Légalité d'une clause d'indexation

[PtitLoup]

Bonjour,

depuis quelques années j'insère systématiquement dans le bail que je fais signer à mon locataire une clause indiquant qu'à date anniversaire la révision annuelle du loyer dépendant de l'indice légal ne sera appliquée qu'à 50% si les 12 dernières échéances de loyer ont été réglées par virement bancaire et à la date convenue dans le bail. Vu l'inflation actuelle cela ne change pas grand chose au loyer et c'est toujours "motivant" pour le locataire lorsque l'on fait la lecture du bail

Par contre je n'avais pas prévu que cet indice pourrait baisser et l'esprit de cette clause n'était pas de léser le locataire, et surtout en lisant l'article parut sur cbanque vendredi dernier ( https://www.moneyvox.fr/actu/56305/indexation-un-loyer-doit-aussi-prevoir-de-varier-a-la-baisse ) je m'interroge sur la légalité de ma clause.
Je cite :

Le raisonnement des magistrats se fonde sur l'article L 112-1 du code monétaire et financier qui interdit, dans les « baux et locations de toute nature (...), la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision »

du coup sauter une année de revalorisation, même si c'est dans l'intérêt du locataire, n'est il pas interdit ?

Cette question n'est bien sur que rhétorique, mon locataire ne m'ayant jamais poursuivi sur ce sujet...

 

[gunday]

Bonjour,
quel est la formulation exacte de la clause ?

Dans mes baux la clause est formulé avec choix.
En résumant : "le bailleur peut suivre l'irl".
Donc si j'ai pas envie je fait pas.
Avec un des loyers que j'ai, j'ai pas augmenté depuis 3 ans. (1ère année par stratégie, les suivantes car irl trop faible pour justifier l'effort)
Pour mes autres baux, le turn over est suffisamment important pour ne pas avoir trop de problème de revalorisation.

 

[Juloup]

du coup sauter une année de revalorisation, même si c'est dans l'intérêt du locataire, n'est il pas interdit ?

Non, le propriétaire n'est jamais obligé de revaloriser. Et s'il ne le fait pas, il peut le faire quand il veut. Il n'y cependant plus de rétroactivité possible depuis la loi Alur.

Avec un IRL négatif la question se pose désormais dans l'autre sens. Si le bailleur ne révise pas le loyer (donc à la baisse), la situation est-elle symétrique, le locataire perdrait donc le bénéfice de la révision à la baisse après 1 an, ou peut-il demander à appliquer l'indice sans limite ?

Mais pour revenir à votre problème, pourquoi ne pas tout simplement prévoir une clause attribuant une réduction forfaitaire de loyer en cas de paiement à temps et par virement ? Donc à valoir sur le mois suivant, une fois que vous avez pu constater que ces conditions sont remplies.