Les SCPI

[Buffeto]

Je trouve qu'il faut juste prendre du recul face au mantra ; "l'immobilier c'est du long terme".
Il me semble que ce n'est pas une vérité absolue ...

pour l'immobilier physique bien sur c'est du LT .....

un bien qui vaut 100k€ tu le payes 109 avec les frais de notaire donc difficile de faire une PV court terme ...

pour les SCPI il faut un peu nuancer les choses mais il y a quand même des frais d'entrée qu'il faut " amortir " ....

après chacun sa stratégie mais pour des SCPI achetées à crédit il y a 10 ou 15ans il faut y regarder à plusieurs fois avant de les brader alors qu'il y a quand même des loyers qui sont payés , même s'ils sont plus bas qu'autrefois .....

je dirais même plus si tu es en TMI 30 la baisse des loyers est moins ressentie car tu laisses 47.2% de ceux ci aux impôts

ceci dit je n'ai pas mis un orteil ni sur les OCPI ni sur les SCI . dés le départ ça ne sentait pas bon .....

 

[fr2k6]

Je rejoins tout à fait vos réflexions. J'en discutais récemment de vive voix avec une connaissance qui envisage d'acheter à crédit un studio parisien pour faire du lmnp, et qui me disait que j'étais quand même un peu aventureux avec mes "trucs sur internet" (mes SCPI).
Je lui ai expliqué que d'une part j'investis progressivement des petites sommes sans crédit, et que d'autre part mon risque locatif est actuellement reparti sur une centaine d'immeubles gérés par huit sociétés différentes.
Qui a pris le plus gros risque?

 

[Buffeto]

Qui a pris le plus gros risque?

il n'y a pas de réponse à la question ....
nous sommes d'accord sur le fait que les SCPI permettent de mutualiser les risques ...

Cependant un bien physique bien acheté et bien situé , a un potentiel de PV supérieur .......

je dirais que lorsque tu es jeune et entreprenant l'immo physique serait plus attirant , et lorsque tu as fait le tour de l'immo physique et que tu recherches la tranquillité de gestion les SCPI s'imposent à toi ...

comme dirait Georges , moi qui balance entre 2 âges [lien réservé abonné] , je me diversifie en faisant les 2 ....

 

[moietmoi]

une connaissance qui envisage d'acheter à crédit un studio parisien pour faire du lmnp,

j'investis progressivement des petites sommes sans crédit

Qui a pris le plus gros risque

Difficile à dire:
Le rendement sera sans doute quasi le me après impôt.
Car à Paris , même en LMNP il est très difficile de faire plus de 2,5% de rendement.
L'immobilier en tant que tel est peu risqué à Paris.
Mais , toi chaque mois ou trimestre tu as de la trésorerie, lui n'en n'aura pas..
Mais
Toi tu arrêtes de nouvelles souscriptions quand tu veux .
Un licenciement, un coup dur,un mauvais locataire et lui aura son crédit à payer .
Le risque n'est pas le même.

 

[Buffeto]

Un licenciement, et lui aura son crédit à payer .

le licenciement n'est pas couvert par l'assurance du crédit ?

 

[fr2k6]

Même après impôt mes SCPI font plus que 2,5%... Je suis plutôt entre 4 et 5 en rythme de croisière.

 

[moietmoi]

le licenciement n'est pas couvert par l'assurance du crédit ?

peu d'assurances le font encore..je crois que Cardif le fait encore sur 50% de la mensualité, avec des conditions difficiles..
Ce n'est plus une proposition standard..

 

[moietmoi]

Même après impôt mes SCPI font plus que 2,5%... Je suis plutôt entre 4 et 5 en rythme de croisière.

Alors là, cela change un peu la réponse a ta question.
5% net , cela veut dire dans une tmi à 0 %
6,14 brut de rendement.
Tu as donc choisi les nouvelles SCPI, dont on ne sait absolument pas combien elles vaudront et rapporteront dans 10 ans.
C'est un placement risqué.
Ce n'est que mon avis
De manière plus nuancée, je dirais, on verra le rendement dans 10 ans..

 

[fr2k6]

Alors là, cela change un peu la réponse a ta question.
5% net , cela veut dire dans une tmi à 0 %
6,14 brut de rendement.
Tu as donc choisi les nouvelles SCPI, dont on ne sait absolument pas combien elles vaudront et rapporteront dans 10 ans.
C'est un placement risqué.
Ce n'est que mon avis
De manière plus nuancée, je dirais, on verra le rendement dans 10 ans..

