La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[lebadeil]

Quelques elements de traçabilité de Silver Avenir , belle remontée de la poche immobilière depuis Mai 2022
et le reporting de Fev 2023

 

[sorcier]

Certes l'année n'est pas finie mais certains gestionnaires ont dévalorisé les actifs, d'autres non (ou pas encore ?).

Je ne pense pas que les gestionnaires ont le choix. On n'est pas avec des SCPI qui peuvent jouer à +/- 10 % de la valeur de reconstitution. Si la valeur d'expertise d'une SCI baisse, je ne pense pas que le gestionnaire aie des choses à dire.

 

[fdod]

Ça veut surtout dire qu'ils ont acheté trop cher. On nous dit depuis un moment que les sociétés de gestion veulent tous les mêmes actifs et qu'il y a surenchère des biens . Les biens étaient sûrement acheté au-dessus du prix du marché.

 

[sorcier]

Ça veut surtout dire qu'ils ont acheté trop cher. On nous dit depuis un moment que les sociétés de gestion veulent tous les mêmes actifs et qu'il y a surenchère des biens . Les biens étaient sûrement acheté au-dessus du prix du marché.

Cela pourrait expliquer la situation sur une dernier arrivée sur le marché, mais pas sur des societés comme Capimmo avec des capitalisations de 7000 millions d'euros et des immeubles achetés en différentes périodes. Pour moi les immeubles de bureaux à Paris et Île de France ont tout simplement perdu de la valeur et les SCI fortement exposées à ce marché font les frais. Mais bon, mon opinion n'est qu'une opinion comme une autre.

 

[lebadeil]

Certains gestionnaires considéraient qu'il y aurait également des opportunités à l'achat, pour compenser les baisses des actifs ?

 

[Aleximmo]

Dernier bulletin info fin février : [lien réservé abonné]

On y voit qu'il y a de l'ordre de 25% de liquidités, que Londres représente 22% de l'immobilier.

Dans les commentaires du bulletin :


....

GF pierre a très bien fonctionné jusqu'à présent si elle a un coup de mou cette année ce sera pas bien grave sur la durée. l'immobilier c'est du long terme.

Merci Bossuet.
Les reportings se gardent bien de donner des infos réellement utiles.
En passant, Primonial fait pire quant à ceux de ses SCPI.

fdod, GF pierre n'a que 1% de frais d'entrée ce qui permet de faire facilement des aller retours, surtout si on peut avoir plus de rendement sans risque ailleurs.

Les "valorisations immobilières" sont actualisées lors de leur expertise périodique et lors de transactions d'achat vente.
Ce serait utile d'avoir la date des expertises pour se positionner.

 

[Aleximmo]

Quelques éléments de tracabilité de Via Generation, qui a largement reduit sa poche liquidités au profit de sa poche immobilière.
en PJ le Relevé de situation au 01 Avr 2022

Afficher la pièce jointe 17823

Merci.
A mon humble avis, ce qui était reproché à cette SCI: avoir trop de cash en attente d'investissement est ce qui aurait fait sa qualité aujourd'hui car on peut trouver un meilleur rendement sans risque en comptes à terme et monétaire. (Les frais de gestions ne sont pas pas forcements prélevés sur de tels types de supports, les DICI annonce des frais moyen prévisibles ou historiques et seulement cela )
Pour moi c'est donc totalement à contre temps. En passant, la SCI silver avenir fait moins bien sur quasi tous les points. (A savoir que je ne considère jamais le rendement passé qui n'est pas un bon indicateur du futur)

Serait il possible d'avoir l'intégralité de votre avis Lebadeil sur cette SCI ?

Est il aussi possible de savoir à quel point vous êtes vous allégé sur vos différentes SCI ?

 

[Aleximmo]

Ça veut surtout dire qu'ils ont acheté trop cher. On nous dit depuis un moment que les sociétés de gestion veulent tous les mêmes actifs et qu'il y a surenchère des biens . Les biens étaient sûrement acheté au-dessus du prix du marché.

