Les TEG sont inexactement affichés

[SERGIO]

Bonjour à tous,

Quelqu'un peut-il m'expliquer la différence entre les articles L312-2 et L312-3 qui semble en contradiction.

L'article L312-2 :

" Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux prêts, qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes :

a) Pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation :

- leur acquisition en propriété ou en jouissance ;

- la souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance ;..."

et l'article L312-3:

" Sont exclus du champ d'application de la présente loi des prêts consentis à des personnes morales de droit public et ceux destinés sous quelque forme que ce soit à financer une activité professionnelle et notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance..."

Dans mon prêt la banque fait référence à l'article L312-2 du code de la conso. et à la loi n°79-596 du 13 juillet 1979.

N'y a t-il pas une contradiction entre ces 2 articles. ?

Au plaisir de vous relire.

 

[Elaphus]

Dans mon prêt la banque fait référence à l'article L312-2 du code de la conso. et à la loi n°79-596 du 13 juillet 1979.


N'y a t-il pas une contradiction entre ces 2 articles. ?

Non, pas de contradiction entre L312-2 (et la loi n°79-596) et L312-3 : la contradiction est entre la référence à L312-2 (et à la loi n°79-596) et la présentation comme s’agissant d’un prêt pro par la banque récemment.

Qu'il y ait offre préalable ou non, très souvent, les banques adressent au notaire rédacteur - avec l'un ou l'autre de ce document - un autre document appelé "instructions" qui est en fait une aide au notaire pour rédiger son acte.

Ce qu’il faut savoir, c’est ce qui est obligatoirement annexé au contrat notarié : une offre préalable régie par le code conso ou pas ?
Il peut être bon de savoir aussi comment est faite la copie exécutoire de la banque (annexes correctement faites et enliassées ou pas).


Sur la note au notaire il n’est pas fait du tout référence à un objet pro, mais d’habitat seul. Le rachat de parts de SCI ne semble aps évoqué. Mais je n’ai qu’une page lisible sur les 3…
Mais l’essentiel est là : le référé, il demande quoi ? Car cela ne relève pas de cette procédure.

 

[SERGIO]

Non, pas de contradiction entre L312-2 (et la loi n°79-596) et L312-3 : la contradiction est entre la référence à L312-2 (et à la loi n°79-596) et la présentation comme s’agissant d’un prêt pro par la banque récemment.

Effectivement rien n'indique sur le contrat de prêt qu'il s'agisse d'un prêt pro. C'est plutôt le contraire puisqu'il est écrit "CATÉGORIE HB HABITAT" Mais que veut dire HB?

Ce qu’il faut savoir, c’est ce qui est obligatoirement annexé au contrat notarié : une offre préalable régie par le code conso ou pas ?

Non pas d'offre de prêt, puisque à l'époque j'avais demandé une copie de l'acte signé chez le banquier, et le seul document qu'il avait en sa possession était la note destinée au rédacteur.

Il peut être bon de savoir aussi comment est faite la copie exécutoire de la banque (annexes correctement faites et enliassées ou pas).

Oui il faudra que je lui demande.

Sur la note au notaire il n’est pas fait du tout référence à un objet pro, mais d’habitat seul. Le rachat de parts de SCI ne semble aps évoqué. Mais je n’ai qu’une page lisible sur les 3…

Rien n'indique nul part qu'il s'agit un prêt professionnel.

Mais l’essentiel est là : le référé, il demande quoi ? Car cela ne relève pas de cette procédure.

Même si le référé c'est fait dans la précipitation et rédigé de façn incomplète, je suppose que le tire pourra être rectifié, non?

 

[Aristide]

Effectivement rien n'indique sur le contrat de prêt qu'il s'agisse d'un prêt pro. C'est plutôt le contraire puisqu'il est écrit "CATÉGORIE HB HABITAT"

Sur la note au notaire il n’est pas fait du tout référence à un objet pro, mais d’habitat seul. Le rachat de parts de SCI ne semble aps évoqué.

Bonjour,

A mon avis, le fait qu'un objet "habitat" soit mentionné n'implique pas forcément que le formalisme code de la consommation soit respecté.

