Les TEG sont inexactement affichés

[pollux1963]

Certes, souverain ne veut pas dire arbitraire, mais voyez le cas de pollux1963, où quand les preuves disent blanc, et de façon autrement simple, ça devient noir. On se croirait revenu il y a quelques siècles, au temps des épices.

Je viens de faire une petite mise à jour de mon blog. A vous de juger.

Je fais durer le suspens. C'est une sorte de série, j'espère qu'à la fin le méchant se fera condamner.

 

[SERGIO]

Depuis quelques jours, j'ai un sacré doute concernant le prêt de la SCI dont j'avais demandé conseil aux spécialistes du forum de l'erreur ou du dol affectant le TEG. Si l'on considère que la SCI est professionnelle parce que les statuts indiques un objet social trop généraliste alors la prescription quinquennale s'applique depuis la signature du prêt. Dans ce cas là, la SCI ayant contracter un prêt en 2000, l'action en annulation serait prescrite.

C'est bien dans ce sens que c'est prononcé la chambre commerciale le 10/06/2008 dans 3 cas différents en se fondant sur les articles 1304,1907, du Code civil et L313-2 du code de la consommation.

Je précise que la sci existait et que la banque a fait un prêt immobilier pour financer le rachat des parts de la sci et le compte courant. Ces informations ont peut-être de l'importance.

Dans ce cas là, est-ce que je suis en droit de demander quoique la nullité pour vice de consentement ?

La banque n'a toujours pas régit au courrier que je lui aies fait parvenir.

Au plaisir de vous relire.

 

[Elaphus]

La seule possibilité pour faire repousser le point de départ de la prescription serait qu'il y ait eu :

- un dol, et prouvable, alors ça ne partirait de la date de sa découverte;
- ou que l'erreur sur le TEG ait été impossible à découvrir avant telle date qui serait aussi à prouver.

 

[cs3000]

Bonjour,

Je souhaite savoir si le taux TEG de l'offre de pret doit prendre en compte les frais de cautionnement ainsi que les primes d'assurance décés lorsque ces deux postes ont été souscrits auprès d'un organisme extèrieur partenaire de la banque et lorsque la banque a eu communication du cout de chacun de ces postes.

Merci pour vos réponses

 

[vivien]

Bonjour,

La seule possibilité pour faire repousser le point de départ de la prescription serait qu'il y ait eu :

- un dol, et prouvable, alors ça ne partirait de la date de sa découverte;

Si je me réfère à l'article 1116 du code civil, celui-ci prévoit : « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une ou l'autre des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et il doit être prouvé. »

Quelqu'un aurait-il une (ou plusieurs) piste(s) ou idée(s) pour prouver le dol dans le cadre d'un crédit immobilier professionnel ?
Cdt.

 

[Elaphus]

Je souhaite savoir si le taux TEG de l'offre de pret doit prendre en compte les frais de cautionnement ainsi que les primes d'assurance décés lorsque ces deux postes ont été souscrits auprès d'un organisme extèrieur partenaire de la banque et lorsque la banque a eu communication du cout de chacun de ces postes.

Si ces frais ont été exigés par la banque comme condition d’octroi du prêt, la réponse est oui : la lettre de l’article L 313-1 du Code de la consommation oblige à avoir une vision très large des frais, qui sont de toute nature, et directs ou indirects. La lecture extensive du texte qui en résulte permet en effet de regrouper les notions de frais, de commissions ou de rémunérations « de toute nature, directs ou indirects » dans la notion de coût qui les englobe, l’énumération étant non nécessairement exhaustive, puisqu’ouverte sur toutes les charges imposées à l’emprunteur par le banquier – pourvu qu’elles soient directement reliées à l’obtention du prêt – quelle qu’en soit la nature. La formulation choisie par le législateur est volontairement très générale, afin de permettre d’inclure dans le TEG tout ce que l’imagination des banquiers peut créer afin de dissimuler à l’emprunteur le prix réel de son crédit.

 

[Vanille95]

Bonjour,

Quelqu'un aurait-il une (ou plusieurs) piste(s) ou idée(s) pour prouver le dol dans le cadre d'un crédit immobilier professionnel ?

Pour commencer, si l'un des administrateurs du site passait par là, il pourrait peut-être isoler cette question qui n'est pas tout à fait dans le domaine du calcul du TEG. A l'avance, merci !

Je ne pense pas que la distinction financement professionnel / financement aux particuliers soit pertinente en matière de dol. La question est plutôt de savoir si l’une des parties a réellement dissimulé quelque chose… et si l’autre partie n’était vraiment pas en mesure de découvrir par elle-même ce qu'on voulait lui cacher.

