Les SCPI

[Sluwp]

- Lorsque vous arrivez au début de la SCPI vous achetez en réalité un patrimoine inconnu. Par ex le patrimoine d'iroko zen d'il y a seulement 3 ans ne pèse plus grand chose aujourd'hui. En direct votre bien est le même.

- Les SDG ont tendance à diluer les anciens associés afin de favoriser la collecte. C'est super d'entrer à 200€ lorsque le sous-jacent vaut 218,73€ mais si la SDG maintient systématiquement cette politique cela fait baisser (ou moins monter) la valeur de la scpi et ses revenus.

 

[Jaumep]

Une petite différence entre la détention en directe d'un studio et des SCPI, c'est que le propriétaire peut prendre son mal en patience en attendant que le prix réaugmente, pendant que les "autres" détenteurs de parts peuvent précipiter la chute d'une SCPI en arrêtant les injections ou en demandant de sortir en masse, ce qui force la SdG prendre des décisions irrévocables à effet permanent comme revendre des immeubles rentables pour pouvoir liquider des parts en attente, ou autres décisions qui ruinent la réputation future...

Oui exactement et c’est bien.
Et c’est bien ce qui s’est passé lors de la récente crise immobilière.
Pour mon immobilier physique, ça n’a rien changé aux revenus des loyers.
Pour les SCPI en AV , j’ai pu arbitrer avant la chute des valeurs des plus critiques.
Pour les détenteurs de SCPI en direct de ces mêmes SCPI beaucoup ont été pris dans la spirale de panique des co-sociétaires.

 

[nico37]

mail de bourso de ce jour :

 

[plop962]

Intéressant.

Marion Bertrand a vu l'intitulé de son poste être rallongé voilà quelques jours, de Head of Investments d'Iroko à Head of Investments & Disposals, preuve que la société entre dans une nouvelle phase de son développement. <<< Nous réfléchissons à un premier plan de cessions », résume ainsi l'intéressée sur le plateau de BiTV, quelques jours après l'officialisation des chiffres de l'exercice 2025.

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[eiders35]

mail de bourso de ce jour :
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Afficher la pièce jointe 51658

bonjour
je l'ai reçu aujourd'hui aussi
j'ai cru que les 2 scpi étaient des nouveautés mais a priori elles étaient disponibles depuis l'an dernier (actus nov 2025) :

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[chri]

Par contre, 4 ans de blocage, 4 mois de délai de jouissance, 2% de frais en entrée, 2% de frais en sortie, 90% des loyers...

 

[Atys]

Ces deux SCPI sont loin de faire l'unanimité et moi j'ai décidé de m'abstenir.

 

[dede02]

Déjà qu'ils paient les loyers sur mistral aprés on verra

 

[Boboponge]

J'ai pour ma part investi massivement dans ces deux SCPI sur le PER MALTA.
J'ai pris ca en complément du fonds euros (obligation sur MALTA d'avoir de l'UC pour avoir du FE)
La PB du FE MALTA est d'ailleurs très généreuse, proche de 4.5% net de frais de versement avec des bonus (à comparer aux 2.5% net de frais de versement de garance)
Par ailleurs, le taux de FG sur MALTA est de 0.5%.
Enfin, Bourso Bank s'est montré généreux l'année passée, entre les primes d'ouvertures et les primes de versement, j'ai du toucher 0.6 K en bonus (j'ai injecté ces 0.6K dans un autre versement sur boursovie et j'ai pu obtenir 0.1 K de prime supplémentaire en injectant 2.4K (ces 2.4K provenaient d'un rachat de ZEN que j'ai liquidé. (Le reste du rachat de ZEN a basculé sur ATLAS afin de profiter d'un rabais Black Friday sur la souscription (Parts sponsors). ATLAS sera bien évidemment liquidé également dès que possible pour encaisser cette PV générée grâce au BF, mais il faut attendre un peu car en contrepartie du rabais on doit attendre un peu avant de refourguer ses parts.

