Lissage auto/immo dossier bon ?

[nemesis88]

Bonjour,
J'avais quelque temps posté pour un achat vefa.
Seulement un appartement s'est mis en vente juste a côté de chez nous et c'est une occasion que nous voulons pas laissé passer.

Nous avons annulé notre vefa et fait une proposition (accepté) de 300 000€ pour ce nouvel appartement.

J'ai un credit auto de 317€/mois pour encore 47 mois.
Et je souhaite emprunter sur 25 ans.

Je pensais rembourser l'auto en anticipé mais voilà ça mangerait tout mon apport et me laisserait très peu de liquidités.

De plus les vendeurs ne seraient pas chaud a ce que l'on verse rien lors de la signature du compromis.

Ma banque me propose un lissage auto/immo.
Sur 25ans, 2%, 10 000€ apport.
On emprunterai 316500€
Mensualités de 1504€/mois ass. Comprise (0.19% 100% chacun).

Niveau endetemment calculé par la banque : 29.47%

Moi je trouve 30,6% mais j'ai cru comprendre que la banque prenait en compte les montants déclarés aux impôts.

Quoi qu'il arrive on est a - 33% un reste a vivre de 3396€ pour 2 adultes et 2 enfants (sans allocations familiales).

Nous trouvons que c'est une solution convenable.

Cependant je connais pas trop ce genre de montage et la chance que cela passe.

On veut vraiment cet appartement et on essaye de tout faire pour mettre toutes les chances de notre côtés.

Un avis sur un dossier comme celui la ?

Merci

 

[ZRR_pigeon]

cela semble etre une solution intelligente. elle a bien fait un lissage avec une mensualité constante tout au long du prêt ?

tout a l'air trop beau, il y a surement un loup.

Au hasard, je dirais, vu que vous ne le précisez pas, que le taux doit être moisi (du genre 2.2% sur 25 ans).

Alors qu'au delà de 1.5%, il faut vraiment se poser la question de pourquoi et surtout faire faire d'autres offres ailleurs.

 

[nemesis88]

bonjour,
j'avais bien mis le taux dans mon post mais c'est en effet un peu noyé dans le flow d'information.
Voici la proposition en détail:

prix d'achat: 300 000€
frais de notaire: 22 500€
garantie crédit logement: 3500€

Apport : 10 000€

soit un total à financer de: 316 000€

Durée: 25 ans
Taux: 2%
Taux assurance: 0.198% (100% sur chaque tête)

Remboursement :
47 mensualités de 1187.09€ ass. incluse
253 mensualités de 1504.41€ ass. incluse

le montant de l'assurance est de 104.28€/mois

Bien sur lors des 47 première mensualités il faut ajouter les 317,32€ de la voiture.

Entre temps je continue mon investigation au niveau des autres banques. Certaines semble plus enclin que d'autres à prêter dans avoir tous les frais. Le lissage ou remboursement auto est une caractéristique à prendre en plus.

merci

 

[ZRR_pigeon]

effectivement j'avais loupé le 2%. certaines banques, sachant que le lissage optimise le coût du crédit, augmente les taux quand il s'agit d'un pret lisseur.

vous pouvez leur demander le taux sans lissage (en considérant que le pret auto est soldé, par vos parents, qu'importe inventez n'importe quoi).

en fonction du différentiel, vosu verrez si cela vaut le coup d'évaluer d'autres pistes pour ce prêt auto.

une piste peut etre de vous faire preter la somme en famille (en les remboursant au plus vite, mais en écrivant que le remboursement se fera au terme de votre pret immo).

 

[Turbo-057]

De plus les vendeurs ne seraient pas chaud a ce que l'on verse rien lors de la signature du compromis.

Depuis quand paye t'on à la signature du compromis ?!
Ils n'ont rien à dire à ce niveau vous choisissez votre manière de faire.
Et pour moi je ne vois pas ce qu'il faut payer lors du compromis, vous payez lors de l'acte authentique c'est tout.

