Turbo-057
Contributeur régulier
Pour avoir auparavant expérimenté quelques "montages" immobiliers interessant vis à vis d'une réduction fiscale.
J'en profite pour vous faire un petit toppo des possibilités qu'il y avait avant et qui existe actuellement ...
Avant le 1er janvier 2008 si un immeuble/appartement était détenu une société luxembourgesoise (équivalent aux sci Fr)
Principe :
La personne physique détient une société luxembourgeoise qui détient l’immeuble situé en France
Régime fiscal avant le 1er janvier 2008*:
Les revenus générés par l’immeuble ne sont pas imposables, ni en France, ni au Luxembourg, et ce tant que la convention fiscale franco-luxembourgeoise n’est pas modifiée
Raison : la France (décision du Conseil d’Etat) considère que les revenus sont imposables au Luxembourg ; le Luxembourg (décision du Tribunal Administratif) considère que les revenus sont imposables en France
Bilan : Vu la réponse des administrations : Aucun impots n'est exigible ...
Mais bon forcément cette faille fiscale a été comblée dernièrement
Régime fiscal depuis le 1er janvier 2008 :
Un avenant à l’actuelle convention fiscale a été signé par les gouvernements des deux pays
Selon cet avenant, la France aura clairement le droit d’imposer les revenus générés par un immeuble situé en France
Cet avenant a été approuvé par les parlements des deux pays ; il est en vigueur depuis le 1er janvier 2008
Conséquence : Imposition en France des revenus générés par l’immeuble
---
Sur ce volet si on veut continuer coté Lux. il ne sera plus possible d'éviter quelques impots mais on peut les réduire en intercalant une sàrl francaise entre la société lux et l'immeuble
La personne physique détient une société luxembourgeoise (SA, Sàrl) qui détient une société française qui détient finalement l’immeuble situé en France
Le bilan comptable coté Fr serait donc :
Actif : Immeuble francais
Passif : Capital / Dette groupe / Dette bancaire.
Les charges suivantes sont déductibles des revenus locatifs :
les frais (possibilité d’amortir l’immeuble) et coûts d’acquisition
les intérêts
Les cash-flow pourront remonter via :
le paiement des intérêts ou
le remboursement de la dette, voire
des distributions de dividendes (a priori sans retenue à la source)
Si la SOPARFI cède les actions de la Sàrl, la plus-value éventuelle sera exclusivement imposable au Luxembourg où elle pourra être exonérée
La cession des actions françaises sera assujettie au droit de 5.09% mais il n’y aura aucun droit sur la cession des dettes bancaires / groupe
...
Mais bon ... dans le monde de l'investissement
Voyageons un peu .... et allons au danemark (qui est dans l'europe aussi)
Depuis 2009/2010 la mode est passé sur les sociétés danoises ... (EN général ce sont les gros investisseurs qui utilisent ces méthodes car cela demande un minimum de compétence)
Principe :
La personne physique détient une société danoise qui détient l’immeuble situé en France
Les avantages sont les mêmes que la détentions auparavant via l'ancienne convention fiscale franco-lux
Limites : Pour l'heure incertitude quand à la pratique des administrations fiscales française car aucune jurisprudence en la matière actuellement.
J'en profite pour vous faire un petit toppo des possibilités qu'il y avait avant et qui existe actuellement ...
Avant le 1er janvier 2008 si un immeuble/appartement était détenu une société luxembourgesoise (équivalent aux sci Fr)
Principe :
La personne physique détient une société luxembourgeoise qui détient l’immeuble situé en France
Régime fiscal avant le 1er janvier 2008*:
Les revenus générés par l’immeuble ne sont pas imposables, ni en France, ni au Luxembourg, et ce tant que la convention fiscale franco-luxembourgeoise n’est pas modifiée
Raison : la France (décision du Conseil d’Etat) considère que les revenus sont imposables au Luxembourg ; le Luxembourg (décision du Tribunal Administratif) considère que les revenus sont imposables en France
Bilan : Vu la réponse des administrations : Aucun impots n'est exigible ...
Mais bon forcément cette faille fiscale a été comblée dernièrement
Régime fiscal depuis le 1er janvier 2008 :
Un avenant à l’actuelle convention fiscale a été signé par les gouvernements des deux pays
Selon cet avenant, la France aura clairement le droit d’imposer les revenus générés par un immeuble situé en France
Cet avenant a été approuvé par les parlements des deux pays ; il est en vigueur depuis le 1er janvier 2008
Conséquence : Imposition en France des revenus générés par l’immeuble
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Sur ce volet si on veut continuer coté Lux. il ne sera plus possible d'éviter quelques impots mais on peut les réduire en intercalant une sàrl francaise entre la société lux et l'immeuble
La personne physique détient une société luxembourgeoise (SA, Sàrl) qui détient une société française qui détient finalement l’immeuble situé en France
Le bilan comptable coté Fr serait donc :
Actif : Immeuble francais
Passif : Capital / Dette groupe / Dette bancaire.
Les charges suivantes sont déductibles des revenus locatifs :
les frais (possibilité d’amortir l’immeuble) et coûts d’acquisition
les intérêts
Les cash-flow pourront remonter via :
le paiement des intérêts ou
le remboursement de la dette, voire
des distributions de dividendes (a priori sans retenue à la source)
Si la SOPARFI cède les actions de la Sàrl, la plus-value éventuelle sera exclusivement imposable au Luxembourg où elle pourra être exonérée
La cession des actions françaises sera assujettie au droit de 5.09% mais il n’y aura aucun droit sur la cession des dettes bancaires / groupe
...
Mais bon ... dans le monde de l'investissement
Voyageons un peu .... et allons au danemark (qui est dans l'europe aussi)
Depuis 2009/2010 la mode est passé sur les sociétés danoises ... (EN général ce sont les gros investisseurs qui utilisent ces méthodes car cela demande un minimum de compétence)
Principe :
La personne physique détient une société danoise qui détient l’immeuble situé en France
Les avantages sont les mêmes que la détentions auparavant via l'ancienne convention fiscale franco-lux
Limites : Pour l'heure incertitude quand à la pratique des administrations fiscales française car aucune jurisprudence en la matière actuellement.