 

[ZeNeoPhyte]

J'ai pour ma part investi massivement dans ces deux SCPI sur le PER MALTA.
J'ai pris ca en complément du fonds euros (obligation sur MALTA d'avoir de l'UC pour avoir du FE)

pour qqn de sensible aux rendements, tu investis massivement dans une enveloppe qui verse les loyers au mois suivant le trimestre civil, et qui a un délai de jouissance de 2 trimestre civils (loyer versé en avril, jouissance en octobre, premier loyer du loyer en janvier), et qui par dessus tout a des frais de gestion prélevés mensuellement, qui fait donc perdre ~0.4% au rendement de la SCPI? moins les 0.5% de FdG par la suite

 

[fr2k6]

J'ai pour ma part investi massivement dans ces deux SCPI sur le PER MALTA.
J'ai pris ca en complément du fonds euros (obligation sur MALTA d'avoir de l'UC pour avoir du FE)
La PB du FE MALTA est d'ailleurs très généreuse, proche de 4.5% net de frais de versement avec des bonus (à comparer aux 2.5% net de frais de versement de garance)
Par ailleurs, le taux de FG sur MALTA est de 0.5%.
Enfin, Bourso Bank s'est montré généreux l'année passée, entre les primes d'ouvertures et les primes de versement, j'ai du toucher 0.6 K en bonus (j'ai injecté ces 0.6K dans un autre versement sur boursovie et j'ai pu obtenir 0.1 K de prime supplémentaire en injectant 2.4K (ces 2.4K provenaient d'un rachat de ZEN que j'ai liquidé. (Le reste du rachat de ZEN a basculé sur ATLAS afin de profiter d'un rabais Black Friday sur la souscription (Parts sponsors). ATLAS sera bien évidemment liquidé également dès que possible pour encaisser cette PV générée grâce au BF, mais il faut attendre un peu car en contrepartie du rabais on doit attendre un peu avant de refourguer ses parts.

Sinon, vous êtes content de Transitions Europe cette année?

 

[Boboponge]

Sinon, vous êtes content de Transitions Europe cette année?

Oui, bien évidemment. Hors néo SCPI, TE est de nouveau en tête au niveau de la distribution 2025/ Et je parle même pas du montant du RAN et de l'augmentation du prix de la part...
Je vais injecter massivement du TE sur mon contrat d'AV Fortunéo sur mi Avril, car le coupon qui sera distribué début Mai sera très important (il y a moyen de se faire plus de 1% de rendement en quelques jours)
En plus, cela me permettra d'augmenter encore ma part d'UC et de compléter sur le FE opportunités 2 en gardant le bonus d'encours. (Le FE boosté avec 70% d'UC sur le contrat de Fortunéo vie fait par exemple sur 2025 pour un versement effectué en 2025, net de frais de versement, entre 2 et 3 fois le taux proposé par Garance... Il fait également bien mieux que le taux du FE de Corum, pourtant présenté par la presse spécialisée comme le meilleur fonds de l'année 2025 (De plus ce fonds euros demande 75% d'UC....et propose des SCPI comme Corum Origin qui ont des TD plus modestes que Transition Europe). J'espère que d'ici la Fortunéo proposera une prime de versement genre 0.1K pour 3K pour augmenter encore la rentabilité de l'opération !

=> la combo TE / FE opportunité 2 sur Fortunéo vie est la combo gagnante de 2025

 

[Bachel64]

Bonjour,

Ce jour au tel chez LINXEA , l'information de l'arrivée de TRANSITION EUROPE et de MISTRAL S sur le contrat SPIRIT 2 courant Mars , m' a été donnée ..

La communication officielle est en cours

Il n'est pas précisé aujourd'hui si les arbitrages seront permis vers ces SCPI

Bonne nouvelle

 

[fr2k6]

Bonjour,

Ce jour au tel chez LINXEA , l'information de l'arrivée de TRANSITION EUROPE et de MISTRAL S sur le contrat SPIRIT 2 courant Mars , m' a été donnée ..

