Les TEG sont inexactement affichés

[cs3000]

Merci à nouveau pour cette confirmation.

J'ai de mon coté recherché et sauf erreur de ma part, cette obligation résulterait de l'application de l'article L. 313-1. du code de la consommation.

Bien à vous.

 

[ipidibulle]

Non les réponses ne seront pas différentes. Mais sur ce forum certains intervenants auraient pu vous proposer des pistes de réflexion qui élargissent votre interrogation première.

Pour ma part (pour l'avoir vécu) contester un TEG pour non prise en compte d'une assurance facultative,me semble plus qu'incertain en termes de chance. Mais peut être avez vous d'autres motifs d'assigner la banque et que vos ne retiendrez celui-ci qu'à titre subsidiaire.

Ok ,excusez-moi , je me suis un peu méfiée...Sur d'autres forum , dès que ça sent l'assignation , on se fait remettre à sa place gentiment et plus personne ne répond.
Je suis en ce moment en procédure pour simple demande de report d'échéances et l'organisme en profite pour tenter de finir de me mettre la tête sous l'eau.
Ils affirment avoir prononcé la déchéance du terme par LRAR , et me demandent les sommes exigibles à hauteur de plus de 10 000€.
Ils ont menti sur l'ancienneté de notre "coopération" pour me faire passer pour un mauvais payeur et ne peuvent actuellement fournir le récépissé de cette fameuse lettre.
Je compte porter plainte pour faux et usage de faux.
Mais je compte aussi faire éplucher les différents contrats que j'ai pu contracter chez eux , aux vues de leurs agissements plus que douteux.
Cette assurance , elle est facultative sur le papier , mais elle conditionnait l'obtention du prêt , d'ailleurs la clause d'agrément est là pour ça.
L'offre préalable ne contient pas non plus le bordereau de rétractation , il est annexé aux conditions générales du prêt.
Ça fait 9 mois que la demande a été faite , je vous laisse imaginer les conséquences de l'accumulation des échéances.

 

[cs3000]

Merci pour votre avis.

Oui j'ai bien d'autres raisons de contester les conditions du crédit.

Concernant le bordereau de retractation, doit-il etre également joint pour un credit immobilier de 100000€?

Je pensais que seuls les crédits à la Consommation< 21500€ étaient concernés par ce bordereau.

Merci pour votre intervention.

 

[Vanille95]

Le délai de rétractation ne concerne que les crédits conso.

En crédit immo, il s'agit d'un délai de réflexion (impossible d'accepter l'offre avant 10 jours).

Pour un comparatif conso / immo, voir là https://www.moneyvox.fr/credit/loi-scrivener.php

 

[eratum]

En 2006, j’ai souscrit un emprunt immobilier à taux variable sur 30 ans auprès de l’UCB.
Le taux d’intérêt était indexé sur l’TIBEUR 3 mois augmenté de la marge de l’UCB, en l’occurrence 1,15%. La révision du taux devait intervenir tout les 3 mois et le montant du remboursement en revanche ne devait varier qu’annuellement. En outre, l’offre de prêt prévoyait que lorsque l’application du taux d’intérêt aboutit à une augmentation théorique de l’échéance, le montant des règlements restera inchangé et la durée du prêt sera allongée. Par contre, si le maintien du montant des règlements ne permettait pas de régler la totalité du crédit sur la durée initiale du crédit majorée de 5 années, les règlements serait alors augmentée annuellement dans la limite de l’indice des prix à la consommation. Et, le montant des règlements ne pourra être inférieur à celui de l’année passée.

J’ai signé l’offre de prêt sans réaliser dans quel « merdier » je m’engageai. Pour ma défense, je voudrais souligner que l’offre de prêt n’étais pas libellé en des termes aussi clairs que la présentation que j’en ai faite. Et, Le conseiller de l’UCB avait, volontairement ou non, passé sous silence le fait que les remboursements pouvaient augmentés lorsque le « cap » des 5 années était dépassé. Par ailleurs, il m’avait rassuré en m’affirmant que le TIBEUR n’était pas un indice volatil. Autres infos : cette offre de prêt portait mon taux d’endettement à 38%.

