l'etat nous empeche de nous enrichir

[kenko82]

Le LMNP Bouvard mis a part la réduction d'impôt, on déclare quand même soit en micro BIC soit en réel.

Micro BIC, c'est 50 ou 71% d'abattement sur les revenus déclarés.

Réel, on peut déduire les charges dont celle d'emprunts, avec la possibilité de le faire en différé.

On a donc d'un coté une réduction d'impot sur 9 ans, et de l'autre des impot qui s'annule sur le bien loué tant que les charges sont supérieurs au revenus.

Le différé peut s'accumuler tant que la réduction d'impot est là et on peut utiliser les charges non déduite pour annuler les revenus locatifs après les 9 ans.

On se retrouve avec un investissement sur lequel on peut ne pas payer d'impot durant la durée du prêt.

Enfin dites moi si je me trompe ?

 

[paraton]

Le LMNP Bouvard mis a part la réduction d'impôt, on déclare quand même soit en micro BIC soit en réel.

Moi, j'ai plutôt compris que c'était ou l'un (reduc impôt) ou l'autre (amortissement)

Micro BIC, c'est 50 ou 71% d'abattement sur les revenus déclarés.

C'est tombé à 50% avec la loi de finances 2009

Réel, on peut déduire les charges dont celle d'emprunts, avec la possibilité de le faire en différé.

Oui, d'où l'intérêt dés que la TMI est un peu élevée : ça efface l'impôt et les prélèvements sociaux et l'avantage est transmissible en cas de revente (pas comme dans les robiens, scellier et compagnie)

On se retrouve avec un investissement sur lequel on peut ne pas payer d'impot durant la durée du prêt.

Et même au-delà grace au mécanisme des amortissements

Sur ce, j'ouvre un fil spécifique sur les scpi

 

[kenko82]

Non ce qui change entre le LMNP classique et le BOUVARD c'est juste le fait que dans le classique on peut déclarer les amortissement dès le départ en plus des intérêts. Alors que dans le Bouvard l'amortissement n'est possible que pour la part supérieur à 300 000 € (du prix de l'opération).

Donc sauf à avoir un très gros patrimoine immo locatif, le Bouvard me semble mieux que le classique.


De plus dans le Bouvard on récupère la TVA, ce qu'il ne faut pas oublier (a moins que c'était déja possible dans la LMNP d'avant 2009, mais il me semble que non)

 

[Albert]

tu as bien fais le tour de la question gagarine.

J'en suis aussi a regardé du scellier (dans mon coin). Mais bon je n'ai vraiment pas envie de m'occuper de locaux d'habitation, je suis trop "social" pour cela.Déjà avec mes locataires pro, j'ai déjà du mal a serrer les vis.Mais après 2 coup dur de suite, je me suis endurci.

De plus je pense que la tranche des 30% est intermédiaire et on a le c.l entre 2 chaise. Car Qd t'es à 40% , c'est clair tu peux faire de la rénovation et faire du déficit foncier (40+12 de csg ).

Donc dès que j'achete encore ce bien (peut être en in fine à voir) puis je m'interresse au LMNP ancien

Pour la question posé: comment trouvé ces perles? Il faut épuiser le net et ne pas se décourager. Et claquer les prix, tu te fais 90% du temps remballer. Tu peux reperer un bien et chercher directement le proprio en courcircuitant l'AI.


C'est vrai que souvent lorsque je passe les annonces en revu, je me demande comment j'ai fait ! et je suis démoralisé ...puis d'un coup boom, il y une affaire en vue, alors il faut foncer...et certaines fois pas être aveuglé par l'appat du gain.....Bref c'est un sport.

 

[paraton]

Non ce qui change entre le LMNP classique et le BOUVARD c'est juste le fait que dans le classique on peut déclarer les amortissement dès le départ en plus des intérêts. Alors que dans le Bouvard l'amortissement n'est possible que pour la part supérieur à 300 000 € (du prix de l'opération).

Ben, avant d'acheter un lot Bouvard à 300000 euros, ou même plusieurs lots...
Formellement, tu as raison, mais en pratique, qui est concerné ?

Donc sauf à avoir un très gros patrimoine immo locatif, le Bouvard me semble mieux que le classique.