Pas principalement, je pense surtout qu'ils ont acheté des biens avec de mauvaises perspectives de valorisation.
Il semble qu'il fallait acheter de la logistique (qui est désormais trop chère), de l'hôtellerie et de la santé avec des acteurs solides pour des baux très longs indexés sur l'inflation.
Tout est bien expliqué dans le reporting de la SCI Linasens que j'ai réussi à obtenir et que j'ai aussitôt mis en ligne ici.
Quant à la SCI Capimmo, elle est trout simplement trop grosse pour être manœuvrable: impossible de tout réorienter vers les secteurs porteurs
Il aurait donc fallu vendre tous les supports SCI pour acheter la SC PM immo trend, la sci Linasens avec un peu de cap santé...

Ce que je ne sais pas c'est la fréquence des expertises pour les SCI. Est ce qu'il y a des règles ?

 

[lebadeil]

Merci.
En passant, la SCI silver avenir fait moins bien sur quasi tous les points. (A savoir que je ne considère jamais le rendement passé qui n'est pas un bon indicateur du futur)
Serait il possible d'avoir l'intégralité de votre avis Lebadeil sur cette SCI ?
Est il aussi possible de savoir à quel point vous êtes vous allégé sur vos différentes SCI ?

Bonsoir @Aleximmo.

Difficile d'avoir des certitudes, mais pour répondre à ta question, ci dessous mon avis et ce que j'ai effectué depuis le début d'année.

J'ai gardé mes SCI ViaGen, Silver Avenir,
J'ai gardé mes SCI Capimmo , Cap Santé , Perial Euro Carbone sur Spirica
J'ai liquidé en rachat total Abeille / Evolution Vie (avec Pythagore, Pierre Impact, et Capimmo) replacé en CAT
J'ai investi un peu sur Territoires Avenir (Silver Avenir) et arbitrė Capimmo sur ESG Tend Pierre (SwissLife)

Une question de confiance, probablement, sur les SCI retenues, choix personnel.
Je suis conscient que nous pouvons avoir des choix différents, la notion de durée de placement, et je respecte le choix/la strategie des autres membres.

 

[Aleximmo]

Bonsoir @Aleximmo.

Difficile d'avoir des certitudes, mais pour répondre à ta question, ci dessous mon avis et ce que j'ai effectué depuis le début d'année.

J'ai gardé mes SCI ViaGen, Silver Avenir,
J'ai gardé mes SCI Capimmo , Cap Santé , Perial Euro Carbone sur Spirica
J'ai liquidé en rachat total Abeille / Evolution Vie (avec Pythagore, Pierre Impact, et Capimmo) replacé en CAT
J'ai investi un peu sur Territoires Avenir (Silver Avenir) et arbitrė Capimmo sur ESG Tend Pierre (SwissLife)

Une question de confiance, probablement, sur les SCI retenues, choix personnel.
Je suis conscient que nous pouvons avoir des choix différents, la notion de durée de placement, et je respecte le choix/la strategie des autres membres.

Merci pour cette réponse.
Au total, dans quelle proportion as tu vendu la SCI Capimmo ? Était ce avant ou après la baisse ?

 

[Escapetrade]

Merci Bossuet.
Les reportings se gardent bien de donner des infos réellement utiles.
En passant, Primonial fait pire quant à ceux de ses SCPI.

fdod, GF pierre n'a que 1% de frais d'entrée ce qui permet de faire facilement des aller retours, surtout si on peut avoir plus de rendement sans risque ailleurs.

Les "valorisations immobilières" sont actualisées lors de leur expertise périodique et lors de transactions d'achat vente.
Ce serait utile d'avoir la date des expertises pour se positionner.

En effet, on semble s'approcher de la fin de la hausse des taux. En tous cas on est plus proche que du début!
Mais qu'en est il de l'expertise des actifs immo des SCI, quel décalage, quelle fréquence ?
That is THE question.

 

[lebadeil]

Merci pour cette réponse.
Au total, dans quelle proportion as tu vendu la SCI Capimmo ? Était ce avant ou après la baisse ?

@Aleximmo ,
J'ai vendu 30% de Capimmo, apres la baisse (en particulier avec un souhait de quitter Abeille/Evolution Vie, faute de supports attractifs)
Pas forcement idéal comme moment je te l'accorde, mais probablement une déception, souscription Cap Santé sans frais, et un équilibrage avec des produits plus séduisants.

