Les SCPI

[Jaumep]

Je reste plus que mesuré sur cet objectif. Viser faire un rdt net de 6% ... c'est ambitieux ( et à mes yeux impossible à atteindre vis à vis de votre écrit dans son entier : au passage votre écrit est bien synthétisé )

Oui c’est très possible que j'ai sous estimé la fiscalité; disons que 5% ça me convient mais c’est la pérennité de ce revenu qui me pose pb et surtout l’impossibilité d’y remédier compte tenu de illiquidité intrinsèque du produit.

 

[Philou75]

Beaucoup de bonnes choses ont été dites, je peux juste ajouter que si tu passes par une plate-forme tel Louve Invest, Epargnoo… mets les en concurrence pour avoir le meilleur CB. Avec un montant de 50k€ à investir, tu peux obtenir 4% chez Epargnoo. À toi de voir mais c’est un plus, autant avoir le CB le plus important😉

 

[micaum]

bien sur c'est un problème mais entre une moindre rémunération et une perte sèche , le choix est vite fait

Ce ne peut donc être une recommandation de se trouver dans une telle situation...

Personnellement, je préfère les quelques inconvénients de l'investissement SCPI en AV et éviter ce genre de situation. J'avais aussi des Primopierre, mais en AV. A la première baisse j'ai tout vendu et je m'en félicite (modestement, car je n'avais pas anticipé une telle débacle).

 

[SCPIMANN]

ais c’est la pérennité de ce revenu qui me pose pb et surtout l’impossibilité d’y remédier compte tenu de illiquidité intrinsèque du produit

Vous ne pouvez pas tout avoir, le beurre, l'argent du beurre et la crémière... Si vous voulez un produit sans pb de liquidité il ne faut pas aller dans l'immobilier c'est simple en fait.

 

[plop962]

; il y a des effets d’aubaine, des opportunités, des leviers liés à la nouveauté, de la compétition, le rôle des plateformes type Louve ( notation, sélection instantanée) qui font qu’une SCPI performante sur l’année x sera probablement déclassée en x + 5.

Je crois qu'en effet le marché de la scpi passe d'un marché d'initié ou de conseillé par des cgp et/ou banque a un marché plus mainstream. Le marketing de certains et les plateformes rendent plus plus visible les SCPI qu'elles n'étaient. Difficile de mesurer l'impact par contre mais clairement la collecte très focaliser sur quelques SCPI est en grande partie du a ça.

Y a t’il une stratégie envisageable pour parer à cette érosion de la performance avant que les scpi concernées ne soient invendables ( arbitrer systématiquement au bout de 4 ou 5 ans ..) ?

Systématiquement peut être pas mais rester attentif et être prêt à abriter oui. Savoir retirer ses billes a un moment donné me semble être un avantage certain. Je ne sais pas si j'y arriverai mais j'essaye de m'y préparer. C'est aussi la que la diversification aide. J'ai diversifié au max et je suis plus serein en sachant que j'ai des petites villes de ci de la.

Prendre 3 scpi ok pour diversifier je suis d'accord mais sur une allocation de 10 ou 15% maximum de ses actifs peut-on en prendre que 2 en assurance vie bien sur ?

Je ne crois pas qu'il y ait de règles de ou d'allocations magique. Ca dépend de tellement de critères. 2 ou 3 SCPI c'est pareil pour moi. Mais il faut juste pouvoir suivre l'actualité de ces SCPI très régulièrement, et que ça soit en av ou en pp, je ne crois pas que ça fasse une différence. Il faut rester concerné et impliqué. On parle souvent de revenu passif, mais non, ça demande du temps de cerveau pour suivre et rester en alerte sur vos investissements.

 

[Jaumep]

Vous ne pouvez pas tout avoir, le beurre, l'argent du beurre et la crémière... Si vous voulez un produit sans pb de liquidité il ne faut pas aller dans l'immobilier c'est simple en fait.

