Les SCPI

[Sluwp]

Il n'y a pas de vol .
Il y a un contrat , librement accepté des 2 parties, qui défini les conditions de rémunération par rapport à un actif détenu par l'assureur.
Pendant toutes la durée du contrat d'assurance vie, les parts de SCPI appartiennent à l'assureur.
Le souscripteur est libre de signer ou pas le contrat..
Chaque recette ( loyer par exemple de la scpi) est inscrit dans la bonne case de la comptabilité de l'assureur comme produit financier lié à un actif financier( ou placement immobilier indirect)

Par ailleurs le souscripteur détient une créance prioritaire sur l'assureur qui est contractuellement augmentée d'un% de la valeur du produit financier de l'assureur.

La contrat est librement consenti.

Mais pour les impôts l'assureur ne contracte pas avec le fisc.
Les règles sont imposées ( sans jeu de mot)

J'ai un peu l'impression que cet argumentaire va dans le sens contraire de votre précédent message (les assureurs devraient reverser le crédit d'impôt) mais j'ai sans doute mal compris ?

Sur les contrats ce n'est pas parce qu'une clause est écrite ET consentie qu'elle est forcément valide, en particulier dans le domaine assurantiel qui est très réglementé. Même si comme je le disais ponctionner 15% des revenus d'une UC ne semble pas poser problème. Dans le même genre beaucoup d'assureurs ne redistribuent pas les DPS associés aux actions détenues par UC.

 

[Sluwp]

Bon j'ai craqué et revendu les qqles k€ d'epargne foncière qu'il me restait en AV (j'avais revendu la majorité avant la baisse, en PV). Pourtant la situation d'EF me semble correcte et le rendement 2025 sur le prix actuel a été de ~5%.

Mais le passage en capital fixe me semble quasi inéluctable (>300M€ en attente au T3), soit -3,7%. Ce serait une très faible perte par rapport aux autres scpi passées en capital fixe (car EF est sous cotée) mais ça reste non négligeable, et il faudra probablement y ajouter une légère baisse de la valeur de réalisation (inconnue à ce jour car le BT T4 tarde à être publié, ce qui ne me rassure pas non plus).

Enfin je pense que le spectre d'une reprise rapide du marché bureaux s'éloigne, avec 2 conséquences :
- pas de revalorisation des valeurs à court voire moyen terme, peut-être même une poursuite de la baisse
- et surtout un impact sur les distributions car les baux arrivent maintenant à échéance et doivent donc être renégociés dans des conditions défavorables. La vacance augmente aussi.

Peut-être ai-je fait une erreur.

 

[moietmoi]

J'ai un peu l'impression que cet argumentaire va dans le sens contraire de votre précédent message (les assureurs devraient reverser le crédit d'impôt) mais j'ai sans doute mal compris ?

Je comprends le contractuel.
Je signe un contrat librement.
Chacun s'y tient.

D'un autre côté je m'interroge sur la comptabilité fiscale de l'assureur.
Le crédit d'impôt éventuel qu'il touche n'est pas une recette et vient de fait diminuer son impôt , soit en totalité soit suivant une formule savante comme savent le faire les impôts :Montant imputable = Crédit d'impôt étranger - (Crédit d'impôt étranger × Taux de l'IS)
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[fr2k6]

Je parlais de prendre des ps sur les revenus français de SCPI et pas sur les revenus étrangers.

J'aurais mal compris. Effectivement, d'aucun plaident pour une flat tax étendue aux revenus fonciers...

 

[Pascal 75]

Une analyse de "Placement Direct" sur les 25 meilleurs SCPI de 2025 en terme de TD/PGA :

TD en vert
PGA en vert clair

Très forte concentration de la collecte ; 90% de la collecte par les 10 premières SCPI
Ces rendements ne perdureront pas à long terme. Il seront tous "lissés" autour de 6 à 7 %

 

[flatty35]

Une analyse de "Placement Direct" sur les 25 meilleurs SCPI de 2025 en terme de TD/PGA :

TD en vert
PGA en jaune

Très forte concentration de la collecte ; 90% de la collecte par les 10 premières SCPI

Afficher la pièce jointe 51920

Etonnant, le classement via PGA 2025 n'est pas le même que l'open Data Louve Invest, open Data pas a jour ?



