Les SCPI

[mx62]

#SCPIAvie

Bonjour,
Ci joint mise à jour de mon suivi de quelques SCPI en AV
Ajout de l'option Lucya / CNP sur Iroko Zen avec conditions, voir annotations (merci aux contributeurs @alexlabo et @nico37 )

J'indique par un icône d'AV barré, la fin de la souscription d'une SCPI chez certains courtiers (enveloppe max atteinte)

Dans la ligne AV disponibilité, je me limite aux AV les plus attractives pour une SCPI donnée.

S'il y a des erreurs, ou des commentaires, merci de me l'indiquer.

Je ne traite pas ici Corum , qui est une formule spécifique (avec des allocations imposées, voir annotations)

Enjoy !

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Bonjour,

Le contrat garance / placement direct parait clairement le meilleur pour un projet 100% Scpi via assurance vie ?

 

[Pascal 75]

AG Pierval Santé du 10/06/2026

Analyse du marché.

Collecte brut : 5,5 Md€
Collecte net : 4,6 Md€

La collecte actuelle est +/- au niveau de ... 2015

Concentration de la collecte sur qq valeurs (voir rapport de l'ASPIM diffusé plus haut)

227 SCPI -> 110 ont des parts en attente au 31/12/2025
9 SCPI représentent 60% des parts en attente.
Santé : 20 Md€ d'investissement > à la moyenne (10 à 12 Mds)

Le maché UK est très liquide
Moteur de la Santé : Démographie ; Les besoins sont devant nous
8 % de la population dans les 3 principaux marchés européens aura > 80 ans en 2030

10 % de la population > 80 ans sera en EPHAD même si la population < 80 ans préfère rester à domicile
Le maintient à domicile est compliqué et coûte très cher aux Etats
70% du patrimoine : hébergement
Croissance importante du besoin en soins.

EPAHD : Prix moyen en France 3 000 € / mois
UK : 8 000 € / mois



La collecte du secteur Santé



Santé : 4% de la collecte / avant c'était plutôt 22%
10% de la K du marché des SCPI

Euryale reste leader dans le secteur Santé.
14 SCPI "Santé"



Les parts en attente

Une slide très intéressante
liste des plus grandes K et indicateur du % de parts en attente



Pierval Santé

8 Md€ de parts en attente de retrait.
2,03% de la K

Sa stratégie : la conservation / qualité de son patrimoine
Objectif de collecte 2026 : 30 M€
Développement de la distribution auprès d'un grand réseau bancaire (le nom n'est pas encore divulgué)

60 787 associés / 253 actifs / 1 006 locataire : bonne granulométrie
TOF un peu faible et moins bon qu'en 2024 : 94.04%
WALB très longue (particularité classique du secteur Santé)
71% du patrimoine est de l'hébergement
50% des acifs ont moins de 10 ans
Bcp d'opérations / travaux pour entretenir le patrimoine + VEFA en nombre

Taux moyen d'acquisition en 2025 AEM : 5,47 (bof bof)

Pour financer les travaux, Euryale vends et recherche des PV à réaliser car il n'y a pas de collecte net positive.
Cessions: 262,6 M€ avec une PV de 8 M€
qq rachats par les opérateurs ou alors par des fonds d'investissements



Le rendement :



La dette
Taux d'endettement : 15% LTV
Celui-ci est maintenu dans une zone raisonnable grâce aux cession / PV



Le patrimoine



Les expertises
Gros problème : MEDIC Global.
Mauvais payeur -> Reprise de la gestion de ces actifs
TOF des bien "MEDIC" : 30% (gros problème locatif) objectif de 84% en 2028



13 centimes de la distribution / parts provient de la RAN
Très peu de réserve RAN donc le rendement ne pourra que peu être boosté dans les années suivantes.



En conclusion.

