Les SCPI

[Pascal 75]

Information "Jeunes SCPI"

Observant le nombre important de nouvelles SCPI, je pense important de rappeler le point suivant :

Le seuil réglementaire :

15 % du capital statutaire collecté dans les 12 mois suivant l’ouverture au public.
Si ce minimum n’est pas atteint, la SCPI peut être dissoute et les souscripteurs remboursés.

Un exemple :

SCPI "Patrimonia Capital"

Lancée fin 2024 mais n’a pas atteint le seuil réglementaire de collecte de 15 % du capital statutaire dans l’année.

Résultat :

• dissolution votée en AGE le 25 novembre 2025,
• remboursement intégral des investisseurs, y compris les frais d’entrée.

Les chiffres publiés :

• capital statutaire : 25 M€
• seuil minimal à atteindre : 3,75 M€
• collecte réelle : environ 1,8 M€

 

[plop962]

Oui, maintenant, le "Gold Standard" en direct c'est une SCPI

- Récente et/ou opportuniste
- Diversifiée
- Européenne / Internationale
- Mensualisée
- Pas ou peu de frais d'entrée
- Peu d'institutionnels
- Une dette contenue
- Une RAN mesurée
- Une granulométrie raisonnable
- Proposant des promos et/ou des cash-backs

Il manque les critères sur la SDG elle même aussi. Voire sur le CDS.

 

[Pascal 75]

Effort de communication de Sofidy :

Note : On sait tous que les communications des SDG seront forcément ... en faveur de leur SCPI
C'est une évidence, mais mieux vaut le répéter ...

 

[Divergeant]

Vente demandée il y a un mois exactement, je suppose que je dois attendre encore une semaine. Taux de cession sur cette SCPI 41% au T1 2025 et 46% au T1 2026; c'est ce qui m'a décidé.

Publicité du gérant pour Corum XL :

Bon fallait pas vendre, promesse d'un TRI de 10% en 2028...
Pourtant c'est pas l'impression que j'avais en recevant les loyers sur mon compte. RDV dans 2 ans...

 

[Pascal 75]

Pour les qq personnes ayant souscrit du Pierval Santé, ne pas hésiter à me contacter en MP
AG le 10 juin 2026 à 09 heures 30

 

[nico37]

R Start :

tableau de comparaison trouvé sur un autre forum :

 

[fr2k6]

tableau de comparaison trouvé sur un autre forum :

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A la fin, ce sera la performance nette de tout frais qui comptera...

 

[eiders35]

A la fin, ce sera la performance nette de tout frais qui comptera...

En effet, et surtout nette de fiscalité étrangère ... (contrairement à ce qui est annoncé par les distributeurs)

 

[fr2k6]

En effet, et surtout nette de fiscalité étrangère ... (contrairement à ce qui est annoncé par les distributeurs)

Alors du point de vue de l'épargnant c'est certain, mais ce n' est pas pertinent pour comparer la performance des SCPI entre elles.

 

[Msimmo]

tableau de comparaison trouvé sur un autre forum :

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beau retour de veste "partiel" de Corum et de son président Puzin...
Vu la video (promo) avec Louve.

L'élégance est encore mis au placard quand Puzin continue de critiquer le modèle des scpis "sans frais" comme Iroko et Remake.
Corum par contre, révolutionnent à chaque fois le monde des scpis = un peu fatiguant ce discours prétentieux...

Je mets le détail de l'article 17.4 concernant les PV


C'est sur qu'ils se battront pour avoir une PV de 7% (pour l'associé => 7-6=1%) plutôt que 6% (pour l'associé 6%)
De façon bénéfique, une clause garantie que les PVs sont considérées au global (les MV imputent les futures PV avant d'intéresser la sdg). C'est bien.

Par contre clairement le message annoncé est de faire des PVs en allant dans des domaines + risqués (au risque d'avoir moins de rendement liés aux loyers). Je comprends donc aussi des premières années + faibles le temps d'avoir des ventes avec PV. Et peut être aussi aprés des rendements irréguliers.

