La ruée vers les SCI

zyppo · 24 Mai 2022

Atys a dit:
Idem J'ai arbitré le 21/5 et c'est noté ce soir en attente de valorisation sur meilleurtaux per

C'est normal l'attente, les sci sont valorisées tous les 15 jours en général, et vous serez crédités lors de la prochaine valorisation.
Vous nous direz si en, en tant qu'arbitrage, vous avez pu bénéficier de l'offre promo...

gden · 25 Mai 2022

Buffeto a dit:
je l'ai souvent expliqué sur ce forum il me semble ....

lorsqu'un produit se démocratise il devient moins intéressant

les SCI ne peuvent pas etre " miraculeuses" plus elles se multiplient et plus elles attirent de capitaux moins les rendements seront bons ....

Bonjour
La "démocratisation" n'a rien à voir. Les actions aussi se sont démocratisees dans le passé et cela n'a pas empêché les marchés de grimper toujours plus haut.

La baisse du rendement vient du fait que le prix de l'immobilier augmente plus vite que les loyers. C'est pour cela qu'il faut ajouter aux loyers la variation du prix de la scpi.

A noter qu'avec la hausse des taux immobiliers, les prix de l'immobilier vont baisser. En moyenne l'impact est de 7 (pour une hausse de 1% des taux, le prix de l'immobilier baisse de 7%). Ainsi une scpi qui vaut 100 et qui verse auj 4 (donc un rendement de 4%) va voir sa valeur baisser à 93 et donc à loyer constant va avoir un rendement de 4,3%.

Rouste · 25 Mai 2022

gden a dit:
Bonjour
La "démocratisation" n'a rien à voir. Les actions aussi se sont démocratisees dans le passé et cela n'a pas empêché les marchés de grimper toujours plus haut.

La baisse du rendement vient du fait que le prix de l'immobilier augmente plus vite que les loyers. C'est pour cela qu'il faut ajouter aux loyers la variation du prix de la scpi.

A noter qu'avec la hausse des taux immobiliers, les prix de l'immobilier vont baisser. En moyenne l'impact est de 7 (pour une hausse de 1% des taux, le prix de l'immobilier baisse de 7%). Ainsi une scpi qui vaut 100 et qui verse auj 4 (donc un rendement de 4%) va voir sa valeur baisser à 93 et donc à loyer constant va avoir un rendement de 4,3%.

Si ce que tu dis se réalise, certaines personnes sur ce forum vont mal vivre le fait de voir la valeur de leur SCPI et SCI baisser de 7%..
Il est donc bon de rappeler que l’immobilier est un placement long terme avec une part de risque (2-3 sur 7) et qui peut donc baisser a court terme.
Pour les SCI, il est toujours possible d’arbitrer mais il est généralement difficile de prendre les bonnes décisions au bon moment (c’est à dire: anticiper une baisse, On sait pas si cela va remonter juste après ou pas, on n’a pas envie d’abandonner les 2% de frais d’entrée, etc…).
Sur un investissement long terme, on ne se pose pas toutes ces questions et on est sur de s’y retrouver avec les loyers et hausse de l’immobilier sur une longue durée.

gden · 25 Mai 2022

Rouste a dit:
Si ce que tu dis se réalise, certaines personnes sur ce forum vont mal vivre le fait de voir la valeur de leur SCPI et SCI baisser de 7%..

C'est certain mais il ne faut pas oublier que le prix des scpi (et donc aussi des sci dans une moindre mesure car composées en grande partie de scpi) ne peut excéder une fourchette allant de -10% à +10% de la valorisation de ses actifs immobiliers. Donc la baisse ne se verra peut être pas si le prix reste dans cette fourchette. Tout dépendra du choix du gestionnaire : baisser le prix au risque de mecontenter les détenteurs de la scpi mais attirer des investisseurs potentiels avec un rendement plus attractif ou ne pas toucher au prix tant qu'il reste dans la fourchette et rassurer les détenteurs de la scpi.