Alors que les décisions condamnant des vendeurs de biens immobiliers sur la base de l’article 1116 du Code civil sont nombreuses, celles concernant des banques sont très rares et relèvent de situations très spécifiques.

Le cas le plus fréquent est celui de la personne qui se porte caution pour une entreprise… alors que le banquier dispose de tous les éléments permettant de savoir que le dépôt de bilan est imminent (éléments qu’il cache volontairement à la caution novice et non dirigeante de l’entreprise).

Le seul cas que je connaissance en matière de prêt affecté est celui du financement des parts quirataires à deux personnes physiques... alors que la COB avait émis un avertissement relatif à ce type de financement. Il est vrai que, dans cette affaire, la banque a vraiment mal joué… (Com, 3 juillet 2001, Bull n° 128, N° 98-18-842
[lien réservé abonné]).

Comme le rappelait très justement Elaphus, le délai de prescription (de 5 ans) court du jour où le dol a été découvert (article 1304 du Code civil).

Dans l’affaire au sujet de laquelle vous posez la question, la banque aurait-elle dissimulé une chose que les emprunteurs n’auraient pas pu découvrir seuls ? Les modalités de financement contenaient-elles des pièges dans lesquels seraient tombés les emprunteurs ?

 

[vivien]

Bonjour,

Merci de vos éléments de réponse.

Tout d'abord :

Bonjour,

Pour commencer, si l'un des administrateurs du site passait par là, il pourrait peut-être isoler cette question qui n'est pas tout à fait dans le domaine du calcul du TEG. A l'avance, merci !

Il s'agit bien d'un TEG erroné, la banque a omis de prendre le coût de l'assurance pour la détermination du TEG.

Il y avait une délégation d'assurance et le coût de celle-ci a été indiqué à la banque avant la rédaction de l'offre et de l'acte.

Nous demandons l'application du taux d'intérêt légal en lieu et place du taux conventionnel en raison du TEG erroné. Je vais donc reprendre les textes du contrat :

"L'emprunteur s'oblige au remboursement du présent prêt à la Banque en 180 versements mensuels de xx xxx,xx hors assurance (Montant de l'assurance : Néant et comprenant les intérêts sus indiqués et la somme nécessaire à, l'amortissement"

Garanties dermandées :

Délégation d'Assurance Décès Invalidité Absolue et Définitive de ...(nom de la Cie d'Assurance) sur la tête de Monsieur YYYY à hauteur e 100 % à fournir avant le déblocage"


la banque en réponse précise :"l'Erreur de TEG comme n'intégrant pas le coût de l'assurance apparaissait donc clairement des énonciations même de l'acte. La date de révélation de l'erreur est donc celle de l'acte et c'est donc à cette date que la prescription a commencé à courir".

L'emprunteur pensait que le taux annoncé prenait en considération l'ensemble des frais y compris l'assurance, d'autant que le taux facial était supérieur aux conditions du marché de l'époque.

Merci de vos commentaires.

Cordialement

 

[Elaphus]

vivienne [lien réservé abonné] avait posté en même temps que moi:

Si je me réfère à l'article 1116 du code civil, celui-ci prévoit : « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une ou l'autre des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et il doit être prouvé. »

Le dol, s'il est reconnu, permet aussi bien de demander la nullité du contrat que des D-I, ou les 2.

Quelqu'un aurait-il une (ou plusieurs) piste(s) ou idée(s) pour prouver le dol dans le cadre d'un crédit immobilier professionnel ?

C'est une question de faits, faits qui sont souverainement appréciés par les juges du fond. Comment voulez-vous qu'on puisse vous répondre sans connaître les faits?

Vanille95 [lien réservé abonné]:

Je ne pense pas que la distinction financement professionnel / financement aux particuliers soit pertinente en matière de dol.

Un peu quand même, le consommateur étant supposé moins informé, et donc plus susceptible de tomber dans l'erreur provoquée (autre définition du dol) que le pro. Si on vend une maison à un maçon ou à un consommateur, ce sera assez différent...

Etait passée sur ce forum une avocate dont le site web vantait sa compétence en droit bancaire, et qui s'était fait avoir par un faux capé (sur un Robien: double peine). Il lui aurait été plus malaisé de faire passer le dol dans son cas!


vivienne [lien réservé abonné] :

Il s'agit bien d'un TEG erroné, la banque a omis de prendre le coût de l'assurance pour la détermination du TEG.

