Les SCPI

[Philou75]

"Enclin à la négociation"? Ok, obtiens moi 7% de cashback et je fais mon achat chez eux en te mettant en parrain

J’ai obtenu CB intéressant suite à une importante somme investie chez eux et Louve était bien en dessous donc j’ai signé chez Epargnoo.

 

[Pizza-au-caviar]

Il existe une limite assez évidente sur le cash back, le pourcentage reversé aux distributeurs.

Prenons une SCPI classique avec 12% de frais d'entrée et une réparation classique 6% pour le distributeur (Louve, Epargnoo, CGP, whatever) et 6% gardé par la société de gestion. Evidemment que le cash back va avoir du mal à dépasser 5,5%, le distributeur ne peut pas donner plus d'argent qu'il n'en reçoit et il doit bien s'en garder un peu pour que l'opération reste intéressante pour lui.

A noter pour ceux qui veulent gratter le plus possible qu'on peut même avoir un tout petit peu de cashback sur les SCPI sans frais (genre Iroko, Remake), car elles reversent quand même 1 à 2% aux distributeurs à la souscription et un tout petit peu chaque années (genre 0,10% ou 0,20%).
Pas certain que les plateformes en ligne ne le proposent, mais certains CPG le font au cas par cas pour les dossiers interessants (=pas de demande de conseil, pas de blabla et somme importante à investir en oneshot).

 

[cacman]

J'étais justement sur cette stratégie aussi. 2nd Market ou Démembrement ça peut aussi valoir le coup, ça laisse le temps aux VEFA de sortir et ça esquive soigneusement la période actuelle où les VEFA plombent.

L option pour la nue propriété me semble effectivement intéressante, je trouve sur 7 ans sur base 72,5% de valeur de NP, un rendement de 4,2% . Pas inintéressant .. pour attendre

 

[lebadeil]

#SCPIAvie

Bonjour,
Ci joint mise à jour de mon suivi de quelques SCPI en AV
- suite à l'introduction de la SCPI Iroko Atlas en AV.
- et aux derniers reportings T1-2026.

J'indique par un icône d'AV barré, la fin de la souscription d'une SCPI chez certains courtiers (enveloppe max atteinte)

Dans la ligne AV disponibilité, je me limite aux AV les plus attractives pour une SCPI donnée.

S'il y a des erreurs, ou des commentaires, merci de me l'indiquer.

Je ne traite pas ici Corum , qui est une formule spécifique (avec des allocations imposées, voir annotations)

Je n'ai pas mentionné Lucya /CNP , mais j'ai noté des frais de gestion réduits 0.3%, et pas de délai de jouissance, des contraintes d'engagement (5 ans sur Iroko ? versus pénalités de sortie) contraintes d'allocation max en SCPI (50% max contrat, 30% max par SCPI) .... Je n'ai pas finalisé l'ensemble des conditions de cette AV. Si quelqu'un a l'ensemble des conditions, je rajouterai cette AV.

Enjoy !

 

[Pascal 75]

Il existe une limite assez évidente sur le cash back, le pourcentage reversé aux distributeurs.

Oui
Pour R-Start de Corum, Frédérique Puzin a d'ailleurs prévenu les distributeurs qu'il ne pourrait pas les rémunérer comme pour ses autres SCPI.

Impossible de "bien" rémunérer les distributeurs avec une SCPI sans frais de souscription et sans frais d'acquisition.

Raison pour laquelle (il me semble ) Corum ne distribuera pas R-Start pour l'instant, laissant la place libre aux distributeurs :

Distributeurs qui commercialisent déjà R-Start :

- Louve
- La Petite Boutique des Placements
- SCPI-8
- Portail SCPI
- Centrale des SCPI

+ 7 potentiels à mon avis au regard des accords antérieurs (à voir)

La rémunération de Corum sera décalée dans le temps via les potentielles Plus Values

Pour la première fois, Corum ne s'engage pas sur un objectif.

Il s'agit d'une SCPI atypique (quasiment du HY) à réserver aux investisseurs acceptant plus de risques pour une poche SCPI de diversification

 

[Buffeto]

Oui
Pour R-Start de Corum, Frédérique Puzin a d'ailleurs prévenu les distributeurs qu'il ne pourrait pas les rémunérer comme pour ses autres SCPI.

pas sur qu'ils se bousculent pour la distribuer donc....