 

[moietmoi]

Depuis quand paye t'on à la signature du compromis ?!
Ils n'ont rien à dire à ce niveau vous choisissez votre manière de faire.
Et pour moi je ne vois pas ce qu'il faut payer lors du compromis, vous payez lors de l'acte authentique c'est tout.

en fait si c est un compromis ou plutôt une promesse de vente, le vendeur s'engage , sans possibilité de rétractation , dès la signature à vendre le bien aux conditions définies, en échange l'acquéreur s'offre le droit d'acheter sans obligation d'achat;

et pour compenser l'immobilisation du bien que consent le vendeur au profit du possible acquéreur, il est versé 10 jours après la signature de la promesse( dans les faits, souvent le jour de la promesse) une indemnité d'immobilisation; celle ci est traditionnellement égale à la valeur de 10% qui serait due si l'acquéreur changeait d'avis, mais il est courant que la somme versée lors de la promesse soit de 5% avec la mention indiquant que si l'acheteur change d'avis il devra les 10%

un compromis( très très rare sauf pour les régions du sud de la France) engage aussi l'acheteur qui ne peut se défaire de l'achat( sauf clause crédit..) et dans ce cas si il change d'avis, alors que le compromis est muet concernant une indemnité , ce sont le tribunaux qui tranchent, donc dans ce cas aussi il est souvent pratiqué les 5% et 10% dans le compromis , pour éviter les tribunaux

 

[ZRR_pigeon]

Depuis quand paye t'on à la signature du compromis ?!

moi non plus je n'ai rien payé ce jour là, mais j'étais quand même redevable des 10% si je changeais d'avis (sauf clause suspensive).

 

[moietmoi]

moi non plus je n'ai rien payé ce jour là, mais j'étais quand même redevable des 10% si je changeais d'avis (sauf clause suspensive).

sous seing privé... d accord.mais va trouver un notaire qui accepte le risque d'être au centre d'une bataille pour les 10%.... j en connais pas;
et comme par ailleurs nos chers législateurs dans un souci de simplification augmentent de jour en jour les pièces nécessaires au compromis, il y a de moins de moins de promesse sous seing privé;

pour revenir à la question:

Ma banque me propose

Cependant je connais pas trop ce genre de montage et la chance que cela passe.

si c'est votre banque qui vous le propose..pourquoi avoir une crainte que "cela passe ou pas"

mais effectivement faites jouer la concurrence

 

[nemesis88]

en effet il n'y a pas de règle précise bien que l'usage soit de verser 5 à 10%.

Dans mon cas le notaire m'a même dit préféré reporter la signature de quelques jours pour disposer d'un montant à donner disons 1000€, plutôt que de ne rien donner.

La directrice de l'agence avec qui j'ai faillit signer pour mon VEFA (la demande était prête chez eux) m'a proposé cette solution. Je garde mon apport, je verse 6000€ au notaire (tout le monde est content), les 4000€ restants me servent à payer le cautionnement et les frais de dossier.

Aujourd'hui le notaire me demande de confirmer que la somme versée serait bien de 6000€, si je dit oui je reste bloqué avec la solution de ma banque et si je veux faire jouer la concurrence je devrais le faire avec les banques qui acceptent ce genre de montage (lissage auto/immo).

Je souhaite mettre le maximum de chance de mon côté pour emmener cette vente à son terme avec succès, car on veut vraiment ce bien .

Je connais pas tout en montage immo et j'ai peur que le lissage soit une contrainte pour la banque qui pourrait empecher le dossier de se concrétiser.

merci

 

[Aristide]

Bonjour,

un compromis( très très rare sauf pour les régions du sud de la France)

???
A ma connaisance - dans les acquisitions d'ancien - le compromis est le plus utilisé partout en France.

Cdt

 

[Aristide]

Bien sur lors des 47 première mensualités il faut ajouter les 317,32€ de la voiture.

Pour simuler ce lissage il manque :
+ Le taux de ce crédit consommation
+ Le montant de son capital restant dû
+ Le nombre d'assurances éventuelles avec les quotités par personne assurée et le taux des primes.

Par ailleurs avec un montage gigogne à échéances lissées il est sans doute possible d'améliorer/optimiser le plan de financement.