Nouvelles certes, mais pardonnez moi, quand on voit la tronche des anciennes ... Et c'est relatif, quelques unes arrivent aux 5 ans d'ancienneté et se portent toujours bien (coeur d'Europe par exemple).
Et surtout, fiscalité 100% étrangère, avec tmi 30% et tm 18%, ça me paraît pas inintéressant.

 

[petit épargnant]

même en LMNP il est très difficile de faire plus de 2,5% de rendement.

Je suis d'accord, j'ai l'impression que pour l'immobilier physique, les gens se posent finalement peu de questions alors qu'un rendement à 5% pour les SCPI inquiète.

Après cela n'excuse pas pour autant la mauvaise gestion de certaines SDG et les pratiques des institutionnels, mais du coup on peut se demander si toutes les SCPI ne sont pas condamnées à terme...

 

[fr2k6]

Je suis d'accord, j'ai l'impression que pour l'immobilier physique, les gens se posent finalement peu de questions alors qu'un rendement à 5% pour les SCPI inquiète.

Après cela n'excuse pas pour autant la mauvaise gestion de certaines SDG et les pratiques des institutionnels, mais du coup on peut se demander si toutes les SCPI ne sont pas condamnées à terme...

Enfin on ne parle pas du tout du même sous-jacent.
Lmnp on parle de résidentiel français
SCPI à 5% net on parle d'immo professionnel européen.

Et puis bon un rendement net de 2,5% j'ai ça sur un bon fonds euros d'une assurance vie mature, qu'est-ce que je vais aller m'embêter avec la gestion d'un lmnp au réel, sans parler de la liquidité...

 

[Msimmo]

Perso je n'ai pas de doute que je préfère l'immo SCPI à l'immo direct
(tranquillité d'esprit, risque max plus limité mais aussi gain max inférieur; c'est le prix de la diversification et de la délégation aussi).

Par contre sur la dizaine de SCPI que j'ai, je ne vois pas comment au bout de 8-10 ans ou plus je n'aurais pas au moins une déception.

Un peu comme les SCPI "old school" qui ont chuté; je pense qu'on a un biais de sur confiance en ce moment en voyant les primopierre and co - même si les SCPIs "récentes" souscrites ont bénéficié d'un bon effet timing; encore today.

Je note que dans les dernières AG, ces scpi parlent moins de fermer le robinet de la collecte si besoin.
J'espère qu'elles le feront quand même si les temps changent (AEM << rendement portefeuille).

Pas concerné, ouf, mais suffit de voir comment va tourner Upeka avec son locataire en liquidation (1 site sur 14 immeubles) . Certains diront que c'était facile de ne pas prendre cette scpi (trop petite par exemple).

On a plusieurs scpi qui commencent aussi à être exposer au GBP. Pour l'instant de façon neutre mais demain on dira peut être que ce choix était trop risqué (ou au contraire génial).

 

[moietmoi]

Je suis d'accord, j'ai l'impression que pour l'immobilier physique

Ici , je ne parlais que de Paris.

Et puis bon un rendement net de 2,5% j'ai ça sur un bon fonds euros d'une assurance vie mature, qu'est-ce que je vais aller m'embêter avec la gestion d'un lmnp au réel, sans parler de la liquidité...

A Paris sur 40 ans l'immobilier a fait x8 ou X10
+ Le rendement annuel
Par rapport aux fonds euros qui ont fait *8 ou *9 grâce au rendement.
Donc sur 40 ans l'immobilier est largement gagnant pour un placement cash et encore plus à crédit.
Car on a l'effet levier.
Revenons aux SCPI..

 

[Jacques Sparreau]

Je rejoins tout à fait vos réflexions. J'en discutais récemment de vive voix avec une connaissance qui envisage d'acheter à crédit un studio parisien pour faire du lmnp, et qui me disait que j'étais quand même un peu aventureux avec mes "trucs sur internet" (mes SCPI).
Je lui ai expliqué que d'une part j'investis progressivement des petites sommes sans crédit, et que d'autre part mon risque locatif est actuellement reparti sur une centaine d'immeubles gérés par huit sociétés différentes.
Qui a pris le plus gros risque?

Plus complexe que ça. Les SCPI sont bonnes pour tout un tas de trucs, mais elles semblent être très mauvaises pour une chose : t'exposer à des hausses de valeur du même acabit que ce que tu peux avoir sur de l'immo résidentiel. Là dessus, elles pèchent fort.