 

[Pascal 75]

à l'occasion de la sortir de R-Start de Corum je pense opportun de rappeler les fondamentaux au regard des frais de souscription

1/ Les SCPI à frais de souscription classiques (10% à 12%)

Quand vous investissez 100 000 €, vous achetez des parts au prix de souscription.
Les frais de souscription sont déjà inclus dans ce prix.

- Votre investissement : 100 000 €
- Votre assiette de rendement : 100 000 €

Vos dividendes seront calculés sur la base de la totalité de la somme versée, soit 100 000 €.
Si la SCPI affiche un rendement de 5 %, vous toucherez 5 000 € par an (avant fiscalité) et non pas 5 % de 90 000 € (sur la base de 10% de frais de souscription).

Dans une SCPI "traditionnelle", vos 100 000 € achètent des parts, mais la SCPI met tout de suite de côté environ 10 % pour payer ses frais de collecte, ses intermédiaires et ses frais d'acquisition.
La valeur "réelle" de l'immobilier net derrière vos parts est de 90 000 €.

Les 10 % de frais de sosucription ne sont pas prélevés tout de suite sur votre versement.
Ils sont dits "frais de souscription payés à la sortie".

Le prix de souscription (prix d'achat) : 100 000 € $
C'est ce que vous payez et la base sur laquelle vous touchez vos gains.

La valeur de retrait (prix de revente) : 90 000 € (les 100 000 € moins les 10 % de commission).

Si vous décidiez de revendre immédiatement vos parts, vous ne récupéreriez que 90 000 €.
Vous commencez donc votre investissement avec une moins-value virtuelle de 10 %.

2/ Les SCPI réputées être "sans frais de souscription"

Vous versez 100 000 €.
Le prix d'achat est égal au prix de retrait : 100 000 €.

Si vous devez revendre le lendemain, vous récupérez 100 000 €.

Ces SCPI affirment donc que 100 % de votre argent "travaille" dans la pierre dès le départ, sans cette moins-value virtuelle de 10 % que l'on a évoquée

Attention : "Sans frais de souscription" ne veut pas dire gratuit.

Elles modifient la structure de leurs autres frais.:

Elles ajoutent des commissions de frais d'acquisition ainsi que :

- Des frais de gestion annuels plus élevés
Là où une SCPI classique prend environ 10 % à 12 % sur les loyers perçus pour gérer les immeubles, une SCPI sans frais d'entrée va souvent prélever entre 15 % et 20 % sur les loyers.

- Des frais de retrait anticipé (pénalités)
Pour éviter que les investisseurs ne fassent des allers-retours trop rapides, elles imposent presque toutes des frais de sortie de l'ordre de 5 % à 7 % si vous revendez vos parts avant un certain délai (souvent entre 3 et 5 ans).
️
On peut, peut-être, dire qu'à Long terme les SCPI à frais "traditionnelles" seront plus avantageuses.

Mais ce n'est pas évident car les 2 SCPI majeurs dites "sans frais de souscription" (Iroko et Remake) ont été lancées dans un parfait timing.
Elles bénéficient d'un portefeuille d'actifs particulièrement performants et de rendement avantageux.

Au total il est bien difficile d'arbitrer entre les 2.
Il me semble qu'il y a de la place pour les meilleurs des 2 catégories.
La meilleure stratégie consiste probablement à panacher son portefeuille et à se sentir "confortable" avec son choix

 

[Miles]

Et pour préciser, sauf erreur de ma part, puisque ça s'applique sur le prix de sortie, si la part a été revalorisée, les frais vont augmenter en valeur.

Pour reprendre l'exemple de 100k d'investissement, si à la sortie le montant est 110k, c'est bien 11k de frais et non pas 10k qui vont être payés.

 

[fr2k6]

Si vous parlez des SCPI avec frais de souscription, c'est faux il me semble: quand le prix de part augmente, la valeur de retrait augmente aussi ...

 

[chri]

Pour reprendre l'exemple de 100k d'investissement, si à la sortie le montant est 110k, c'est bien 11k de frais et non pas 10k qui vont être payés.

En fait non, @Pascal 75 l'a bien expliqué:

la SCPI met tout de suite de côté environ 10 % pour payer ses frais de collecte

Ils sont dits "frais de souscription payés à la sortie"

​

Les frais sont payés à l'entrée (ils sont mis de côté) mais ils n'ont d'impact qu'à la sortie.

​

​

 

[fr2k6]

Je ne comprends pas ce raisonnement. Les frais ne sont pas pour la SCPI mais pour la SDG.

