La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[Sop74]

Merci pour vos réponses @lebadeil et @jabsol .
J'aimerais avoir confiance dans capimmo mais c'est compliqué.
Est ce que certains d'entre-vous ont décidé quand même de conserver capimmo ?

Une autre façon de voir est si je reste quel % de gain je peux obtenir. Si j'investis ailleurs à quoi je peux prétendre pour un niveau de risque comparable. Choisir le meilleur rapport gain risque point. Autrement dit ne pas tenir compte du prix d'achat initial faire comme si vous aviez déjà vendu et se demander que vais-je faire avec la somme qui est sur mon compte. Ce qui est perdu est perdu, cela ne doit pas influencer votre choix. L'avantage de l'assurance vie est l'absence de frais de transaction. Autant en profiter quand on a perdu confiance dans un produit.

 

[miche665]

Merci pour vos réponses @lebadeil et @jabsol .
J'aimerais avoir confiance dans capimmo mais c'est compliqué.
Est ce que certains d'entre-vous ont décidé quand même de conserver capimmo ?

Perso je m'en suis débarrassé en totalité et est allégé drastiquement toutes mes scpi... le phénomène contagion me semble trop envisageable.. et il y a mieux à faire sur les uc. . et ce depuis longtemps déjà.

 

[Atys]

Perso j'ai arbitré 2/3 de ma position capimmo sur axa court terme à 4% l'an pour l'instant. Le tiers restant est en cours d'arbitrage (va prendre du temps car papier) vers une uc action monde (sur un point haut mais tant pis).
Je conserve ma confiance dans l'immobilier mais pas en primonial ni dans les sci (à part peut-être le viager). Certaines SCPI oui.
Je renforce remake live progressivement.

 

[calimero77]

Je conserve ma confiance dans l'immobilier mais pas en primonial ni dans les sci (à part peut-être le viager). Certaines SCPI oui.
Je renforce remake live progressivement.

J'ai commencé a renforcer Remake Live également

 

[Bossuet]

Merci pour vos réponses @lebadeil et @jabsol .
J'aimerais avoir confiance dans capimmo mais c'est compliqué.
Est ce que certains d'entre-vous ont décidé quand même de conserver capimmo ?

Oui, pour une petite part (5% de mon portefeuille pierre-papier au final, au lieu de 20%).

Et j'ai fortement allégé l'ensemble de ce portefeuille immo (de 30%), tout en le diversifiant au max, dans une optique d'investissement de 5 à 10 ou 15 ans.

 

[pchmartin]

Bonjour, pour le moment j'ai conservé capimmo et gf pierre car la mv est trop importante. Comme beaucoup j'ai été surpris par les baisses importantes. Pensez vous qu'il y a un risque de dépôt de bilan de l'émetteur ?

Je pense qu'il n'y a aucune chance que Capimmo se rattrape .. donc tout arbitré avec également ViaGenerations pour des fonds obligataires dates dont j'ai découvert l'existence sur ce Forum( voir la file sur ce sujet) . Je verrai la situation en 2027 quand ils seront à écheance.

 

[Divergeant]

Le BT du 4ème trimestre est là :
[lien réservé abonné]
Ce que je comprends c’est qu’au 31-12-2023 la valeur de reconstitution est de 176,54€ et le nouveau prix de souscription de 185€. Au vu des chiffres, une seconde baisse est à prévoir, mais j’espère me tromper…
Pour Primopierre et Patrimmo Commerce le TRI à 5 ans est même négatif !
Trop fort Primonial !

 

[Stef29]

J'ai bien envie de suivre vos recommandations et tout arbitrer Capimmo vers carmignac 2027 (Linxéa Avenir).
Il faudra quand même quelques années de bonne performance avec Carmignac pour compenser la moins value de Capimmo.
J'attends aussi la réponse de Linxéa.....et après je me décide.