Avec la hausse des taux d’intérêt que nous avons connu courant 2008, vous imaginez les conséquences. D’une part, j’ai explosé le fameux « cap » des 5 ans et par conséquence j’ai vu le montant de mes remboursements mensuels sensiblement augmenté. Pire, j’étais en amortissement négatif. Non seulement je me suis retrouvé avec un emprunt sur 35 ans mais à chaque remboursement le solde de mon emprunt augmentait. Sans oublier mon taux d’endettement qui est passé à 42%. J’ai tenté en vain de renégocier mon emprunt. J’ai essayé un refinancement auprès d’autres établissements de crédit mais, compte tenu de mon taux d’endettement et du resserrement des conditions d’octroi du crédit, je me suis heurté à des refus.

J’ai passé des nuits blanches à relire mon contrat pour essayer de trouver une échappatoire. Et, j’ai trouver la faille : le teg indiqué dans mon contrat est erroné. En effet , le teg indiqué n’incluait pas les assurances facultatives. Mais les assurances facultatives n’entrent pas en ligne de compte dans la détermination du teg, me direz-vous !

Pour comprendre mon raisonnement, je vous livre des passages mon contrat de prêt :

Les Charges annexes sont les suivantes :

• Les primes d'assurance d'un montant de 141,98 euros, tant que le remboursement prévu au chapitre Engagement de remboursement n'est pas intervenu, puis 84,25 euros si ce remboursement intervient le 24ème mois.
  Le montant de la prime d'assurance évolura en fonction :
  
  
  

  • des révisions des primes d'assurance, selon les modalités prévues dans la notice d'assurance jointe à l'offre.

  • de l'évolution de l'assiette d'assurance après intervent du remboursement prévu au chapitre Engagement de remboursement

• la commission d'ouverture de crédit

• les frais de tenu de compte payables à la date anniversaire d'ouverture du compte.

Les charges annnexes équivalent à un taux de 0,42% l'an, en supposant le taux d'intérêt constant et le montant du crédit versé en totalité, en une seule fois, à une date d'arrêté de compte.
Ce taux intégre les prime d'assurance dans la limite de la couverture de 100% du capital emprunté exigée pour l'octroi du crédit.
​

TAUX EFFECTIF GLOBAL DU CREDIT

Le taux effectif global (hors frais d'acte) est calculé sur la base :

• du taux initial jusqu'à la date de première révision

• du TIBEUR 3 mois connu à la date du 03/06/2006 soit 3,05% auquel s'ajoute une composante fixe de 1,15% pour la durée restante du credit

• les charges annexes de 0,42%

Le TEG en seultant d'élève à 4,61% l'an, soit un taux mensuel de 0,38%, à supposer que l'indice de référence reste contant pendant toute la durée du prêt.
L'incidence des frais d'actes sur ce taux est d'environ de 0,16% l'an
​

Le montant des primes d’assurances indiqué dans les charges annexes inclus les assurances obligatoires et facultatives. Il est stipulé que les primes d’assurances sont intégrées dans la limite de 100% du capital emprunté exigée pour l’octroi du crédit mais il n’est fait aucune mention du type d’assurance retenu. Vous suivez mon raisonnement : comme le montant des primes assurances indiqué inclus les assurances facultatives, de facto les assurances facultatives doivent être retenues dans la détermination du teg, dans de la limite de la couverture de 100% du capital emprunté bien entendu.


J’ai donc contacté le service client de l’UCB pour renégocier les termes de mon contrat de prêt. Bien évidemment, ils ont nier l’erreur dans le TEG. J’ai donc saisi le médiateur du crédit pour obtenir une conciliation. Le médiateur à reconnu l’erreur dans la stipulation du TEG. Le médiateur a récemment obtenu une conciliation :

• Une baisse de mon échéance de 250 euros en contrepartie du rallongement de mon prêt ;

• Une échéance fixe, càd, que l’échéance est figée jusqu’au terme du crédit, seule la durée peut varier ;

• Et, le plus important, je conserve le bénéfice du taux variable mais celui-ci est capé à 3,80%.

Selon mes simulations, si du jour au lendemain l’euribor + la marge de l’UCB venait « explosé » et compte tenu que le taux se trouve capé à 3,80% et que l’échéance reste fixe, la durée du mon crédit serait porté à 28 ans maximum.