 

[Miles]

En fait non, @Pascal 75 l'a bien expliqué:

​

Les frais sont payés à l'entrée (ils sont mis de côté) mais ils n'ont d'impact qu'à la sortie.

​

​

J'avais explicitement demandé à un CGP à l'époque qui m'avait bien expliqué le contresens usuel et ça correspond à ce qu'on trouve partout, exemple :

[lien réservé abonné]

Ils sont parfois aussi appelés frais d’entrée alors qu’il s’agit de deux notions totalement différentes. En effet, les frais d’entrée sont retenus sur l’investissement SCPI de départ. À contrario, les frais de souscription ont la particularité d’être payés au moment de la revente des parts. Dans la pratique, tant que l’épargnant conserve ses parts, il ne paie pas ces frais de souscription. Mais lorsqu’il décide de revendre, la SCPI applique les frais qui représentent un pourcentage de la valeur de la part au moment de la revente.

 

[fr2k6]

Il faudrait que je me replonge dans les notes d'information. Mais bon l'important pour moi à la fin:
- le TD (et donc la PGA) est toujours calculé sur le prix que, moi, investisseur je paie;
- si je veux me retirer, je sais à quelle valeur.

Une fois ceci posé, le fait qu'une partie de l'argent aille dans tel tuyau à tel moment m'importe au final assez peu...

 

[fr2k6]

Oui
Pour R-Start de Corum, Frédérique Puzin a d'ailleurs prévenu les distributeurs qu'il ne pourrait pas les rémunérer comme pour ses autres SCPI.

Impossible de "bien" rémunérer les distributeurs avec une SCPI sans frais de souscription et sans frais d'acquisition.

Raison pour laquelle (il me semble ) Corum ne distribuera pas R-Start pour l'instant, laissant la place libre aux distributeurs :

Distributeurs qui commercialisent déjà R-Start :

- Louve
- La Petite Boutique des Placements
- SCPI-8
- Portail SCPI
- Centrale des SCPI

+ 7 potentiels à mon avis au regard des accords antérieurs (à voir)

La rémunération de Corum sera décalée dans le temps via les potentielles Plus Values

Pour la première fois, Corum ne s'engage pas sur un objectif.

Il s'agit d'une SCPI atypique (quasiment du HY) à réserver aux investisseurs acceptant plus de risques pour une poche SCPI de diversification

FrédériC...
SofydinamiC...

Vous êtes faché avec les terminaisons en C non?

 

[Pascal 75]

En direct de Perial Grand Paris :

Cata : dernière valeur de gré à gré : 202 € donc une perte de valeur de + de 56 % 😰😱

 

[Atys]

Je me demande si le capital fixe est réellement la solution... C'est quoi la décote par rapport à la valeur de reconstitution ?

 

[Pascal 75]

Je me demande si le capital fixe est réellement la solution... C'est quoi la décote par rapport à la valeur de reconstitution ?

Je ferai un compte rendu global.
La VR est de 423,34 € donc assez forte surcote.
Et un endettement de 35 %
Un objectif de dde de 20 € au lieu de 22 en 2025.

Bref, c'est la cata sur PFGP ET sur PFO2.

Bcp trop d'achats à faible rendement en 2021/22/23.

Et la thématique Paris + bureaux ...😭

 

[Msimmo]

Je me demande si le capital fixe est réellement la solution... C'est quoi la décote par rapport à la valeur de reconstitution ?

Quand ça coince, ça reste mieux que des ventes forcées d'immeuble (decote) qui au final ne résorbent pas le délai d'attente (parfois siècle)

 

[Atys]

Si les comptes sont sincères et que la sdg a la compétence pour redresser la SCPI, les acheteurs font une super bonne affaire. Rendement de 10 % et potentiel de revalorisation de la part à très long terme de 100 %.
Un proche avait acheté des parts de SCPI massacrées dans les années 90 (dont immorente qui existait déjà je crois) et avait fait une super bonne affaire à l'époque...

 

[Pascal 75]

Quand ça coince, ça reste mieux que des ventes forcées d'immeuble (decote) qui au final ne résorbent pas le délai d'attente (parfois siècle)

Pfgp utilise aussi bcp de PV pour booster le TD et payer les capex

Donc ils vendent qd même ...

Et ils font face à un mur de remboursement de dette non provisionnée en 2027 🤔

Cet am, ce sera pfo2 (situation encore pire) si certains ont des questions précises, je les poserai 😉