Pierval Santé a énormément collecté en post COVID, ce qui a été difficile à gérer -> Pas de limitation de collecte ...
Ce manque de réalisme se reflète probablement dans la situation actuelle

Une SCPI thématique en relative difficulté avec un mauvais rendement (baisse continue depuis 3 ans) mais un patrimoine immobilier relativement "confortable" et rénové.
Ce faible rendement complique la collecte.
Comment convaincre les investisseurs d'acheter une SCPI à 4% alors que l'OAT a frôlé les 4% ...
Si les taux continuent de progresser, la valeur de reconstitution 2026 pourrait en pâtir (La VR de juin 2026 sera connu en sept/oct 2026)
Il faut peut-être faire un peu moins de travaux ?
SCPI en situation de surcote (2,41%) ce qui ne favorise pas non plus la collecte
Désamour (provisoire ou définitif ) des SCPI thématiques

Au total, pas de panique, pas d'urgence à désinvestir.
Je garde mais je n'y reviendrais pas forcément dans l'immédiat.
Comme d'habitude, chacun se forgera sa propre opinion

Dernière info : Le buffet et le lieu ... EXCELLENT 🍽️🧀🥖🍇😋

 

[Pascal 75]

Focus sur les SCPI à frais de souscription ou réduit par contrat d'AV



N'hésitez pas à signaler les inexactitudes car ça bouge rapidement pas simple à suivre

 

[Stef7075]

Focus sur les SCPI à frais de souscription ou réduit par contrat d'AV

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N'hésitez pas à signaler les inexactitudes car ça bouge rapidement pas simple à suivre

Super job @Pascal 75 , merci !
Et sauf erreur de ma part Placement Direct Patrimoine est en capitalisation avec réinvestissement avec dividendes réinvestis sur la SCPI ayant versé les fonds.

 

[gden]

Focus sur les SCPI à frais de souscription ou réduit par contrat d'AV

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N'hésitez pas à signaler les inexactitudes car ça bouge rapidement pas simple à suivre

Bonjour Pascal 75
Très bon travail
Peut être qu'à la place de mettre une croix dans les cases concernées, je mettrai le rendement net de frais de la SCPI dans le contrat. Exemple si le rendement de Mistral en AV est de 7% contre 8,07% brut, j'afficherai 7*90%-0,75=5,45% dans la colonne de bourso pour cette SCPI en plus de la précision si concernée de la fin de la commercialisation

 

[Pascal 75]

Super job @Pascal 75 , merci !
Et sauf erreur de ma part Placement Direct Patrimoine est en capitalisation avec réinvestissement avec dividendes réinvestis sur la SCPI ayant versé les fonds.

Effectivement :



Ce sera corrigé.
Merci @Stef7075

 

[Val-5]

Tres bonne remarque ça évite en effet que les frais d'UC de l'AV ne rognent petit à petit nos part de SCPI (ce qui est le cas chez Spirit 2 par ex).

Effectivement :

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Ce sera corrigé. Merci @Stef7075

 

[Pascal 75]

AG Perial Grand Paris du 12/06/26

PFGP (ancien nom) est une SCPI de 60 ans : Un gros paquebot historique compliqué à manœuvrer
20% Paris intra Muros

2025 : 1,1 Md€ d'actifs
19,3 M€ de cession
TD de 4,80%
95% de bureaux
TOF : 86% (très mauvais)



VR : 423,34 € / Prix : 458 € : Surcote de 8,19%
Mais ceci n'a plus de "sens" depuis le passage en K fixe le 02/04/2026

-0,8% sur la VR en 2025 -> Baisse des valos des bureaux / de "La défense"

6% de parts en attente

RAN : 126 jours de distribution : 12,2 M€



Prix de souscription : 458 € / part (au plus haut : 544€)
Dernier prix connu sur la marché secondaire : 202 € (baisse de 55,9%)



La distribution par part devrait passer à 20€ contre 23,05€ en moyenne sur 40 ans



Endettement : 35% du K
Cout moyen : 2,98% sur 2,3 ans

Objectif : Baisser le taux d'endettement / baisser les frais financiers
Mur de dettes en 2027 :



Le patrimoine immobilier :





Suspension de la variabilité :



Marché secondaire :

Solution de liquidité après avoir expérimenter le fonds de remboursement.

Le prix est actuellement très bas dans un volume d'échange assez réduit.

Perial affirme qu'ils s'attendaient à un tel début car seuls sont présents pour l'instant les vendeurs "désespérés" et les acheteurs opportunistes.