Tu oublies qu'en Bouvard, tes revenus seront imposables et soumis aux prélèvements sociaux.
Tu oublies aussi que l'avantage fiscal s'épuise en 9 ans et que ce type de bien n'est pas vraiment conçu pour faire de la plus-value en si peu de temps.
Ce que tu gagnes d'une main, tu le reperds de l'autre
Alors qu'avec les amortissements, une dose d'emprunt, tu effaces les revenus locatifs générés par le bien et donc IR et PS pour une vingtaine d'années

De plus dans le Bouvard on récupère la TVA, ce qu'il ne faut pas oublier

Ça c'est pipeau, les prix des lots neufs (parce que ça marche aussi pour le non Bouvard) sont systématiquement surévalués.
En clair, l'économie de Tva, ce n'est pas toi qui en profitera réellement

 

[kenko82]

Je ne partage pas ton avis sur la surévaluation pour les résidence de personnes agées avec les services nécessaire pour la validation à ces dispositif. Connaissant les prix de l'immo de mon coin, je peux comparer, et ne note pas de surévaluation notable.... Mais comme dans tous les programmes de défisc il y a le normal et l'arnaque, l'esprit humain ne retenant que l'arnaque.

Je compare juste le prix d'un T2 ancien et neuf a celui d'un T2 en Bouvard, je ne vois pas d'arnaque, enfin pour l'exemple que j'ai en tête.

Le delta c'est sans doute le gestionnaire.......

 

[yannou79]

Je veux bien voir l'exemple, parceque moi dans le LNMP bouvard, on ne m'a rien proposé en dessous de 5500~6000 € ttc le m² et pas dans des centres villes. Et je peux te citer deja 8 cas concret (entre EHPAD et résidence affaire).

 

[paraton]

Je ne partage pas ton avis sur la surévaluation pour les résidence de personnes agées avec les services nécessaire pour la validation à ces dispositif. Connaissant les prix de l'immo de mon coin, je peux comparer, et ne note pas de surévaluation notable.... Mais comme dans tous les programmes de défisc il y a le normal et l'arnaque, l'esprit humain ne retenant que l'arnaque.

Je compare juste le prix d'un T2 ancien et neuf a celui d'un T2 en Bouvard, je ne vois pas d'arnaque, enfin pour l'exemple que j'ai en tête.

Le delta c'est sans doute le gestionnaire.......

Oui, mais pour bien faire, il faut comparer ce qui est comparable
Or, la résidence pour personnes âgées, ce n'est pas un logement ordinaire
As-tu déjà regardé le prix d'un logement en résidence services, par exemple le prix de revente d'un de ces logements, par rapport à celui des logements normaux du secteur ?
Le prix varie quasiment du simple au double, sans doute à cause des charges, plus qu'élevées dans ces résidences

 

[kenko82]

Bah tu t'en fous un peu on parle de defisc non ? et du meilleur moyen d'en faire sereinement.

 

[paraton]

Sauf que si un jour tu as besoin de revendre...

 

[kenko82]

évidemment mais quand tu part sur les résidence de services, tu n'a pas dans l'idée de revendre, enfin ce n'est pas le principal élément de reflexion.

Puis les maisons pour nos vieux deviendront auront bien plus d'importance quand tu voudras revendre, avec le risque que le prix de ce genre d'investissement baisse et que tu ne fasse pas de PV à la revente c'est vrai.

Je pense que dans 10 ans le nombre de résidence pour anciens gérées par le privé seront en très forte augmentation, mais le dispositif fiscal aura aussi probablement disparu pour les nouveaux investisseur, car si on aujourdhui on doit inciter par la carotte fiscale pour faire ce genre d'investissement, dans 10 ans la demande sera réelle et pas artificiellement soutenue, les avantages fiscaux ne devraient donc plus exister pour les nouveaux venus.

Donc entre le gain que tu aura réalisé toi et le prix de revente meme inférieur au prix d'achat tu resteras quand même largement gagnant.

 

[paraton]

évidemment mais quand tu part sur les résidence de services, tu n'a pas dans l'idée de revendre, enfin ce n'est pas le principal élément de reflexion.

Mais, dans ce cas, il vaut mieux être en amortissement qu'en Bouvard

Et par ailleurs, même si tu n'achètes pas pour revendre, il faut toujours penser à la sortie.

Surtout en bail commercial, imagine que le gestionnaire fasse faillite, ou veuille t'imposer une forte baisse de loyer et que tu te retrouves avec ta chambre en résidence services sur les bras

Sur ce, bonne nuit à tous, je bosse demain

 

[tsintao]

Bjr,

voila cela fait 3 ans que j'achète des murs commerciaux loués en total autofinancement afin de constituer un patrimoine immo auto financé.

