L'immobilier est-il indispensable dans un patrimoine ?

[Le Verrier]

Bonjour,

Fidèle lecteur de cet excellent site depuis bientôt deux ans, je poste aujourd'hui mon premier message sur le forum pour recueillir vos avis sur la question énoncée dans le titre du topic.

Mon patrimoine s'élève aujourd'hui à environ 350 K€, répartis en actions, obligations (fonds euros), épargne-logement et livrets bancaires. Mon objectif est d'optimiser celui-ci pour me constituer des revenus complémentaires lorsque je serai à la retraite, dans une bonne vingtaine d'années.

Je suis locataire de ma résidence principale, ce qui me "convient" plutôt là où je vis (Paris), et je n'ai donc pas du tout d'immobilier dans mon patrimoine. L'immobilier locatif en direct ne m'intéresse pas et c'est par conséquent plutôt vers la pierre papier que je me tournerais si je devais investir dans ce domaine, avec toutes les questions que je peux me poser : dans quels produits ? comment (bien) les choisir ? avec quelle diversification ? au comptant ou à crédit ? est-ce le bon moment ? etc etc...

Mais avant tout et je reviens à ma question de départ : l'immobilier est-il (vraiment) indispensable, selon vous, dans un patrimoine ?

Je vous remercie d'avance pour vos réponses.

 

[Buffeto]

Mais avant tout et je reviens à ma question de départ : l'immobilier est-il (vraiment) indispensable, selon vous, dans un patrimoine ?.

comme toujours il n'y a pas de réponse tranchée dans ce domaine MAIS.......compte tenu de ce que tu nous écrit je dirais que tu as des superbes opportunités ( notamment fiscales ) qu'il conviendrait de saisir....

Mon objectif est d'optimiser celui-ci pour me constituer des revenus complémentaires lorsque je serai à la retraite, dans une bonne vingtaine d'années.

les revenus complémentaires ne peuvent s'obtenir que de 2 maniéres :

soit en consommant progressivement le capital ( ce sera le cas si tu fait des rachats partiels d'AV ou de livrets) voire en aliénant celui ci lors de rentes viagères ( produits de retraite genre PERP , madelin ou préfon ) .

soit en se servant du capital pour investir dans des biens qui te serviront eux meme un revenu ( immo locatif , LMNP , SCPI )

c'est par conséquent plutôt vers la pierre papier que je me tournerais si je devais investir dans ce domaine, avec toutes les questions que je peux me poser : dans quels produits ? comment (bien) les choisir ? avec quelle diversification ? au comptant ou à crédit ? est-ce le bon moment ? etc etc....

à ce stade du questionnement va entrer en jeu un paramètre qui peut être capital : l'IRPP.

en effet si on ne choisi pas ses investissements uniquement en fonction de l'IRPP celui ci doit nous amener à réfléchir sur le meilleur placement et sur le choix du financement........

ma question est donc : IRPP ? trop? ou normalement ?

en attendant quelques petites lectures : le blog à Buffeto [lien réservé abonné]

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et enfin ....le blog à .....buffeto [lien réservé abonné]

 

[Le Verrier]

ma question est donc : IRPP ? trop? ou normalement ?

Mon TMI est actuellement de 14 % et il sera sans doute de 30 % dans les prochaines années.

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Merci pour ces liens. Je vais lire tout ça.

 

[Buffeto]

Mon TMI est actuellement de 14 % et il sera sans doute de 30 % dans les prochaines années.

dans ces conditions que dirais tu d'un investissement dans des SCPI de rendement avec un crédit in fine nanti par une de tes assurances vie ?
voire meme si tu es sur de n'avoir pas besoin d'une petite partie de tes économies durant 5ans l'achat au comptant ( ca ne se finance pas à crédit ce que je vais t''indiquer ) de la nue propriété de parts de SCPI ?

 

[Aristide]

Bonjour,

( ca ne se finance pas à crédit ce que je vais t''indiquer ) de la nue propriété de parts de SCPI ?

Ah bon !

Et pourquoi pas ?

Cdt

 

[Buffeto]

Et pourquoi pas ?

parce que ca ne présente que peu d’Intérêt fiscalement parlant.
en effet lorsque tu achètes de la nue propriété ( par exemple sur 5 ans ) tu ne touches aucun revenu pendant 5 ans .dans ces conditions devoir payer des intérêts d'emprunt ne sers pas à grand chose d'une part ...
et d'autre part lorsque j'ai fait cette opération il y a quelques années , la SCPI avec laquelle j'ai fait l'opé m'a indiqué ne pas accepter le financement à crédit . je ne me suis pas trop posé la question du pourquoi ....

