20 ans pour "consolider" entièrement la récupération TVA.
- La réduction d'impôts est-elle applicable sur l'année d'achat ou sur la livraison ?
- Et surtout que faire du bien après les 20 ans ? La revente doit être horriblement compliquée, la location peu pratique ? Ça redevient un bien comme les autres ?

Merci d'avance pour votre aide

 

[Buffeto]

as tu consulté cette page ?

 

[Perdu]

Je viens de relire oui, j'avais effectivement zappé la ligne sur l'application que la réduction d'impôts. Ça s'applique donc à l'année d'achèvement des travaux. Des pistes pour les autres questions ?

 

[Buffeto]

- La récupération TVA concerne-t-elle tout le monde ?

à priori oui

Pas de conditions autre que d'investir dans une résidence qui mentionne cette récupération (conditions de ressources ou autre) ?

pas de condition de ressources

- Le loyer est-il garanti contractuellement sur les 9 ans ?

oui sauf ....si le gestionnaire fait faillite

À la fin du premier bail, le gestionnaire est-il obligé de reconduire le bail sur les 11 ans restants ? 11 pour arriver aux 20 ans pour "consolider" entièrement la récupération TVA.

nous sommes dans le domaine commercial donc aucune obligation .
la reconduction du bail se fait tacitement sauf dénonciation de l'une ou l'autre partie . (quel serait l’intérêt du gestionnaire à ne pas reconduire ?)

- Et surtout que faire du bien après les 20 ans ? La revente doit être horriblement compliquée, la location peu pratique ?

difficile à anticiper ....
se lancer dans ce genre d'investissement nécessite d’être un minimum optimiste dans l'avenir

 

[Perdu]

Merci pour ces réponses.
Bon, du coup ça me paraît drôlement intéressant, des pièges à éviter ?
Bien-sûr trouver un bien intéressant, un gestionnaire fiable, bon ça sera déjà compliqué, mais c'est tout ?

 

[GoodbyLenine]

piège = tout ton investissement est complètement dépendant de l'exploitant de la résidence. S'il n'est pas financièrement sain, ton investissement tournera au cauchemar.

Sinon, il y a aussi :
- tva à payer sur les loyers encaissés (certains organismes font même de la pub avec le rendement ttc/ht, trompant les investisseurs qui ne réalisent pas qu'ils ne garderont vraiment que les loyers ht)
- rendement de l'opération (à supposer que le loyer de 3400€ soit bien ht, la rentabilité ht/ht de l'opération décrite serait de 3.4%, ce qui me semble bien faible, comparé à d'autres opérations similaires proposées actuellement par des grands noms de la résidence étudiante)
- moins-value lors de la revente (les lots sur le marché secondaire sont vers au moins 5% de rendement, donc pour ce loyer de 3400€ht, ne comptez pas revendre plus de 68 000 € ht ...)
- prix d'achat très élevé : ça fait combien au m², même en tenant compte des parties communes ?

Ah, j'allais oublier :
- c'est un bail commercial, donc l'exploitant peut quasiment "imposer" une baisse de loyer s'il démontre à un juge que c'est nécessaire pour que son exploitation reste pérenne. Ceci sera possible lors de la reconduction du bail, mais aussi avant (n'importe quand) dès que le montant des loyers aura augmenté d'au moins 25%. .... et aussi : impossible de revendre, sauf à quelqu'un qui reprend
le bail commercial, sinon forte indemnité à payer à l'exploitant.
- répartition des charges (qui paie pour les différentes charges, pour le remplacement du mobilier, pour les gros travaux, pour la taxe foncière, pour la taxe d'enlèvement des ordures, etc.)
- indexation des loyers (quel indice ? plafonnement des augmentations ?)

 

[Perdu]

Oui toutes mes excuses, j'étais un peu pressé, les chiffres loyer ont été indiqués à l'arrache. Ça serait plutôt du 4% de rendement (en prenant le loyer HT).

Pour le prix d'achat, en TTC on est à peu près au prix du marché actuel, en HT + économies d'impôts ça devient drôlement intéressant en fait. Mais il y a effectivement énormément de paramètres à prendre en compte...

Pour orienter les conseils il faut aussi que vous soyez informés de mon objectif, réduire mes impôts et augmentation du capital. Somme disponible d'environ 50k€. (Quasi) Autofinancement de l'investissement souhaité.


Merci pour les conseils.