J'en ai acheté plusieurs , je m' apprette a en acheté encore 1 ce mois ci si l'affaire est bonne

Mais Je vais devoir m'arreter car je rentre maintenant dans la tranche fiscale des 30%. Je trouve qu'il n'y a plus d'intérêt à continuer la quette du graal car vu les risques et les cheveux blancs (2 liquidation) je serait uniquement entraint de me fatiguer pour l'état.

J'ai bien vu qu'il y a le systeme de faire des sci à l'IS mais bon c'est aussi une usine à gaz pour pas grd chose lors de la revente à la fin à moins de le faire à grde échelle et là ce serait de trop;

je suis entraint de regardé du coté de la defiscalisation giradin (autre topic )
mais la encore il faut vraiment être riche en plus la csg n'est pas (je crois) defiscalisable
Bref dur de s'enrichir

je n'ai pas envie de faire des travaux pour faire du deficit foncier car je n'achete pas d'immeuble avec des locaux d'habitation

Bref avez vous des idées

j'envisage d'acheter le DERNIER bien en in fine pour diminuer mon Ir, mais je n'ai pas d'argent à nantir.Mais vu le rendement du bien c'est peut être possible 125 ke loyer1100 EUROS

Le locatif a toujours ses limites... Je démarre comme vous et en suis à mon à 3eme investissement en 2 ans, tous à 10 12 % de renta brute avant impots. Comme je sais qu'il y a des limites, le moment venu, pour gagner de l'argent, je m'attaquerai à des opérations de marchands de bien une fois de temps en temps, histoire de dégager du cash et bien arrondir ses fins de mois, chose possible grâce au patrimoine accumulé qui vont servir de garantie et là si le banquier ne vous suit pas c'est qu'il a un gros souci. Bonne continuation !

 

[Gagarine]

C'est effectivement une bonne méthode.
Mais il est clair que les opérations de cash ne sont pas toujours satisfaisantes lorsqu'on est dans une optique patrimoniale. Il faut, comme vous l'avez fait, se remettre en question et accepter d'adapter la stratégie d'investissement à la situation.

 

[ZRR_pigeon]

De plus je pense que la tranche des 30% est intermédiaire et on a le c.l entre 2 chaise. Car Qd t'es à 40% , c'est clair tu peux faire de la rénovation et faire du déficit foncier (40+12 de csg ).

Y'a d'autres moyens de réduire la fiscalité sur vos revenus fonciers. Vous parliez plus tôt de votre age qui n'est plus dans la vingtaine.
Si vous avez un enfant en age de faire des études, il a besoin d'un logement, de nourriture, d'argent pour vivre, etc..et ce pendant toute la durée de ses études qui aujourd'hui sont souvent longues.

Si vous lui donnez cet argent, cela a déjà subi une forte fiscalité (40%+12% si on utilise les revenus fonciers). Alors qu'un enfant ne vous enlève que 2292 euros d'impôts maximum même si vous gagnez des tonnes. Gardez la nue-propriété d'un appartement qui génère 12-15000 euros par an de loyers (donc >5000 euros d'impôts sur ces revenus fonciers), et faites votre enfant usufruitier et indépendant fiscalement. N'ayant que ca comme revenus, il sera taxé très faiblement (0%+12.1% et 5.5%+12.1%), surtout par rapport a vous.

Comme ca il apprend a gérer un budget, vous payez moins d'impôts ET vous augmentez votre pouvoir d'achat. Chaque euro qu'il dépense vous coute moins à obtenir qu'avant.

Au terme de ses études, ou plutôt lorsqu'il commencera a gagner sa vie tout seul, il se plaindra de payer trop d'impôts a cause des revenus fonciers qui s'ajoutent a son salaire. Vous pourrez alors lui faire réaliser sa toute première opération de défiscalisation en récupérant l'usufruit de l'appartement. Lui sera hyper-content de payer moins d'impôts

D'ici la un deuxième enfant fera ses études ....

A moins que je ne me trompe, l'appartement sort aussi de votre assiette d'ISF...

 

[Albert]

merci pour l'astuce (mon fils a moins de 10 ans)

Finalement mon dernier achat je l'ai fais sur 20 ans au lieu de 15...D'après mes calculs c'est plus rentable. Même en revendant dans 15 ans .