Dois je accepter la conciliation ?

Ou, compte tenu du taux d’intérêt légal très bas en 2010 (0,65%) dois je saisir le juge ?


Merci de me faire part de vos conseils…..

 

[cs3000]

Bonjour,

Bravo pour l'exposé complet et explicite de votre problème.

Il est toujours difficile de conseiller d'entamer une procédure qui peut etre longue, couteuse et par définition aléatoire.

Cependant je pense que les juges auront à coeur d'appliquer strictement la loi concernant le calcul du TEG dans la mesure ou le montage du crédit qui vous a été proposé manque tellement de clarté qu'il en est trompeur.

Cela étant, l'accord que vous avez obtenu me semble un bon accord.

A vous de voir.

D'autre part, pouvez vous me préciser qui est le mediateur qui est intervenu dans votre affaire.S'agit-il du médiateur de l'UCB ou d'un médiateur indépendant que vous avez sollicité?

En effet je rencontre un problème un peu similaire.

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

En effet , le teg indiqué n’incluait pas les assurances facultatives. Mais les assurances facultatives n’entrent pas en ligne de compte dans la détermination du teg, me direz-vous !

Le montant des primes d’assurances indiqué dans les charges annexes inclus les assurances obligatoires et facultatives.


Il est stipulé que les primes d’assurances sont intégrées dans la limite de 100% du capital emprunté exigée pour l’octroi du crédit

Je reformule pour vérifier si j'ai bien compris :
1) - Vous aviez deux têtes assurées mais la banque a rendu obligatoire cette assurance à hauteur de 100% au total. Le surplus assuré étant donc réputé facultatif ?

2) - Le TEG a bien été calculé en tenant compte de ces 100% d'assurance obligatoire mais, pas du surplus facultatif ?

3) - Par contre, dans la valorisation des primes d'assurance que vous auriez à payer, ce sont à la fois les primes obligatoires et facultatives qui ont été mentionnées ?

mais il n’est fait aucune mention du type d’assurance retenu. Vous suivez mon raisonnement : comme le montant des primes assurances indiqué inclus les assurances facultatives, de facto les assurances facultatives doivent être retenues dans la détermination du teg, dans de la limite de la couverture de 100% du capital emprunté bien entendu.

Je ne comprends pas bien:

Supposons que vous ayez démandé une assurance à 150% répartie à 75% sur une tête et 75% sur l'autre tête.
L'obligation de la banque est une assurance à 100%
Dans cette hypothèse, c'est 100% d'une prime qui est à prendre dans le calcul du TEG sans avoir besoin de préciser que ces 100% concernent la partie obligatoire.

Je crois comprendre que votre argumentation est de dire :
"Puisque la banque valorisé tant le coût des primes obligatoires que celui des primes facultatives dans le coût total du crédit, elle doit alors obligatoirement faire de même pour le TEG ???"

Dois je accepter la conciliation ?

Ou, compte tenu du taux d’intérêt légal très bas en 2010 (0,65%) dois je saisir le juge ?

Je précise que je ne suis pas juriste.
Mais, si ma reformulation est exacte, à mon humble avis, vous auriez intérêt à accepter la conciliation.

En effet, à ma connaissance, rien n'interdit à une banque de de faire plus que le minimum.
Au contraire, la banque a même un devoir d'informations et de conseils.

Dès lors, calculer le TEG avec les frais rendus obligatoires tel que l'oblige le code de la consommation et - par souci de bonne information - indiquer en plus le montants des débours facultatifs ne me semble pas critiquable.

Si vous alliez en justice il ne ma semble pas certain que vous seriez suivi.

Mais qu'en disent les juristes ?

Merci

Cordialement,

 

[vivien]

Bonjour,

Quelques éléments sur votre message

En 2006, j’ai souscrit un emprunt immobilier à taux variable sur 30 ans auprès de l’UCB.
Le taux d’intérêt était indexé sur l’TIBEUR 3 mois augmenté de la marge de l’UCB, en l’occurrence 1,15%.
[*]du TIBEUR 3 mois connu à la date du 03/06/2006 soit 3,05% auquel s'ajoute une composante fixe de 1,15% pour la durée restante du credit

Au 03/06/2006 l'Euribor 3 Mois moyenne mensuelle devait être celui de Mai 2006 soit 2.8876 % Le résultat 3.06 % est la moyenne de l'Euribor 6 mois de Mai 2006. Il semble qu'il y ait à ce niveau là un problème.