2 confrontations depuis le début du K fixe



Objectifs 2026 :



L'immobilier de bureau est en grande difficulté depuis 2 ans.
Les taux remontent / SCPI en convalescence
Peu de bonnes nouvelles : RAN élevée
Le marché est bloqué

Il faudrait mieux utiliser toute la RAN rapidement pour remonter l'attractivité de la SCPI car la collecte nette est négative

En conclusion.

La collecte a été bien trop important dans les années fastes sans aucune stratégie de limitation.
Immeubles acquis à des taux bas < 5%.

La nouvelle équipe (bien meilleure mais qui paie la stratégie antérieure) a pour ambition de relancer la collecte à moyen / long terme, vendre des actifs vacants et diminuer la dette.

Au total, une SCPI de bureaux sans diversification européenne avec un TD en baisse.
bcp de signaux sont dans le rouge + mur de dettes en 2027.

Résultat un prix de gré à gré catastrophique de 202 € (à surveiller)
Pas grand chose à faire hélas.
Si l'on peut, il vaut mieux ne pas "bouger".

Buffet : pas trop mal

 

[Stef7075]

Effectivement :

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Ce sera corrigé.
Merci @Stef7075

avec plaisir !

 

[Trackers]

Focus sur les SCPI à frais de souscription ou réduit par contrat d'AV

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N'hésitez pas à signaler les inexactitudes car ça bouge rapidement pas simple à suivre

En gros Iroko Zen est quand même très bien diversifié pays thématique etc..
sinon comme la concurrence est là, les SCPI sans frais d'entrée vont évoluer dans les contrats, difficile de choisir un contrat si le concurrent s'aligne ou propose d'autres SCPI juste après que l'on est ouvert une assurance vie par exemple.
En tous cas d'autres vont venir pour étoffer l'offre et découvrir un nouveau modèle de SCPI.

 

[gden]

Focus sur les SCPI à frais de souscription ou réduit par contrat d'AV

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N'hésitez pas à signaler les inexactitudes car ça bouge rapidement pas simple à suivre

Je ne trouve pas Mistral dans le contrat meilleur taux liberté vie

 

[AirP]

Le récap de l'AG de Pierval Santé me donne presque envie de réfléchir à investir pour du LT, peut-être en Nue Pro? Et jouer à fond la thématique santé + revalo des parts sur les 5-10 ans à venir. Ou essayer d'acheter de la PP à forte décote ? J'ai l'impression que le tableau n'est pas si catastrophique pour une SCPI qui a vu passer le Covid, continue à distribuer et avec une petite antériorité ?

 

[Jacques Sparreau]

Le récap de l'AG de Pierval Santé me donne presque envie de réfléchir à investir pour du LT, peut-être en Nue Pro? Et jouer à fond la thématique santé + revalo des parts sur les 5-10 ans à venir. Ou essayer d'acheter de la PP à forte décote ? J'ai l'impression que le tableau n'est pas si catastrophique pour une SCPI qui a vu passer le Covid, continue à distribuer et avec une petite antériorité ?

Je suis en train d'en acquérir à 165€/part tous frais compris (SCPI, notaire ,plateforme) sur 2nd market. Il y a pas mal de vendeurs, ne pas hésiter à leur envoyer des offres abaissées, ça passe parfois.
Au lieu d'acheter les parts au prix fort.

 

[Jacques Sparreau]

Je viens de

[lien réservé abonné]

Vous avez aimé la complexité de la déclaration fiscale des revenus fonciers étrangers?
Pour vous servir, voici une couche de BIC non professionnel à rajouter par-dessus.

Je n'ai pas trouvé beaucoup d'informations là dessus jusqu'à présent et je n'ai pas encore d'avis tranché sur la pertinence de l'approche mais on ne peut pas dire que ce n'est pas différenciant par rapport aux SCPI existantes. Je crois qu'il n'y a que Reason et Iroko Atlas qui le mentionnent dans leurs notes d'information, sans avoir franchi le pas jusque présent.

Ce qui peut être intéressant, c'est s'ils arrivent en plus, en faisant les travaux d'aménagement pour installer les panneaux solaires, à écraser le plus possible la part taxable du revenu, comme le fait Kyaneos Pierre (qui dit avoir atteint 91% de non-taxable sur les revenus, et viser les 100%, mais eux ils font de la réno lourde). Dans ce cas, ça peut devenir assez fortement attractif!

