le LMNP en danger ?

[Buffeto]

guillaume Fontenneau sur son blog vient d'écrire un article faisant état de rumeurs sur une réforme de la fiscalité du LMNP .

celle ci concernerait d'une part le niveau de l'abattement forfaitaire pour le régime de micro BIC ( qui en réalité touche peu de monde ), mais plus grave , les PV immo d'un LMNP serait soumise au régime des PV professionnelles et non plus au régime des PV immo des particuliers .

en clair la PV serait calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition moins les amortissements pratiqués...
ce qui serait proprement scandaleux .

quelqu'un a t'il eu vent de ces rumeurs ?

qu'en pensez vous ?

 

[moietmoi]

Bonjour, oui cette rumeur est permanente depuis des années; le rapport Lagarde en Aout(2008?) sur les "niches fiscales" expliquait en détail ces mécanismes.. et qu"il fallait en finir.Ceci a valu à l'époque le changement des conditions LMP; et il se sont arrêté là ( pour l'instant)
il est vrai que ce marronnier a repris de la vigueur il y a quelques mois... le blog d'un avocat bien connu en fait aussi état;

je crois( j'espère) que ceci ( en tout cas pour les amortissements) se heurte au grand nombre de lmnp en cours ( des centaines de milliers);
Mais un de ces jours cela viendra en tout cas pour les nouveaux lmnp, et surtout pour la réduction micro qui sera alignée sur le micro foncier;quant aux amortissements...??? je te ressert ton argument.. (sans trop y croire) en période pré électorale...

 

[Buffeto]

Ceci a valu à l'époque le changement des conditions LMP; et il se sont arrêté là (.

oui ca je m'en souviens puisque j'ai été concerné .
c'est d'ailleurs cet élément qui m'a amené à découvrir les forums d'investisseurs ( dont celui de cbanque ) .

c'est aussi cet élément qui a guidé mon vote aux élections suivantes en vertu de la doctrine Mérovingienne énoncée par Clovis : " souviens toi du vase de Soissons "

 

[moietmoi]

Bonjour,

en indication et en plus ca peut intéresser les investisseurs par la suite:

la loi de finance 2015(rectif) a crée un nouveau produit "pierre papier" l'équivalent d'une "scpi meublée" dont la compta et déclaration se feront comme proche du lmp ou lmnp;

et dans la loi, le calcul de la plus value lors de la revente est bien précisée pour ceux qui sont lmp (pro) : à la plus value constatée sera rajouté la quote part des amortissements déduits par la "scpi" (ce n'est pas le terme)
alors que ceux qui sont lmnp n'auront pas se rajout à faire, alors que la compta fiscale globale prendra bien en compte la déduction des amortissements;
ils viennent donc de créer un produit avec ces amortissements.... donc pour l'instant pas de panique;

Pour l'instant, je ne crois pas que le produit ait vu le jour chez les "faiseurs" de produits;...à suivre

 

[Buffeto]

la loi de finance 2015(rectif) a crée un nouveau produit "pierre papier" l'équivalent d'une "scpi meublée" dont la compta et déclaration se feront comme proche du lmp ou lmnp;

tu as un lien sur ce sujet car j'ai questionné mon CGPI préféré et il n'est pas au courant de ça

 

[ZRR_pigeon]

ce qui serait proprement scandaleux .

doublement scandaleux car intrinsèquement rétroactif....

cela dit, on est habitué au scandaleux...

 

[moietmoi]

tu as un lien sur ce sujet car j'ai questionné mon CGPI préféré et il n'est pas au courant de ça

comme quoi la chanson: j'ai deux amours mon cgpi et...Paris , a peut être du bon...............