 

[Aristide]

Au plan technique nous sommes donc d'accord pour dire que le financement d'une nue propriété (SCPI ou autre) est donc possible.

Au plan fiscal l'intérêt est sans doute limité mais, ne percevant aucun revenu et ayant cependant des intérêts à payer, n'existe t-il pas cependant ?

Par contre, pour ton expérience relatée, je ne vois de quel droit une SCPI empêcherait un souscripteur de se financer au moyen d'un crédit ?

Transpose sur un investissement physique; imagine tu un propriétaire interdire à son acquéreur d'emprunter ?

Cdt

 

[Anonyme]

les revenus complémentaires ne peuvent s'obtenir que de 2 maniéres :

soit en consommant progressivement le capital ( ce sera le cas si tu fait des rachats partiels d'AV ou de livrets) voire en aliénant celui ci lors de rentes viagères ( produits de retraite genre PERP , madelin ou préfon ) .

soit en se servant du capital pour investir dans des biens qui te serviront eux meme un revenu ( immo locatif , LMNP , SCPI )
[/B]

Certes, mais les biens qui servent un revenu ne sont pas uniquement des biens immobiliers, c'est le cas aussi des biens financiers comme les actions.

Avec un horizon de placement de 20 ans, à votre place, j'hésiterais entre deux options :
- L'achat de la RP à crédit => pour schématiser, on remplace les loyers par des remboursements de crédit.
- La constitution d'un portefeuille d'action diversifié, dans lequel vous pouvez intégrer de l'immobilier via des foncières cotées.

En plus, votre TMI faible ne vous contraint pas à faire des montages compliqués pour faire baisser vos impôts.

Les SCPI sont aujourd'hui très chères, avec peu de perspectives de sortir en plus-value, et peu de perspectives de hausse des loyer. Les frais sont très élevés, que ce soit la gestion ou les frais de souscription. Et il est très difficile de diversifier avec ces produits.

 

[Buffeto]

Au plan fiscal l'intérêt est sans doute limité mais, ne percevant aucun revenu et ayant cependant des intérêts à payer, n'existe t-il pas cependant ?

non puisque le déficit
de 10 700 euros imputable sur le revenu global ne peut pas etre créé par les intérêts d'emprunt

Par contre, pour ton expérience relatée, je ne vois de quel droit une SCPI empêcherait un souscripteur de se financer au moyen d'un crédit ?

je ne sais pas , tout ce que je sais c'est ce que mon conseiller m'a dit . à savoir que je ne pouvais acheter la nue propriété à crédit .
comme je te le disais je ne me suis pas trop posé la question du pourquoi

 

[Buffeto]

- L'achat de la RP à crédit => pour schématiser, on remplace les loyers par des remboursements de crédit.

certes mais :

Je suis locataire de ma résidence principale, ce qui me "convient" plutôt là où je vis (Paris),

 

[Wolverine]

Dis donc 350 K, je savais pas que l'oncle Picsou avait passé l'arme à gauche, t'as trouvé son magot !

Moi je suis d'avis, qu'il vaudrait que tu ais une résidence principale pour les raisons suivantes:

Et oui, tu vas voir je ne suis pas optimiste pour l'avenir, sans compter que si tu prends ta retraite dans 20 ans tu toucheras quoi? peut être 70 à 80% de ton salaire actuel,il faut donc penser à régler ce qui coute le plus chère dans un budget : l'alimentation et le Loyer !

La population ne va qu'augmenter
"Si les tendances démographiques récentes se maintiennent, la France métropolitaine comptera 73,6 millions d’habitants au 1er janvier 2060, soit 11,8 millions de plus qu’en 2007. Le nombre de personnes de plus de 60 ans augmentera, à lui seul, de plus de 10 millions. En 2060, une personne sur trois aura ainsi plus de 60 ans."

On peut donc dire qu'en 2034 (dans 20 ans) on peut s'attendre à 6 millions de personnes en + en france
Faudra bien loger tout ce petit monde en tout cas cela ira probablement de paire avec : la rareté des terrains en centre ville ou en périphérie des villes ce qui fera du coup augmenter le prix des appartements, sans compter les matières premières,...
Donc le logement sauf si tu l'achètes n'importe ou, ne pourra pas perdre de sa valeur.