 

[Lukas]

Au terme d’une année 2023 où la hausse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne a très fortement impacté l’immobilier, votre SCPI d’immobilier de santé européen continue de répondre à son objectif premier, à savoir verser un revenu régulier. Le taux de distribution au terme de cet exercice 2023 s’élève à 4,21 %, en baisse par rapport à l’an dernier sous l’effet de la hausse des taux et de la hausse des coûts de financement qui en résulte.

Dans le contexte de remontée des taux et après avoir résisté au premier semestre, les valeurs de la SCPI Primovie ont finalement été impactées au deuxième semestre…

Ce n'est pas notre faute, c'est les taux…
Ce n'est pas notre faute, c'est les taux…
Ce n'est pas notre faute, c'est les taux…

Ils essayent de convaincre leurs épargnants en le répétant si souvent ?

 

[pchmartin]

J'ai bien envie de suivre vos recommandations et tout arbitrer Capimmo vers carmignac 2027 (Linxéa Avenir).
Il faudra quand même quelques années de bonne performance avec Carmignac pour compenser la moins value de Capimmo.
J'attends aussi la réponse de Linxéa.....et après je me décide.

Non, on ne compensera pas la moins value, mais au moins on ne prendra pas une 3ème gamelle (Errare humanum est, perseverare diabolicum) .. pour compenser je parie un % sur des UCs à risque comme les Techno .. un peu "Quitte ou double"

 

[lebadeil]

J'ai bien envie de suivre vos recommandations et tout arbitrer Capimmo vers carmignac 2027 (Linxéa Avenir).
Il faudra quand même quelques années de bonne performance avec Carmignac pour compenser la moins value de Capimmo.
J'attends aussi la réponse de Linxéa.....et après je me décide.

Bonjour,

Qu'est ce vous attendez de Linxea ? des conseils ? des garanties ? Vous avaient ils prévenu avant que ça n'arrive (la 1e fois, la 2e fois, la 3e fois) ? et bien non, car vous avez signé un avenant comme quoi les SCI comportent des risques de perte en capital, et vous en assumez le risque.

La perte de rendement Capimmo est malheureusement actée aujourd'hui. Combien d'année de perfo avec Capimmo pour rattraper ? et si c'est encore négatif , on fait comment ?

Je crois que le meilleur conseil , c'est vous même.

La gamelle de Capimmo est telle, qu'on n'est pas à l’abri de nouvelles mauvaises surprises, quand tout le monde en aura pris conscience. Le forum, c'est une minorité !

Imaginez un instant, que seuls les premiers arbitrages / rachats partiels soient pris en compte, ou qu'une pénalité de retrait soit mise en place (format GF Pierre), les assureurs ne pouvant pas gérer la liquidité de tous les malheurs de Capimmo ... Alors faut il attendre ou non ? Libre a chacun maintenant

Excusez moi d’être aussi direct, mais je crois que ça en vaut la peine ....

 

[lebadeil]

et la citation du jour

Les robes des avocats sont doublées de la sottise et de l'entêtement des plaideurs - proverbe italien

 

[ApprentiEpargnant]

Ce n'est pas notre faute, c'est les taux…
Ce n'est pas notre faute, c'est les taux…
Ce n'est pas notre faute, c'est les taux…

Ils essayent de convaincre leurs épargnants en le répétant si souvent ?

Si on n'était pas au courant, maintenant on le sait!

Après j'ai une question bête.
En quoi la SCPI est-elle impactée par la montée des taux (à part pour la valorisation des biens) et pourquoi cela impacte son rendement?

J'ai du mal à comprendre.

 

[Jeune_padawan]

En quoi la SCPI est-elle impactée par la montée des taux (à part pour la valorisation des biens) et pourquoi cela impacte son rendement?

La dette et toujours la dette.

J'ai repris le bulletin T4 2023 :

Source : [lien réservé abonné]


Généralement pour les sociétés ce sont des prêts à taux variable.

Dans le cas présent il y a des dettes calculées via l'Euribor 3 mois, or ce taux a augmenté ces derniers mois (l'Euribor est un cousin de l'€ster).

