Les SCPI

[Sluwp]

Les SCPI à commission de souscription adorent accuser les SCPI sans commission de souscription "d'effet ciseaux" = certes on paye moins au départ mais "rapidement" cela revient au final plus cher. Sauf que les frais d'entrée sont tellement énormes que cet effet ciseau ne se matérialise jamais ou à très très long terme (plusieurs decennies). Bien sûr cela dépend de nombreuses hypothèses car la structure de frais est différente.

Donc je partage l'idée du graphique, par contre en conclure qu'il y a match nul alors qu'ils retrouvent 1% de frais annuel de différence à 10 ans soit une différence de 50% c'est de la sacrée mauvaise foi.

 

[ZeNeoPhyte]

Les frais de gestion sont appliqués sur les loyers, les frais de souscription sur le capital.
Les frais de gestion des SCPI classiques sont de l'ordre de 12%, contre 14 ou 18 chez les nouvelles. C'est l'hôpital qui se fout de la charité!

Bon courage pour rattraper en 10 ans 12% de 100k pour compenser un delta 6% de 6-7k de loyers.

Pour me citer moi même, quand vous entendez un patron d'une SCPI défendre les frais comme motif de fidélisation et de stabilité du capital, pensez au prétexte santé pour augmenter le tabac. C'est du même acabit!

Avoir une pénalité de sortie anticipée, est plus éloquent!

 

[Sluwp]

Donc pour les SCPI sans frais d'entrée, à rendement des biens équivalents, le rendement brut des montants investis par les investisseurs est mécaniquement plus élevé. Si on prend une moyenne de 10% de frais de souscription, ça fait à la louche une rendement supérieur de 10%.
ADI n'en tient pas du tout compte dans son étude.

Pas sûr qu'ils en tiennent compte effectivement. Par contre le différentiel est plutôt de 5% à cause de la présence d'une commission sur les acquisitions y compris sur les 1ers investissements.

 

[sorcier]

Sans vouloir aller contre tout ce qui est dit, on peut aussi penser que régulièrement on achète les SCPIs avec frais avec une décote parfois de plus de 6 %. Si on compare Épargne Pierre et Altixia Cadence XII (frais de gestion 12%, rendement 5.5 %) face à Remake Pierre (frais de gestion 18%, rendement 6.3 % en assurance vie), je ne serais pas étonné qu'il puisse avoir match nul après une dizaine d'années (en assurance vie).

En ce moment Remake Live se trouve dans des conditions idéales (avec taux d'occupation de 100% en plus). Elle ne va pas rester avec les performances actuelles mais tant qu'elles perdurent effectivement il faut en profiter.

 

[ba7872]

Sans vouloir aller contre tout ce qui est dit, on peut aussi penser que régulièrement on achète les SCPIs avec frais avec une décote parfois de plus de 6 %.

Où avez-vous vu ça ?
La décote globale ne dépasse pas 2% sur les contrats Spirica. En contrepartie de l'absence des frais de souscription, vous payez des (gros) frais d'entrée à l'assureur.
Sur Linxea Zen, la décote est de 1,5% (sauf exception où c'est 0%).

 

[Sluwp]

Attention avec les jeunes SCPI qui collectent, leur TD est sensiblement boosté par l'effet relutif du delai de jouissance. Quand la collecte représentera une part minime du capital cet effet se réduira.
Je me demande presque s'il ne faudrait pas interdire ce délai car cela induit en erreurs les clients.

 

[sorcier]

Où avez-vous vu ça ?
La décote globale ne dépasse pas 2% sur les contrats Spirica.

Rien à voir avec Spirica.

Décote = Valeur d'achat - Valeur de reconstitution et elle était très conséquente pour Épargne Pierre et Épargne Foncière début 2023 (-7 % et -9 % respectivement si je ne m'abuse). D'ailleurs, c'est cela qui a permit à Épargne Foncière échapper à une dévaluation jusqu'à maintenant.

 

[ba7872]

Attention avec les jeunes SCPI qui collectent, leur TD est sensiblement boosté par l'effet relutif du delai de jouissance. Quand la collecte représentera une part minime du capital cet effet se réduira.
Je me demande presque s'il ne faudrait pas interdire ce délai car cela induit en erreurs les clients.