Edit : a priori placement direct n'a pas les chiffres à jour :
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etc..

 

[Pascal 75]

Un graph très clair sur l'intérêt de se focaliser sur les SCPI diversifiées ;

Les transactions immobilières professionnels tendent à s'équilibrer sur les 5 thématiques ->

 

[ba7872]

Je comprends le contractuel.
Je signe un contrat librement.
Chacun s'y tient.

D'un autre côté je m'interroge sur la comptabilité fiscale de l'assureur.
Le crédit d'impôt éventuel qu'il touche n'est pas une recette et vient de fait diminuer son impôt , soit en totalité soit suivant une formule savante comme savent le faire les impôts :Montant imputable = Crédit d'impôt étranger - (Crédit d'impôt étranger × Taux de l'IS)
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Sauf que ce crédit d'impôt étranger n'existe pas. Dans les conventions fiscales, les personnes physiques et morales ont le même traitement.

Comme il a déjà été dit plusieurs fois, on ignore la tambouille de Corum qui reversent l'impôt étranger aux détenteurs de leurs SCPI dans leur AV.

 

[ba7872]

Je parlais de prendre des ps sur les revenus français de SCPI et pas sur les revenus étrangers.

Il n'y a pas de PS sur les revenus étrangers car les conventions fiscales ne le prévoient pas. Celles-ci ont été écrites à une époque où les PS n'existaient pas et elles ne parlent que d'imposition sur les revenus. Les PS ne sont pas des impôts.

 

[fr2k6]

Il n'y a pas de PS sur les revenus étrangers car les conventions fiscales ne le prévoient pas. Celles-ci ont été écrites à une époque où les PS n'existaient pas et elles ne parlent que d'imposition sur les revenus. Les PS ne sont pas des impôts.

Pour votre dernière phrase, au contraire: c'est parce que les PS sont considérées à l'international comme un impôt sur le revenu (ou une partie de celui-ci) que le crédit d'impôt trouve à s'appliquer.
Outre le fait que effectivement, la plupart des conventions datent d'avant les ps, aujourd'hui encore, tous les pays ne distinguent pas entre prélèvements fiscaux et sociaux. Donc on est forcé de considérer comme tels tous les prélèvements obligatoires assis sur les revenus, au sens large.

 

[fr2k6]

Sauf que ce crédit d'impôt étranger n'existe pas. Dans les conventions fiscales, les personnes physiques et morales ont le même traitement.

Comme il a déjà été dit plusieurs fois, on ignore la tambouille de Corum qui reversent l'impôt étranger aux détenteurs de leurs SCPI dans leur AV.

Ça me chiffonne toujours en effet: du point de vue de l'état étranger, il s'en fiche de qui détient ses immeubles in fine, il fait sa retenue fiscale à la source.
Et une personne morale française à l'IS -ce qu'est un assureur - n'est pas taxée dessus en France mais ne bénéficie pas non plus de crédit d'impôt.
Du coup, Corum fait bénéficier ses adhérents de QUOI au juste? De l'impôt étranger retenu à la source? Mais comment le recupere-t-il?

 

[Sluwp]

Et une personne morale française à l'IS n'est pas taxée dessus en France

Vous êtes sûr, je ne vois pas pourquoi ? Par contre un assureur bénéficie il me semble d'un régime particulier, donc pas sûr que ce soit comparable.
Et donc au final votre hypothèse me semble plausible.
Mais dans ce cas pourquoi Spirica dit "pas de reversement du crédit d'impôt prévu" plutôt que "nous ne percevons pas ce crédit d'impôt donc impossible de le redistribuer" ??