Pas d'objectif de rendement ni TRI. Ne pas s'attendre à voir la part monter.

Donc pourquoi pas, mais faudrait travailler l'humilité !
Ce qu'il ne dit pas, c'est qu'ils n'aurait probablement jamais lancé Start sans les Neo, Iroko et Remake.

Le point positif, +concurrence, +pricing modèle iront vers plus de choix pour les investisseurs et une pression à la bonne gestion pour les sdg.

 

[ZeNeoPhyte]

Je trouve en combinant tous les frais, dans une routine de croisière, que Corum start, est plus chère que les SCPI qu'il essaie de concurrencer.
Notamment Iroko.
Si on admet que cette SCPI ne vise pas les loyers (à confirmer plus tard), là on est mal.
On sent que Corum hait le principe, mais se sent obligée de sortir un produit bâclé pour garder de l'attractivité d'Origin et sauver XL d'une décollecte massive.

 

[fr2k6]

Je trouve en combinant tous les frais, dans une routine de croisière, que Corum start, est plus chère que les SCPI qu'il essaie de concurrencer.
Notamment Iroko.
Si on admet que cette SCPI ne vise pas les loyers (à confirmer plus tard), là on est mal.
On sent que Corum hait le principe, mais se sent obligée de sortir un produit bâclé pour garder de l'attractivité d'Origin et sauver XL d'une décollecte massive.

Je ne sais pas si je dirais bâclé, mais j'ai l'impression que c'est un produit qui tord la philosophie SCPI, qui est de faire du rendement et de temps en temps des arbitrages avec PV en bonus, pour faire presque du marchand de bien et de l'achat-revente, alors que le cadre réglementaire est entravant.

 

[Spamou]

Bonjour,

Je me permets de venir ici car j'envisage un investissement en SCPI. Mon emprunt pour ma RP se termine en 2032 et j'ai 160k points Casden qui dorment depuis un moment. Il me reste aujourd'hui une capacité d'emprunt de 240€/mois pour atteindre le seuil de 35% et j'envisageais profiter d'un "bon" taux grâce à mes points Casden pour emprunter et investir en SCPI. Le reste de mon patrimoine est diversifié (PEA ETF world, AV fonds euros, sécurité sur les livrets).

Pour 18k (dont 10% d'apport), je peux avoir un TAEG de 3.73% sur 6 ans (pour faire coïncider la fin de mes deux emprunts) en utilisant 30k points.

Pour 60k (dont 10% d'apport), TAEG de 3.05% sur 25 ans et j'utilise 110k points.

J'ai du mal à prendre du recul sur cette idée, est-ce que vous pensez que c'est une idée à creuser ?

Merci beaucoup d'avance

 

[Pascal 75]

Réunion Praemia :

 

[Pascal 75]

Un focus sur l'historique du TD de Pierval Santé (créée en 2014).

Depuis 2022, le rendement s'érode vraiment ... en dessous du taux moyen en 2025

Bien sur, il y a pire ... Primopierre (taux "amorti" par les 3 baisses de prix)
Bien sur, il y a mieux .. Corum Origin

Il y a aussi plus stable ... Immorente

 

[petit épargnant]

Un focus sur l'historique du TD de Pierval Santé (créée en 2014).

Depuis 2022, le rendement s'érode vraiment ... en dessous du taux moyen en 2025

Bien sur, il y a pire ... Primopierre (taux "amorti" par les 3 baisses de prix)
Bien sur, il y a mieux .. Corum Origin

Il y a aussi plus stable ... Immorente

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Peut être faut il être patient ? Quand on a un appart et qu'il faut faire des travaux, il faut un moment avant de les amortir. Toute proposition gardée et comme déjà évoqué, il faut peut être attendre que les nouveaux immeubles en vefa délivrent des loyers ?

 

[Philou75]

Non pas attendre, il faut tout vendre à la moindre baisse de rendement de chaque SCPI, c’est de l’immobilier donc investissement très court terme. Le meilleur rendement c’est faire du stop picking.