 

[fr2k6]

Plus complexe que ça. Les SCPI sont bonnes pour tout un tas de trucs, mais elles semblent être très mauvaises pour une chose : t'exposer à des hausses de valeur du même acabit que ce que tu peux avoir sur de l'immo résidentiel. Là dessus, elles pèchent fort.

A contrario, sur un bien unique, on est à la merci de dégradations, sinistres divers et variés, malfaçons (éventuellement de travaux...) et là, on a tout perdu.

Mais bon, j'entends que le risque est différent et que chacun sa stratégie. Pour les SCPI, même si ça baisse, il restera toujours la simplicité de gestion.

 

[pluton]

A contrario, sur un bien unique, on est à la merci de dégradations, sinistres divers et variés, malfaçons (éventuellement de travaux...) et là, on a tout perdu.

Mais bon, j'entends que le risque est différent et que chacun sa stratégie. Pour les SCPI, même si ça baisse, il restera toujours la simplicité de gestion.

Pas sûr que cela suffise à consoler les porteurs de parts de Primopierre achetées au plus haut (voire à crédit...).

 

[fr2k6]

Pas sûr que cela suffise à consoler les porteurs de parts de Primopierre achetées au plus haut (voire à crédit...).

Pour ça que je n'achète ni à crédit, ni dans l'optique de revendre.

 

[Pascal 75]

Oui, d'autre part, on diversifie son portefeuille de SPCI et de SDG

Si l'on a du Primopierre qui cafouille, on peut toujours avoir ses autres SCPI qui performent très bien ...**

Ne jamais mettre tous ses œufs dans une seule SCPI ni dans une seule SDG.

Sur 200 000 €, il vaut mieux prendre (par exemple) 10 SCPI différentes pour multiplier la dilution du risque.
La seule contrepartie de diversifier ses SCPI est une gestion administrative et fiscale plus compliquée.

Cependant, vous n'aurez pas de locataires qui vous appelle à 10h00 du soir une panne ou une fuite (sauf à avoir un gestionnaire qui va ponctionner votre rendement)

D'autre part, il vaut mieux 200 000 € sur 10 SCPI plutôt que 200 000 € sur un bien en direct pour diluer son risque.
Ou alors, on tente d'acheter 2 biens à 100 000 € ... si l'on peut ...

Je ne sais pas faire ça, donc je me repose sur les compétences des SDG quitte à avoir possiblement un plus petit TRI qu'en direct.

Si l'on a réussi, par ses propres compétences en immobilier, à acheter un super bien en direct (bien situé et avec un bon rendement locatif), oui, la PV potentielle sera meilleure car aucune SDG ne viendra la moduler ...

Les contextes économiques, les situations patrimoniales et les compétences personnelles sont multiples ...

La seule "règle" de base :

Diluer son risque dans la mesure du possible ... que ce soit en SCPI ou en direct

 

[Pascal 75]

Tentative de synthèse des cash back pour nos SCPI :

N’hésitez pas à me signaler d’éventuels oublis


#P75SCPICB

Note 1:
Le cashback correspond à une prime versée à l'investisseur lors de la souscription, généralement exprimée en pourcentage du montant investi. Il vient mécaniquement améliorer le rendement de première année et réduire le coût d'entrée effectif.

Note 2 :
Un cashback sur une mauvaise SCPI reste une mauvaise affaire.

Note 3 :
Le cashback peut être versé directement sur votre compte bancaire.
Dans ce cas, il s'agit d'un gain immédiat.
Il peut également être attribué sous forme de parts supplémentaires de SCPI.
Ces parts sont alors réinvesties et génèrent des dividendes futurs, mais elles restent soumises aux mêmes contraintes que l'investissement initial, notamment le délai de jouissance et la liquidité limitée.

Note 4 :
Cette technique commerciale se développe.
devrait aussi, à terme, proposer un cash-back

Note 5 :
LouveInvest a été à l'initiative de cette technique commerciale
Epargnoo et LouveInvest se suivent de très près au regard des offres régulièrement proposées.

Au final, lorsque cela est possible pour une SCPI donnée et bien sélectionnée, autant profiter d'un cash-back ...

 

[SCPIMANN]

Merci pour cette initiative.
Juste une remarque, je me tâte pour reprendre du principal inside et j'ai remarqué que cette SCPI était concerné par le cashback de 5% de louve et n'avait pas du tout de cashback chez epargnoo....
Quand la réflexion sera plus mature avant le 30 juin je poserai la question à epargnoo s'ils peuvent s'aligner.