Les SCPI

[lebadeil]

Humour ! Voila comment les gestionnaires de SCPI en perte de valeur de part, ont présenté le paysage .....

 

[moietmoi]

Il faut relativiser.
Si j'achète 1000€ de parts de SCPI et que trois ans plus tard mes parts valent 700€, l'assureur qui a touché mes 1000€ va me rembourser 700€ moins les frais de gestion pendant 3 ans.
C'est moi qui assume le risque de pertes pendant ces 3 ans.
L'assureur n'a rien perdu à ce stade: à lui de négocier avec le gestionnaire pour obtenir le remboursement des parts au nouveau prix.
La seconde possibilité pour lui est de conserver les parts dévaluées et si la valeur des parts est stabilisée, il est gagnant.

Assurer la liquidité ne veut pas dire assurer le prix ou le risque sur le prix.
La question n'est pas de savoir si l'assureur va perdre ou pas de l'argent, mais avec quel argent paye t-il pour te rembourser tes parts.
Dans les faits l'assureur est un associé comme un autre, qui aura ses parts en attente de vente.
Il te payera donc non pas avec l'argent venant de la vente des parts de SCPI mais sur ces provisions.
Je crois que tu sais tout cela...

 

[lebadeil]

Les SCPI qui ont baissé le prix de leur parts en 2024 - extrait magazine Investir 29 Mars
Intéressant de regarder les 2 autres colonnes , dont evolution depuis 2020 avec du -30% pour certaines SCPI !

PS. Un article de plusieurs pages sur les SCPI dans le magazine Investir aujourd'hui.

 

[sorcier]

Dans mon cas particulier, j'ai arbitré mes parts AV de la SCPI Effimmo (totalement bloquée par ailleurs en direct) la semaine dernière sur Spirica, sans aucun problème, ni même vérification manuelle de la part de Spirica...

Bonjour,

Est-ce que tu avais signé le nouvel avenant?

Merci.

 

[moietmoi]

dont evolution depuis 2020 avec du -30% pour certaines SCPI !

Un peu comme l'immobilier... Quoi de surprenant ?

 

[Jaumep]

Les SCPI qui ont baissé le prix de leur parts en 2024 - extrait magazine Investir 29 Mars
Intéressant de regarder les 2 autres colonnes , dont evolution depuis 2020 avec du -30% pour certaines SCPI !

PS. Un article de plusieurs pages sur les SCPI dans le magazine Investir aujourd'hui.

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Oui mais on est sur de l’immobilier et les dévaluations ( importantes) qui ressortent de ce tableau sont le reflet d’une crise ponctuelle, celle de l’augmentation des taux en 2022.
Le même tableau établi sur des bornes temporelles “mieux choisies “, entre 2000 et 2020 par exemple, aurait donné une vision flatteuse, la précédente crude scpi datant des années 90.

 

[moietmoi]

crise scpi datant des années 90.

Comme l'immobilier...

 

[agra07]

Concernant Primovie, en plus de la crise immobilière, il y a eu une très mauvaise gestion qui explique la dévaluation des parts. En particulier le taux d’endettement et les choix d’acquisition ont été pointés ( notamment des achats massifs d’EPADH en plein scandale ORPEA).
Les sous jacents ne sont donc pas si bons que ça et acquis au prix fort.
Il n’y a donc rien d’inéluctable dans l’évolution d’une SCPI.

Sauf erreur, le scandale des EPADH concerne la gestion du personnel et des patients mais non la gestion des bâtiments.

 

[Jaumep]

Oui mais ce sont les pat

Sauf erreur, le scandale des EPADH concerne la gestion du personnel et des patients mais non la gestion des bâtiments.

oui mais ce sont les patients qui font les loyers…

 

[agra07]

Assurer la liquidité ne veut pas dire assurer le prix ou le risque sur le prix.
La question n'est pas de savoir si l'assureur va perdre ou pas de l'argent, mais avec quel argent paye t-il pour te rembourser tes parts.
Dans les faits l'assureur est un associé comme un autre, qui aura ses parts en attente de vente.
Il te payera donc non pas avec l'argent venant de la vente des parts de SCPI mais sur ces provisions.
Je crois que tu sais tout cela...

Je ne suis pas dans le secret des dieux mais je fais bien la différence.
Ce que je soulignais est que l'épargnant prend autant de risque, sinon plus, que l'assureur.
Avec quel argent va me rembourser l'assureur? Il me semble avoir déjà répondu à cette question en indiquant deux pistes qui s'offrent à lui.
A noter tout de même qu'un assureur n'est pas un associé de la SCPI comme un épargnant lambda.

 

[Stef29]

Spirica s'est réservée le droit de la suspendre en cas de circonstances exceptionnelles... il faut, je pense, garder mesure avec cette histoire de "liquidité plus garantie" sans plus de précisions.
Si l'on va par là, c'est la même chose pour les fonds€: depuis la loi Sapin 2 , leur liquidité n'est plus garantie.
Et que dire des fonds actions, à la merci des soubresauts géopolitiques (OPCVM russes) ou des défaillances de leur société de gestion (H2O)...

Dans mon cas particulier, j'ai arbitré mes parts AV de la SCPI Effimmo (totalement bloquée par ailleurs en direct) la semaine dernière sur Spirica, sans aucun problème, ni même vérification manuelle de la part de Spirica...

J'ai aussi quelques parts de Effimmo en AV.....
Pourquoi as-tu arbitré ? Risque de baisse de valeur ?