Vous m’avez mal compris ou je me suis mal exprimé.
Je connais assez bien l’immobilier et suis investi en physique et en SCPI AV depuis de nombreuses années.
Encore une fois ( j’ai pourtant insisté sur mes messages précédents) je suis ok sur cette vérité générale: l’immobilier est un investissement de long terme et peu liquide.
Ce qui me gêne dans l’iliquidité, non pas de l’immobilier en général mais des SCPI en direct, c’est qu’on risque de rester « scotché » sur de mauvais placements une fois que les TD initiaux auront décliné et les collectes se seront orientées vers de nouvelles scpi plus rentables; ça ne fonctionne pas comme ça en immobilier physique ( indépendance croissance du loyer et évolution de la valeur de l’actif) ni en AV pour les SCPI ( arbitrage possible et liquidité plus grande).
En quelque sorte on aurait ni le beurre ni la crémière.

 

[Jaumep]

Je crois qu'en effet le marché de la scpi passe d'un marché d'initié ou de conseillé par des cgp et/ou banque a un marché plus mainstream. Le marketing de certains et les plateformes rendent plus plus visible les SCPI qu'elles n'étaient. Difficile de mesurer l'impact par contre mais clairement la collecte très focaliser sur quelques SCPI est en grande partie du a ça.



Systématiquement peut être pas mais rester attentif et être prêt à abriter oui. Savoir retirer ses billes a un moment donné me semble être un avantage certain. Je ne sais pas si j'y arriverai mais j'essaye de m'y préparer. C'est aussi la que la diversification aide. J'ai diversifié au max et je suis plus serein en sachant que j'ai des petites villes de ci de la.



Je ne crois pas qu'il y ait de règles de ou d'allocations magique. Ca dépend de tellement de critères. 2 ou 3 SCPI c'est pareil pour moi. Mais il faut juste pouvoir suivre l'actualité de ces SCPI très régulièrement, et que ça soit en av ou en pp, je ne crois pas que ça fasse une différence. Il faut rester concerné et impliqué. On parle souvent de revenu passif, mais non, ça demande du temps de cerveau pour suivre et rester en alerte sur vos investissements.

Oui, ça répond assez à mon questionnement.
Rester vigilant, suivre l’actualité de ce marché et surveiller les indicateurs pour se retirer éventuellement mais sans systématiser la pratique.

 

[Philou75]

Pouvez-Vous me dire quel a été le rendement d’Iroko Zen sur AV en 2025? Merci

 

[Jaumep]

Pouvez-Vous me dire quel a été le rendement d’Iroko Zen sur AV en 2025? Merci

Je calcule 6,99% net de frais AV ( 0,70%) et brut de PS et d’impôts mais attention il y a eu une valorisation de la part de 0,99% on serait donc autour de 6,40%

 

[SCPIMANN]

Ce qui me gêne dans l’iliquidité, non pas de l’immobilier en général mais des SCPI en direct, c’est qu’on risque de rester « scotché » sur de mauvais placements une fois que les TD initiaux auront décliné et les collectes se seront orientées vers de nouvelles scpi plus rentables; ça ne fonctionne pas comme ça en immobilier physique ( indépendance croissance du loyer et évolution de la valeur de l’actif) ni en AV pour les SCPI ( arbitrage possible et liquidité plus grande).
En quelque sorte on aurait ni le beurre ni la crémière.

Je ne vois pas les différences que vous citez entre de l'immo physiques ou SCPI en direct.
En effet, vous affirmez qu'en immo physique (d'ailleurs soit dit en passant les SCPI sont aussi de l'immo physique) il y a une indépendance entre croissance loyer et valeur de l'actif mais en immo physique vous pouvez tout comme en SCPI posséder un appartement dont la valeur baisse (perte d'attractivité du quartier, absence de travaux d'entretien du logement, absence de travaux de la copro, ect...)....occasionnant une baisse des loyers au moment de changement de locataire....et votre logement sera illiquide, vous pourrez peut être le vendre mais avec une baisse très significative....
En SCPI si elle devient illiquide (plus de vendeur que d'acheteur) il reste la possibilité de vendre de gré à gré (comme en immo physique) au prix que vous voulez (enfin celui que vous imposera le marché, comme en immo physique) et il existe des plateformes spécialisées qui mettent les vendeurs et acheteurs en relation.
D'autre part la réglementation impose (au delà d'un certain nombre de part en attente sur une certaine durée) la mise en place par la société de gestion d'un fond de remboursement (souvent basé sur la valeur de réalisation) afin de permettre aux personnes souhaitant vendre de le faire (mais avec une forte décôte).
Enfin il reste la solution de passage de la SCPI en SCPI à capitale fixe (et non plus variable) ce qui revient à un marché de gré à gré mais géré par la société de gestion de la SCPI.