L'€ster est calculé et publié par la BCE à partir de données de transaction issues des échanges monétaires des 52 plus grandes banques de la zone euro.
L'Euribor lui est confectionné à partir d'enquêtes auprès des banques européennes et publié par l'European Money Markets Institute.

L'€ster est un taux jour le jour alors que l'Euribor peut avoir plusieurs échéances, le 3 mois étant le plus utilisé.

Source : Page 58 - [lien réservé abonné]

Ce qui augmente le cout de l'endettement, augmentant les charges et in fine réduisant le dividende.

Donc double effet kiss cool à la suite de la hausse des taux : baisse de la valeur du patrimoine et hausse du coût de l'endettement.
Évidemment si la société n'a pas de dette c'est plus simple à gérer.

 

[ApprentiEpargnant]

Merci @Jeune_padawan
C'est donc bien ce que je pensais.
Je dois être sûrement naïf, mais quel intérêt de prendre un taux variable alors qu'il est si simple de renégocier un crédit à taux fixe si les taux baissent? Et qui en plus nous protège si les taux montent.

 

[Jeune_padawan]

Je dois être sûrement naïf, mais quel intérêt de prendre un taux variable alors qu'il est si simple de renégocier un crédit à taux fixe si les taux baissent?

Pour un particulier oui. Mais pour les sociétés, les emprunts bancaires sont plus souvent à taux variables.

De plus le choix variable/fixe se fait également en fonction de la durée. Pour des prêts court/moyen terme (7-8 ans max), le taux variable est souvent privilégié.
De plus le taux variable permet le remboursement anticipé sans pénalité, en effet si vous pensez avoir des revenus qui augmentent dans le temps cela vous permet de rembourser intégralement votre prêt de façon anticipée.
Dans les autres cas de figure le taux fixe est mieux adapté.

On le voit sur le tableau au dessus, les prêts taux variables sont de courtes durées. Mais dans le cas présent il représente une grosse ligne.

La 1ère ligne arrive à échange au mars 2024. Soit elle a été refinancée (faudrait lire le rapport annuel 2023), soit elle le sera bientôt, soit remboursée.
Si refinancement, le prêt sera probablement à taux variable puisque la stabilisation des taux directeurs est actée et la baisse doit arriver. Ce qui sur la durée devrait couter moins cher qu'un taux fixe pris aujourd'hui.

 

[Bossuet]

#tableauSCPI avec les données utiles pour les SCPI en AV !

Voir https://www.moneyvox.fr/forums/fil/tableaux-de-bords-scpi-en-av-2023-2024.48979/

 

[Stef29]

Bonjour,
merci pour vos conseils @lebadeil et tous les autres.
Ma décision a été d'arbitrer capimmo.
Linxéa m'a appelé ce matin et confirme la situation difficile : en gros, pas de visibilité et ne peut pas inciter à vendre ou conserver.
Par contre je conserve les SCPI / distribution de loyers.

 

[atz]

Je trouve certains commentaires assez surprenants. Ce n'est pas une critique, simplement une observation.
Si je carricature, nombre d'investisseurs ici présents sont venus aux SCI il ya qq années en remplacement du fond euro. A priori peu risqué, relativement liquide etc. Aujourd'hui rappel à la réalité, "vent de panique", les SCI c'est pas si bien que prévu donc on vend et on se repositionne sur du monétaire qui vit a priori la fin de sa période faste, des fonds datés pour lesquels les risques notamment de taux sont méconnus pour beaucoup, des UC actions où c'est pas -15% en 6 mois mais potentiellement -50% en 2 mois... on s'éloigne encore du fd €....
Bref, après avoir considérablement allégé je crois que je vais conserver ce qui me reste de SCI ayant pris le bouillon dans une optique LT+, histoire d'en rigoler dans qq années

 

[Peuffe]

des UC actions où c'est pas -15% en 6 mois mais potentiellement -50% en 2 mois.

?

Oui enfin pour l'instant, un ETF World sur du LT "tient" beaucoup mieux qu'une SCI