A toutes fins utiles :

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[nemesis88]

Taux crédit: 6.98% TAEG Fixe
Capital restant du: 13673.66€

Pas d'assurance DCIA sur le pret auto.

Après la banque ayant toutes ces infos je suppose que le lissage qu'elle m'a donné et que j'ai donné dans le post précédent est le bon.

 

[ZRR_pigeon]

Après la banque ayant toutes ces infos je suppose que le lissage qu'elle m'a donné et que j'ai donné dans le post précédent est le bon.

cela suppose que la banque sait faire son travail....

heureusement que ce n'est pas le cas, sinon ce forum serait vide !

 

[nemesis88]

cela suppose que la banque sait faire son travail....

heureusement que ce n'est pas le cas, sinon ce forum serait vide !

et c'est bien pour ça que j'ai posté ce sujet

 

[Aristide]

Taux crédit: 6.98% TAEG Fixe
Capital restant du: 13673.66€

Le TAEG ne sert pas pour le calcul des échéances; c'est le taux nominal proportionnel qu'il faudrait indiquer.

Cdt

 

[Anonyme]

Bonjour,

pour rester plus terre à terre et répondre à la question posée au début:

le lissage de votre crédit voiture aide à limiter la charge d'emprunt pendant les 47 mois restants sur votre prêt auto.
donc en évitant d'additionner les deux mensualités de prêt.

un risque réel existe lorsque cette solution est utilisée sur des revenus modestes qui se retrouve à des taux d'endettement de 35 % qui n'auront pas les moyens d'épargner durant cette période et de ce fait devront refaire à un moment ou a un autre un crédit voiture.

dans votre cas, même si dans quelques années vous deviez souscrire un crédit voiture du même montant vous seriez à 35% d'endettement avec un reste à vivre suffisant.

mon conseil: profitez d'avoir cette mensualité lissée pour mettre de l'argent de côté en prévision d'un futur achat de voiture.
si vous mettez 300 € par mois de côté vous capitalisez à 14.000 € d'épargne lors de la fin de votre prêt auto actuel.
en prenant le principe que la durée de vie d'une voiture dépasse en général les 5 ans vous devriez pouvoir renouveler votre véhicule à moindre coût.

si bien sur vous ne mettez rien de côté vous devrez vous attendre à un moment ou à un autre à devoir supporter une charge d'emprunt plus lourde.

au niveau des banques, elles ne sont pas nombreuses à accepter le lissage du prêt immobilier avec un crédit conso.
donc même si une banque vous propose un taux plus bas mais sans lissage vous aurez une charge cumulée d'emprunts plus lourde et moins de ce fait moins de possibilité d'épargne.


bien cordialement

 

[Anonyme]

pour compléter:

sans lissage vous avez une mensualité de prêt immobilier de 1446 € (arrondi) + votre prêt auto de 317 € = 1763 €

cela nous donne un taux d'endettement de 34.7 % environ

avec le lissage vous avez une mensualité de 1504 €

soit une marge de manoeuvre de 1763 - 1504 = 259 € mensuel que vous pouvez consacrer à une épargne dédiée au changement de voiture lorsque le besoin se fera sentir

je redis bien que ce système fonctionne que pour des ménages ayant des revenus suffisants et qui se tiennent rigoureusement au plan prévu.........

donc c'est une étude de votre budget familial sous forme dépense/revenus qui doit vous permettre de savoir si vous pouvez ou pas le faire.

bien cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Taux crédit: 6.98% TAEG Fixe
Capital restant du: 13673.66€

Pas d'assurance DCIA sur le pret auto.

Après la banque ayant toutes ces infos je suppose que le lissage qu'elle m'a donné et que j'ai donné dans le post précédent est le bon.

Au vu des informations fournies, taux de votre crédit voiture ressort à 4,41%.

Ci-joint un fichier Excel avec quatre simulations.

L'hypothèse N°1 est celle de vos deux crédits juxtaposés sans lisage qui, par rapport à des revenus mensuels de l'ordre de 5.000€ vous générerait une charge de ~/~ 1.761€ pendant 47 mois soit un taux d'endettement supérieur à 35% sans doute jugé trop élevé par votre banque (***).