Si vous l'enlevez, vous diluez les associés existants. Tout dépend de la vitesse à laquelle la SCPI arrive à investir la collecte. A l'époque où les placements monétaires ne rapportaient rien, ça avait sûrement moins d'influence.
C'est aussi parce que les SCPI s'endettent qu'il y a un effet relutif.

Je ne vois pas en quoi ça induit les clients en erreur. Il y a quand même beaucoup de "littérature" qui préviennent que les jeunes SCPI ont souvent des rendements élevés dans les 1ers trimestres.
Il faut aussi se rappeler que ces dernières années, les rendements pouvaient baisser assez vite pour les jeunes SCPI car elles collectaient trop dans un environnement de baisse des rendements à l'achat (voir Activimmo).

 

[SCPIMANN]

Je serai à la Soirée "Pleyel" de Corum.
Je ne manquerai pas de faire un feed-back.

Merci d'avance pour votre futur retour.

Me concernant je vais y assister à distance mais malgré mon inscription je n'ai toujours pas reçu les modalités de connexion, quelqu'un les a eu?

vous vous avez reçu votre carton d'invitation pour vous y rendre physiquement suite à votre inscription?

 

[Pascal 75]

Merci d'avance pour votre futur retour.

Me concernant je vais y assister à distance mais malgré mon inscription je n'ai toujours pas reçu les modalités de connexion, quelqu'un les a eu?

vous vous avez reçu votre carton d'invitation pour vous y rendre physiquement suite à votre inscription?

J'ai reçu un QR code à présenter à l'entrée de la soirée.

 

[TranquilouBillou]

Pas sûr qu'ils en tiennent compte effectivement. Par contre le différentiel est plutôt de 5% à cause de la présence d'une commission sur les acquisitions y compris sur les 1ers investissements.

C'est plus sioux que cela.
Vous avez raison en valeur absolue. Si la SCPI devait être liquidée, vous ne récupéreriez pas les frais d'investissement.

Mais comme ces frais sont imputés sur la prime d'émission, ils n'ont pas d'impact sur le prix de retrait. Donc votre prix de retrait n'est pas impacté par ces frais --> vous rachetez bien vos parts au prix de souscription, contrairement à une commission de souscription.

En revanche, il est vrai que ce sont 4% qui ne sont pas investis, donc qui ne génèrent pas de loyers. Ca pèse ici sur la perf.

 

[Sluwp]

C'est plus sioux que cela.
Vous avez raison en valeur absolue. Si la SCPI devait être liquidée, vous ne récupéreriez pas les frais d'investissement.

Mais comme ces frais sont imputés sur la prime d'émission, ils n'ont pas d'impact sur le prix de retrait. Donc votre prix de retrait n'est pas impacté par ces frais --> vous rachetez bien vos parts au prix de souscription, contrairement à une commission de souscription.

En revanche, il est vrai que ce sont 4% qui ne sont pas investis, donc qui ne génèrent pas de loyers. Ca pèse ici sur la perf.

Oui c'est ce que je voulais dire.

Ces frais doivent en effet "réapparaître" si la SCPI est liquidé, mais aussi dans le cas moins rare où il est décidé de vendre des actifs car les rachats dépassent les souscriptions. Je pense que les clients devraient être informés qu'en cas d'absence de collecte, la sortie se fera plutôt au prix de réalisation qu'au prix de retrait.

Si vous l'enlevez, vous diluez les associés existants. Tout dépend de la vitesse à laquelle la SCPI arrive à investir la collecte. A l'époque où les placements monétaires ne rapportaient rien, ça avait sûrement moins d'influence.
C'est aussi parce que les SCPI s'endettent qu'il y a un effet relutif.

Oui c'est vrai que ce n'est pas idéal non plus. Une autre solution, l'instauration de frais acquis à la SCPI avec un montant maximal raisonnable afin de moins gonfler les TD. Puisque le délai de jouissance est une forme de frais acquis à la SCPI qui ne disent pas leur nom.
Je ne pense pas que cela avait moins d'influence auparavant car certes le cash ne rapportait rien mais les SCPI prenaient des crédit court terme afin d'anticiper la collecte (plus difficile aujourd'hui).