La communication officielle est en cours

Il n'est pas précisé aujourd'hui si les arbitrages seront permis vers ces SCPI

Bonne nouvelle

TE vu que c'est du 100% étranger je suis sceptique.
Mistral, à voir... Je suis méfiant des sdg qui font autre chose que de l'immobilier, mais peut-être que en av...

 

[micaum]

Je vais injecter massivement du TE sur mon contrat d'AV Fortunéo sur mi Avril

Sauf que ce n'est pas possible. Limité à 10K€ et 10% encours. Comment comptez-vous faire ?

 

[Sluwp]

Surpris par le référencement de Mistral sur Spirica car c'est une SCPi de seulement 35M€. C'est le montant que Spirica est capable d'orienter sur une UC en 1 trimestre lorsque la demande est forte. Donc à moins d'avoir de fortes restrictions je vois mal comment le ratio d'emprise ne va pas vite être atteint. Cela dit il me semble que la scpi a déjà été référencée chez Generali avec un succès à priori modéré. A ce sujet je suis pas sûr qu'une scpi largement détenue par les assureurs soit une bonne chose, j'espère que cette info sera divulguée pour iroko zen.

 

[Bachel64]

Très surpris par le référencement de Mistral sur Spirica car c'est une SCPi de seulement 35M€. C'est le montant que Spirica est capable d'orienter sur une UC en 1 trimestre lorsque la demande est forte. Donc à moins d'avoir de fortes restrictions je vois mal comment le ratio d'emprise ne va pas vite être atteint. Cela dit il me semble que la scpi a déjà été référencée chez Generali avec un succès à priori modéré. A ce sujet je suis pas sûr qu'une scpi largement détenue par les assureurs soit une bonne chose, j'espère que cette info sera divulguée pour iroko zen.

Bonjour,

Je n'ai pas bien compris peut être .. Mais Iroko Zen est déjà dispo /SPIRIT 2..

 

[Boboponge]

Sauf que ce n'est pas possible. Limité à 10K€ et 10% encours. Comment comptez-vous faire ?

LOL. Pour les 10K : c'est par contrat, donc il suffit d'en ouvrir plusieurs
Pour les 10% : Il suffit d'injecter massivement sur le FE puis de faire un rachat partiel. La part des SCPI dépasse alors 10% et peut même monter sur le papier à 100%. Mais je reste sur 70%, pour bénéficier du meilleur fonds euros du marché en 2024 et en 2025. (SO2 boosté versement + encours)
Ensuite, avec le rachat, on ouvre un autre contrat, et ainsi de suite. Ca peut marcher à l'infini.
C'est un peu comme pour optimiser les bonus : il faut faire des rachat pour refaire de nouveaux versements

 

[moietmoi]

Pour les 10% : Il suffit d'injecter massivement sur le FE puis de faire un rachat partiel. La part des SCPI dépasse alors 10%

Tu fais un rachat cantonné?

 

[micaum]

LOL. Pour les 10K : c'est par contrat, donc il suffit d'en ouvrir plusieurs
Pour les 10% : Il suffit d'injecter massivement sur le FE puis de faire un rachat partiel. La part des SCPI dépasse alors 10% et peut même monter sur le papier à 100%. Mais je reste sur 70%, pour bénéficier du meilleur fonds euros du marché en 2024 et en 2025. (SO2 boosté versement + encours)
Ensuite, avec le rachat, on ouvre un autre contrat, et ainsi de suite. Ca peut marcher à l'infini.
C'est un peu comme pour optimiser les bonus : il faut faire des rachat pour refaire de nouveaux versements

Quelques remarques et questions :
- Faire des rachats partiels va très rapidement faire dépasser le seuil de franchise d'impôt (4600 ou 9200)
- Ouvrir des contrats suppose de les garder 8 ans (sans rachat) pour bénéficier de cette franchise, sans laquelle la manœuvre est de peu d'intérêt si l'on est dans les tranches hautes.
- Pas sûr que Fortuneo valide les ouvertures de contrat, si même ID, adresse, etc..
Bref cela me semble bien compliqué pour un gain très limité.
Une question : comment sont calculés les 50/70% d'UC ? en fin d'année ? en moyenne sur l'année ? autre ?