Concernant les SCI, il y a deux cas de figure suivanr qu'elle soit qualifiée de "patrimoniale" ou bien de "familiale"

Mais cette notion est subjective et, à ma connaissancve, il n'y a pas de texte qui permet de définir avec certitude dans quel cas on se trouve.

Dès lors, certains notaires exigent le formalisme ex Scrivener 2 (loi n°79-596 du 13 juillet 1979) désormais reprise dans le code de la consommation quand ils estiment qu la SCI qui contracte un crédit immobilier est "familiale".

Au contraire, quand la SCI est considére comme étant "patrimoniale" elle est supposée professionnelle auquel cas le formalisme code de la consommation n'est pas demandé.

Dans le cas présent il est écrit dans la rubrique catégorie "NB HABITAT"

Effectivement rien n'indique sur le contrat de prêt qu'il s'agisse d'un prêt pro. C'est plutôt le contraire puisqu'il est écrit "CATÉGORIE HB HABITAT" Mais que veut dire HB?

A mon avis c'est "NB" et non pas "HB"

A une époque ancienne il y avait des prêts bonifiés par l'Etat et d'autres non.

"NB" doit vouloir dire "Non Bonifié" ???

Cordialement,

 

[SERGIO]

Concernant les SCI, il y a deux cas de figure suivanr qu'elle soit qualifiée de "patrimoniale" ou bien de "familiale"

Mais cette notion est subjective et, à ma connaissance, il n'y a pas de texte qui permet de définir avec certitude dans quel cas on se trouve.

Dès lors, certains notaires exigent le formalisme ex Scrivener 2 (loi n°79-596 du 13 juillet 1979) désormais reprise dans le code de la consommation quand ils estiment qu la SCI qui contracte un crédit immobilier est "familiale".

Cela sous entend que le contrat de prêt est régi par les articles de code de la consommation?

Au contraire, quand la SCI est considérée comme étant "patrimoniale" elle est supposée professionnelle auquel cas le formalisme code de la consommation n'est pas demandé.

Dans le cas présent, l'acte de prêt mentionne les textes du code de la conso mais le formalisme n'a pas été respecté ! A la différence que je n'ai pas signé une offre de prêt chez le banquier mais bien un contrat de prêt.

A mon avis c'est "NB" et non pas "HB"

A une époque ancienne il y avait des prêts bonifiés par l'Etat et d'autres non.

"NB" doit vouloir dire "Non Bonifié" ???

Oui bien vu !

Au plaisir de vous relire.

 

[SERGIO]

Sur la note au notaire il n’est pas fait du tout référence à un objet pro, mais d’habitat seul. Le rachat de parts de SCI ne semble pas évoqué. Mais je n’ai qu’une page lisible sur les 3…

Les 3 documents sont sur le même fichier en format PDF.

Au plaisir de vous relire.

 

[Elaphus]

Sergio, il faut répondre aux questions importantes: quel est le but de ce référé?
Aristide, j'ai été trop rapide, mais il est bien écrit sur le document (seule la 1ère page 1/2 était lisible, et maintenant il est considéré comme endommagé et ne s'ouvre plus), et donc assez inexactement, qu'il s'agit d'un crédit destiné à l'habitation en évacuant l'existence des parties à usage professionnel.

 

[Aristide]

mais il est bien écrit sur le document , et donc assez inexactement, qu'il s'agit d'un crédit destiné à l'habitation en évacuant l'existence des parties à usage professionnel.

Bonjour,

Oui, mais ce n'est pas parce que l'objet du prêt est "habitat" que c'est forcément le code de la consommation qui s'applique.
Je vous l'ai dit; quand la SCI est considérée comme familiale, les notaires demandent en général une offre de prêt
Quand la SCI est considére comme patrimoniale, elle est supposée professionnelle et là, un contrat classique sans offre de prêt est accepté par ces mêmes notaires.

Faute de textes (à ma connaissance), auriez vous des jurisprudences ?

Merci.

Cordialement,

 

[Elaphus]

Il y a quand même 2 choses probantes dans ce sac de noeuds:

- le visa de textes renvoyant au code conso du fait de la banque;
- l'éviction de la partie professionnelle du bien.

 

[SERGIO]

Sergio, il faut répondre aux questions importantes: quel est le but de ce référé?