Buffeto · 25 Mai 2022

gden a dit:
attirer des investisseurs potentiels

mais justement c'est ça le piège ....le gestionnaire devrait juste avoir comme objectif de bien gérer pour ceux qui ont investi .
pourquoi vouloir attirer toujours plus d'investisseurs ( donc démocratiser ) ? sans doute parce que la rémunération du gestionnaire en dépend mais au détriment des 1ers investisseurs .

poam5356 · 25 Mai 2022

gden a dit:
C'est certain mais il ne faut pas oublier que le prix des scpi (et donc aussi des sci dans une moindre mesure car composées en grande partie de scpi) ne peut excéder une fourchette allant de -10% à +10% de la valorisation de ses actifs immobiliers. Donc la baisse ne se verra peut être pas si le prix reste dans cette fourchette. Tout dépendra du choix du gestionnaire : baisser le prix au risque de mecontenter les détenteurs de la scpi mais attirer des investisseurs potentiels avec un rendement plus attractif ou ne pas toucher au prix tant qu'il reste dans la fourchette et rassurer les détenteurs de la scpi.

Bonjour,
Oui, vous avez raison.
Il y a trop de forces de rappels sur les taux pour les voir monter très haut. Ce qui devrait permettre aux gestionnaires de maintenir le prix des parts dans la fourchette légale des +/-10%.
Celles qui sont déjà au ras des pâquerettes risquent quand même d'avoir quelques problèmes.
Le plus grand risque, à mon avis, serait plutôt de voir les épargnants se détourner des scpi, ce qui poserait alors pas mal de problèmes pour bon nombre de scpi récentes.
Les gestionnaires jouent sur la fourchette des +/- 10% pour rendre attractif ce qu'ils ont à placer. Ils ont d'autres moyens, comme prélever une partie des frais de souscription pour renflouer le RAN qui est détourné de son rôle en étant ponctionné pour augmenter le revenu versé.
S'il y a moins de souscripteurs, le gestionnaire a alors moins d'argent à sa disposition pour arrondir artificiellement les résultats de sa scpi. Ce qui pourrait mécontenter certains investisseurs.
Et si d'autres placements reprennent des couleurs, ce sont les scpi qui pourraient alors en perdre, des couleurs, et voir le flux des souscripteurs faiblir, avec, dans le même temps, celui des épargnants investis diminuer.
Dans ce cas là, si trop de parts sont en attente depuis au moins 1 an, le gestionnaire est obligé de convoquer une AG pour trouver une solution qui sera forcément douloureuse pour tout le monde.
Et quand je vois comment les promoteurs se creusent la tête pour produire des scpi thématiques sur lesquelles se ruent les épargnants, je me dis que les bulles n'existent pas que sur les marchés financiers.

lebadeil · 25 Mai 2022

Bonjour à tous,
Je vois qu'on fait face à une vague d'optimisme aujourd'hui

Tout ca est parti de l'analyse de performance ViaGenerations depuis debut 2022 (qui reste un cas particulier, et rien de catastrophique)
J'ai lancé un fil sur le risque lié aux SCI / SCPI ici , depuis Mars 2022 pour celles et ceux qui souhaitent apporter leur contribution, donner leur avis.
On peut quand même garder le sourire, il suffit de regarder les resultats sur les SCI depuis les 5 dernieres années, et egalement les resultats depuis le debut de l'année ;-)

Hugo_35 · 25 Mai 2022

Concernant l'avenant de souscription à CAP Santé depuis Linxea Spirit (1 ou 2), les arbitrages semblent éligibles. En tous cas, ils ne sont pas exclus. J'attends avec impatience le retour de ceux ayant déjà réalisé un arbitrage :

Glisseur · 25 Mai 2022

@ Hugo_35

Les modalités d'investissement que tu as postées sont identiques à celles prévues dans l'avenant du contrat Meilleurtaux Placement. Jusque là, il y a rien d'anormal car il s'agit de 2 contrats gérés par la compagnie Spirica. J'attends également les retours des personnes ayant investi par arbitrage pour savoir si elles ont subi les 2% ou non.