L'hypothèse N° 2 est celle proposée par votre banque avec deux prêts imbriqués avec lissage (lissage "simple" par opposition au montage "gigogne" objet des simulations N°3 et N°4) sur une échéance cible assurances comprises de 1.504,42€ (différence de 0,01€ avec votre banque sans doute du fait des méthodes d'arrondis différentes).

(***) Vous noterez que, se basant sur le coût du crédit corrigé (le plus pertinent à mon sens surtout si la comparaison porte sur des durées différentes) l'hypothèse N°2 revient à plus cher que la N°1)

L'hypothèse N° 3 est un montage gigogne avec trois prêts imbriqués avec la même échéance cible que ci-dessus.

Pour cette simulation - ainsi d'ailleurs que pour la N° 4 ci-dessous - la hiérarchie des taux supposée/imaginée est la suivante :

001 - 024 mois = 1,60%
025 - 060 mois = 1,65%
061 - 084 mois = 1,70%
085 - 120 mois = 1,75%
121 - 144 mois = 1,80%
145 - 180 mois = 1,85%
181 - 216 mois = 1,90%
217 - 240 mois = 1,95%
241 - 300 mois = 2,00% Taux fourni par vous même
301 - 360 mois = 2,05%

L'hypothèse N°4 est la même que ci-dessus mais avec une échéance cible de 1.600€ assurances comprises représentant ~/~ 32% de vos revenus.

Vous remarquerez que dans ces deux dernières hypothèses ce sont les durées (et non plus les échéances) qui deviennent les variables calculées.

De ce fait le prêt court "emboîté" profite de taux réduits par rapport au prêt long lisseur et l'emprunteur voit ainsi ses coûts de crédits significativement réduits du fait de:

+ Cet "effet taux" plus faible
+ Cette durée plus courte
+ Du nombre de primes d'assurances à payer réduit (effet durée)

De même le prêt long lisseur voit sa durée réduite et entraine donc les mêmes bénéfices.

=> Ce sont des montages gigogne à échéances lissées optimisés.

Il va sans dire que la structure des paliers de durées de la grille des taux ci-dessus ainsi que les taux associés imaginés sont très importants et qu'il est donc indispensable d'obtenir la vraie hiérararchie des taux que votre banque vous appliquerait à vous même pour votre dossier.

Cdt

 

[nemesis88]

Merci à tous pour vos réponses précises.
Je suis sur mon téléphone et je ne peux pas tout étudier en détail.

@ICF62
Je pensais épargner max pour rembourser plus vite l'auto et donc amortir plus vite l'immo. Ainsi on recalculerai le lissage et on baisserai légèrement les mensualités.
Cependant votre proposition se tient très bien aussi.

@aristide
Je regarderai plus en détail les chiffres car sur petit écran pas facile.
En tout cas merci beaucoup pour avoir pris le temps.

J'attend la proposition d'une autre banque, je n'ai pas tout compris (la personne que j'ai eu au tel n'avais elle même pas tout compris du montage de la conseillère), mais il y aurai un rachat et lissage quelque chose comme ça.

Dans tous les cas je donnerai plus de précision quand j'en aurai. Mais est ce que ça se fait de donner le compromis (a plusieurs banques) une fois signé pour monter des dossiers en parallèle et ainsi avoir une solution bis en cas de complication d'un dossier ?

Merci

 

[Aristide]

Mais est ce que ça se fait de donner le compromis (a plusieurs banques) une fois signé pour monter des dossiers en parallèle et ainsi avoir une solution bis en cas de complication d'un dossier ?

Oui; bien entendu.

Il est même conseillé de le faire de façon à obtenir plusieurs propositions/simulations concurrentes à comparer.

Vois pouvez même aller au-delà de la simple simulation en déposant des dossiers complets d'instruction afin de recevoir des offres de prêts en bonne et due forme que vous pourrez comparer et sur lesquelles la législation vous oblige même à réfléchir (vous renseigner si besoin) pendant au minimum dix jours entiers avant d'accepter celle qui vous convient le mieux.

Cdt