Tu imagines bien, si on a déjà du mal à se loger maintenant qu'est ce qu'il va se passer dans 5 ans,10 ans , 15 ans ,20 ans?
Sans une politique massive genre Double PTZ, pour relancer la construction ou une réévaluation des salaires :ce qui n'est pas possible dans la situation économique actuelle et ce qui ne sera pas possible avant longtemps sachant que la France est endettée, on va rester avec des problèmes de logements (cela dépend bien sur ou tu vis)

TMI à 14%, tu devrais être éligible au Prêt à Taux Zero (PTZ) pour un achat d'une résidence principale dans le Neuf.(Pour une personne seule 51 480 euro Max en zone A ou B1 suivant là ou tu habites bien sur ).

Tu payes un loyer tous les mois, tu pourrais être propriétaire rapidement.

Ex:
Tu achètes un bien (résidence principale) de 250 000 euros, tu mets 125 000 euro de ta poche, tu obtiens un PTZ de 51 480 euro sur 20 ans et tu auras surement un prêt 1% logement (si ta boite à plus de 10 employés) genre 10 000 euros à 1.5% sur 10 ans et t'emprunte à la banque environ 60 000 euros à 2.6% sur 10 ou 15 ans.
Le reste soit 225 000 euro tu les places (AV, SCPI,...), ils feront des petits.

Tu n'auras pas cette possibilité, lorsque tes revenus auront gonflés et que tu ne seras plus éligible au PTZ

De plus je ne sais pas combien tu payes de loyer disons 700 euro/mois soit 8 400 euro/ an.
Si tu étais propriétaire d'un logement neuf : tu es tranquille pour 10 ans au moins, classe énergétique A,B la plupart du temps donc moins de dépense d'électricité, de chauffage si la copropriété est bien gérée tu paieras entre 70 et 150 euro de charge/ mois +2 000 euro de taxe foncière /an soit entre 2 840 et 3 800 euro/an

Quand tu seras vieux ou trop vieux tu auras la possibilité de le mettre en Viager, si tu n'as plus d'argent.
Et il te sera à mon avis plus facile de payer entre 2 840 et 3 800 euro/an pour les charges et taxes via les intérêts de tes placements que le double si tu étais locataire.

Investir, c'est judicieux mais cela n'engage pas que les "revenues que tu en tires" sont variables.

 

[Buffeto]

Donc le logement sauf si tu l'achètes n'importe ou, ne pourra pas perdre de sa valeur.

essaye donc Chateauroux , la Chatre ou Guéret dans ces conditions ( j'ai choisi des marchés que je connais un peu) ....on verra si ca ne peut pas perdre de sa valeur

Tu n'auras pas cette possibilité, lorsque tes revenus auront gonflés et que tu ne seras plus éligible au PTZ

je suis d'accord aussi pour dire que l'achat de la RP est une bonne idée mais je te rappelle que :

Je suis locataire de ma résidence principale, ce qui me "convient" plutôt là où je vis (Paris),

Investir, c'est judicieux mais cela n'engage pas que les "revenues que tu en tires" sont variables.

connais tu quelque chose de sur à horizon de 20 ans ?

 

[Anonyme]

Les prix de l'immobilier sont clairement en bulle si l'on regarde l'évolution des prix par rapport aux salaires : ajd en France, en moyenne il faut 8 années de salaire brut pour payer son logement. 8 années de salaire brut, imaginez ce que ça représente en année de net, et en années de loyer ou de capacité d'épargne.
Donc la hausse continue de l'immobilier sur les années à venir n'a rien de certain.

De plus il faut voir qu'il va y avoir une vague de retraités qui iront en maison de retraite et devront vendre leur bien pour financer les frais, avec la cyclicité de la démographie, ça va faire un choc quand les vieux voudront vendre aux jeunes des biens qu'ils ne seront pas en mesure d'acheter car ils auront été au chômage pendant des années.

C'est un exemple parmi d'autres de tout ce qui peut impacter les prix de l'immobilier.

L'immobilier de bureau est aussi en bulle, avec l'activité en berne, ça ne va pas repartir de si tôt.

Les prix sont soutenus par la pénurie entretenue sciemment par une politique du logement profondément stupide. On peut espérer que cela change avant 20 ans, vu le cout que cette politique représente. Libérer le foncier, alléger les normes etc.

Ensuite, à Paris, il est clairement avantageux d'être locataire plutôt que propriétaire, sauf sur le très long terme (au moins 15ans pour rentabiliser), donc se pose la question d'où Le Verrier souhaite passer sa retraite.

 

[Anonyme]

Mais avant tout et je reviens à ma question de départ : l'immobilier est-il (vraiment) indispensable, selon vous, dans un patrimoine ?