Un TEG erroné, je l'ai rappelé, est potentiellement dolosif.

Mais le problème est ici que vous étiez informée de la non-prise en compte de :

"L'emprunteur s'oblige au remboursement du présent prêt à la Banque en 180 versements mensuels de xx xxx,xx hors assurance (Montant de l'assurance : Néant et comprenant les intérêts sus indiqués et la somme nécessaire à, l'amortissement"

Donc dès la signature, vous saviez...

En revanche la délégation est à intégrer, cf réponse à cs3000 [lien réservé abonné] aussi:

Tribunal de Grande Instance Angers
12 juin 2008
La Banque Populaire est condamnée:

« L’article L.313-1 du Code de la Consommation dispose
- que pour le calcul du T.E.G doivent être ajoutés aux intérêts, les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt ;
- que les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d’officiers ministériels ne sont pas compris dans le T.E.G lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat .
Or, la souscription d’une assurance-décès I.A.D/I.T était obligatoire pour les emprunteurs puisqu’une délégation d’assurance était exigée comme garantie par la Banque, ce qui constituait pour eux des frais indirects déterminables devant être inclus dans le calcul du T.E.G dès l’offre de prêt (ils ont d’ailleurs été ajoutés lors de la signature de l’acte notarié).

Par ailleurs, les frais d’acte notarié et d’inscription d’hypothèque étaient déterminables par référence aux tarifs réglementaires des émoluments, des droits d’enregistrement et des droits de publicité foncière et en interrogeant le Notaire sur le coût de ses honoraires éventuels.
Au lieu de se contenter d’une évaluation approximative donnée à titre indicatif, il appartenait à la banque de déterminer le coût réel des charges liées à l’inscription d’hypothèque exigé par elle à titre de garantie et de l’intégrer au T.E.G afin que les emprunteurs connaissent exactement le coût du crédit souscrit par eux pour restructurer un endettement antérieur et pour déterminer si l’offre de prêt était ou non réellement intéressante pour eux.
La sanction d’un T.E.G erroné est, selon l’article L. 312-33 alinéa 4 du Code de la consommation, la déchéance du droit aux intérêts, qui sera totale en l’espèce compte tenu de l’importance des frais omis dans le calcul de ce taux (...). »

Mais il s'agit d'un consommateur. Pour un pro, nullité seule possible, et si non prescrite.

Car il n'y a pas de dol comme le relève habilement la banque :

la banque en réponse précise :"l'Erreur de TEG comme n'intégrant pas le coût de l'assurance apparaissait donc clairement des énonciations même de l'acte. La date de révélation de l'erreur est donc celle de l'acte et c'est donc à cette date que la prescription a commencé à courir".

Comme Sergio...

 

[vivien]

Bonjour,

Merci

Pour un pro, nullité seule possible, et si non prescrite.

Car il n'y a pas de dol comme le relève habilement la banque :

L'action serait prescrite, dossier de 1998 et je vous confirme la banque est habile !!

 

[pollux1963]

Concernant le remboursement je ne sais plus, peut-être du fait que le remboursement n'est pas automatique mais seulement sur demande.
Cdt

S'il était automatique, on ne prendrait pas le montant des parts sociales dans le TEG mais l'effet négatif pour la banque serait une fonte des fonds propres ou tout au moins une faible croissance de ceux-ci. C'est ça ?

Bien cordialement

 

[Aristide]

S'il était automatique, on ne prendrait pas le montant des parts sociales dans le TEG

Non, c'est plutôt le fait que leur remboursement, en fin de prêt, ne soit pas obligatoire ni automatique que les parts sociales ne sont pas à inclure dans le calcul du TEG. (C'est une hypothèse, je n'ai pas/plus l'explication réelle)

mais l'effet négatif pour la banque serait une fonte des fonds propres ou tout au moins une faible croissance de ceux-ci. C'est ça ?

Il faut relativiser
D'abord il y a des clients qui sont d'accord pour conserver des parts sociales:
=> Rémunération - Pas/peu de risque sur le capital - relative liquidité
=> Permet de rester sociétaire (Participation/vote AG..)

D'autre part
=> Les prêts sont de plus en plus longs
=> Sur le moyen/long terme, volonté de développement oblige, les prêts en cours (nombres et montants) progressent
=> Si bien que la fraction d'encours qui tombe à échéance chaque année tend à diminuer par rapport la masse.

Mais effectivement, s'il était obligatoire de restituer automatiquement les parts sociales en fin des prêts concernés il y aurait un impact sur les fonds propres.