 

[Anzenia]

Je viens de

[lien réservé abonné]

Vous avez aimé la complexité de la déclaration fiscale des revenus fonciers étrangers?
Pour vous servir, voici une couche de BIC non professionnel à rajouter par-dessus.

Je n'ai pas trouvé beaucoup d'informations là dessus jusqu'à présent et je n'ai pas encore d'avis tranché sur la pertinence de l'approche mais on ne peut pas dire que ce n'est pas différenciant par rapport aux SCPI existantes. Je crois qu'il n'y a que Reason et Iroko Atlas qui le mentionnent dans leurs notes d'information, sans avoir franchi le pas jusque présent.

Détenir cette SCPI ajoute des démarches supplémentaires sur la déclaration fiscale, si l'on veut une exposition sur la thématique photovoltaïque on peut placer son argent sur un projet Français chez Enerfip qui fait la télé-déclaration chaque année automatiquement.

 

[Anzenia]

Le marché secondaire : Prix net vendeur constaté : 40 €

Si on compare le dernier prix de confrontation (40 € net vendeur) au dernier prix de souscription avant le passage en capital fixe (115 €) :

Baisse=65,2%

La situation de cette SCPI Primopierre est vraiment difficile. Je n'ai jamais entendu qu'on pouvait perdre 2/3 d'un capital en mettant son argent sur de la pierre papier avec un sous-adjacent tangible. C'est 3x la moins value latente de la bourse mondiale (-20%) au pire de la crise de la guerre tarifaire d'avril 2025... Cet article [lien réservé abonné] explique que pendant la crise de l'immobilier des années 90, la perte n'a été de 30% maximum.

Je me souviens d'un conseiller qui avait déclaré : "Au pire si il y a une crise, il faut attendre 9-12 mois pour vendre ses parts".

NB : je ne possède pas de SCPI Primopierre mais du Primovie

 

[Pascal 75]

La situation de cette SCPI Primopierre est vraiment difficile. Je n'ai jamais entendu qu'on pouvait perdre 2/3 d'un capital en mettant son argent sur de la pierre papier avec un sous-adjacent tangible. C'est 3x la moins value latente de la bourse mondiale (-20%) au pire de la crise de la guerre tarifaire d'avril 2025... Cet article [lien réservé abonné] explique que pendant la crise de l'immobilier des années 90, la perte n'a été de 30% maximum.

Je me souviens d'un conseiller qui avait déclaré : "Au pire si il y a une crise, il faut attendre 9-12 mois pour vendre ses parts".

NB : je ne possède pas de SCPI Primopierre mais du Primovie

Sur Primovie, ça va mieux mais la crise est systémique chez Praemia.
Il y a des bureaux de Primopierre sur Primovie

 

[Jkf]

Bonjour,
Je suis tombé sur cet article récent qui évoque un investissement en SCPI via CTO.
J'ai été surpris n'en ayant jamais entendu parler auparavant.
En recherchant un peu il me semble bien que cette solution n'existe pas.
Je suis surpris si c'est le cas de retrouver un article de Lucya qui évoque cette possibilité.
Je voulais vous le partager pour avoir votre éclairage et confirmation à ce sujet.

[lien réservé abonné]

Merci par avance

 

[moietmoi]

Je n'ai pas lu l'article.
Un cto peut tout à fait avoir des SCPI.
J'en ai eu pendant longtemps.
C'était une SCPI bancaire , et le cto était dans cette banque ( France investipierre)
A part avoir des frais de garde en plus, je n'y vois aucune différence.
Le numéro d'asssocié reste le même.
Je n'ai jamais eu de commission ou autre ponctionné sur les revenus de la SCPI.
Il y 4 ans j'ai simplement demandé à être en gestion directe.
Aucun frais.

 

[darkmilou]

Bonjour,
Je suis tombé sur cet article récent qui évoque un investissement en SCPI via CTO.
J'ai été surpris n'en ayant jamais entendu parler auparavant.
En recherchant un peu il me semble bien que cette solution n'existe pas.
Je suis surpris si c'est le cas de retrouver un article de Lucya qui évoque cette possibilité.
Je voulais vous le partager pour avoir votre éclairage et confirmation à ce sujet.

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Merci par avance

Ça serait pas plutôt du reit ?