Indispensable, non.
Vivement recommandé, oui.
Pas parce que l'immobilier serait le seul actif susceptible de générer des revenus complémentaires, c'est possible aussi avec des valeurs mobilières (dividendes, rente, écrétage régulier de plus values, etc.)
Pas non plus parce que l'immobilier "ne peut que monter" : dans ce domaine comme dans beaucoup d'autres, il y a des scénarios probables, mais on n'est jamais sûr de rien.
Vivement recommandé simplement parce que dans une optique de gestion d'un patrimoine qui devient relativement important il est judicieux de diversifier ses placements.

A 350k€, vous pouvez commencer à vous poser la question mais ce n'est pas non plus une urgence. A vous de voir si vous souhaitez optimiser votre patrimoine et donc le diversifier (ce qui permet d'obtenir une rentabilité équivalente avec un risque moindre), dans ce cas commencez déjà à vous intéresser de plus près aux options possibles (résidence principale, investissement locatif, pierre papier). Vous dites par exemple que "l'immobilier locatif ne vous intéresse pas" : pourquoi ?
Si l'immobilier en général est un domaine d'investissement qui ne vous intéresse pas (chacun a ses raisons) rien ne vous oblige à investir sur ce marché.

 

[jodel140]

Si l'immobilier en général est un domaine d'investissement qui ne vous intéresse pas (chacun a ses raisons) rien ne vous oblige à investir sur ce marché.

En voilà un avis qu'il est bon ! Je n'ai jamais investi dans l'immobilier sous quelque forme que ce soit (hors RP, que je ne considère pas comme un investissement). C'est (pour moi) trop peu liquide (6 mois mini pour rentrer des fonds), trop peu fractionnable (on ne peut pas vendre que les toilettes ...) et tout aussi incertain (en terme de risque et espérance de PV) que les autres formes d'investissement. Alors ma réponse à la question est "non il n'est pas indispensable d'avoir de l'immobilier (hors RP) dans son patrimoine".

 

[ZRR_pigeon]

certes pas imputable sur le revenu global mais imputable sur les revenus de meme nature.

Pour en revenir a la question de départ, il y aurait plein de raisons pour justifier une absence d'immobilier dans un patrimoine. il y en aurait plein aussi pour la justifier.

l'immo locatif en direct est vraiment penible et prenant dans tous els sens du terme. mais c'est un moyen de faie evoluer votre patrimoine a grand pas.

disons que c'est la solution pepere, sans grand risque (sur 20 ans).
je connais plusieurs personnes qui au lieu de prendre 2 apparts a credit ont préféré aller sur des porte feuille boursiers avec 100K€ et soit le font gérer par une banque privée soit le gere eux memes. sur 20 ans, il feront une grosse culbute aussi, mais les variations peuvent etre enormes, il faut avoir le coeur bien accroché.

 

[Buffeto]

je connais plusieurs personnes qui au lieu de prendre 2 apparts a credit ont préféré aller sur des porte feuille boursiers avec 100K€ et soit le font gérer par une banque privée soit le gere eux memes. sur 20 ans, il feront une grosse culbute aussi, mais les variations peuvent etre enormes, il faut avoir le coeur bien accroché.

ok ZRR mais ......
l'immo est le seul investissement que tu peux faire à crédit .....et ca c'est un élément capital et déterminant si tu n'as pas les 100K au départ.

ensuite il faudrait voir (ou anticiper mais pas facile avec les changements de fiscalité permanents) l'imposition sur la PV en sortie ....

sur l'immo locatif celle ci s'annule au bout de 22 ans , ca peut aussi s'avérer etre un avantage décisif ......( sauf si la législation fiscale etc....)

 

[ZRR_pigeon]

je suis bien d'accord avec toi, mais l'immo locatif a credit si il doit mettre un million sur la table pour acheter une RP a paris, ben il reste pas forcement la place d'emprunter pour du locatif.

dans ce cas un peu special, ca peut se valoir de juste louer et de mettre les 2000 euros de moins (mensualite - loyer) dans des supports tres risques sur du long terme.

bien sur il ne faut pas que monsieur (ou madame) ne change d'avis en cours de route...

 

[Buffeto]

je suis bien d'accord avec toi, mais l'immo locatif a credit si il doit mettre un million sur la table pour acheter une RP a paris, ben il reste pas forcement la place d'emprunter pour du locatif.

il ne veut pas acheter sa RP ( voir 1er message )

 

[ZRR_pigeon]

oui donc il a du pouvoir d'achat dispo vu qu'il n'a qu'un loyer, ce qu'il peut accumuler sur des supports risques pour du long terme. ou faire un pret pour du locatif. il pencherait plutot vers la premiere option.