 

[fr2k6]

Vous êtes sûr, je ne vois pas pourquoi ? Par contre un assureur bénéficie il me semble d'un régime particulier, donc pas sûr que ce soit comparable.
Et donc au final votre hypothèse me semble plausible.
Mais dans ce cas pourquoi Spirica dit "pas de reversement du crédit d'impôt prévu" plutôt que "nous ne percevons pas ce crédit d'impôt donc impossible de le redistribuer" ??

Il y a peut-être effectivement un régime particulier pour les assureurs vie, même si je ne vois pas trop sur quoi il serait basé.

Par contre, pour une personne morale lambda à l'IS, oui je suis sûr: la retenue à la source s'applique mais ce qui reste (sur du foncier) n'est tout simplement pas imposable en France. Donc il n'y a pas lieu à crédit d'impôt.

 

[moietmoi]

Vous êtes sûr, je ne vois pas pourquoi ? Par contre un assureur bénéficie il me semble d'un régime particulier, donc pas sûr que ce soit comparable.
Et donc au final votre hypothèse me semble plausible.
Mais dans ce cas pourquoi Spirica dit "pas de reversement du crédit d'impôt prévu" plutôt que "nous ne percevons pas ce crédit d'impôt donc impossible de le redistribuer" ??

La SCPI paye à l'étranger l'impôt.
L'assureur touche donc un revenu qui a payé un Impot
L'assureur a 2 choix comptables .
Mettre hors fiscalité les revenus qui gonfle le bénéfice
Ou
Inscrire en revenu ,le revenu brut, en " inventant l'impôt à rajouter " et l'assureur paye alors l'impôt sur le bénéfice comprenant un Impot déjà payé

Dans ce cas le code des impôts , pour éviter la double imposition par la formule
Montant imputable = Crédit d'impôt étranger - (Crédit d'impôt étranger × Taux de l'IS)
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Mais au niveau fiscal, il n'a pas le choix comptable.
Et il y a toujours le crédit d'impôt car le code des impôts oblige la réintégration fiscal

 

[fr2k6]

La SCPI paye à l'étranger l'impôt.
L'assureur touche donc un revenu qui a payé un Impot
L'assureur a 2 choix comptables .
Mettre hors fiscalité les revenus qui gonfle le bénéfice
Ou
Inscrire en revenu ,le revenu brut, en " inventant l'impôt à rajouter " et l'assureur paye alors l'impôt sur le bénéfice comprenant un Impot déjà payé

Dans ce cas le code des impôts , pour éviter la double imposition par la formule
Montant imputable = Crédit d'impôt étranger - (Crédit d'impôt étranger × Taux de l'IS)
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Mais au niveau fiscal, il n'a pas le choix comptable.
Et il y a toujours le crédit d'impôt car le code des impôts oblige la réintégration fiscal

Merci pour ces explications.

 

[Philou75]

5% de Cash back chez Epargnoo sur la SCPI Wemo One jusqu’au 4 mars. Je vais mettre un billet dessus en NP toujours en vue de la retraite

 

[Juln]

5% de Cash back chez Epargnoo sur la SCPI Wemo One jusqu’au 4 mars. Je vais mettre un billet dessus en NP toujours en vue de la retraite

quelle durée de np?

 

[Philou75]

quelle durée de np?

Je pense sur 10 ans. Louve Invest aussi fait 5% de Cashback sur cette SCPI. Les deux se tirent la bourre avec le cashback.

 

[allololo]

Louve me fatigue, ils ne prennent plus l'initiative sur aucune offre, ils ne font que suivre le marché. Mis en perspective avec les 60 minutes de discours de leur CEO sur LEGEND où ils parlent de casser les frais et se dépeint en robin des bois, il à l'air bien attaché à ne pas trop rogner sur sa marge quand même...

Sinon je vais reprendre une ligne de WEMO également dès maintenant, avant que la revalo soit actée.

 

[Philou75]

Sinon je vais reprendre une ligne de WEMO également dès maintenant, avant que la revalo soit actée.

Oui revalorisation qui va arriver sur Wemo