Autres infos : cette offre de prêt portait mon taux d’endettement à 38%.

Rien n'interdit à une banque de prêter même si le pourcentage est supérieur aux pourcentages communément admis 30 ou 33 %

J’ai donc saisi le médiateur du crédit pour obtenir une conciliation. Le médiateur à reconnu l’erreur dans la stipulation du TEG.

Est ce que vous avez un courrier du médiateur qui reconnaît formellement et sans ambiguïtés l'erreur de TEG. Si tel était le cas il convient de conserver cette pièce.

[*]Une baisse de mon échéance de 250 euros en contrepartie du rallongement de mon prêt ;

Précédemment vous indiquiez que votre prêt était déjà sur 35 ans, alors jusqu'à quelle durée la banque veut allonger le crédit pour minorer les échéances de 250 euros.

Ou, compte tenu du taux d’intérêt légal très bas en 2010 (0,65%) dois je saisir le juge ?

Le taux de 0.65 % ne s'appliquerait, sous réserves de l'interprétation du Tribunal, que sur les échéances de 2010. Pour les autres années il convient de retenir le taux d'intérêt légal de chacune des années. Il y a un arrêt (Cour d'Appel ou Cour de Cassation ?) que je n'ai pas retrouvé, qui confirme cette application.

Face aux difficultés que vous rencontrez et compte tenu des montants en cause, il me semble que l'assignation pourrait être la solution.

Certains avocats pratiquent les honoraires indexés sur les remboursements obtenus ce qui, de facto, limite le risque.
Vous avez peut être aussi dans votre contrat d'assurance responsabilité civile, une assistance juridique qui pourrait prendre en charge tout ou partie des honoraires des conseils.
Par ailleurs suivant les montants en cause la juridiction compétente sera soit le Tribunal d'Instance soit le Tribunal de Grande Instance. Dans ce dernier cas l'intervention de l'avocat est obligatoire.

Je pense que quelque soit le Tribunal, prendre un avocat est indispensable, parce qu'il s'agit d'un problème (erreur de TEG) qui ennuie fortement les banques et que vous allez être opposé à la mauvaise foi consternante de l'établissement bancaire.

Bon courage

 

[Aristide]

Au 03/06/2006 l'Euribor 3 Mois moyenne mensuelle devait être celui de Mai 2006 soit 2.8876 % Le résultat 3.06 % est la moyenne de l'Euribor 6 mois de Mai 2006. Il semble qu'il y ait à ce niveau là un problème.

Bonjour,

Vivienne, tu argumentes sur l'utilisation d'un "mauvais TIBEUR"

Ce n'est ps du tout cet argument qu'a fait valoir eratum auprès du médiateur.

Aurais tu un avis
+ sur l'argument "ADI facultative dans coût crédit mais pas dans TEG" qui - si j'ai bien compris (= à comfirmer) a été avancé par eratum et apparemment retenu par le médiateur
+ sur les réserves/doutes que j'ai émis face à cet argument ?

Merci

Cordialement,

 

[Elaphus]

Est ce que vous avez un courrier du médiateur qui reconnaît formellement et sans ambiguïtés l'erreur de TEG. Si tel était le cas il convient de conserver cette pièce.

Le médiateur n'est pas la banque...tant qu'elle même ne fait pas cet aveu, la portée en reste limitée.

Certains avocats pratiquent les honoraires indexés sur les remboursements obtenus ce qui, de facto, limite le risque.

Non, c'est interdit.
La seule chose autorisée est fixe + % selon le résultat.
En revanche il y a la solution du PWYW.

 

[vivien]

En réponse à Aristide et Elaphus
Bonjour

Vivienne, tu argumentes sur l'utilisation d'un "mauvais TIBEUR

Non je n'argumente pas sur ce point, je donne juste l'information qui montre que le dossier n'a pas été monté avec toute l'attention qu'il nécessitait

sur l'argument "ADI facultative dans coût crédit mais pas dans TEG" qui - si j'ai bien compris (= à comfirmer) a été avancé par eratum et apparemment retenu par le médiateur

Je suis plutôt d'accord les assurances facultatives n'entrent pas, à mon sens dans le caclul du TEG.
Si le médiateur a retenu pour le calcul du TEG la totalité des assurances payées (y compris la partie facultative) je rejoins ce que dit Elaphus, il s'agit d'un avis dont la portée sera limitée.