Il s'agit de rompre la prescription décennale en invoquant l'erreur de taux qui est stupulée dans l'acte de prêt. Entre les 5.850% et les 5.996%.

Au plaisir de vous relire.

 

[SERGIO]

Bonjour à tous,

Ce matin j'étais avec un nouvel avocat. Malgré le chiffrage que je lui ai présenté, il n'a rien compris ! Pour lui je suis en droit de réclamer la différence entre les taux qui sont mentionnés sur l'acte. Il ne comprends que je trouve 11850.78 francs. Il me dit que je n'ai rien payé !

C'est vrai que le chiffre de 11850.78 francs, je l'ai trouvé en bidouillant le tableau que m'avait proposé Aristide. En modifiant les montants j'avais mis en évidence une différence. Mais c'est vrai que cela n'est pas très mathématique.

Taux 5.850% = 15737000-1000-80-32220.78+10560.78 (correctif pour faire varier le taux)
Taux 5.996% = 15370000-1000-80-32220.78-1290 (correctif pour faire varier le taux)

Dans un cas, je trouve 1 514 426 francs, dans l'autre 1502 409.22 francs soit 11850.78francs de différence.

Qu'en penses-tu Aristide?

Enfin, j'ai demandé à l'avocat s'il était possible de remettre en cause le contrat de prêt dans sa globalité. Il n'y croit pas !

Il me dit que c'est pas dix après qu'il faut réagir ! Même si l'information m'a été donnée depuis peu.

Au plaisir de vous relire.

 

[Elaphus]

Il s'agit de rompre la prescription décennale en invoquant l'erreur de taux qui est stupulée dans l'acte de prêt. Entre les 5.850% et les 5.996%.

Cela, je l'imaginais assez bien, mais:

- une assignation au fond était ce qu'il fallait faire, et l'interrompait vraiment, sans demander plus de travail.
- un référé, c'est pour demander quoi? Pas d'interrompre la prescription...alors...? On demande une mesure urgente, là le juge va bien rigoler...

Ce matin j'étais avec un nouvel avocat.

Sergio, vous êtes un puissant facteur de relance de l'économie.

Il me dit que c'est pas dix après qu'il faut réagir ! Même si l'information m'a été donnée depuis peu.

Là il a raison, mais en plus il ne sait pas que vous parcourez ce forum depuis quelque temps...sinon il aurait été plus incisif.

 

[SERGIO]

Cela, je l'imaginais assez bien, mais:

- une assignation au fond était ce qu'il fallait faire, et l'interrompait vraiment, sans demander plus de travail.
- un référé, c'est pour demander quoi? Pas d'interrompre la prescription...alors...? On demande une mesure urgente, là le juge va bien rigoler...

C'est trop facile de donner les conseils après coup ! Et puis, l'idée ne vient pas de moi, elle vient du service juridique !

Sergio, vous êtes un puissant facteur de relance de l'économie.

oui, ça donne du travail à ceux qui font du droit. Même si j'ai l'impression qu'ils sont débordés et qu'ils n'en peuvent plus de tant de travail. D'ailleurs ça donne aussi du grain à moudre à ce forum, non ! -)

Là il a raison, mais en plus il ne sait pas que vous parcourez ce forum depuis quelque temps...sinon il aurait été plus incisif.

Peut-être. Mais l'appat du gain (honoraires) ...

Aau plaisir de vous relire

 

[Aristide]

C'est vrai que le chiffre de 11850.78 francs, je l'ai trouvé en bidouillant le tableau que m'avait proposé Aristide. En modifiant les montants j'avais mis en évidence une différence. Mais c'est vrai que cela n'est pas très mathématique.

Taux 5.850% = 15737000-1000-80-32220.78+10560.78 (correctif pour faire varier le taux)
Taux 5.996% = 15370000-1000-80-32220.78-1290 (correctif pour faire varier le taux)

Dans un cas, je trouve 1 514 426 francs, dans l'autre 1502 409.22 francs soit 11850.78francs de différence.

Qu'en penses-tu Aristide?

Bonjour,

Ben, excuses moi mais je comprends rien à tes opérations ?

