l'etat nous empeche de nous enrichir

[Albert]

Bjr,

voila cela fait 3 ans que j'achète des murs commerciaux loués en total autofinancement afin de constituer un patrimoine immo auto financé.

J'en ai acheté plusieurs , je m' apprette a en acheté encore 1 ce mois ci si l'affaire est bonne

Mais Je vais devoir m'arreter car je rentre maintenant dans la tranche fiscale des 30%. Je trouve qu'il n'y a plus d'intérêt à continuer la quette du graal car vu les risques et les cheveux blancs (2 liquidation) je serait uniquement entraint de me fatiguer pour l'état.

J'ai bien vu qu'il y a le systeme de faire des sci à l'IS mais bon c'est aussi une usine à gaz pour pas grd chose lors de la revente à la fin à moins de le faire à grde échelle et là ce serait de trop;

je suis entraint de regardé du coté de la defiscalisation giradin (autre topic )
mais la encore il faut vraiment être riche en plus la csg n'est pas (je crois) defiscalisable
Bref dur de s'enrichir

je n'ai pas envie de faire des travaux pour faire du deficit foncier car je n'achete pas d'immeuble avec des locaux d'habitation

Bref avez vous des idées

j'envisage d'acheter le DERNIER bien en in fine pour diminuer mon Ir, mais je n'ai pas d'argent à nantir.Mais vu le rendement du bien c'est peut être possible 125 ke loyer1100 EUROS

 

[Buffeto]

tu as quel age ALBERT ?

parce que passé 20ans si tu ne t'es pas apercu que l'état nous pompait tout , alors c'est que tu n'as rien vécu ( parphrasant un certain jacques Seguela )

 

[Albert]

c'est vrai que vu comme cela , mes propos semble bien naif

il faut dire que j'ai bientot 2 fois 20 ans

Cela ne fais que 3 ans que je me suis reveillé et j'ai commencer les investissements

 

[Buffeto]

j'en ai 10 de plus et je ne crois plus du tout dans les politiques qui nous menent droit dans le mur...

alors j'essaye de me debrouiller tout seul
bon courage

 

[Albert]

tu as raison , hier j'ai regardé "Home " de yan arthus bertrand


le mur est très proche

 

[Buffeto]

sans aller dans les problèmes crucaiux comme ceux la , moi je parlais juste niveau économique .....
et il parait qu'ils se demandent encore combien pour le grand emprunt.... des guignols.....

 

[Albert]

pour revenir à mon post.

pas de solution miracle

Bref j'arrete les investissements et j'achete des fcpi,sofica (les pieges à C.N) etc...

 

[Buffeto]

pourquoi dis tu ca ,
les FCPI , evidement il faut bien choisir , mais ca me parait un plan interessant ...
(j'ai vu des fcpi qui ont investi il y a 2 ou 3 ans sur la société meetic , ca cartonne...)

 

[yannou79]

j'envisage d'acheter le DERNIER bien en in fine pour diminuer mon Ir, mais je n'ai pas d'argent à nantir.Mais vu le rendement du bien c'est peut être possible 125 ke loyer1100 EUROS

Et comment on arrive a dénicher ce genre de merveilles?

 

[Gagarine]

Bonjour,

Même problème que toi mon bon Albert. Quand on trouve le "fillon" des renta entre 9 et 12%, on prend vite le goût du monopoly. Jusqu'à ce que l'on entre dans la TMI à 30%. Wellcome. Il y a peu de temps, Robien t'aurais permis de continuer un peu la partie en diminuant tes revenus fonciers.
Reste UNE solution : te tourner vers le LMnP ancien sans gestionnaire. C'est une autre philosophie et perso je n'ai pas encore franchi le pas mais je sais que c'est là que je peux encore "m'amuser" car les renta y sont équivalentes. En attendant l'ISF...

 

[Gagarine]

Et comment on arrive a dénicher ce genre de merveilles?

Avec un peu de temps. Perso, j'ai fini par entrer dans la "short-list" d'un agent immobilier spécialisé dans les locaux commerciaux. Du coup, je me vois proposer des produits avant qu'ils ne soient diffusés au grand public. Coool. Jusqu'à ce que moi aussi je me retrouve dans la TMI à 30%... Reste le LMnP et éventuellement les bons coups d'achat/vente.