Je ne vois pas en quoi ça induit les clients en erreur. Il y a quand même beaucoup de "littérature" qui préviennent que les jeunes SCPI ont souvent des rendements élevés dans les 1ers trimestres.
Il faut aussi se rappeler que ces dernières années, les rendements pouvaient baisser assez vite pour les jeunes SCPI car elles collectaient trop dans un environnement de baisse des rendements à l'achat (voir Activimmo).

Je pense que vous surestimez grandement les connaissances des gens. Même dans la presse je vois souvent des classements sur le TD, sans avertissement sur celui-ci.

 

[ba7872]

Je pense que les clients devraient être informés qu'en cas d'absence de collecte, la sortie se fera plutôt au prix de réalisation qu'au prix de retrait.

C'est plus compliqué que ça. Il faudrait déjà qu'un fonds de remboursement soit créé (ce qui n'est pas systématique). Et le prix de remboursement est alors au maximum "prix de réalisation - 10%".
Et ce n'est pas le seul mécanisme : la SCPI peut suspendre la variabilité de capital et les ventes se font alors sur le marché secondaire avec un carnet d'ordre (comme les SCPI à capital fixe). Et là, le prix peut descendre encore plus bas.

Comme pour tout produit, les clients sont censés avoir lu toute la documentation des SCPI, dont les statuts qui parlent de tous ces mécanismes ... (j'avoue que je ne connaissais pas tout ça quand j'ai commencé à investir en SCPI )

 

[ODL]

Hello
Quelqu'un ici à la SCPI 'coeur de région' (géré par Sogenial) en pleine propriété ?

Car je l'ai en nue-propriété, mais j'aimerais avoir des infos sur son rendement, son évolution, etc...
Ceci afin de savoir un peu comment elle se comporte.
Car un jour ou l'autre (bon ok pas de suite de suite) je devrais choisir entre garder et revendre les parts ... donc je vais essayer de la suivre un peu de temps en temps...

Merci si jamais

 

[SCPIMANN]

Hello
Quelqu'un ici à la SCPI 'coeur de région' (géré par Sogenial) en pleine propriété ?

Car je l'ai en nue-propriété, mais j'aimerais avoir des infos sur son rendement, son évolution, etc...
Ceci afin de savoir un peu comment elle se comporte.
Car un jour ou l'autre (bon ok pas de suite de suite) je devrais choisir entre garder et revendre les parts ... donc je vais essayer de la suivre un peu de temps en temps...

Merci si jamais

Il y a quelque chose de très simple pour cela se sont les bulletins trimestrielles et le rapport annuel, que la société de gestion vous communique obligatoirement ([lien réservé abonné]) c'est rapide à lire et vous permettra de répondre aux interrogations que vous soulevez....

 

[ba7872]

Hello
Quelqu'un ici à la SCPI 'coeur de région' (géré par Sogenial) en pleine propriété ?

Car je l'ai en nue-propriété, mais j'aimerais avoir des infos sur son rendement, son évolution, etc...
Ceci afin de savoir un peu comment elle se comporte.
Car un jour ou l'autre (bon ok pas de suite de suite) je devrais choisir entre garder et revendre les parts ... donc je vais essayer de la suivre un peu de temps en temps...

Merci si jamais

Question bête (et un peu provocatrice...) : vous l'avez acheté sans rien connaître à son sujet ?

 

[ODL]

Question bête (et un peu provocatrice...) : vous l'avez acheté sans rien connaître à son sujet ?

Si si... et c'est pour ça que je me suis lancé.

Mais je ne pouvais pas savoir comment elle aller évoluer dans le temps...
Du coup c'est plus le 'vrai' quotidien (et pas le théorique) que je voudrais un peu suivre de temps en temps...

 

[Pascal 75]

Certaines SCPi pourraient passer en K fixe ... :

[lien réservé abonné]

 

[Niluje]

Je trouve que c'est le symbole de sociétés qui n'arrivent pas à évoluer. On fait tout pour "conserver" les clients, les garder prisonniers...

 

[Jim841]

Quel serait l'impact pour les détenteurs de part en cas de passage à du capital fixe? impossibilité de revendre ses parts?