Si tu fournissais les données de base
+ Montant
+ Durée
+ Périodicité (mensuelle supposée ?)
+ Taux d'intérêt nominal
+ Assurance obligatoire
+ Assurance facultative

Plus, éventuellement les frais rendus obligatoires par la banque
+ Frais de dossier
+ Parts sociales
+ Frais garanties
+ Primes assurances incendies
+ Autres ???

Je pourrais assez facilement reconstituer le tableau d'amortissement et calculer le TEG

Mais une chose m'échappe dans ton raisonnement.

Je conçois bien de faire ces calculs à partir du taux nominal soit 5,85% mais faire les mêmes calculs à partir d'un TEG (si 5,9996% est bien un TEG ?) n'a pas de sens.

Il faut trouver le taux taux nominal "x%" qui entraîne un TEG de 5,996%.
Puis:
+ Dérouler le tableau d'amortissement à 5,85%
+ Dérouler le tableau d'amortissement à "x%"

=> La différence entre les flux dus et les flux réellements payés donnent le préjudice "brut"

+ Valoriser - au mois le mois - à un taux d'épargne supposé (à déterminer) le manque à gagner sur ces différences non placées puisque payées en trop.

=> Le préjudice "brut" ajouté à cette valorisation donnerait le préjudice réel.

Mais je n'ai peut-être pas bien compris les nuances entre ces deux taux ?

Cordialement,

 

[SERGIO]

Bonjour Aristide,

Si tu fournissais les données de base

+ Montant = 1 537 000 francs
+ Durée = 16 ans ou 192 mois
+ Périodicité (mensuelle supposée ?) = mensuelle
+ Taux d'intérêt nominal = 5.30%
+ Assurance obligatoire = ADI pour 53 118.72 francs ou 0.216%
+ Assurance facultative = 0

Plus, éventuellement les frais rendus obligatoires par la banque
+ Frais de dossier = 1 000 francs
+ Frais de timbres = 80 francs
+ Parts sociales = 1 495.58 francs
+ Frais garanties = 32 220.78 francs
+ Primes assurances incendies = 1 725 francs soit 143.75 francs / mois
+ Autres ??? = 0

Je conçois bien de faire ces calculs à partir du taux nominal soit 5,85% mais faire les mêmes calculs à partir d'un TEG (si 5,9996% est bien un TEG ?) n'a pas de sens.

Aristide, le taux nominal est de 5.3%. Le TEG est de la banque est de 5.850% (5.475%+0.375% frais de notaire) et non pas 5.996% comme indiqué dans l'acte de prêt.

J'avais demandé à un analyste de me communiquer le TEG réellement appliqué par la banque. Dans ses conclusions il m'indique 6.147% ou 6.141% selon que la banque restitue ou pas les parts sociales.

Il faut trouver le taux taux nominal "x%" qui entraîne un TEG de 5,996%.

Oui même si je suis incapable de le faire.

Puis:
+ Dérouler le tableau d'amortissement à 5,85%
+ Dérouler le tableau d'amortissement à "x%"

=> La différence entre les flux dus et les flux réellements payés donnent le préjudice "brut"

+ Valoriser - au mois le mois - à un taux d'épargne supposé (à déterminer) le manque à gagner sur ces différences non placées puisque payées en trop.

=> Le préjudice "brut" ajouté à cette valorisation donnerait le préjudice réel.

.

ça parait très simple à faire mais je ne sais pas le faire ! Cela ne devrait pas t'étonner !

Un dernier élément, le prêt a été réaménagé en décembre 2003. Je ne sais pas si cela influe sur les calcul.

Au plaisir de vous relire.

 

[Aristide]

+ Assurance obligatoire = ADI pour 53 118.72 francs ou 0.216%

Comment se fait il que l'assurance soit obligatoir à hauteur de 53.118,72 alors que le prêt est de 1.537.000€ ?

Plus, éventuellement les frais rendus obligatoires par la banque

+ Primes assurances incendies = 1 725 francs soit 143.75 francs / mois

Ce qui compte ce sont les flux?
Dès lors à quel moment sont payées ces primes
+ Au mois ou bien à l'année ?
+ En début de période ou en fin de période ?

Aristide, le taux nominal est de 5.3%. Le TEG est de la banque est de 5.850% (5.475%+0.375% frais de notaire) et non pas 5.996% comme indiqué dans l'acte de prêt.