 

[yannou79]

Dans mes démarche pour me renseigner, j'entend peu parler des locaux commerciaux que tu affectionnes tant. Quels sont leur avantages/inconvenients ? Ou peut on consulter les offres publiques ( à défaut d'être sur la short liste d'un agent immobilier, il faudra vraiment que j'essaie de me faire plus d'amis...)

 

[Buffeto]

il faudra vraiment que j'essaie de me faire plus d'amis...)

dans ce milieu , l'amitié n'est pas de mise....
tout au plus une relation d'affaires....

 

[Gagarine]

dans ce milieu , l'amitié n'est pas de mise....
tout au plus une relation d'affaires....

C'est clair. Mon "contact" me propose un peu de tout. Du bon comme du mauvais. Sans état d'âme. Ensuite c'est moi qui voit.
Les locaux commerciaux se trouvent dans les petites annonces. Mais peu de produits et souvent mélangés au milieu des ventes de fonds de commerce.

Avantage : souvent bonne rentabilité (mais pas d'obligation), baux avantageux, TF parfois récupérable (dans le bail), peu d'entretien, peu de turn-over (sur un bon produit) et le locataire essaye généralement de vendre son fond de commerce donc peu de vacation.

Inconvénient : Le produit doit être TRES bien placé et attrayant pour ne pas se retrouver avec un local inlouable. Pour les accros à la défisc : Tres bonne rentabilité donc vous fait payer plus d'impôt

 

[IMEI]

Mais quelle est plus précisement le problème de la TMI 30% ?

A part le principe universel qu'on n'aime pas payer des impôts.

Avez-vous l'impression que vous êtes les seuls au monde à payer des impôts au TMI 30% et vous vous défoulez ensembles sur ce topique ?

J'imagine pas ce que ça râlerais ici avec des TMIstes à 40%.

 

[Gagarine]

Ce n'est pas un problème en soi. Simplement cela signifie que la recette ne fonctionne plus car l'IR sur les bénéfices fonciers devient trop importantes.
Il faut du coup s'orienter vers des placements que l'on avait négligé car jugés moins intéressants lorsqu'on est avec une TMI à 14%. Et il en va de même à 40%, les placements sont encore différents. Il faut donc se remettre en cause et s'adapter alors que l'on avait un système que l'on croyez efficace. C'est tout.

 

[yannou79]

Le régime est le même que le BIC réel ? Peut-on déduire les interets de ses emprunt des revenu foncier? Peut-on se mettre au micro BIC? J'imagine que cela n'a rien avoir avec le statut de LMNP.

 

[Gagarine]

Pas de BIC ! Vous n'êtes pas commerçant ! Vous générez des revenus fonciers comme un bien à usage d'habitation. C'est la même déclaration (2044). La même imposition. Bref, tout pareil.

 

[IMEI]

Il faut du coup s'orienter vers des placements que l'on avait négligé car jugés moins intéressants lorsqu'on est avec une TMI à 14%.

D'accord, sauf que le ton de départ et le titre sont plutôt hyper plaintifs.

 

[paraton]

Les boutiques, je ne m'y vois pas en direct.
Trop de locaux commerciaux vides, abandonnés autour de chez moi + un bail contraignant, non ?
Mais en scpi, pourquoi pas ?

A force de tourner autour des lmnp qui au final me semblent dangereux (fiabilité du gestionnaire, devenir de la résidence, etc) des robiens, borloo, scellier, scellier pls, tous vendus plus chers que raisonnables et dont je n'arrive pas à voir où peut-être leur rentabilité, je finis pas me dire que la pierre-papier, c'est peut-être la solution

Donc, les scpi et tant qu'à faire en boutiques, j'y songe, mais je n'y connais rien
Lesquelles choisir ? Quels frais à la souscription ?
Question peut-être idiote, faut-il passer par un notaire ?
Bref, qui connaît, qui peut nous en dire plus là-dessus ?

+ question subsidiaire, est-ce que j'ouvre un nouveau fil là-dessus et où : investissement locatif ? autres placements ?