 

[nmbr6x]

assurer la liquidité sur des SCPI a été une erreur historique des assureurs ....

comment vont ils faire pour sortir de ce piège qu'ils ont eux mêmes concocté ?

Pour Spirica, c'est réglé depuis septembre 2024 par un avenant imposé au premier mouvement sur SCPI.

Ma question était de savoir si les autres assureurs ont suivi le même chemin

 

[nmbr6x]

Bonjour,

Je suis d'accord avec ce qui a été répondu précédemment.
Maintenant, contractuellement, Spirica nous a fait signer un avenant mentionnant explicitement qu'ils n'assuraient pas la liquidité. Ce n'est pas le cas de Garance..

A ce stade, sur le papier, on peut penser que Garance fait mieux sur le point le de la liquidité. Dans la vraie vie, s'il y a un incident sur une SCPI, les choses peuvent encore évoluer ....

La collecte , le rendement, l'évolution du prix de la part, sont des éléments clefs sur le choix d'une SCPI, et le fait de la conserver.

On se rappelle encore de quelques SCPI historiques, qui ont mal traversées la période de remontée des taux longs .... et qui ont fait l'objet de problème de liquidité (en plus de baisse significative de valeur de part)

Merci pour ta réponse concernant Garance

Est-ce que la communauté a des infos sur les autres ?

 

[agra07]

Oui mais ce sont les pat

oui mais ce sont les patients qui font les loyers…

A ma connaissance les EPADH en question n'ont pas été vidés de leurs patients.
En revanche, il est possible que la gestion de cette SCPI qui est valorisée tout de même à plusieurs milliards d'euros après 13 ans d'activité, ne soit pas exempte de toutes critiques.

 

[ApprentiEpargnant]

A ma connaissance les EPADH en question n'ont pas été vidés de leurs patients.
En revanche, il est possible que la gestion de cette SCPI qui est valorisée tout de même à plusieurs milliards d'euros après 13 ans d'activité, ne soit pas exempte de toutes critiques.

Non mais le secteur a pris du plomb dans l'aile.
La rentabilité des opérateurs comme Orpea a été mise à mal par le scandale (justifié) dont ils ont fait l'objet. Leurs marges sont infimes. Et avec le besoin de l'état de trouver de l'argent, les aides pour les anciens ne risquent pas d'augmenter, ce qui fragilise encore plus le secteur.

Quand votre locataire connait des déboires qui le pénalisent financièrement, vous en tant que propriétaire êtes plus à risque de ne pas être payé.
Certains EHPAD ont fermé administrativement avec des résidents éparpillés dans d'autres établissements par exemple et ne seront jamais rouverts. Je ne connais pas les tenants et aboutissants juridiques et je suppose qu'il y a des assurances pour de tels cas, cependant ce n'est jamais une bonne nouvelle.

Ce n'est pas un secteur porteur au sens financier du terme.
Ce n'est qu'un avis personnel.

 

[fr2k6]

J'ai aussi quelques parts de Effimmo en AV.....
Pourquoi as-tu arbitré ? Risque de baisse de valeur ?

Tout à fait. Elle a encore pas mal baissé à la dernière évaluation, on est en bas du tunnel de la valeur de reconstitution, et je crains les évaluations de mi-année...

 

[marcb]

Bonjour
Je ne parlais pas de la souscription, mais des versements libres complémentaires, dont la date de valeur est J+3 (visible à chacun de mes versements)

Bonjour @Ody

Pour un versement complémentaire fait ce jour, 30/03, aucun soucis.
La "Date de réception" et "Date d'exhaustivité" sont bien en date d'aujourd'hui, la "Date de valeur" au 02/04.

Je pense que la date butoir pour la saisie d'une opération est bien le 31/03, peu importe quand sera la date de valeur.
En tout cas c'est comme ça que j'ai compris les choses

 

[sbene]

Je pense au contraire que c'est la date de valeur qui fait foi pour le début du placement

 

[marcb]

Je pense au contraire que c'est la date de valeur qui fait foi pour le début du placement

On ne parle pas de la même chose, je répondais au sujet de la SCPI Remake Live dans les contrats LinXea Spirit assurés par SPIRICA et du fait que l’on peut encore en acheter par versement libre jusqu’à la date butoir.

Pour la date de valeur cela n’a évidemment rien à voir, on est bien d’accord.

 

[agra07]

Non mais le secteur a pris du plomb dans l'aile.
La rentabilité des opérateurs comme Orpea a été mise à mal par le scandale (justifié) dont ils ont fait l'objet. Leurs marges sont infimes. Et avec le besoin de l'état de trouver de l'argent, les aides pour les anciens ne risquent pas d'augmenter, ce qui fragilise encore plus le secteur.

Quand votre locataire connait des déboires qui le pénalisent financièrement, vous en tant que propriétaire êtes plus à risque de ne pas être payé.
Certains EHPAD ont fermé administrativement avec des résidents éparpillés dans d'autres établissements par exemple et ne seront jamais rouverts. Je ne connais pas les tenants et aboutissants juridiques et je suppose qu'il y a des assurances pour de tels cas, cependant ce n'est jamais une bonne nouvelle.

Ce n'est pas un secteur porteur au sens financier du terme.
Ce n'est qu'un avis personnel.

Sur le principe je partage votre avis.
Sur le fond, le TOF à fin 2024 est de 95,6%, ce qui n'est pas si mal.
A surveiller à fin mars 2025.