 

[Pascal 75]

Peut être faut il être patient ? Quand on a un appart et qu'il faut faire des travaux, il faut un moment avant de les amortir. Toute proposition gardée et comme déjà évoqué, il faut peut être attendre que les nouveaux immeubles en vefa délivrent des loyers ?

Je l'espère aussi.

Pierval Santé a un parc immobilier de bonne qualité.
C'est peut être, d'ailleurs, l'origine de la faiblesse actuelle de son rendement.
Il est évident aussi qu'elle bénéficie d'un secteur très porteur.

Même si je préfère de loin les SCPI diversifiées now ...

Je ne manquerai pas de les questionner à l'AG et de vous faire un retour.

N'hésitez pas à venir et à voter pour des représentants de MvX au CdS
(et surtout pas pour les institutionnels qui ne sont jamais présents)

Warning sur la notion de "l'immobilier c'est du long terme ; on peut s'endormir dessus"

- OPCI (un "magnifique" échec)
- SCI Capimmo / Cap Santé / Tangram / Les viagères, etc ...
- SCPI Amundi, Primonial, les SCPI bancaires de manière générale, etc ...

Je suis bien content d'avoir coupé la majorité de ces lignes "immobilier" sans attendre un hypothétique redressement à long terme ...
Ces véhicules ont prouvé qu'un produit immobilier qui n'allait pas bien du tout ... a peu de chance de se redresser.

Par exemple, comment voulez vous qu'une SCPI à plus de 70% de bureaux achetés avec des rendements de 2% puisse un jour faire du 6% ?
Ceci avec plus de 30% d'endettement, sans collecte, et, donc, sans aucune possibilité de renouveler son parc et/ou de le rénover (à moins de s'endetter davantage et de vendre ses pépites).

 

[Philou75]

Je suis bien content d'avoir coupé la majorité de ces lignes "immobilier" sans attendre un hypothétique redressement à long terme ...
Ces véhicules ont prouvé qu'un produit immobilier qui n'allait pas bien du tout ... a peu de chance de se redresser ...

Aurais-tu eu le même raisonnement avec de l’immobilier physique?

 

[Pascal 75]

Aurais-tu eu le même raisonnement avec de l’immobilier physique?

Ta question est très pertinente @Philou75

Après réflexion, je n'aurais pas le même raisonnement pour l'immobilier physique

Il est tout à fait possible de se "planter" sur son investissement locatif physique (mauvais timing / mauvaise localisation / mauvais locataires etc).

Mais, en ce cas, tu es +/- bloqué par le montant significatif de ton investissement et par les frais engagés (Frais administratifs / travaux etc ...)

Malheureusement, ce n'est pas la même chose de se "désengager", si nécessaire, de 10 000 € d'une SCPI et de 200 000 € d'un achat en direct

En direct, l'erreur de casting est difficilement rattrapable au regard des sommes investies... donc, ... oui ... long terme ...



Je trouve qu'il faut juste prendre un peu de recul face au mantra ; "l'immobilier c'est du long terme".
Il me semble que ce n'est pas une vérité absolue dans tous les cas de figure ...

- Un mauvais bien mal situé reste souvent un mauvais investissement, même sur 20 ans.
- Certaines zones peuvent stagner longtemps (voir certains Pinel).
- Les coûts d’entretien, taxes et vacances locatives peuvent réduire fortement la performance.
- Le “long terme” ne compense pas automatiquement un achat surpayé.
etc ...

Bref, oui l'immobilier ça se construit dans le temps mais une certaine vigilance s'impose

et ... les SCPI (sélectionnées avec soins) c'est vraiment bien car ;

- On dilue le risque par la diversification sectorielle et géographique.
- On optimise la fiscalité (SCPI internationales et SCPI en AV)
- On dilue le risque en investissant des sommes plus petites qu'en direct dans plusieurs SCPI et dans plusieurs SDG