Par contre, j'ai gardé Perial Euro Carbone apres la baisse du 10 Janvier (-1.2%)

 

[lebadeil]

Publication d'un article un peu rêche/provoquant par les Echos du 11 Avril.

--> Ne pas prendre à la lettre cet article , pas de révolution, ni de degringolade, mais malgré tout illustre une fragilité conjoncturelle que traverse le marché immobilier.

"Les fonds Immobiliers face une flambée des retraits : En bloquant les demandes de retraits massives auxquelles ils sont confrontés, les fonds immobiliers alimentent le stress de marché.
La remontée brutale des taux directeurs a aussi redonné leurs lettres de noblesse à des actifs plus liquides,
qui offrent des rendements désormais très attrayants"

Variation des prix en % , pour des actifs de qualité

 

[Aleximmo]

Publication d'un article un peu rêche/provoquant par les Echos du 11 Avril.

--> Ne pas prendre à la lettre cet article , pas de révolution, ni de degringolade, mais malgré tout illustre une fragilité conjoncturelle que traverse le marché immobilier.

"Les fonds Immobiliers face une flambée des retraits : En bloquant les demandes de retraits massives auxquelles ils sont confrontés, les fonds immobiliers alimentent le stress de marché.
La remontée brutale des taux directeurs a aussi redonné leurs lettres de noblesse à des actifs plus liquides,
qui offrent des rendements désormais très attrayants"

Variation des prix en % , pour des actifs de qualité

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Merci pour ta réponse et pour l'article.
Le graphique est intéressant, mais avec une année de retard.
Il illustre que la date des expertises peut influencer de façon considérable la valeur d'un support immo.

 

[Aleximmo]

Des indicateurs plus récents, avec l'offre et la demande:

[lien réservé abonné]

 

[Aleximmo]

[lien réservé abonné]

 

[lebadeil]

.... Et pendant ce temps, toutes les SCI ne sont pas logées à la meme enseigne ....

ESG Tendance Pierre se reprend +0.40% (au 7 Avril), avec une perfo de +2.4% depuis le début de l'année.

A noter que ESG Tendance Pierre s'appuie sur un total de 60% SCPI suivantes : ESG Pierre Capitale, Iroko Zen et Activimmo

Ci joint le reporting à fin Fev 2023

 

[Aleximmo]

Ne concerne que les SCI investissant leur actif dans des SCPI:
Obligation légale des SCPI quant à l'expertise déterminant la valeur de leur actif immo :

[lien réservé abonné]

=> une expertise réactualisée annuellement.

 

[Aleximmo]

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.... Et pendant ce temps, toutes les SCI ne sont pas logées à la meme enseigne ....

ESG Tendance Pierre se reprend +0.40% (au 7 Avril), avec une perfo de +2.4% depuis le début de l'année.

A noter que ESG Tendance Pierre s'appuie sur un total de 60% SCPI suivantes : ESG Pierre Capitale, Iroko Zen et Activimmo

Ci joint le reporting à fin Fev 2023

Je me permets d'ajouter des bémols concernant cette SCI:
-> Endettement élevé à 24% dont les effets sur la performance vont s'inverser
-> Empilement de frais: Pour la SCPI Iroko zen on ajoute des frais d'entrée de la SCI de 1,9% + les frais de transaction (1,2%!) et de gestion de la SCI + les frais de gestion du contrat d'assurance vie. (investir en direct ou en nue propriété avec un démembrement temporaire peut être plus intéressant)
-> SCPI SwissLife de qualité moyenne mais choisie car "maison"
-> OPPCI club plein air tourisme. tendance pérenne ? Les gérants n'ont pas encore prouvé leur capacité d'arbitrage des supports
-> Seulement 20% de cash et aucune information sur son investissement en CAT ou monétaire. Pour l'heure endettement > au cash et faible capacité d'investissement pour saisir des opportunités.

 

[fdod]

Je pense qu'il aurait peut-être une bonne opportunité pour investir sur novaxia vista si elle est toujours sans frais d'entrée en promo.