Elaphus

Oui je suis d'accord il est interdit pour un avocat de pratiquer uniquement des honoraires indexés sur les résultats, j'aurai dû le formuler plus clairement.

Au final si l'erreur de TEG ne repose que sur ce point, il faut me semble-t-il cregarder la proposition de la banque avec attention.

 

[eratum]

En réponse à ta demande CS3000, j'ai saisi le médiateur de l'ASF.
[lien réservé abonné]

 

[eratum]

Aristide, concernant les assurances, j'ai souscrit une assurance décès, PTIA, ITT et perte d'emploi sur 2 têtes (100% sur ma tête, 50% sur celle de ma femme, soit 150% du capital emprunté).

Je dis "souscrit", mais en fait, le conseiller de l'UCB m'a imposé l'assurance PTIA, ITT et perte d'emploi.

Donc, pour en revenir au teg indiqué dans l'offre de prêt, l'UCB n'a retenu que l'assurance décès à hauteur de 100% (et non 150%) du capital emprunté.

Or, les charges annexes, tel qu'elles sont décrites dans l'offre de prêt, comprennent, toutes les assurances.
Par voie de conséquence, à ma compréhension, le taux de 0,42% avancée par l'UCB comprennait les assurances décès+PTIA+ITT+perte d'emploi à hauteur de 100% (et non 150%) du capital emprunté.
L'UCB m'affirme que seule l'assurance décès était obligatoire. Pourtant, n'y dans le contrat de prêt, n'y dans les conditions générales de l'assurance annexées au contrat, il est stipulé que seule l'assurance décès est obligatoire.
A la signature du contrat, J'étais néophite en matiere de droit du crédit, et cette subtilité de ne retenir que les assurances obligatoires dans le calcul du teg m'était inconnue.
Or, mon choix de retenir l'UCB pour le financement de mon projet, par rapport aux propositions faites par d'autres organismes de crédit, je l'ai fait sur le TEG.

Par ailleurs, dans mon exposé, j'ai oublié de préciser que le crédit octroyé par l'UCB comprennait un crédit relais de 24 mois puisque j'étais déjà propriétaire d'un bien immobilier en vente.
Donc, tout normalement, l'UCB a exigé une évaluation de ce bien par un expert en évaluation immobilière.
Comme par hasard, l'expert désigné par l'UCB à mes frais bien entendu (400 euros) était ATISREAL Expertises. Société qui, comme l'UCB, appartient au groupe BNP Parisbas !
Entre parenthèse, l'expert immobilier s'est totalement planté puisque mon bien je l'ai vendu 40000 euros en dessous de son évaluation.
L'immobilier n'est pas une science exacte mais pour une société qui se dit experte en évaluation immobilière je trouve ça un peu gros... ça sent l'expertise de complésance... mais bon... allez le prouver....

Donc, dans mon contrat de prêt il est bien stipulé que l'octroi du prêt est conditionné à une expertise immobilière qui me coutera 400 euros. Or, dans son teg, l'UCB ne tient pas compte de cette dépense. Erreur de sa part puisque l'UCB m'a imposé cette expertise !

 

[Aristide]

Bonjour,

Sur votre argument "assurances" vous avez déjà eu mon avis et celui d'autres intervenants.

L'expertise imposée est un élément nouveau.

Il me semble que si vous décidiez d'aller en justice ce dernier point, s'il en est bien ainsi que vous le dites, serait plus "percutant" que le premier.

Cordialement,

 

[eratum]

J'aimerais soulever un autre point... un point temporel.

L'offre de prêt de l'UCB m'est faite le 13 septembre en tenant compte du cours de l'EURIBOR au 3 juillet, soit 3,05%.
Pourquoi ne pas avoir retenu un taux plus récent ?
Pourquoi, l'UCB n'a t il pas retenu le taux du 1er septembre (3,26%), voir du 1er aout (3,17%).
Réponse de l'UCB : l'offre de prêt a été rédigé par rapport aux simulations de financement qui m'ont été faites en juillet par leur conseiller.