Je le redis, pour moi il n'y pas de différence entre immo physique et SCPI en direct.
Il s'agit des même problématiques de perte de valeur et/ou de loyer et dans les 2 cas c'est possible d'en sortir mais toujours en y laissant des plumes.

Les SCPI ont le grand avantage de la liquidité assurée par l'assureur (et la quasi absence de délai de jouissance) mais à contrario le gris inconvénient c'est l'absence de choix de SCPI et très peu sont référencées. Ensuite tous les contrats ne reversent pas 100% des loyers.

A vous de choisir ce que vous voulez en fonction de votre besoin.

 

[Pascal 75]

Pour ceux qui aime profiter des revalorisations ;



BTI T4 2026 :





Synthèse :



#P75WEMO2025

 

[Pascal 75]

Les résultats 2025 chez Praemia :

 

[Juln]

avez-vous des informations sur une potentielle revalorisation du prix part de sofidynamic ?

 

[sbene]

avez-vous des informations sur une potentielle revalorisation du prix part de sofidynamic ?

Sur Boursobank, ça devrait être le cas, puisque ça suit automatiquement la valeur de réalisation, qui a augmenté au 31/12

 

[Juln]

Sur Boursobank, ça devrait être le cas, puisque ça suit automatiquement la valeur de réalisation, qui a augmenté au 31/12

Vous parlez du prix part en AV bourso, c'est bien cela?

Ma question est pour la détention en directe.

 

[sbene]

Oui, en AV bourso, pour le reste je n'ai aucune info

 

[Sluwp]

Y a t’il une stratégie envisageable pour parer à cette érosion de la performance avant que les scpi concernées ne soient invendables ( arbitrer systématiquement au bout de 4 ou 5 ans ..) ?
Ou alors je surestime ce phénomène.

Cela me semble compliqué sauf à s'en débarrasser très tôt et donc avec le risque de changer de cheval pour rien.

Mais en SCPI, j’ai le sentiment que les deux valeurs ( capital et revenus) sont beaucoup plus liées et que l’orque l’une décline, l’autre suit assez rapidement…

Oui la valeur d'un bureau ou commerce dépend beaucoup du loyer. Si pas de locataire = forte chute de la valo. C'est aussi vrai en direct.

 

[Sluwp]

Je le redis, pour moi il n'y pas de différence entre immo physique et SCPI en direct.
Il s'aes même problématiques de perte de valeur et/ou de loyer et dans les 2 cas c'est possible d'en sortir mais toujours en y laissant des plumes.git d

Pas d'accord Oui dans les 2 cas le prix s'établit selon l'offre et la demande sauf que la demande pour une scpi peut être très inférieure à celle de ses actifs sous-jacents, et donc le prix être bien plus bas.

Il y a un bel exemple en ce moment avec novapierre résidentiel, récemment passée en capital fixe car trop de gens bloqués. Les biens sont des immeubles résidentiels à paris, qui se vendraient j'en suis sûr proche du prix d'expertise (en baisse de 11%, ce qui semble cohérent pour le marché parisien). Pourtant les associés qui souhaitent sortir n'ont d'autre choix que de vendre à -50% !

 

[flatty35]

(suppr, doublon)

 

[ZeNeoPhyte]

Une petite différence entre la détention en directe d'un studio et des SCPI, c'est que le propriétaire peut prendre son mal en patience en attendant que le prix réaugmente, pendant que les "autres" détenteurs de parts peuvent précipiter la chute d'une SCPI en arrêtant les injections ou en demandant de sortir en masse, ce qui force la SdG prendre des décisions irrévocables à effet permanent comme revendre des immeubles rentables pour pouvoir liquider des parts en attente, ou autres décisions qui ruinent la réputation future...