La majorité des cgp sont informés par les faiseurs de produits lorsque ces produits viennent à la commercialisation;
Pour l'instant à part des fpi qui comprenaient du meublé en part négligeable, il n y en avait pas;

La loi macron, a mis cela en place en Aout et la loi rectificatif de finances à précisé la fiscalité bic mais micro bic interdit , tant pour les fonds eux même propriétaires des résidences gérées que pour les porteurs de parts des fonds:
Plus value lors de la vente complète d'un bien par un fonds, et plus value lors de la vente des parts de fonds qu'un investisseur possède ,dans les 2 cas ou il est considéré comme lmnp ou lmp;

en tapant dan ton moteur de recherche "FPI meublé" tu trouveras des choses , et par ailleurs l'article 28 de la loi de finance rectificative définit la fiscalité
[lien réservé abonné]

je vais retrouver par la suite un article juridique plus complet et d'actualité mais je ne l'ai pas référencé et je ne sais plus ou..

 

[Buffeto]

c
je vais retrouver par la suite un article juridique plus complet et d'actualité mais je ne l'ai pas référencé et je ne sais plus ou..

ca serait sympa car impossible de s'y retrouver dans le lien que tu as donné.......

 

[Buffeto]

ok google est mon ami , j'ai trouvé . donc ce sont des fonds , et les porteurs de parts se voient appliquer le régime fiscal des locations meublées .

 

[Juloup]

en clair la PV serait calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition moins les amortissements pratiqués...
ce qui serait proprement scandaleux .

Ce serait au contraire parfaitement logique. C'est même le régime actuel qui mériterait le qualificatif de scandaleux, car il permet de déduire des charges qui s'avèrent totalement fictives si au final on revend le bien sans avoir effectivement supporté des dépenses correspondant aux amortissements.

Ce qui est scandaleux ce serait de changer la règle en cours de jeu, mais c'est un peu moins scandaleux quand la règle était à l'origine déjà scandaleuse.

 

[Buffeto]

Ce qui est scandaleux ce serait de changer la règle en cours de jeu, .

c'est ca que je voulais dire ......

le régime actuel n'est pas scandaleux puisqu'il découle des lois qui ont été votées par nos très chers élus .....

par contre changer la règle en cours de jeu , ca , on nous l'a déjà fait ...

du coup j'avais un projet d'investissement pour 2016 auquel je vais renoncer ( ce qui ne va pas aider notre économie à se relancer )

 

[ZRR_pigeon]

mais c'est un peu moins scandaleux quand la règle était à l'origine déjà scandaleuse.

sans cela, je ne vois pas vraiment l'interet du LMNP....

du coup j'avais un projet d'investissement pour 2016 auquel je vais renoncer ( ce qui ne va pas aider notre économie à se relancer )

tu voulais investir 100 milliards ? parce que c'est ce manque a notre économie pour se relancer...

 

[Buffeto]

tu voulais investir 100 milliards ? parce que c'est ce manque a notre économie pour se relancer...

non mais si tous les petits investisseurs réagissent comme moi , ca va quand même faire cher .....

d'autant qu'en investissant dans du neuf , nous faisons travailler le bâtiment ....et si le bâtiment ne va pas , rien ne va ...

 

[moietmoi]

du coup j'avais un projet d'investissement pour 2016 auquel je vais renoncer ( ce qui ne va pas aider notre économie à se relancer )

Si on ne bouge plus à chaque rumeur... on ne fera plus grand chose, mais il est vrai que si dans les années qui viennent , il était décidé que pour tous les meublés lmnp amortis, la plus value lors de la vente est calculée comme un lmp, ca changerait bien la donne.. quoique dans ce cas, il y a exonérations pour ceux qui répondent à certains critères;

 

[Juloup]

sans cela, je ne vois pas vraiment l'interet du LMNP....

Et pourquoi le LMNP devrait-il avoir un intérêt fiscal ?
C'est une niche qui ne dit pas son nom, et que rien ne justifie.

Mais bon, techniquement je ne vois pas comment on pourrait instaurer ce système, à partir du moment où un immeuble n'a pas la personnalité morale l'historique des amortissement est effacé dans beaucoup de situations, par exemple en cas de donation ou de succession, donc ça serait facile à contourner.