Les frais de notaire est-ce les Frais garanties = 32 220.78 francs ou autre chose ?

J'avais demandé à un analyste de me communiquer le TEG réellement appliqué par la banque. Dans ses conclusions il m'indique 6.147% ou 6.141% selon que la banque restitue ou pas les parts sociales.

Selon les informations en ma possession, la restitution n'a pas à être prise en compte dans le TEG

Cordialement,

 

[SERGIO]

Comment se fait il que l'assurance soit obligatoir à hauteur de 53.118,72 alors que le prêt est de 1.537.000€ ?

Parce que nous étions 2 personnes à 50% chacune

Ce qui compte ce sont les flux?

Dès lors à quel moment sont payées ces primes
+ Au mois ou bien à l'année ?
+ En début de période ou en fin de période ?

Les primes d'assurances ADI sont payées au mois.
L'assurance du bien à l'année.

Les frais de notaire est-ce les Frais garanties = 32 220.78 francs ou autre chose ?

Ce sont les frais d'acte de prise des garanties avec les honoraires correspondant du notaire.

Selon les informations en ma possession, la restitution n'a pas à être prise en compte dans le TEG

C'est à dire?

Au plaisir de vous relire.

 

[Aristide]

Parce que nous étions 2 personnes à 50% chacune

Je reformule .
+ Le prêt est de 1.537.000€
+ La prime annoncée est à 0,216%
+ La prime est donc de 1.537.000 x 0,216% / 12 = 276,66€

=> Est-ce 276,66€ Ass obligatoire plus 276,66€ Ass facultative ?
ou
=> Est-ce 276,66€ Ass obligatoire plus 276,66€ Ass également obligatoire ?
ou
=> 138,33€ Ass obligatoire plus 138,33€ Ass facultative ?
ou bien
=> 138,33€ Ass obligatoire plus 138,33€ Ass également obligatoire?

L'assurance du bien à l'année.

+ Début période ou bien fin période ?

C'est à dire?

De part les informations en ma possession, les parts sociales obligatoires sont bien à prendre en considération dans la calcul du TEG mais :
1) - Les intérêts servis sur ces parts ne sont pas à prendre en considération
2) - Le remboursement de ces part n'est pas non plus à prendre en considération dans le calcul du TEG

Mais il me semblait que l'on avait déjà beaucoup échangé sur ce point ?

Cordialement,

 

[SERGIO]

Je reformule .
+ Le prêt est de 1.537.000 frs
+ La prime annoncée est à 0,216%
+ La prime est donc de 1.537.000 x 0,216% / 12 = 276,66€

oui, 276.66 francs /mois d'assurance ADI

=> Est-ce 276,66€ Ass obligatoire plus 276,66€ Ass facultative ?

Non

ou
=> Est-ce 276,66€ Ass obligatoire plus 276,66€ Ass également obligatoire ?

Non

ou
=> 138,33€ Ass obligatoire plus 138,33€ Ass facultative ?

Non

ou bien
=> 138,33€ Ass obligatoire plus 138,33€ Ass également obligatoire?

Non plus. Seulement 276.66 francs/mois pour le prêt de 1 537 000 francs sur 2 têtes

+ Début période ou bien fin période ?

début : 05/04/2000
fin : 05/03/2016

De part les informations en ma possession, les parts sociales obligatoires sont bien à prendre en considération dans la calcul du TEG mais :
1) - Les intérêts servis sur ces parts ne sont pas à prendre en considération
2) - Le remboursement de ces part n'est pas non plus à prendre en considération dans le calcul du TEG

Mais il me semblait que l'on avait déjà beaucoup échangé sur ce point ?

Oui, c'est juste que l'analyste a présenté le TEG sous deux angles. Mais dans un cas comme dans l'autre, le TEG réel est bien au dessus de celui communiqué par la banque.

Au plaisir de vous relire.

 

[Elaphus]

C'est trop facile de donner les conseils après coup ! Et puis, l'idée ne vient pas de moi, elle vient du service juridique ! Ben alors je ne dis plus rien, mais j'avais découvert trop tard votre assignation de toute façon (dont nous ne savons toujours pas ce qu'elle demande ) et puis si c'est une assurance juridique qui vous paie la plaisanterie, RAS.