Cordialement,

 

[SERGIO]

Bonsoir les pros, je reviens vers vous pour savoir si quelqu'un aurait les coordonnées d'un avocat spécialisé en droit bancaire dans le département 65. Je constate une nouvelle fois qu'on a plus à batailler contre son avocat que contre la partie adverse.

Mon avocat écrit dans les conclusions entre autre:

"Attendu que le taux effectif global réellement appliqué est différent de celui indiqué par la banque et que cette différence est au minimum de 0.945 point, ce qui revient à dire que le TEG réel correspond à 131% (!) du TEG annoncé dans le contrat de prêt."

Sachant que le taux de la banque est de 3.0388% et le teg trouvé par l'analyste est de 3.984%.

S'agit-il de 131% ? Je lui ai fait remarqué qu'il me semblait que c'était plutôt 31,...%. Il m'a maintenu que non !

Ya t-il une subtilité que je n'ai pas compris?

Au plaisir de vous relire.

 

[cs3000]

En fait c'est la meme chose c'est une question de formulation.

Le teg réèl est égal à 131% du TEG annoncé

ou le TEG réèl est 31% plus élevé que le TEG annoncé

Dans les 2 cas c'est pareil.

 

[SERGIO]

Dans les 2 cas c'est pareil.

ça me rassure de savoir que c'est évident pour toi car pour moi ça ne l'est toujours pas.

D'abord parce que la différence est de 0.945 points et que cette différence se traduit par un surcout de 31% et non de 131%.

"0.945 point, ce qui revient à dire que le TEG réel correspond à 131% du TEG annoncé".

 

[vivien]

Bonsoir,

Bonsoir les pros, je reviens vers vous pour savoir si quelqu'un aurait les coordonnées d'un avocat spécialisé en droit bancaire dans le département 65.

Les règles du forum interdisant la publicité, je vous ai adressé un message privé.

Par ailleurs il me semble que sur un plan général, il est préférable dans une assignation qu'il n'y ait pas d'incertitudes et que la démonstation soit claire et rigoureuse, à défaut de quoi la banque va semer le "doute" et alors....

Cdtt.

 

[Aristide]

Sachant que le taux de la banque est de 3.0388% et le teg trouvé par l'analyste est de 3.984%.

Bonjour,

=> 3,984 - 3,0388 = 0,9452

=> 0,9452/ 3,0388 x 100 = 31,1044%

=> 3,0388 x 1,311044 = 3,984

Donc 3,984 font bien 131,1044% de 3,0388
Ou 3,984 est 31,1044% supérieur à 3,0388.

Cordialement

 

[SERGIO]

Bonjour, merci Aristide et cs3000 pour votre démonstration qui a fini par me convaincre.

Dans une procédure d'instance savez-vous quels sont les frais que demande un avocat pour démontrer l'erreur affectant un TEG?

Car le dernier avocat me demande 1500€ HT +frais supplémentaires + frais complémentaires (10%) sur les gains obtenus.

L'avocat me dit que le dossier est très technique et que cela est justifié. Quand je vois avec quelle facilité Elaphus et Aristide parlent du sujet, je me demande si certains avocat ne sont pas à coté de la plaque.

Au plaisir de vous relire.

 

[Vanille95]

Quand je vois avec quelle facilité Elaphus et Aristide parlent du sujet, je me demande si certains avocat ne sont pas à coté de la plaque.

Elaphus et Aristide sont des spécialistes de ces questions (sans compter qu’ils ont certainement de nombreuses années de pratique de ce sujet). J’espère que c’est aussi le cas de votre avocat…

 

[SERGIO]

C'est pas compliqué, le premier était hors sujet. La partie adverse a démontré l'argumentaire de mon avocat en une dizaine de ligne. Le deuxième c'est contenté de reprendre les conclusions que j'ai rédigé en reprenant les conseils du blog et a ajouté quelques mots et petites phrases telle que celle que j'ai posté plus haut. (31% ou 131%)

Et après ça, il me dit que le dossier est très technique, alors même qu'il s'est présenté comme le spécialiste du droit des contrats.

D'ailleurs c'est lui qui m'a dit à la lecture des conclusions de la partie adverse que la partie était mal engagée alors qu'il ne savait rien concernant le TEG.

Dans nos premiers échanges cet avocat non plus ne faisait pas la différence entre offre de prêt et contrat de prêt. C'est lamentable.

Et puis finir par demander des honoraires extravaguant ça fini par lasser.

Surtout que je suis en instance.