Il est vrai que si leur offre de prêt avait été faite par avec un cours plus récent, je n'aurai jamais signé... avec 0,20 points de plus sur 30 ans, imaginez les conséquences sur le teg.

Ce n'est pas normal, n'y très moral, que l'ucb tient compte du taux du jour pour des simulations par contre pour le contrat de prêt il n'actualise pas ce taux.

Pour infos, comme financièrement je suis pris à la gorge, je vais accepter la conciliation. Les 250 euros de moins sur ma mensualité va me donner une bouffée d'oxygène.

 

[vivien]

Bonjour,

Bonjour,


L'expertise imposée est un élément nouveau.

Il me semble que si vous décidiez d'aller en justice ce dernier point, s'il en est bien ainsi que vous le dites, serait plus "percutant" que le premier.

Cordialement,

Sur ce point je m'interroge, les frais d'expertise concerne le prêt relai et à priori pas le crédit principal, objet de l'interrogation sur le TEG.

En conséquence il me semble que ces frais devraient être intégrés aux éléments pour déterminer le TEG sur ce seul crédit à court terme non????

Cdt

 

[Aristide]

En conséquence il me semble que ces frais devraient être intégrés aux éléments pour déterminer le TEG sur ce seul crédit à court terme non????

Oui, bien entendu
Mais les deux prêts concernent le même objet et figurent sans doute dans la même offre de prêt.
Il y a interdépendance pour les crédits qui dépassent 10% de l'ensemble.

En justice, ce sont donc les deux prêts du contrat qui pourraient être contestés avec avec l'argument TEG; l'un du fait de l'assurance (???), l'autre du fait de frais obligatoires non pris en compte.

Cordialement,

 

[Aristide]

L'offre de prêt de l'UCB m'est faite le 13 septembre en tenant compte du cours de l'EURIBOR au 3 juillet, soit 3,05%.
Pourquoi ne pas avoir retenu un taux plus récent ?

Bonjour,

Normalement
+ L'index de référence (par exemple EURIBOR du mois "m-3" par rapport à la date d'émision de l'offre. En effet la publication des index nécesite un certain décalage dans le temps)
+ L'ndex de révision (par exemple celui du même mois que l'index de référence)
+ La date de révision (= date où sont calculées les nouvelles échéances - par exemple mois de la 1ère mise à disposition des fonds)
+ La date d'application de le révision (par exemple 1ère échéance qui suit la date de révision)
sont prévus dans l'offre de prêt.

Avec ces hypothèse ci-dessus, à titre d'exemple, nous pourrions donc avoir

+ Emission offre de prêt = février 2010
+ Index de référence pris en compte = EURIBOR novembre 2009 (= "m-3")
+ Index de révision = EURIBOR de chaque mois de novembre

+ 1ère mise à disposition des fonds = avril 2010
+ 1ère révision = avril 2011(calcul nouvelles échéances sur base index novembre précédent)
+ Application nouvelle échéance = mai 2011

Chaque Etablissement détermine ses propres règles de révision (quelques réserves = contraintes pour les prêts réglementés où une période de neutralité minimale est imposée).
Mais ces règles doivent être précisées à l'emprunteur dans l'offre de prêt.
Désormais, des simulations chiffrées doivent même lui être fournies.

Cordialement,

 

[economia]

bonjour,
mille excuses car cette question a peut être obtenu déjà une réponse, mais quand un
tribunal substitue le taux d'intérêt légal au taux contractuel, comment se calcule ce nouveau taux?J
je m'interroge sur la substitution du taux légal. En pratique, quel taux légal se substitue au(x) taux conventionnel(s) ? Le taux à la date de signature de l'acte de prêt ? à la date du jugement?
Ou bien se retrouve-t-on avec un contrat à taux variable "au taux légal" ce qui laisse planer une incertitude quant à son évolution ?

merci de vos réponses

 

[Vanille95]

Bonsoir,

Le taux légal est unique pour une année donnée ; il est valable du 01/01 au 31/12 de chaque année (voir [lien réservé abonné]).

Cordialement.