 

[Buffeto]

Si on ne bouge plus à chaque rumeur... on ne fera plus grand chose,

je te rappelle que j'étais parti en 2005 pour faire du LMP et que le changement fiscal de 2008 m'a obligé à devenir LMNP .
du coup j'ai perdu une grosse partie du déficit accumulé les 1eres années , puisque le deficit accumulé en LMNP n'est reportable que sur 10ans alors qu'en LMP il l'est indéfiniment ...

d'autre part j'avais bâti un financement en crédit in fine avantageux pour créer du déficit justement mais moins interessant pour mon LMNP .

il m'a fallu au moins 5ans pour rétablir la situation correctement , alors merci , mais les changements intempestifs de législation , j'ai déjà donné ......

et là , cette rumeur , je vais la prendre un peu au sérieux . donc exit le projet 2016 je vais me réorienter vers autre chose .

 

[Buffeto]

Et pourquoi le LMNP devrait-il avoir un intérêt fiscal ?.

pourquoi ? mais pour une raison très simple mon cher .....parce que l'état n'a plus les moyens d'investir dans des secteurs essentiels pour la population.

il est prévisible que la population de séniors pré dépendants et dépendants va exploser alors qui va investir dans des structures moyennement rentables ( EHPAD , maisons de retraites ) si ce ne sont les investisseurs privés qui , en échange , des risques pris sur le capital investi , attendent au minimum , une carotte fiscale

 

[Juloup]

À partir du moment où la demande existe, il suffit de laisser le marché fonctionner normalement, et l'offre se développera. Pas besoin de niche fiscale pour cela, encore moins de subventions.

Il n'y a aucune raison que les structures d'accueil pour personnes dépendantes ne soient pas normalement rentables, avec 3 millions de chômeurs il y a une mine de personnels potentiellement qualifiés pour y travailler. Et je dirais même au contraire, c'est en subventionnant à tort à à travers qu'on détruit la rentabilité d'un marché. Il faut juste le laisser fonctionner normalement, en prenant tout de même la précaution d'empêcher que ne se forme des oligopoles.

Et par ailleurs, les LMNP ne sont absolument pas restreints à ce type d'activité, on peut en faire pour loger n'importe qui.

 

[Buffeto]

À partir du moment où la demande existe, il suffit de laisser le marché fonctionner normalement, et l'offre se développera.

si c'était le cas il n'y aurait pas de problème d’accueil alors et pourtant .....dans l'EHPAD où j'interviens il faut entre un an et un an et demi d'attente pour avoir une place ( et c'est partout pareil )

Il n'y a aucune raison que les structures d'accueil pour personnes dépendantes ne soient pas normalement rentables,

bien sur que si car sans les aides publiques 80% des résidents n'auraient pas suffisamment de ressources pour payer leurs prix de journée .
de plus personne n'a de recul sur la revente des lots de LMNP d'occasion . qu'en sera t'il des établissements dans 20 ans ? voilà un risque qui est assumé par les investisseurs privés

avec 3 millions de chômeurs il y a une mine de personnels potentiellement qualifiés pour y travailler.

3 millions de chômeurs , oui et pourtant .....pas suffisamment de conducteurs de trains dans certaines régions .( voir les journaux télévisés d'hier )

de plus travailler avec des personnes âgées nécessite des qualités particulières qui ne sont pas si simples à trouver

 

[moietmoi]

...................je te rappelle...............
et là , cette rumeur , je vais la prendre un peu au sérieux . donc exit le projet 2016 je vais me réorienter vers autre chose .

oula... je n'y suis pour rien!!!

par ailleurs comme je suis un attentif lecteur, je crois que tu avais écris dans un post que tu regardais à faire un censi bouvard, donc ce n'est pas avec les amortissements..
Mais qu'ont ils donc à changer chaque année, chaque mois .. les législations? un peu de stabilité ferait du bien aux investissements ( que ce soient des investissements de particuliers ou des fonds);
Mais concernant la rumeur, sur le fond; je pense que si ils voulaient le faire, ils auraient commencé sur ce nouveau produit qu'est le fpi meublé, en réintégrant les amortissements pour la plus value pour tout le monde...mais je ne suis pas devin